РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6 июля 2012 года город Киреевск Тульской области
Киреевский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Назарова В.В.,
при секретаре Ивановой Н.В.,
с участием истца Стаханова А.А. и его представителя – Дьяченко В.И., а также представителя ответчика администрации МО Киреевский район ТО – Амочкиной О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стаханова А.А. к администрации муниципального образования Киреевский район Тульской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
у с т а н о в и л:
Стаханов А.А. обратился в суд с иском к администрации МО Киреевский район Тульской области, в котором просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 9063 кв.м., расположенного в дер.Сергиевское Киреевского района Тульской области, сроком на 10 лет.
В дальнейшем Стаханов А.А. дополнил исковые требования, просит также взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы в общем размере 10200 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 15.05.2009 г. между ним и ответчиком был заключён договор № аренды земельного участка с КН № площадью 9063 кв.м., расположенного в дер.Сергиевское Киреевского района Тульской области, сроком на 3 года. До окончания срока действия договора, он обратился в администрацию МО Киреевский район Тульской области с предложением о заключении нового договора аренды сроком на 10 лет. В декабре 2011 г. он обратился к ответчику по вопросу выкупа данного земельного участка, однако никакого ответа не получил. 16.01.2012 г. было вынесено постановление администрации МО Киреевский район Тульской области об изъятии земельного участка. 13.02.2012 г. он повторно обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 10 лет. 17.04.2012 г. он получил письмо ответчика, из которого следовало, что находящийся в аренде земельный участок будет сдан в аренду после размещения публикации о приёме заявлений о предоставлении в аренду. Таким образом, ему фактически было отказано в заключении нового договора аренды сроком на 10 лет. Ответчик предлагал заключить новый договор аренды земельного участка сроком на 3 года, однако не привёл ни одной нормы, запрещающей заключать договор на 10 лет. Со ссылками на нормы ст.621 ГК РФ, ст.ст.22, 34-36, 46 ЗК РФ полагал нарушенным своё преимущественное право на заключение нового договора.
В судебном заседании истец Стаханов А.А. поддержал заявленные исковые требования в полном объёме по основаниям, приведённым в иске. Пояснил также, что неоднократно обращался в администрацию МО Киреевский район Тульской области по вопросу заключения нового договора аренды и выкупа земельного участка. На личном приёме глава администрации и его заместитель обещали ему разрешить данный вопрос положительно, при этом они пояснили ему, что необходимо написать соответствующее заявление. Он ошибочно, используя типовую форму заявлений, имеющихся в администрации МО Киреевский район Тульской области, написал заявление о расторжении договора аренды № от 15.05.2002 г. Ответчик предлагал ему заключить новый договор аренды сроком на 3 года, однако он желает заключить договор сроком на 10 лет. Полагает, что договор должен быть заключён на тех же условиях, что и предыдущий, за исключением срока его действия.
Представитель истца по доверенности – Дьяченко В.И. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объёме по основаниям, приведённым в иске. Пояснила также, что действующее законодательство не предусматривает возможность пролонгации договора аренды земельного участка, в связи с чем после окончания срока действия договора, в каждом случае должен быть заключён новый договор аренды. Стаханов А.А. неоднократно обращался к ответчику по вопросу заключения нового договора аренды спорного земельного участка, поскольку срок аренды истёк 14.05.2012 г., в связи с чем договор считается прекращённым. Администрация МО Киреевский район Тульской области незаконно отказала истцу в заключении нового договора, поскольку Стаханов А.А. имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды перед другими возможными арендаторами. При таких обстоятельствах, проведение торгов и публикация о приёме заявлений от желающих заключить договор аренды не являются обязательными. Указанная процедура не требуется для предоставления Стаханову А.А. земельного участка сроком на 10 лет, при том, что закон не ограничивает срок предоставления земельных участков в аренду. При этом, стоимость аренды должна быть определена арендодателем.
Представитель ответчика администрации МО Киреевский район Тульской области по доверенности – Амочкина О.Н. в судебном заседании не признала исковые требования Стаханова А.А., просила суд отказать в их удовлетворении в полном объёме. Указала, что действительно на основании договора аренды № от 15.05.2009 г., заключённого между администрацией МО Киреевский район Тульской области и Стахановым А.А., последнему был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с КН 71:12:020120:204 площадью 9063 кв.м., расположенный в дер.Сергиевское Киреевского района. Данный договор, несмотря на истечение 14.05.2009 г. срока аренды, в настоящее время является действующим, поскольку право аренды зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области и при этом не прекращено. Для прекращения действия договора, стороны должны подписать соглашение о его расторжении, либо арендодатель должен расторгнуть договор в судебном порядке. Кроме того, истцу не было отказано в заключении нового договора аренды, он по-прежнему имеет преимущественное право на заключение нового договора, но в установленном законом порядке – после опубликования объявления о приёме заявок, Стаханов А.А. может обратиться в администрацию с соответствующим заявлением. Преимущественное право истца может быть реализовано путём перевода на себя прав и обязанностей арендатора, в случае заключения такого договора с иным лицом. В случае же отсутствия иных лиц, договор аренды будет сразу заключён с самим истцом. При этом, сам Стаханов А.А. не обращался в администрацию МО Киреевский район Тульской области с заявлением о заключении нового договора аренды, все его заявления связаны с требованиями о пролонгации ранее заключённого договора от 15.05.2009 г.
Выслушав пояснения истца и его представителя, а также возражения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.264 Гражданского кодекса (ГК) РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.05.2009 г. между администрацией МО Киреевский район Тульской области и Стахановым А.А. был заключён договор аренды земельного участка №№, по условиям которого ответчик передал истцу в аренду земельный участок с КН № площадью 9063 кв.м., расположенный по адресу: участок находится примерно в 80 м. по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Киреевский район, дер.Сергиевское, дом 29.
Договор заключён сроком на 3 года – на период с 15.05.2009 г. по 14.05.2009 г. (п.1.2 договора).
Согласно ст.420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст.607 ГК РФ земельные участки могут являться объектом аренды.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
При этом правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется также на основании специальных норм земельного законодательства.
В частности, ст.22 Земельного кодекса (ЗК) РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (ч.2).
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 настоящего Кодекса (ч.3).
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
Право аренды истца в отношении спорного земельного участка было зарегистрировано в установленном законом порядке (п.2 ст.609 ГК РФ, ч.2 ст.26 ЗК РФ) органом государственной регистрации – Управлением Росреестра по Тульской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.06.2012 г.
Таким образом, на основании заключённого между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, стороны приняли на себя взаимные обязательства в сфере земельных правоотношений на предусмотренных договором аренды условиях.
Как установлено п.3.1 договора аренды, по истечении срока договора аренды земельного участка, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.
Исходя из положений ст.34 ЗК РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 настоящего Кодекса.
В указанном в п.2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
Орган местного самоуправления на основании указанного в п.2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного ст.29 настоящего Кодекса, с учётом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счёт выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в п.4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
В соответствии со ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором (п.1).
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (п.3).
Таким образом, договор аренды считается заключённым на указанный в нём срок, либо в ином случае – на неопределённый срок.
Срок действия договора аренды, заключённого между истцом и ответчиком, истёк 14.05.2012 г.
23.11.2011 г. Стаханов А.А. обратился в администрацию МО Киреевский район Тульской области с заявлением о расторжении договора аренды спорного земельного участка № от 15.05.2009 г.
Постановлением главы администрации МО Киреевский район Тульской области №6 от 16.01.2012 г. на основании заявления Стаханова А.А. был расторгнут с 10.01.2012 г. договор аренды спорного земельного участка №286 от 15.05.2012 г. Указанный земельный участок был изъят из владения и пользования истца.
24.01.2012 г. Стаханов А.А. обратился в администрацию МО Киреевский район Тульской области с заявлением о пролонгации договор аренды №286 от 15.05.2009 г. сроком на 10 лет.
13.02.2012 г. Стаханов А.А. обратился в администрацию МО Киреевский район Тульской области с заявлением, в котором выразил несогласие с постановлением главы администрации МО Киреевский район Тульской области от 16.01.2012 г. о расторжении договора аренды и об изъятии земельного участка.
Из пояснений истца следует, что заявление о расторжении договора аренды спорного земельного участка он подписал ошибочно на типовом бланке, поскольку рассчитывал на то, что ответчик заключит с ним новый договор аренды сроком на 10 лет.
Из писем администрации МО Киреевский район Тульской области в адрес Стаханова А.А. от 18.03.2011 г., от 17.04.2012 г. усматривается, что заключение нового договора аренды спорного земельного участка возможно после осуществления предусмотренной ст.34 ЗК РФ правовой процедуры, включающей в себя в т.ч. публикацию сообщения о приёме заявлений о предоставлении участка в аренду.
По мнению истца и его представителя, процедура публикации сообщения нарушает право Стаханова А.А. не преимущественное заключение договора аренды, поскольку допускает возможность участия других лиц.
Действительно, законом (ч.3 ст.22 ЗК РФ) и договором аренды (п.3.1), заключённым между истцом и ответчиком, предусмотрено преимущественное право на заключение нового договора аренды по истечении срока действия предыдущего.
Указанное право ответчиком не оспаривается.
Согласно ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).
В силу п.4 ст.445 ГК РФ в случаях, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Вместе с тем, понятие преимущественного права на заключение договора в своём правовом выражении не тождественно понятию исключительного права, что в данном случае означает приоритет истца перед иными лицами при заключении договора на новый срок, и само по себе не препятствует арендодателю в рассмотрении заявок иных лиц.
В случае же заключения договора аренды с третьим лицом, реализация преимущественного права Стаханова А.А. в отношении спорного земельного участка, возможна путём перевода на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды в порядке ст.621 ГК РФ.
Кроме того, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ истцом не представлено каких-либо доказательств передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам, в связи с чем его доводы о нарушении преимущественного права на заключение нового договора аренды, объективно ничем не подтверждаются.
При таких обстоятельствах, правовая позиция ответчика, связанная с необходимостью соблюдения процедуры публичности и открытости при заключении нового договора аренды, не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы истца, поскольку опубликование информации о приёме заявок не исключает возможности реализации Стахановым А.А. преимущественного права в отношении спорного земельного участка.
При разрешении требований истца об определении срока действия нового договора аренды до 10 лет, суд приходит к следующему.
Вышеприведённые положения ст.ст.610 ГК РФ, 22 ЗК РФ предусматривают, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.
Исходя из требований ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободы в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Принцип свободы договора предполагает необходимость такого волеизъявления всех сторон сделки, при котором достигнуто их взаимное согласие по всем существенным условиям, в т.ч. о сроке его действия, если законом не предусмотрено иное.
В данном случае, условие о сроке действия договора аренды должно определяться именно соглашением обеих сторон – арендодателем и арендатором, поскольку какие-либо императивные нормы, предписывающие ответчику заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка на 10 лет, действующим законодательством не предусмотрены.
При таких обстоятельствах, исковые требования Стаханова А.А. удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.
Учитывая, что в удовлетворении исковых требований Стаханову А.А. отказано, требования о взыскании с ответчика судебных расходов, также не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
отказать Стаханову Алексею Александровичу в удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Киреевский районный суд Тульской области в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.
Судья