Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
27 апреля 2011 годагород Киреевск
Киреевский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Феоктистова Д.Н.,
при секретаре Якуниной И.А.,
с участием:
помощника Киреевского межрайонного прокурора Казакова А.В.,
представителя ответчика ООО «Управляющая компания посёлок Бородинский» согласно доверенности Гусак М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-480/2011 по иску Киреевского межрайонного прокурора в интересах неопределённого круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания посёлок Бородинский» о признании недействительным в части договора управления многоквартирным домом,
у с т а н о в и л :
Киреевский межрайонный прокурор, действующий в интересах неопределённого круга лиц, обратился в суд с указанным иском по следующим основаниям.
Киреевской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения ООО «Управляющая компания посёлок Бородинский» (далее ООО «УК п. Бородинский») законодательства при оказании услуг по управлению многоквартирным жилым домом.
В ходе проверки установлено, что ООО «УК п. Бородинский» создано ДД.ММ.ГГГГ, о чём в Единый государственный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей внесена запись за №.
В соответствии со статьёй 2.4 Устава ООО «УК п. Бородинский», утверждённого решением № 1 единственного учредителя от 15 сентября 2009, предметом деятельности общества являются: управление эксплуатацией жилого фонда, управление недвижимым имуществом, сдача внаём собственного недвижимого имущества, управление эксплуатацией нежилого фонда и другие виды деятельности.
В целях осуществления уставной деятельности 1 января 2010 ООО «УК п. Бородинский» заключён договор управления многоквартирным жилым домом с собственниками жилых помещений дома № 24 по улице Советская посёлка Бородинский Киреевского района.
В соответствии с пунктом 23 Договора этот договор заключён сроком на 1 год и считается продлённым на тот же период, если за три месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон (Управляющая организация или общее собрание собственников) не примет решение о расторжении договора.
Как показала проверка, заключённый ООО «УК п. Бородинский» договор управления многоквартирным домом содержит условия, не соответствующие требованиям действующего законодательства.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации далее ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (статья 9 Федерального закона от 26 января 1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).
При анализе договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Киреевский район, посёлок Бородинский, улица Советская, дом 24 установлено, что пункты 11.1, 11.4, 11.6, 11.17, 11.20, 12.4, 13, 14, 22 договора противоречат действующему законодательству.
Так, пунктом 11.1 Договора управления установлена обязанность собственника своевременно уведомлять Управляющую организацию об изменении прав и обязанностей собственников, состава проживающих, в том числе заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти полных календарных дней для проведения перерасчёта за коммунальные услуги.
В соответствии с пунктом 14 Договора управления в случае нарушения пункта 11.1 собственники не вправе требовать произведения перерасчёта платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги.
Исходя из вышеуказанных положений, право на перерасчёт платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия собственника поставлено в зависимость от исполнения им обязанности по предварительному уведомлению Управляющей организации о таком отсутствии.
В соответствии с частью 11 статьи 155 ЖК РФ при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учётом перерасчёта платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 54 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 N 307, при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчёт платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.
В силу пункта 56 указанных Правил перерасчёт размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.
Таким образом, законодатель не связывает право потребителя на перерасчёт платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия с обязательным предварительным уведомлением о таком отсутствии, в связи с чем, по мнению Киреевского межрайонного прокурора, вышеназванные условия Договора управления не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Кроме того, в нарушение требований части 11 статьи 155 ЖК РФ пунктом 13 Договора управления предусмотрено, что при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учётом перерасчёта платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом органами местного самоуправления г. Тулы.
Пунктом 11.6 Договора управления установлено, что собственник обязуется не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети помещения, общего имущества без разрешения Управляющей организации.
Между тем, согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, включение в договор условия, возлагающего на собственника обязанность получить разрешение Управляющей организации в случае проведения мероприятий по переустройству и перепланировке жилого помещения противоречит названным нормам законодательства.
Пунктом 11.4 Договора управления на собственника возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента заключения настоящего договора предоставить в Управляющую организацию список лиц в количестве 3-х человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с Управляющей организацией. Между тем такая обязанность действующим законодательством не предусмотрена.
В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ, пунктом 35 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 N 307, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Пунктом 11.16 Договора управления установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно не позднее двадцатого числа месяца, следующего за прошедшим.
В то же время пунктом 11.20 Договора управления определено, что в случае отчуждения собственности собственник обязан произвести предоплату за два месяца вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника в установленном законом порядке. Данный пункт противоречит требованиям пункта 40 вышеуказанных Правил, в силу которого осуществление предварительной оплаты коммунальных услуг в счёт будущих месяцев является правом потребителя, а не обязанностью.
В соответствии с пунктом 80 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам Исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определённых исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключённого потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения.
Согласно пункту 81 Правил приостановление или ограничения предоставление одной или нескольких коммунальных услуг осуществляется в следующем порядке:
а) исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путём вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;
б) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;
в) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.
В нарушение вышеуказанных норм пунктом 11.17 Договора управления предусмотрено, что Управляющая организация оставляет за собой право прекратить предоставление услуг в случае просрочки оплаты более трёх месяцев.
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Пунктом 1 статьи 782 ГК РФ предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов. Данная норма согласуется с положениями статьи 32 Закона РФ от 7 февраля1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Кроме того, в силу части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.
Таким образом, включение в Договор управления пункта 12.4, предусматривающего право собственника требовать одностороннего расторжения договора по решению общего собрания при обоснованных существенных нарушениях Управляющей организацией условий Договораи возможности его расторжения, в таком случае, по истечение 2-х месяцев с момента вынесения решения, ущемляет права потребителей по сравнению с вышеуказанными нормами закона.
В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
В нарушение данной нормы закона пунктом 22 Договора управления предусмотрено, что претензии (жалобы) могут быть предъявлены собственником в течение двух недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии (жалобы), предъявленные по истечение данного срока, Управляющая организация не рассматривает.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии со статьёй 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В своём иске Киреевский межрайонный прокурор просит признать недействительными следующие пункты договора управления многоквартирным домом от 1 января 2010, заключённого между ООО «УК п. Бородинский» и собственниками жилых помещений дома № 24 по улице Советская посёлка Бородинский Киреевского района Тульской области:
пункт 11.1 (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти полных календарных дней),
пункт 11.4, пункт 11.6, пункт 11.17 (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более 3-х месяцев),
пункт 11.20, пункт 12.4, пункт 13 (в части ссылки на порядок, утверждаемый органами местного самоуправления г. Тулы);
пункт 14 (в части запрета требовать перерасчёта платы в случае нарушения п. 11.1),
пункт 22 (в части установления срока предъявления претензий).
Помощник Киреевского межрайонного прокурора Казаков А.В. в суде исковые требования поддержал в полном объёме.
Представитель ответчика ООО «Управляющая компания п. Бородинский» согласно доверенности Гусак М.В. в суде исковые требования признала в полном объёме.
Выслушав объяснения указанных участвующих в деле лиц, суд считает, что в соответствии с частью 2 статьи 39 ГПК РФ признание иска ответчиком следует принять, поскольку это не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Право представителя ответчика ООО «Управляющая компания п. Бородинский» Гусак М.В. на признание иска специально оговорено в доверенности.
На основании части 3 статьи 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Исковые требования Киреевского межрайонного прокурора основаны на приведённых выше нормах законодательства и подтверждены документально: Уставом ООО «УК п. Бородинский», протоколом внеочередного собрания собственников помещений по изменению способа управления многоквартирным домом и выбору управляющей компании, договором управления многоквартирным домом.
Доводов в опровержение иска участвующими в деле лицами суду не представлено.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
принять признание иска ответчиком – обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания посёлок Бородинский».
Исковые требования Киреевского межрайонного прокурора удовлетворить.
Признать недействительными следующие пункты договора управления многоквартирным домом от 1 января 2010, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания посёлок Бородинский» и собственниками жилых помещений дома № 24 по улице Советская посёлка Бородинский Киреевского района Тульской области:
пункт 11.1 (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти полных календарных дней),
пункт 11.4, пункт 11.6, пункт 11.17 (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более 3-х месяцев),
пункт 11.20, пункт 12.4, пункт 13 (в части ссылки на порядок, утверждаемый органами местного самоуправления г. Тулы);
пункт 14 (в части запрета требовать перерасчёта платы в случае нарушения п.11.1),
пункт 22 (в части установления срока предъявления претензий).
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путём подачи кассационной жалобы или кассационного представления в Киреевский районный суд Тульской области в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий:Д.Н.Феоктистов