Дело № 2- 2180/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 10.11.2011г.
Полный текст решения изготовлен 15.11.2011.
Кировский районный суд г. Волгограда в составе:
Председательствующего судьи Наумова Е.В.,
При секретаре судебного заседания Напалковой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 10 ноября 2011 года в городе Волгограде гражданское дело по иску Марченко В.Б., Марченко В.С. к администрации Волгограда о признании права пользования земельным участком в связи с переходом права собственности на жилой дом и встречному иску администрации Волгограда к Марченко В.Б. и Марченко В.С. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, администрации Кировского района г. Волгограда, Бочковой В.А.,
установил:
Марченко В.Б. и Марченко В.С. обратилась в суд с иском к администрации Волгограда о признании права пользования земельным участком в связи с переходом права собственности на жилой дом. Свои требования обосновывают тем, что 12.09.2005г. ими был приобретен в общую долевую собственность жилой дом <адрес>.
Указанный жилой дом они приобрели у Бочкового В.А., который заключил договор аренды земельного участка, на котором расположен дом с администрацией Волгограда на 49 лет, с 31.01.2005г. по 31.01.2054г. они неоднократно направляли письмо Бочковому В.А. с просьбой расторг. Однако ответ до настоящего времени не получен.
В ходе судебного разбирательства администрацией Волгограда подан встречный иск к Марченко В.Б. и Марченко В.С. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. Администрация Волгограда свои требования мотивирует тем, что между администрацией Волгограда и Бочковым В.А. заключен договор аренды земельного участка (<данные изъяты>, площадью 1 180 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для эксплуатации жилого дома. Срок действия договора стороны определили с 31.01.2005г. по 31.01.2054г. 12 сентября 2005 года дом <адрес> на основании договора купли продажи был приобретен в общую долевую собственность Марченко В.Б. и Марченко В.С. С 12.09.2005г. Марченко В.Б. и Марченко В.С. для эксплуатации жилого дома пользуются земельным участком. При этом арендную плату арендодателю не вносят. С 13.09.2005г. по 30.10.20011 года образовалась задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты>. В соответствии со ст. 330 ГК РФ с ответчиков( по встречному иску, истцов по первоначальному) подлежит взысканию неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, а всего <данные изъяты>.
В судебном заседании истцы(ответчики по встречному иску) Марченко В.Б. и Марченко В.С. исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям указанным в иске. Просят признать за ними права пользования земельным участком в связи с переходом права собственности на жилой дом. Встречные исковые требования администрации признают, но просят применить срок исковой давности.
Представитель ответчика администрации Волгограда (истец по встречному иску) Евдокимова И.В. исковые требования Марченко В.Б. и Марченко В.С. признает и соответственно просит взыскать с ответчиков(истцов по первоначальному иску) арендную плату и неустойку с 13.09.2005 г., то есть с момента приобретения права собственности на дом № 5 по ул. каменной г. Волгограда.
Представитель третьего лица- Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда Евдокимова И.В. исковые требования администрации Волгограда поддержала в полном объеме. Просит взыскать с ответчиков(по встречному иску, истцов по первоначальному) арендную плату с 13.09.2005г.
Третьи лица- администрация Кировского района г. Волгограда и Бочковой В.А., будучи извещенными надлежащим образом, о дате, времени и месте в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.
В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, выслушав истцов(ответчиков по встречному иску) Марченко В.Б. и Марченко В.С. представителя ответчика(истца по встречному требованию), представителя третьего лица- комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, исследовав материалы дела, не находит оснований для удовлетворения исковых требований (истцов по встречному требованию ) и считает необходимым встречные исковые требования администрации Волгограда удовлетворить частично.
В силу ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В силу ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По делу установлено, что 12 мая 2005 года между администрацией Волгограда в лице Департамента земельных ресурсов г. Волгограда в качестве арендодателя и Бочковым В.А. в качестве арендатора был заключен договор № аренды земельного участка площадью 1 180 кв.м. по адресу: <адрес> для эксплуатации жилого дома. Сроком на 49 лет до 31.01.2054 года. (л.д. 7-10).
Согласно условиям договора аренды п.2.8, в случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% за каждый день просрочки от размера задолженности.
12 сентября 2005г. между Бочковым В.А.(продавец) и Марченко В.Б., Марченко В.С. заключен договор купли-продажи, зарегистрированный в УФРС по Волгоградской области 11 октября 2005 г., согласно которому от Бочкового В.А к Марченко В.Б. и Марченко В.С. перешло право собственности на вышеуказанный жилой дом.
Марченко В.Б. и Марченко В.С. являются собственниками жилого по вышеуказанному адресу, арендной платы за использования земельного участка не вносили, а при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, в том числе за ним сохраняется обязанность по уплате арендной платы.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.
Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимости его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию участком уже с новым собственником недвижимости.
Положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимости, расположенного на чужом участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены стороны в обязательстве по договору аренды.
Вместе с тем очевидно, что исковые требования истца( по первоначальному иску) о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с прежним собственником здания, не подлежат удовлетворению, поскольку при переходе права собственности на объекты недвижимости пункт 1 ст. 35 ЗК РФ устанавливает другие последствия в отношении аренды участка, отличные от расторжения договора в судебном порядке.
Представляется, что при отсутствии надлежащим образом оформленного соглашения о замене стороны в договоре аренды возможно принудительное прекращение права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному пп. 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ), поскольку право продавца жилого дома на пользование земельным участком по договору аренды прекращено в силу прямого указания закона.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых Марченко В.Б. и Марченко В.С., в связи с тем, что у них возникло право пользования земельного участка в силу закона с 12 сентября 2005года, следовательно, считает, что встречные исковые требования администрации Волгограда о взыскании арендной платы за пользование спорным земельным участком подлежат частичному удовлетворению.
Согласно представленного истцом(по встречному иску) расчета сумма задолженности ответчиков(истцов по первоначальному иску) по арендной плате за период с 13.09.2005 по 30.10.2011 составляет <данные изъяты> коп.
Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы суду не предоставлено, в связи с чем, требования истца в указанной части являются обоснованными.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ. По смыслу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п.2.8. договора, за несвоевременное внесения арендной платы арендатор обязан оплатить пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно представленного истцом расчета с ответчика подлежит взысканию пеня за просрочку платежей в период с 13.09.2005 по 30.10.2011 в размере <данные изъяты>. Расчет суммы пени проверен и принят судом.
С учетом правил ст. ст. 309, 330, 614 ГК РФ и условий заключенного между сторонами договоров аренды требования истца о взыскании пени в общей сумме <данные изъяты>. правомерны.
Вместе с тем, в силу п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. При этом, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На этом основании требования Администрации Волгограда в части взыскания арендной платы за спорный земельный участок с 2005 года удовлетворению в полном объеме не подлежат.
Удовлетворению подлежат требования о взыскании арендной платы с 07 октября 2008 года. Согласно представленному администрацией Волгограда уточненному, расчету в связи с применением сроков исковой давности, с Марченко В.Б. и Марченко В.С. подлежит взысканию <данные изъяты>.
Расчет уточненного размера пени за просрочку внесения арендных платежей судом проверен, признан обоснованным и произведенным в соответствие с п. 2.8.Договора. Контрсчета или мотивированных возражений ответчиками(истцами по первоначальному иску) не представлено.
Судебные расходы полежат распределению в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с тем, что истец(по встречному иску) освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика(истца) по первоначальному иску подлежит взысканию <данные изъяты> рублей в доход местного бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Марченко В.Б. и Марченко В.С. о признании права пользования земельным участком в связи с переходом права собственности на жилой дом- отказать.
Исковые требования администрация к Марченко В.Б. и Марченко В.С. о взыскании арендной платы и пени удовлетворить частично.
Взыскать с Марченко В.Б. и Марченко В.С. в пользу администрации Волгограда <данные изъяты>., в том числе <данные изъяты>. задолженность по арендной плате, <данные изъяты>.- пени.
В остальной части в удовлетворении исковых требований администрации Волгограда- отказать.
Взыскать с Марченко В.Б. и Марченко В.С. <данные изъяты> рублей государственной пошлины в доход местного бюджета.
Решение суда может быть обжаловано в течение 10 дней в Волгоградский областной суд через Кировский районный суд г. Волгограда
Судья – Е.В. Наумов