Р Е Ш Е Н И Е по делу № 11-54/2010
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 ноября 2010 года в городе Кингисеппе Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Герман М.В.
при секретаре Ермишкиной Ю.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истицы Герасименко М.Д.- адвоката Шалонина В.Н., ответчика Балицкого В.Г., представителя третьего лица на стороне ответчика- адвоката Саакадзе Г.В.
гражданское дело по иску ГЕРАСИМЕНКО Марии Даниловны к БАЛИЦКОМУ Виталию Георгиевичу, Закрытому акционерному обществу «Кингисеппский леспромхоз» о признании договора действительным, признании права собственности на квартиру, о признании договора незаключенным,
с апелляционными жалобами истицы ГЕРАСИМЕНКО Марии Даниловны, представителя истицы- адвоката ШАЛОНИНА Владимира Николаевича, ответчика БАЛИЦКОГО Виталия Георгиевича,
У С Т А Н О В И Л:
Истица Герасименко М.Д. обратилась в суд с иском о признании действительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры <адрес>, признании права собственности на квартиру, признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома <адрес> не заключенным.
Представитель истицы в обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ Герасименко М.Д. по договору купли-продажи приобрела у ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» <данные изъяты> квартиру <адрес>. За указанную квартиру истица уплатила <данные изъяты> рублей, и ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана ей по акту приема-передачи. После оформления договора истица обратилась в регистрационную службу, однако в регистрации права собственности ей было отказано в связи с непредоставлением продавцом правоустанавливающих документов на квартиру. Просит признать договор купли-продажи квартиры действительным и признать за истицей право собственности на квартиру, для государственной регистрации права собственности. ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на заключенный с истицей договор купли-продажи квартиры, ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» оформило договор купли-продажи указанного имущества Балицкому В.Г., указав в договоре не квартиру, а 1/2 долю в праве собственности на жилой дом №. Однако фактически в собственность Балицкому В.Г. передавалась та же квартира №, которую ранее приобрела истица. Считает, что данный договор должен быть признан незаключенным поскольку он не соответствует ч. 3 ст. 455 и ст. 554 ГК РФ.
Истица Герасименко М.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Ответчик Балицкий В.Г. против иска Герасименко М.Д. не возражал, пояснив, что Герасименко М.Д. приходится ему тещей. После переезда на постоянное место жительства в <адрес> она приобрела по договору купли-продажи у ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» квартиру <адрес>. До заключения договора указанная квартира находилась на балансе ЗАО «Кингисеппский леспромхоз», была непригодной для проживания и фактически разрушалась. После того, как в регистрационной палате отказались регистрировать договор купли-продажи квартиры, он оформил с ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, полагая, что так легче будет произвести регистрацию права собственности. Согласен, что за Герасименко М.Д. должно быть признано право собственности на квартиру.
Ответчик- представитель ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений против иска не представил.
Третье лицо на стороне ответчика Борисов В.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица на стороне ответчика- Борисова В.Н. против иска возражал. Полагал, что ни квартиру, ни 1/2 долю жилого дома ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» не могло продавать, поскольку данная квартира подлежала передаче в муниципальную собственность и не могла входить в состав приватизируемого ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» имущества. Также указал, что Борисов В.Н. является собственником 1/2 доли жилого дома, его право собственности зарегистрировано, реальный раздел дома не производился, поэтому вторая часть дома не могла продаваться как квартира. Продажа 1/2 доли жилого дома Балицкому В.Г. произведена с нарушением права Борисова В.Н. на преимущественную покупку доли жилого дома.
Третье лицо на стороне ответчиков Лебедева О.А. указала, что в ДД.ММ.ГГГГ квартира, в отношении которой заявлен спор, была представлена по договору найма ее супругу ФИО6 После смерти супруга она проживала в квартире до ДД.ММ.ГГГГ. Приказом директора Леспромхоза квартира была ей передана в собственность, однако она от приобретения данной квартиры в собственность отказалась, так как квартира была непригодна для проживания. В ДД.ММ.ГГГГ она переехала в квартиру, предоставленную ей по месту службы. На квартиру, в отношении которой заявлен спор, не претендует.
Третьи лица на стороне ответчиков- представители Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области, Государственного автономного учреждения «Фонд имущества Ленинградской области», Комитета по управлению имуществом МО «Кингисеппский муниципальный район», Комитета по управлению имуществом МО «Кингисеппское городское поселение» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, возражений против иска не представили.
Решением мирового судьи судебного участка №, исполняющего обязанности мирового судьи судебного участка <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в иске Герасименко М.Д. отказано.
В апелляционной жалобе истица просит изменить решение в части размера взысканной неустойки и компенсации морального вреда, полагая, что они подлежат взысканию в размере, указанном в исковом заявлении.
Истица Герасименко М.Д., ее представитель и ответчик Балицкий В.Г. в апелляционных жалобах просят отменить решение по тем же основаниям, по которым просили удовлетворить иск Герасименко М.Д.
Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, суд находит, что решение мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ подлежит частичной отмене в связи с неправильным применением норм материального права
Судом установлено, что жилой дом <адрес> ранее являлся государственной собственностью и находился в ведении арендного предприятия «Кингисеппский леспромхоз» Ассоциации арендных предприятий «Ленлес» Министерства лесной промышленности СССР (л.д. 142-165).
ДД.ММ.ГГГГ на основании ордера серии № (л.д. 78), выданного мэрией <адрес>, в <данные изъяты> квартиру № расположенную в указанном доме, была вселена семья ФИО6, который в ДД.ММ.ГГГГ умер.
Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ директора Кингисеппского ЛПХ квартира №, в отношении которой заявлен спор, была безвозмездно передана в собственность жене ФИО6- Лебедевой О.А. (л.д. 69-70). Право собственности Лебедевой О.А. на квартиру не оформлялось.
Из объяснений Лебедевой О.А. установлено, что она проживала в указанной квартире до ДД.ММ.ГГГГ, от приобретения квартиры в собственность отказалась и выехала по новому месту жительства. На квартиру не претендует.
Вторая часть дома № оформлена в собственность как 1/2 доля в праве собственности на жилой дом. Ее собственником является Борисов В.Н., который приобрел данное имущество по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО7 (л.д. 56).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» и Герасименко М.Д. оформлен в предусмотренной законом письменной форме договор купли-продажи квартиры <адрес> (л.д. 10-11). Оплата по договору Герасименко М.Д. произведена в день подписания договора, квартира передана ей по акту передачи квартиры ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11). Государственная регистрация договора купли-продажи до настоящего времени не произведена.
Мировой судья пришел к выводу о том, что в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий», ст.21 Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде, ст. 18 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда РСФСР», ст. 1, 9 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилое здание, в котором находится квартира, в отношении которой заявлен спор, не могло быть включено в состав имущества приватизируемого арендного предприятия, то есть, ЗАО «Кингисеппский леспромхоз», не являясь собственником жилого дома, не имело законных оснований на заключение договора купли-продажи квартиры, следовательно, договор купли-продажи не может быть признан действительным и за истицей не может быть признано право собственности на квартиру № в указанном доме.
Исходя из положений указанных законом жилой дом № действительно не мог являться собственностью ЗАО «Кингисеппский леспромхоз». Однако мировой судья не учел, что ни на момент заключения договора, ни на момент рассмотрения дела сведений о том, что квартира № поступила в муниципальную собственность МО «Кингисеппское городское поселение» либо МО «Кингисеппский муниципальный район», суду не представлено. Следовательно, оставаясь в государственной (федеральной) собственности, квартира могла быть отчуждена из федеральной собственности только в порядке приватизации объектов жилищного фонда проживающими в нем гражданами.
Договор выкупа имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Фондом имущества Ленинградской области и арендным предприятием «Кингисеппский леспромхоз» также содержит условие о том, что объекты жилого фонда передаются покупателю в оперативное управление, и в дальнейшем их приватизация или передача местным органам может быть осуществлена в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 1.5 договора (л.д. 27-35).
Таким образом, распорядившись указанной квартирой, ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» могло нарушить права собственника, либо права муниципального образования, передаче в собственность которого подлежала квартира, либо права лиц, проживавших в квартире и имевших право на ее приватизацию.
Однако никто из указанных лиц, привлеченных к участию в деле, договор не оспаривал и самостоятельных требований в отношении квартиры не заявил. Борисов В.Н., являясь участником общей долевой собственности на жилой дом, правом оспаривания сделки по указанному выше основанию не обладает, кроме того, никаких самостоятельных требований относительно предмета спора им не заявлено.
Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела договор купли-продажи никем из лиц, которым законом предоставлено такое право, в установленном порядке не оспорен, и его недействительность предметом рассмотрения по настоящему делу не является. Последствия несоблюдения требования о регистрации сделки в виде ее недействительности в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ предусмотрены только для договоров о залоге, продажи предприятия, аренды предприятия. Для договора купли-продажи такое положение не предусмотрено. Следовательно, отсутствие регистрации договора само по себе не влечет его недействительности.
Неисполнения сторонами сделки какого-либо из условий договора в ходе рассмотрения дела не установлено, то есть, сделка является действительной и подлежала государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В случае, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из содержания указанных выше статей ГК РФ, для возникновения права собственности необходимо наличие зарегистрированного в установленном порядке договора и государственной регистрации права приобретателя. В качестве правового последствия уклонения одной из сторон сделки от ее государственной регистрации законодатель предусмотрел возможность требовать вынесения решения о регистрации сделки.
Однако для государственной регистрации перехода права собственности должно быть соблюдено условие, предусмотренное п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества требуется государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.
В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации права собственности ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» на квартиру, в отношении которой заявлен спор. Указанное обстоятельства лишает Герасименко М.Д. возможности воспользоваться предусмотренным ст. 165 ГК РФ способом защиты прав.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, в том числе, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
По смыслу указанной правовой нормы способы защиты подлежат применению в случае, если имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
Герасименко М.Д. выбрала предусмотренный ст. 12 ГК РФ способ защиты права- признание права.
Истица лишена возможности реализовать возникшие у нее на основании договора купли-продажи права в отношении приобретенного имущества, то есть, ее право нарушено, поэтому имеются основания для применения такого способа защиты гражданских прав, как признание права.
С учетом установленных обстоятельств решение мирового судьи в части отказа Герасименко М.Д. в иске о признании сделки действительной и признании права собственности на квартиру подлежит отмене.
Доводы Борисова В.Н. о том, что при заключении договора с Герасименко М.Д. было нарушено его право преимущественной покупки, несостоятельны. Предметом договора с Герасименко М.Д. является квартира в двухквартирном доме, то есть, Борисов В.Н. не является участником долевой собственности на указанное имущество, поэтому правила ст. 250 ГК РФ применению не подлежат.
При этом мировой судья обоснованно отказал в иске о признании незаключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Кингисеппский леспромхоз» и Балицким В.Г. (л.д.37). Поскольку договор в установленном порядке до настоящего времени не зарегистрирован, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ он не считается заключенным. Признание его незаключенным в судебном порядке не требуется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 56, 100, 194-199, 328-329, суд
Р Е Ш И Л :
Решение мирового судьи судебного участка №, исполняющего обязанности мирового судьи судебного участка №, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ГЕРАСИМЕНКО Марии Даниловны к БАЛИЦКОМУ Виталию Георгиевичу, Закрытому акционерному обществу «Кингисеппский леспромхоз» о признании договора действительным, признании права собственности на квартиру, о признании договора незаключенным отменить в части отказа в иске о признании договора действительным, признании права собственности на квартиру.
Иск ГЕРАСИМЕНКО Марии Даниловны к БАЛИЦКОМУ Виталию Георгиевичу, Закрытому акционерному обществу «Кингисеппский леспромхоз» о признании договора действительным, признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать действительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры № <адрес> между Закрытым акционерным обществом «Кингисеппский леспромхоз» и ГЕРАСИМЕНКО Марией Даниловной.
Признать за ГЕРАСИМЕНКО Марией Даниловной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> м2, в том числе, жилой площадью <данные изъяты> м2, находящуюся в одноэтажном жилом доме <адрес>
В остальной части решение мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы- без удовлетворения.
Судья