Р Е Ш Е Н И Е по делу № 2- 709/2010
Именем Российской Федерации
1 сентября 2010 года в городе Кингисеппе
Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Булавина В.В.,
при секретаре Тастуховой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
с участием представителей истца- Лопатина М.Н., Смирновой Е.С. и Новик Я.С.,
гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Ростерминалуголь»( далее- ОАО «Ростерминалуголь») к Сидоренко Марии Денисовне и Сидоренко Марии Валерьевне о взыскании задолженности по договору купли- продажи квартиры, пени и обращении взыскания на предмет залога,
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Ростерминалуголь» обратилось в суд с иском к Сидоренко М.Д. как наследнице Сидоренко Валерия Ивановича, умершего ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании с неё задолженности по Договору купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., пени за просрочку платежей в размере <данные изъяты>, а также обращении взыскания на заложенное по этому Договору имущество- <адрес> <адрес>. В иске указано, что по договору эта квартира была продана Сидоренко В.И., являвшемуся работником ОАО «Ростерминалуголь», за <данные изъяты> с рассрочкой платежа на 10 лет. В соответствии с договором с момента передачи квартиры Покупателю и до её полной оплаты квартира находится в залоге у Продавца. Последний платёж по Договору был произведён Сидоренко В.И. в ДД.ММ.ГГГГ Задолженность по оплате составляет <данные изъяты>.(л.д.2-6).
В дальнейшем к участию в деле в качестве соответчика по инициативе истца судом привлечена дочь умершего- Сидоренко М.В., также принявшая наследство(л.д.58 ).
Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали. Просили установить начальную продажную цену заложенного имущества с учётом рыночных цен и состояния квартиры – в <данные изъяты>
Ответчики, надлежащим образом извещённые о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, возражений по иску не представили.
Выслушав представителей истца, исследовав материалы дела, обозрев материалы наследственного дела № умершего Сидоренко В.И., суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Согласно ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом(п.4).
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара(п.5).
Согласно ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса(п.3).
Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом(ст.329 ГК РФ).
Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество(залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог квартир и другого недвижимого имущества(ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статьи 1-3, 5) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Согласно статье 50 указанного закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (статья 51 закона).
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы (пункт 2 статьи 54 Закона).
Согласно ст.77 Закона если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит. К залогу жилого дома или квартиры в данном случае применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Статьей 54.1 Закона предусмотрены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Ростерминалуголь» и Сидоренко В.И. заключили договор купли продажи квартиры(далее – Договор), согласно которому ОАО «Ростерминалуголь» передал ему в собственность <адрес>, площадью 39,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.
Согласно п.2 Договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. Оплата производится равномерными платежами в течении 10 лет- по <данные изъяты> ежемесячно путём удержания из заработной платы Покупателя либо путём внесения на счёт или в кассу Продавца.
Согласно п.4.1. Договора с момента передачи квартиры Покупателю и до её полной оплаты квартира признаётся находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате квартиры.
Сидоренко В.И. умер ДД.ММ.ГГГГ(л.7 наследственного дела №).
В соответствии со ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В соответствии со ст. ст.1141 - 1143 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Наследники одной очереди наследуют в равных долях.
В соответствии со ст.1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
Согласно ст.1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
В соответствии со ст.1157 ГК РФ наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества.
Отказ от наследства совершается подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника об отказе от наследства(ст.1159 ГК РФ).
Согласно ст.1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).
Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Наследниками Сидоренко В.И. по закону первой очереди, принявшими наследство являются ответчики по делу: его мать- Сидоренко М.Д. и дочь- Сидоренко М.В.(л.11 наследственного дела №).
Другой наследник умершего первой очереди- его сын Сидоренко К.В. от наследства отказался, подав нотариусу соответствующее заявление(л.2 наследственного дела №).
Таким образом, ответчики- Сидоренко М.Д. и Сидоренко М.В. приняли наследство умершего Сидоренко В.И., в том числе и принадлежавшую ему <адрес> по адресу: <адрес>.
Они же в соответствии с законодательством отвечают по долгам наследодателя.
Судом установлено и не оспаривается ответчиками, что последний платёж по Договору купли- продажи был произведён Сидоренко В.И. за ДД.ММ.ГГГГ. Задолженность по выплате стоимости квартиры составила <данные изъяты>., пени за просрочку платежей составили <данные изъяты>л.д.18-20).
В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Ростерминалуголь» ответчице Сидоренко М.Д. было направлено претензионное письмо с требованием о погашении задолженности по договору(л.д.23-24).
Поскольку соглашение между сторонами о начальной продажной цене отсутствует, суд считает необходимым установить её в <данные изъяты>- в соответствии с представленной истцом Справкой о рыночной стоимости аналогичного жилого помещения (л.д. ). Указанная сумма полностью обеспечивает погашение обязательств ответчиков по долгам наследодателя.
По статье 56 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона (на аукционе).
Таким образом, заложенное имущество, на которое обращено взыскание в судебном порядке может быть продано на публичных торгах или с согласия сторон залогодателя и залогодержателя – с аукциона. Такого соглашения между сторонами не имеется. Следовательно, имущество подлежит реализации путём продажи с публичных торгов.
Порядок организации и проведения публичных торгов установлен Федеральными законами РФ «Об ипотеке» и «Об исполнительном производстве».
В соответствии со статьями 94, 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчиц подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9605 рублей 37 коп., подтвержденные платежным поручением- в равных долях(л.д.6).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Открытого акционерного общества «Ростерминалуголь» к Сидоренко Марии Денисовне и Сидоренко Марии Валерьевне о взыскании задолженности по договору купли- продажи квартиры, пени и обращении взыскания на предмет залога- удовлетворить.
Взыскать солидарно с Сидоренко Марии Денисовны и Сидоренко Марии Валерьевны в пользу Открытого акционерного общества «Ростерминалуголь» задолженность по Договору купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому с Сидоренко Валерием Ивановичем, умершим ДД.ММ.ГГГГ, в сумме <данные изъяты>., пени за просрочку платежей в размере <данные изъяты> коп., а всего- <данные изъяты>
Взыскать с Сидоренко Марии Денисовны и Сидоренко Марии Валерьевны в пользу Открытого акционерного общества «Ростерминалуголь» расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>
Обратить взыскание на предмет залога- однокомнатную квартиру, площадью 39,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>,(кадастровый или условный номер № переданную в залог Открытому акционерному обществу «Ростерминалуголь», путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества- однокомнатной квартиры, площадью 39,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>кадастровый или условный номер № в размере <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей жалобы через Кингисеппский городской суд.
Судья