Р Е Ш Е Н И Е по делу № 2-574/2010
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 октября 2010 года в городе Кингисеппе
Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Булавина В.В.
при секретаре Тастуховой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с участием
прокурора Геращенковой Н.В.,
представителя истца- Комитета по управлению имуществом МО «Кингисеппское городское поселение»- Орлова И.В., представителя ответчиков- адвоката Таратухина И.А.,
гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом МО «Кингисеппское городское поселение» к Макаровой Елене Николаевне, Казинец Юрию Николаевичу, Макарову Олегу Александровичу, действующему также в интересах несовершеннолетнего Макарова Дмитрия Олеговича, о признании недействительными договоров найма жилого помещения и выселении,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском об изъятии из незаконного владения Макаровой Е.Н. жилых и нежилых помещений первого этажа здания общежития, расположенных по адресу: <адрес>; а также выселении из жилых помещений первого этажа того же здания: Казинца Ю.Н.- из комнаты №, площадью 12,4 кв.м., и комнаты №, площадью 11,3 кв.м.; Макарова О.А. и несовершеннолетнего Макарова Д.О.- из комнаты №, площадью 11,8 кв.м. и комнаты №, площадью 11,4 кв.м. Указал, что вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ были применены последствия недействительности ничтожных сделок, в том числе, договора купли-продажи Макаровой Е.Н. встроенных помещений в указанном здании- путём передачи соответствующей части здания в собственность МО «Кингисеппское городское поселение»; признана недействительной регистрация права собственности за Макаровой Е.Н. на помещения в здании общежития № по <адрес> в <адрес>.
На основании этого решения суда решением Совета депутатов МО «Кингисеппское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №-к здание общежития по адресу: <адрес>, принято в собственность МО образования «Кингисеппское городское поселение».
Ответчица Макарова Е.Н., зная о вступлении в законную силу указанного решения суда, продолжала владеть и распоряжаться как жилыми, так и не жилыми помещениями в здании общежития. Так, ДД.ММ.ГГГГ она предоставила для проживания комнаты № и № на первом этаже общежития ответчику Казинец Ю.Н., комнаты № и № на первом этаже общежития- Макарову О.А. и его несовершеннолетнему сыну Макарову Д.О., а также дала разрешение на регистрацию этих лиц в этих жилых помещениях. В секцию первого этажа, объединяющую указанные комнаты, была врезана дверь, которая постоянно заперта и опечатана. В данной секции имеются еще свободные (пустующие) комнаты, готовые к заселению.
Полагал, что ответчики без законных оснований были вселены в данные жилые помещения(л.д.3-6).
В последующем истец отказался от требования в части изъятия имущества из незаконного владения Макаровой Е.Н. и заявил дополнительные требования- о признании недействительными- договора от ДД.ММ.ГГГГ найма жилого помещения - комнат № и № в здании общежития по адресу: <адрес>, заключённого Макаровой Е.Н. с Казинец Ю.Н., и договора от ДД.ММ.ГГГГ найма жилого помещения- комнат № в том же здании, заключённого Макаровой Е.Н. с Макаровым О.А. В обоснование иска в этой части указал, что эти договоры являются ничтожными в силу ст.168 ГК РФ, поскольку на период заключения договоров в этих комнатах проживали прежние жильцы- семья Топуновой И.Г., следовательно предусмотренных законом оснований для вселения ответчиков в эти помещения не имелось. Просил на этом основании выселить ответчиков из соответствующих помещений. Отказ от иска в части- принят судом(л.д.129-133, 142-143).
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования о признании договоров найма недействительными и выселении. Возражал против применения срока исковой давности в соответствии с заявлением представителя ответчиков, полагая, что к данным правоотношениям применение срока исковой давности не допустимо, сделки не исполнены.
В судебное заседание ответчики Макарова Е.Н., Казинец Ю.Н., Макаров О.А., надлежащим образом извещённые по последнему известному месту жительства, не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие с участием представителя. Указали, что иск не признают(л.д. ).
В судебном заседании представитель ответчиков иск не признал. Указал, что заключённые Макаровой Е.Н. с остальными ответчиками договоры найма были заключены в период, когда она являлась номинальным собственником здания общежития. Помещения, на которые заключались договоры найма к этому времени были свободны от прав других лиц, поскольку Топунова И.Г. к этом времени добровольно переехала в другие помещения общежития, на которые с нею уже был заключён соответствующий договор найма. Ответчики Макаровы О.А. и Д.О. - ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик Казинец Ю.Н.- ДД.ММ.ГГГГ- заключили с индивидуальным предпринимателем- ответчиком Макаровой Е.Н.( в то время- собственником данного объекта недвижимости) договоры коммерческого найма спорных жилых помещений, были вселены в эти жилые помещения и ими периодически пользуются. Истец не участвовал в данных договорах, не является стороной данных договоров и в момент заключения договоров и в последующем длительное время юридического отношения к спорным жилым помещениям не имел. Кроме того, при перемене собственника договор найма не расторгается. Также заявил о применении срока исковой давности, исходя из того, что ст.181 ГК РФ для требований о применении последствий недействительности ничтожных он установлен в три года, и его течение начинается со дня начала исполнения сделок, соответственно – с ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ. Представил письменный отзыв на иск(л.д.55-56).
Представитель третьего лица - Управления Федеральной миграционной службы по Санкт- Петербургу и Ленинградской области, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, обозрев материалы гражданского дела №, заслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым в иске отказать, суд находит требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст.10 Жилищного кодекса РФ(далее- ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Защита жилищных прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения жилищного правоотношения; иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии со ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме(ст.674).
Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии со ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях, установленных этой статьей.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки(п.1).
Судом установлено, что решением Кингисеппского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворен иск Главы МО «Кингисеппское городское поселение», Суровой В.В., Коноплянниковой Л.К., Староверова А.С., Быкасовой Н.В. Владимировны к Макаровой Е.Н., ООО«Северная Приозерская Компания», Министерству имущественных отношений РФ, Ленинградскому областному Комитету по управлению государственным имуществом, Кингисеппскому МУП «Техническая инвентаризация и оценка недвижимости» - применены последствия недействительности ничтожных сделок в отношении здания общежития по адресу: <адрес>, (л.д.17-22).
Решением Совета депутатов МО «Кингисеппское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ помещения в здании общежития по адресу: <адрес>, приняты в собственность МО «Кингисеппское городское поселение»(л.д.28).
Право собственности МО «Кингисеппское городское поселение» на жилые помещения первого этажа<адрес> площадью 395,0 кв.м. здания общежития по адресу: <адрес>, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт- Петербургу и <адрес> ДД.ММ.ГГГГ(л.д.8).
Судом установлено, что Макаровой Е.Н. как собственником жилых помещений были заключены:
.- договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с Макаровым О.А – на комнаты № и № в здании общежития по адресу: <адрес>(л.д.109-113),
- договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с Казинец Ю.Н.- на комнаты № и № в здании общежития по адресу: <адрес>(л.д.114-119).
В подтверждение заключения указанных договоров ответчики также представили документы, подтверждающие оплату за наем(л.д.144-145).
По месту жительства в указанных жилых помещениях Казинец Ю.Н., а также Макаров О.А. и его несовершеннолетний сын- Макаров Д.О.,ДД.ММ.ГГГГ, были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ на основании личных заявлений и согласия Макаровой Е.Н., действующей как собственник жилых помещений (л.д. 40-51).
Истцом не оспариваются факты заключения ответчиками указанных договоров найма жилых помещений.
Требование о выселении ответчиков из занимаемых жилых помещений истец основывает на том, что договоры найма этих жилых помещений, на основании которых ответчики были вселены в эти помещения, являются ничтожными в силу ст.168 ГК РФ, как не соответствующие требованиям закона. Вместе с тем, истец не указал, каким именно требованиям закона противоречат эти договоры. Истец полагает, что эти договоры не могли быть заключены в силу того, что эти помещения уже были предоставлены и находились в этот период в пользовании семье Топуновой И.Г., то есть, не были свободны от прав третьих лиц.
Согласно Справке ф.9 от ДД.ММ.ГГГГ Топунова И.Г. и её сын- Топунов А.Ю.,ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированы постоянно с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время по адресу: <адрес>, жилая секция № состоящая из комнат площадью 11,80 кв.м. и 11,30 кв.м.(л.д. ).
Согласно копии внутриведомственного ордера №, выданного ДД.ММ.ГГГГ заместителем директора АО «Строительный трест №» Топуновой И.Г. и членам её семьи предоставлена жилая площадь в ведомственном общежитии- комнаты №, жилой площадью 12,09 и 11,35 кв.м. в <адрес> <адрес>(л.д. ).
Согласно представленным истцом в суд копиям Актов обследования жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года комнаты № на первом этаже <адрес> занимает Топунова И.Г. и члены её семьи(л.д. ).
Согласно Акту обследования и инвентаризации рабочей группой в составе представителей Комитета по управлению имуществом, органов БТИ и жилищных органов помещений в здании общежития в <адрес> по пер. Линейный, от ДД.ММ.ГГГГ, Казинец Ю.Н., Макаров О.А. и Макаров Д.А. фактически в жилых помещениях- <данные изъяты> не проживают, доступ в помещения отсутствует(л.д.24-26).
Вместе с тем, допрошенная в судебном заседании по инициативе представителя истца в качестве свидетеля Топунова И.Г. пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ она по предложению представителя собственника согласилась переехать со своей семьей в помещения, расположенные <данные изъяты> общежития, с нею был заключён соответствующий договор найма этих помещений. В последующем с требованиями о переселении в ранее занимаемые её семьей жилые помещения на первом этаже общежития она не обращалась(л.д. ).
Допрошенный в судебном заседании по инициативе представителя ответчиков в качестве свидетеля Постников О.В. также подтвердил как факт добровольного переселения семьи Топуновой И.Г. в ДД.ММ.ГГГГ году в <адрес>, так и факт заключения в последующем договоров найма спорных жилых помещений с ответчиками Казинец Ю.Н. и Макаровым О.А., а также факт их вселения и проживания в этих жилых помещениях. Топунова И.Г. была согласна с перерегистрацией по комнатам, предоставленным ей в результате переезда на <адрес>, писала соответствующие заявления, однако перерегистрирована не была, поскольку в паспортной службе объяснили, что в общежитии регистрация по отдельным жилым помещениям не производится, а жильцы регистрируются только по жилому дому(л.д. ).
Таким образом, обстоятельства, указанные истцом в обоснование иска, что договоры найма ответчиками были заключены на фактически занятые жилые помещения, в ходе судебного разбирательства подтверждения не нашли.
Суд полагает, что наличие в органах паспортной службы сведений о регистрации Топуновой И.Г. и её сына – Топунова А.Ю. в жилых помещениях, являющихся предметом судебного спора, в данном случае не имеет юридического значения, поскольку регистрация является административным актом, и сама по себе не свидетельствует о наличии или отсутствии прав на жилое помещение.
Как установлено судом, Топунова И.Г. с требованиями о признании недействительными договоров найма спорных жилых помещений, заключенных с ответчиками не обращалась.
Доводы представителя истца о том, что договоры являются ничтожными также в связи с тем, что ответчики самоуправно перепланировали жилые помещения, также не является основанием для удовлетворения иска, поскольку возможная перепланировка была произведена после заключения договоров найма и не свидетельствует о том, что на момент заключения указанных договоров найма они противоречили закону.
Кроме того, суд полагает, что в данном случае, в соответствии с заявлением представителя ответчиков, следует применить срок исковой давности, предусмотренный п.1 ст.181 ГК РФ, поскольку со дня, когда началось исполнение соответствующих сделок до подачи иска прошло более трех лет.
Поскольку требование истца о выселении ответчиков основано на положении о том, что основанием их вселения в жилые помещения являются ничтожные сделки, а в данном требовании истцу отказано, не подлежит удовлетворению и требование о выселении ответчиков.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.12, 40, 56, 67, 144, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Комитета по управлению имуществом МО «Кингисеппское городское поселение» к Макаровой Елене Николаевне, Казинец Юрию Николаевичу, Макарову Олегу Александровичу, действующему также в интересах несовершеннолетнего Макарова Дмитрия Олеговича о признании недействительными договоров найма жилого помещения и выселении - ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Кингисеппский городской суд.
Судья