Р Е Ш Е Н И Е по делу № 2-1235/2010
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 декабря 2010 года в г. Кингисеппе
Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Булавина В.В.,
при секретаре Тастуховой А.О.
с участием представителя истца - Богомазова А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суруханова Владимира Михайловича к Обществу с ограниченной ответственностью «НИВА- СВ» (далее- ООО «НИВА-СВ») о регистрации договора купли- продажи объекта недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Суруханов В.М. обратился в суд с иском к ООО «НИВА-СВ» о государственной регистрации Договора купли- продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, заключенного с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, а также признании за ним права на данный объект недвижимости. Указал, что договор заключен в письменной форме, правомочными лицами. Дом был передан ему во владение и пользование по Акту приема- передачи в день подписания. В регистрации договора купли- продажи отказано в связи с непредоставлением продавцом документов на объект недвижимости, тем самым уклонился от регистрации договора и перехода права собственности(л.д.3-6).
В судебное заседание истец не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истца заявил об отказе от исковых требований в части признания права собственности на данный объект недвижимости, поскольку полагал данное требование излишним, представил соответствующее заявление. Отказ от иска в части принят судом(л.д. ). Требование о регистрации договора поддержал. Указал, что в Договоре № от ДД.ММ.ГГГГ содержатся необходимые данные, позволяющие идентифицировать предмет договора: почтовый адрес садового дома, положение о том, что Покупатель является правопреемником Продавца по всем правоотношениям, касающимся пользования земельным участком(п.3.3 Договора).
Представитель ответчика- ОАО «НИВА- СВ» в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и письменный отзыв по иску, в котором иск не признал и указал, что полагает Договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заключённым вследствие того, что сторонами не согласовано условие об объекте купли- продажи, поскольку площадь объекта, указанная в п.2.1 Договора не соответствует данным технического паспорта, кроме того Договор не содержит сведения о земельном участке, на котором расположен объект. В обоснование возражений сослался на положения статей 432 и 554 ГК РФ(л.д.174-175).
Представитель третьего лица на стороне ответчика- Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие(л.д. ).
Представитель третьего лица на стороне ответчика- Администрации МО «Кингисеппский муниципальный район», надлежащим образом извещённого о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что возражений по иску не имеет(л.д. ).
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд полагает иск Суруханова В.М. обоснованным и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствие со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствие со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст.165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда(п.3).
В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения(п.1 ст.425 ГК РФ).
В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствие со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(ст.550 ГК РФ).
В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «НИВА-СВ» и Сурухановым В.М. заключен в установленной законом письменной форме договор купли- продажи садового летнего домика двухкомнатного с мансардой, расположенного по адресу: <адрес>(далее- Договор).
Пункт 2 Договора содержит описание объекта: садовый летний домик <данные изъяты>
Согласно п.4 Договора цена объекта договора составляет <данные изъяты> Передача объекта Продавцом осуществляется на момент подписания договора по акту приема- передачи. Согласно п.3.3 Договора Покупатель является правопреемником Продавца по всем правоотношениям, касающимся пользования земельным участком (л.д.38-41).
Указанный в договоре объект недвижимого имущества передан по Акту приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.42).
На указанный объект недвижимости в суд представлен Технический паспорт, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ(л.д.16-20), а также Технический паспорт на жилой дом, составленный по состоянию по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ(л.д.43-47).
Письмом государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ № Суруханову В.М. сообщено о том, что принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на садовый дом, являющийся предметом судебного разбирательства, по следующим причинам: отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации права собственности на данное недвижимое имущество за ОАО «НИВА-СВ»; заявление ОАО «НИВА-СВ» о переходе права собственности к покупателю не представлено; в представленных на регистрацию документах имеется разночтение в площади садового дома: в договоре указана площадь дома- <данные изъяты> а в техническом паспорте- <данные изъяты> что не позволяет идентифицировать объект недвижимости; в Договоре не указано на каком земельном участке расположен отчуждаемый садовый дом(л.д.13-14).
Согласно п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, вязанных с защитой права собственности и других вещных прав»(далее- Постановления) если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом(п.60 Постановления Пленума).
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче(п.61).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом(п.63 Постановления Пленума).
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.
В обоснование своих требований истец представил письменный договор купли- продажи садового летнего домика двухкомнатного с мансардой, расположенного по адресу: <адрес>. Составление указанного Договора ответчиком не оспаривается. Полномочия по его составлению и полномочия по распоряжению указанным объектом недвижимости подтверждены представленными документами: Генеральным договором об образовании и деятельности холдинговой группы от ДД.ММ.ГГГГ и актом приёма- передачи имущества от АООТ «<данные изъяты> в АООТ «Нива –СВ», учредительными документами(л.д. ), не оспаривается ответчиком и иными лицами.
Договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ составлен в надлежащей форме, содержит все существенные условия, предусмотренные законом о предмете договора, в том числе, сведения о цене объекта недвижимости и порядке расчёта, а также данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке : в Договоре указан подробный почтовый адрес объекта, положение о том, что Покупатель является правопреемником Продавца по всем правоотношениям, касающимся пользования земельным участком(п.3.3 Договора).
При этом сведения о размерах продаваемого садового дома соответствуют сведениям, содержащимся в Разделе III Технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ(л.д.16-20).
Согласно представленному Договору № аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ с приложенными к нему Планом и экспликацией, садовый дом, являвшийся предметом Договора купли- продажи, находится на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику(л.д.21-37).
Согласно Справке Главы администрации МО «Котельское сельское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № садовый <адрес>(старая нумерация), находящийся в пользовании Суруханова В.М., расположен на земельном участке, предоставленном в аренду ОАО «Нива-СВ», и находится в границах населенного пункта <адрес>
Договор купли- продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный Сурухановым В.М. с ООО«Нива- СВ» ДД.ММ.ГГГГ исполнен сторонами: предмет договора передан продавцом покупателю, находится в его пользовании, расчёт между сторонами произведен(л.д. ).
Таким образом, судом установлено что указанная сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон- ответчик по делу- ООО «НИВА- СВ» уклоняется от ее регистрации, поэтому суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Регистрация указанного Договора влечёт и переход права собственности от продавца к покупателю.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56,194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Суруханова Владимира Михайловича к Обществу с ограниченной ответственностью «НИВА- СВ» о регистрации договора купли- продажи объекта недвижимого имущества – УДОВЛЕТВОРИТЬ.
Произвести государственную регистрацию Договора купли- продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес> заключенного Сурухановым Владимиром Михайловичем с Обществом с ограниченной ответственностью «Нива- СВ» ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Кингисеппский городской суд.
Судья