Р Е Ш Е Н И Е по делу № 2-1174
Именем Российской Федерации
27 октября 2010 года в городе Кингисеппе
Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:
Председательствующего судьи Заплоховой И.Е.,
При секретаре Андреевой И.П.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании
С участием истицы Хижняковой Г.З., представителя истца Макарука В.П., представителя ответчиков Касьяновой И.П., представителей третьих лиц Леошкевича В.Е. и Савельева А.Ю.,
гражданское дело по иску Хижняковой Гульсини Зиннатуллаевны к Администрации и Комитету по управлению имущество МО «Кингисеппский муниципальный район» о признании недействительными торгов по продаже земельного участка и договора купли-продажи земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Хижнякова Г.З. обратилась в суд с иском к Администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» о признании недействительными торгов ДД.ММ.ГГГГ по продаже земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, Кингисеппский муниципальный район, Кингисеппское городское поселение, <адрес>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: <данные изъяты>, <данные изъяты> договора купли-продажи этого земельного участка, взыскании судебных расходов.
К участию в деле в качестве ответчика по делу привлечен Комитет по управлению имуществом МО «Кингисеппский муниципальный район» и третьим лицом на стороне ответчика – Администрация МО «Кингисеппское городское поселение» (л.д.
Истица и ее представитель в поддержание иска пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ в Администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» состоялись торги указанного земельного участка. Они были проведены с нарушением закона. В извещении о проведении торгов и во время их проведения участникам не сообщили, что на земельном участке имеется обременение в виде охранной зоны принадлежащего истице газопровода, который она возвела в ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на объект недвижимости. Сведения об имеющемся обременении также отсутствуют в кадастре недвижимости. Фактически земельный участок имеет два назначения – под газопровод и под индивидуальное жилищное строительство. Истица указала, что она обратилась в органы местного самоуправления о продаже ей земельного участка, так как там расположен ее газопровод, но при оформлении документов сведения о нем не были внесены в правоустанавливающие документы. Просили иск удовлетворить.
Представитель ответчиков Администрации и КУМИ МО «Кингисеппский муниципальный район» возражали против удовлетворения исковых требований. КУМИ распоряжается земельными участками поселений района. Формируют участки, готовят правоустанавливающие документы на земельные участки поселения, на территории которых расположен объект недвижимости. В представленных для проведения торгов правоустанавливающих документах на землю отсутствовали сведения об обремении. Хижнякова Г.З. являлась участником торгов, и не была лишена возможности в надлежащей форме заявить о наличии обременений на земельном участке. Кроме того, оснований для выдачи ей разрешений на строительство газопровода и ввода его в эксплуатацию у Администрации МО «Кингисеппское городское поселение» не имелось, так как права пользования на земельный участок, где был возведен газопровод, у Хижняковой Г.З. не возникло. Просила в иске отказать.
Третье лицо на стороне ответчиков Волков В.Н. в судебное заседание не явился. Просил дело рассматривать в его отсутствие. Волков В.Н. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ и его представитель в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ с иском не согласились. Указали, что на торгах отсутствовали сведения об обременениях земельного участка. Хижнякова З.Г. может перенести свой газопровод за пределы земельного участка, в отношении которого возник спор (л.д.97, 168).
Представитель третьего лица на стороне ответчиков Администрации МО «Кингисеппское городское поселение» оставил разрешение спора на усмотрение суда, сославшись на неготовность к участию в судебном заседании и занятость другого готовившегося к делу представителя администрации. В ходатайстве об отложении разбирательства дела по указанной причине представителю третьего лица судом было отказано.
Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд находит, что иск не основан на законе и удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьями 447-449 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее.
В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно статьям 30-30.1, 38-38.1 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
проведение работ по формированию земельного участка;
выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);
проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;
подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов).
Протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион).
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.
В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.
Извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании главой муниципального образования, и размещается на официальном сайте РФ в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. До определения Правительством РФ официального сайта РФ в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте организатора аукциона в сети "Интернет". Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение; о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц; документы, подтверждающие внесение задатка.
Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.
Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.
Заявители, признанные участниками аукциона, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.
Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.
Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются: 1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение; 2) победитель аукциона; 3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.
Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.
Аукцион признается не состоявшимся в случае, если: 1) в аукционе участвовали менее двух участников; 2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.
Судом установлено, что
ДД.ММ.ГГГГ Хижнякова Г.З. обратилась к главе Администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» о предоставлении в <данные изъяты> для индивидуального жилищного строительства земельного участка площадью <данные изъяты>. в городе <адрес>. Предоставление земельного участка согласовано с главой администрации через проведение торгов по продаже права собственности (л.д.182).
ДД.ММ.ГГГГ постановлением № Администрации МО «Кингисеппское городское поселение» образован земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> (л.д.45 оборот).
ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью <данные изъяты> внесен в государственный кадастр недвижимости под кадастровым номером № местоположение: <адрес>, Кингисеппский муниципальный район, Кингисеппское городское поселение, <адрес>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: <данные изъяты> (л.д.10-11, 43-45).
ДД.ММ.ГГГГ первый заместитель главы Администрации МО «Кингисепское городское поселение» обратилось к главе Администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» о проведении торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером № представили кадастровый паспорт земельного участка (л.д.46).
ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации МО «Кингисеппский муниципальный район» о проведении аукциона по продаже указанного земельного участка КУМИ поручено выступить продавцом и организатором аукциона о продаже земельного участка (л.д.70).
ДД.ММ.ГГГГ вынесено распоряжением №-р КУМИ МО «Кингисеппский муниципальный район» о проведении аукциона (л.д.66).
В местной газете «Восточный берег» №-ДД.ММ.ГГГГ опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона ДД.ММ.ГГГГ, в котором указаны предмет аукциона – земельный участок, о разрешенном использовании земельного участка, начальная цена, «шаг аукциона», сумма задатка, какие документы необходимо представить участникам аукциона (л.д.9). Аналогичная информация содержалась на сайте МО «Кингисеппский муниципальный район» в сети «Интернет» (л.д.51, 57-59, 67-69).
ДД.ММ.ГГГГ Волков В.Н., ДД.ММ.ГГГГ Хижнякова В.Н. с заявками на участие в аукционе обратились в КУМИ (л.д.61 оборот, 64 оборот).
Протокол приема заявок на участие открытом аукционе зафиксированы сведения о заявителях (л.д.60).
Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ Волков В.Н. и Хижнякова Г.З. признаны участками аукциона (л.д.48, 50).
Согласно протоколу открытого аукциона по составу участников и по форме подаче заявок по продаже земельного участка в аукционе принимали участие Волков В.Н. и ФИО10, оба они внесли задаток. Победителем аукциона признан Волков В.Н. (л.д.53-56).
Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела, объяснениями лиц, участвующих в деле.
Анализируя нормы права, доказательства по делу, суд приходит к выводу, что подготовка и сам аукцион проведены в соответствии с требованиями закона, оснований для признания его недействительным, не имеется. Организатором аукциона КУМИ МО «Кингисеппский муниципальный район» соблюдены процедура аукциона, права и законные интересы его участников. Ни Администрация МО «Кингисеппское городское поселение», ни Хижнякова Г.З., собственник газопровода, ни в период подготовки к аукциону, ни в ходе его проведения в надлежащей письменной форме не сообщили о наличии обременений земельного участка в виде охранной зоны газопровода. В правоустанавливающих документах, кадастре недвижимости, едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также отсутствуют сведения об обременениях указанного участка охранной зоной газопровода.
Об отсутствии в учетно-кадастровых данных <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> данных об обременениях в виде охранной зоны газопровода-ввода свидетельствует также письмо начальника филиала от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.71).
В силу положений статей 11 и 38.1 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Обременение не может быть препятствием для проведения аукциона по продаже земельного участка.
Из представленных истицей документов на газопровод следует, что она на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ построила, зарегистрировала право собственности на газопровод-ввод к индивидуального жилому дому ФИО13 по <адрес> <адрес> общей протяженностью <данные изъяты> Администрацией МО «Кингисеппское городское поселение» был утвержден градостроительный план земельного участка для строительства газопровода в жилому дому истицы (л.д.13-19).
В соответствии со статьями 51, 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию наряду с другими документами также прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок.
В ходе судебного разбирательства установлено, что разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию Хижняковой Г.З. Администрацией МО «Кингисеппское городское поселение» выданы без учета требований положений Градостроительного кодекса РФ. Правоустанавливающие документы на земельный участок, где проводилось строительство газопровода, у истицы не были истребованы. Имевшийся у Хижняковой Г.З. договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, распложенного у <адрес>, в городе <адрес> <данные изъяты> под огород не относится к правоустанавливающим документам на землю, которые допускали проведение строительных работ на этом земельном участке (л.д.91-92).
При таких обстоятельствах иск о признании недействительными торгов по продаже земельного участка удовлетворению не подлежат.
До настоящего времени договор купли-продажи земельного участка между КУМИ МО «Кингисеппский муниципальный район» и Волковым В.Н. не оформлен. На проект договора КУМИ Волковым В.Н. представлен протокол разногласий. Оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным также не имеется (л.д.39-42, 47).
На основании изложенного, руководствуясь ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Хижняковой Гульсине Зиннатуллаевне к Администрации и Комитету по управлению имущество МО «Кингисеппский муниципальный район» о признании недействительными торгов по продаже земельного участка и договора купли-продажи земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Кингисеппский городской суд.
Судья