Решение
Именем Российской Федерации
21 марта 2011г.
Кинельский федеральный суд в составе
Председательствующего судьи Васева Н.И.
При секретаре Кашенковой Е.Г.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО»Тольяттинское ипотечное агентство о взыскании долга и обращения взыскания на заложенное имущество с Алиевой Елены Владимировны, третьему лицу ОАО»Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов
У с т а н о в и л :
ООО»Тольяттинское ипотечное агентство просит взыскать с Алиевой Е.В. в пользу истца сумму задолженности по кредитному договору от 20 августа 2007г. по состоянию на 10.12.2010г. в размере 2443712 руб. 62 коп., в том числе : остаток неисполненных обязательств по кредиту 2313690 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом 114518 руб. 74 коп, начисленные пени в размере 15503 руб. 88 коп.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу : <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из отчета об оценке от 13.07.2007г. и указанной закладной в размере 2805000 руб.
Взыскать с Алиевой Е.В. в пользу истца расходы по уплате гос.пошлины в размере 20 413 руб.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Дудкина Е.В. подтвердила свои исковые требования, указав, что 20 августа 2007г. ОАО Национальный торговый банк предоставил Алиевой Е.В. ипотечный торговый кредит для приобретения в собственность квартиры общей площадью <данные изъяты> расположенной по адресу <адрес> <адрес>
Указанная сумма была перечислена на расчетный счет ответчицы 20 августа 2007г.
Квартира по состоянию на 13.07.2007г. оценена в размере 2805000 руб.
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору были удостоверены Закладной, составленной ответчиком, законным владельцем которой в настоящее время является ООО»Тольяттинское ипотечное агентство и которая является именной ценной бумагой.
Начиная с августа 2010г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование в нарушение условий Закладной и Кредитного договора ответчиком Алиевой не производятся.
В связи с неисполнением договора и было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.
Задолженность ответчика по кредитному договору от 20.08.2007г. составляет 2443712 руб. 62 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту 2313690 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 114518 руб. 74 коп., начисленные пени в размере 15503 руб. 88 коп.
Учитывая, что цены на недвижимость упали и в связи с новой оценкой указанной квартиры, они просят снизить начальную продажную цену квартиры, определив ее, исходя из Отчета об оценке от 17.02.2011г. и указанной в закладной в размере 2233710 руб.
За подачу искового заявления они оплатили государственную пошлину в размере 20413 руб. 95 коп., которую также просят взыскать с ответчика.
Алиева Е.В. исковое заявление не признала, указав, что в августе 2007г. она действительно обратилась в банк, который предоставил ей ипотечный кредит на покупку квартиры в размере 2 500 000 руб. в течение 2,5 лет она исполняла обязательства и выплачивала по 33 тысячи рублей ежемесячно банку.
С условиями кредитного договора она была согласна. В 2009 г. она с учетом кризиса не смогла ежемесячно выплачивать указанную сумму. К этому времени Тольяттинское ипотечное агентство выкупило у банка Закладную. Она обратилась в агентство и попросила уменьшить сумму ежемесячных платежей, но они предложили другой вариант: обратиться в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которое в свою очередь выделяет денежную сумму и выплачивает вместо нее задолженность в течение года.
Она согласилась с этими условиями, так как полагала, что ее материальное положение улучшится и по истечении года она сможет выплачивать ежемесячно сумму кредита в размере 40 тысяч рублей. В указанном агентстве она взяла кредитный займ в размере 571 тыс. руб.
Однако по истечении года, ее положение не улучшилось и она обратилась вновь в агентство и попросила увеличить сроки займа и тем самым уменьшив ежемесячную выплату, но агентство не пошло на ее условия и предъявило иск в суд.
Она не согласна с иском, так как полагает, что ее квартиру можно продать за большую сумму.
По данному делу в качестве 3 лица с самостоятельными требованиями вступило открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО «АРИЖК»), представителем которой по доверенности Дудкина Е.В. пояснила, что они просят взыскать с с ответчика Алиевой Е.В. задолженность по договору стабилизационного займа в пользу Агенства в размере 602858,23 руб., в том числе остаток основного долга по договору стабилизационного займа 569444,60 руб., начисленных процентов за пользование заемными денежными средствами 29794,47 руб., штрафных санкций( пеней) по договору 3619,16 руб.. а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,75% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору 569444,60 руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество- квартиру, состоящую из 2 комнат, общей площадью 69,60 кв.м., жилой площадью 33,90 кв.м. и определить способ реализации квартиры с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2805000 руб.
Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлине в размере 13228,58 руб
Представитель пояснила также, что в рамках реализуемой ОАО»АРИЖК» программы государственной помощи ипотечным заемщикам- физическим лицам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации и недопущении потери ими единственного жилья 25 августа 2009г. был с Алиевой заключен договор стабилизационного займа, согласно условий которого займодавцем является ОАО «АРИЖК, а заемщиком Алиева Е.В. Денежные средства представлены с целевым назначением- для уплаты ежемесячных платежей и для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, погашения штрафов и пеней
В соответствии с условиями договора стабилизационного займа денежные средства предоставляются Ответчику частями за период с 25 августа 2009г. по настоящее время были перечислены денежные средства на общую сумму 571209,32 руб.
В обеспечение исполнения договора между агенством и ответчиком был заключен последующий договор об ипотеке недвижимого имущества от 25 августа 2009г., согласно условий которого оформлена последующая ипотека на недвижимое имущество, а именно <адрес> в <адрес>.
Согласно п.1.4 последующего договора ипотеки стоимость указанного недвижимого имущества определена сторонами в размере 2 805000 руб.
В нарушение условий Договора стабилизационного займа ответчиком произведено 5 платежей в счет возврата займа на сумму 49558,63 руб, допущена просрочка по уплате ежемесячных платежей более 30 дней.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств, предусмотренных Договором, в соответствии с п.4.4.1 Договора Агенством было выставлено требование о полном досрочном исполнении обязательств, оставленное ответчиком без удовлетворения.
По состоянию на 17.12.2010г. задолженность ответчика по договору составляет 602858,23 руб, которую они и просят взыскать, так как ответчик ненадлежащее исполняет условия договора.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, полагаю иск удовлетворить частично по следующим основаниям.
Как видно из кредитного договора №, 20 августа 2007г. ОАО «Национальный торговый банк предоставил заемщику Алиевой Елене Владимировне 2 500 000 рублей для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, находящейся по адресу : <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью 2800 000 руб. Кредит предоставлен из расчета 13,75% годовых сроком на 180 месяцев.
Размер ежемесячного платежа, согласно информационного расчета, составляет 32987 руб. С данным расчетом Алиева согласилась, что удостоверяется ее подписью
Согласно платежного поручения, Алиева Е.В. получила 2 млн. 500 тыс. рублей 20 августа 2007г.
По данным договора купли- продажи от 12 ноября 2008г., на Алиеву Е.В. была выписана Закладная, права на которую переданы ООО»Тольяттинское ипотечное агентство.
На основании п.5.1 Закладной и 4.4.3 Кредитного договора, кредитная организация, в случае ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей по ежемесячному исполнению обязательств, вправе предъявить требования о досрочном возврате задолженности по кредиту.
Учитывая, что начиная с августа 2010г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов не производятся истец обоснованно предъявил требования о досрочном взыскании и исполнении денежных обязательств
Из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в собственности за Алиевой Е.В. имеется <адрес> в <адрес>. При этом права обременяются в пользу открытого акционерного общества «Национальный торговый банк»
Данное обязательство прописано и в Закладной.
В силу п.2 ст. 78 Закона «Об ипотеке»(Залоге недвижимости), жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов и суд, на основании п.2 ст. 54 указанного закона, должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, способ реализации имущества, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Истцом предъявлены два отчета об оценке рыночной стоимости: первый от 13.07.2007 года на сумму 2 805 000 руб., второй от 17 февраля 2011г. на сумму 2 233 710 руб.
Суд принимает во внимание именно вторую оценку, так как она является наиболее достоверной, нежели первая, которая проведена 3,5 года тому назад.
Данная оценка выполнена на основе анализа и изучения рынка жилой недвижимости в г. Кинель на дату оценки, то есть на день рассмотрения дела в суде и даже оценив объект, оценщик указал, что примерный срок реализации составляет до 5 месяцев, ликвидность оценивается как средняя.
Расчет, представленный представителем истца о задолженности по кредитному договору в сумме 2313690 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом в сумме 114518 руб. 74 коп. является обоснованным и соответствует условиям, указанным в кредитном договоре.
В то же время суд, в соответствии с требованиями ст. 333 ГК РФ снижает начисленную пени до 5503 руб. суд при этом учитывает, что ответчица в течение 2,5 лет исполняла исправно свои обязанности и ежемесячно платила по 33 тысячи рублей, в общей сложности уже выплатила около 1 млн. рублей и фактически осталась должна еще большую сумму.
При этом, зная, что начиная с августа 2010г. ежемесячные платежи не поступают, истец прекратил начислять проценты лишь 10.12.2010г. и подал исковое заявление лишь спустя пол года, и суд, на основании ст. 404 ГК РФ, усматривает здесь и вину кредитора.
Определением от 01.02.2011г. суд признал открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО «АРИЖК»)третьим лицом, заявляющих самостоятельные требования, имея в виду, что первоначальные требования истца об определении начальной продажной стоимости квартиры, исходя из отчета об оценке в размере 2805000 рублей, перекрывают сумму задолженности истца и третьего лица.
При этом суд исходил, что 25 августа 2009 г. ответчица заключила договор стабилизационного займа, согласно которому займодавцем является ОАО «АРИЖК», а заемщиком Алиева Е.В. денежные суммы предоставлены с целевым назначением- для уплаты ежемесячных платежей и для погашения ответчиком просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов
В соответствии с условиями договора стабилизационного займа денежные средства были предоставлены ответчику частями за период с ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ, а именно ДД.ММ.ГГГГ было перечислено 208352 руб,32 коп( платежное поручение №), а с ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно перечислялось по 32987 руб, а всего было перечислено за указанный период 571209 руб.
В обеспечение исполнения договора между агентством и ответчиком был заключен договор об ипотеке недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий которого оформлена ипотека на недвижимое имущество.
Однако данный договор является вторичным, так как права на указанную квартиру уже были обременены в пользу Открытого акционерного Общества «Национальный торговый банк», что подтверждается выпиской из единого гос.реестра и свидетельством о праве собственности на квартиру Алиевой
Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования на предмет спора, согласно комментарию к Гражданскому процессуальному Кодексу РФ, обладают правами истца, но таковыми не являются, так как их интересы противоречат интересам истца. Разрешая гражданское дело, суд может удовлетворить требования либо третьего лица, либо истца.
Учитывая, что начальная продажная стоимость квартиры, определяемая судом меньше требований истца- ООО»Тольяттинское ипотечное агентство», следует удовлетворить требования истца, предложив третьему лицу с самостоятельными требованиями обратиться в суд с самостоятельным исковым заявлением, указав ОАО «АРИЖК» в качестве истца.
С учетом удовлетворенных требований, следует в пользу истца взыскать и оплаченную государственную пошлину в размере 20013 руб. 95 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 197-199 ГПК РФ суд
Решил :
Взыскать с Алиевой Елены Владимировны в пользу ООО»Тольяттинское ипотечное агентство задолженность по кредитному договору в размере 2 433711 руб. 74 коп, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту ( основному долгу) -2 313690 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом – 114518 руб. 74 коп, начисленные пени в размере 5503 руб, в остальной части в иске отказать.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу : <адрес>.
Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 233710 руб.
Взыскать с Алиевой Е.В. в пользу ООО»Тольяттинское ипотечное агентство» 20013 руб. 95 коп.
Предложить ОАО «АРИЖК» обратиться с самостоятельным иском в качестве истца о взыскании задолженности с Алиевой Е.В.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда в течение 10 суток со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий