РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Кинель ДД.ММ.ГГГГ
Кинельский районный суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Трибунской Л.М.
при секретаре Максимовой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гизятуллова Наиля Миневалиевича к ООО «АПК «Красный ключ», Лукину Анатолию Александровичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительной сделки, признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец Гизятуллов Н.М. обратился в суд с требованием признать договор купли-продажи двухквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<адрес>» недействительным, применить последствия недействительности сделок путем погашения записей о регистрации сделки в реестре прав на недвижимое имущество - жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в виде договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признать за Гизятулловым Н. М. право собственности на жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, пос. <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м, вспомогательной - <данные изъяты> кв.м. При этом указав, что Гизятуллов Н.М., в <данные изъяты> г. был принят на работу в <адрес>» на должность <данные изъяты>. В <данные изъяты>. на основании решения администрации <адрес>» и профкома указанного предприятия, в соответствии с действующими на тот момент требованиями законодательства, было предоставлено по договору найма жилья, являющегося собственностью <данные изъяты>» предприятия «<адрес>» с последующим выкупом № от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пос. <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты>м. Одновременно, согласно условиям вышеуказанного договора ему был предоставлен в пользование прилегающий земельный участок площадью <данные изъяты>., а также хозпостройки. Во исполнение данного договора и ордера №, выданного руководителем <данные изъяты>» п. «<адрес>», он, вместе с членами семьи вселился в указанную квартиру, как наниматель, по условиям договора, оформил прописку в данной квартире и с того момента по настоящий день проживает в <адрес> в пос. <адрес> <адрес>, пользуется прилегающим земельным участком и несет бремя содержания вышеперечисленного имущества. На основании ст. 3 договора найма № от ДД.ММ.ГГГГ ему было предоставлено право выкупить указанную квартиру, чем он и воспользовался, выплатив предусмотренную договором цену выкупа в размере <данные изъяты>. путем внесения указанной суммы в кассу <адрес>» <адрес>, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру. Согласно п. 3.3. вышеуказанного договора найма, после полной выплаты нанимателем всей суммы по договору, наниматель приобретает право собственности на указанную квартиру, а наймодатель (ответчик) был обязан оформить договор купли-продажи в установленном порядке. Для исполнения указанного, им в мае <данные изъяты> г. были предоставлены в администрацию <адрес>» <адрес> все необходимые документы для подготовки договора купли-продажи в соответствиями требованиями законодательства, действующими на тот момент времени, но ни ответа, ни договора купли-продажи им получено не было. В июне ДД.ММ.ГГГГ г. он повторно обратился к ответчику с требованием подготовить документы необходимые для регистрации права собственности на указанное жилое помещение, на что ему было сообщено, что договор подготовлен и зарегистрирован в установленном порядке, его надо только получить в администрации предприятия. Впоследствии, в связи с постоянной работой в <адрес>, истец вопросом регистрации права собственности не занимался, поэтому лишь в ДД.ММ.ГГГГ г. узнал о том, что собственник дома сменился, т.к. <данные изъяты> передало свои права по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<адрес>», где указано, что в данном жилом доме зарегистрированы он, как наниматель <адрес>, и его сын, при этом ссылки на то, что жилое помещение в указанном доме в виде <адрес> обременено правом истца на получение указанного имущества в собственность, чем он в свое время воспользовался указано не было. В настоящий момент <адрес> со статусом <данные изъяты> жилой дом» принадлежит на праве общей долевой собственности гр. Лукину А.А. и ООО «<адрес>». Права на <адрес> указанном доме по данным единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отсутствуют. В соответствии со ст. 460 ГК РФ законом предусмотрено право (возможность) передачи товара (имущества), обремененное правами третьих лиц. В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома, в котором проживают третьи лица, является сохранение всех прав за ними на условиях, оговоренных с прежним владельцем указанного дома. Считает, что его права на оформление <адрес> собственность в связи с выкупом <данные изъяты> <адрес>, где расположена <данные изъяты> квартира ООО «<адрес>» у предыдущего владельца дома - ООО <данные изъяты>» были нарушены и восстановить их во внесудебном порядке не представляется возможным. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обман по смыслу и содержанию упомянутой правовой нормы есть умышленное введение в заблуждение одной стороной сделки другой стороны с целью совершения сделки, при этом, существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждения относительно мотивов сделки значения не имеют. В связи с тем, что право собственности на спорный объект - жилое помещение за ним своевременно не было зарегистрированным прежним собственником дома - ООО <данные изъяты>», а впоследствии им был продан дом, в котором расположена спорная квартира без оговорки о правах истца на оформление квартиры в собственность, таким образом, он не может во внесудебном порядке оформить право собственности на <адрес>, тем самым не может реализовать принадлежащие права пользования, владения и распоряжения имуществом.
В судебном заседании истец Гизятуллов Н.М. поддержал исковые требования в полном объеме, пояснив, что он по объявлению был принят на работу в <данные изъяты>. По вопросу предоставления жилья обращался к <данные изъяты> ФИО9. Было принято решение предоставить ему жилье с правом выкупа. Документы не были сразу оформлены, т.к. ему говорили, что у <адрес> не оформлены до конца документы. В феврале ДД.ММ.ГГГГ года с ним заключили договор найма жилья с последующим выкупом. Деньги он внес в кассу <данные изъяты>. В ДД.ММ.ГГГГ году в связи с сокращением он уволился. В ДД.ММ.ГГГГ году обращался к ФИО8 по вопросу оформления документов, ему гарантировали, что документы будут оформлены. О том, что дома проданы ООО <адрес>», он узнал только ДД.ММ.ГГГГ году. К нему был предъявлен иск о выселении. Он не знал, что в то судебное заседание нужно было предоставить договор найма с последующим выкупом жилья.
Представитель ответчика ООО «<адрес>» по доверенности ФИО11 исковые требования не признала, пояснив суду, что АПК «<адрес> приобрело на аукционе, проводимом конкурсным управляющим ООО «<данные изъяты>, жилые помещения, принадлежащие ООО «<адрес>», в т.ч. и жилой <адрес>п. Право собственности ООО АПК <адрес>» зарегистрировало в Управлении Регистрационной службы. Законность проведения аукциона проверялась, есть решение суда, вступившее в законную силу, о том, что аукцион проведен законно. Гизятуллов Н.М. не был включен в число кредиторов при ликвидации <данные изъяты>», на тот период времени Гизятуллов требований к <адрес>» не предъявлял. ФИО8, будучи <данные изъяты>, не обладал правом на отчуждение жилья. Оснований для признания договора купли-продажи жилых домов между ООО «<данные изъяты> « и ООО <адрес>» незаконным нет.
Ответчик Лукин А. исковые требования не признал, пояснив, что он стал собственником спорного жилья в результате договора мены, по которому обменял принадлежащую ему квартиру в <адрес> на два квартиры в п. <адрес>. Ему известно, что никакие дома в п. <адрес> работникам <данные изъяты> и ООО «<адрес>» не продавались. Он сам неоднократно обращался в различные инстанции по вопросу приобретения жилья по льготным условиям. В период ликвидации предлагалось жителям домов выкупить жилье по себестоимости. Некоторые жители выкупили жилье, многие отказались. Он и ранее общался с Гизятулловым, но тот никогда не говорил о том, что выкупил квартиру.
Представитель третьего лица ООО «Газпром трансгаз Самара» по доверенности Белоусов Д.В. исковые требования Гизятуллова Н.М. не поддержал, пояснив суду, что согласно п. 3.4 Устава Предприятия «Самаратрансгаз», в настоящее время – ООО «Газпром трансгаз Самара», <данные изъяты>» являлась структурным подразделением без прав юридического лица, поэтому не имело права совершать сделки, и представленный договор найма жилья с последующим выкупом не имеет юридической силы. ООО «Газпром Трансгаз Самара» никогда не продавало жилой фонд поселка <адрес>, данное имущество было передано Предприятием «Самаратрансгаз» в качестве вклада в уставной капитал <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ООО «<данные изъяты>» на спорный объект было зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ДД.ММ.ГГГГ году. Согласно отчета конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ жилые дома, в т.ч. и <адрес> вошли в конкурсную массу и были реализованы в рамках конкурсного управления. Предоставление жилья работникам ООО "Газпром трансгаз Самара" производилось в соответствии с Коллективным договором Предприятия «Самаратрансгаз» на ДД.ММ.ГГГГ год и последующие годы и Положением о порядке предоставления жилья работникам предприятия «Самаратрансгаз» от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, до ДД.ММ.ГГГГ на предприятии не существовало иных положений о порядке предоставления жилья, в том числе указанное в преамбуле договора найма «Положение о порядке предоставления жилья, являющегося собственностью а/ф <данные изъяты>» <адрес>». Данное обстоятельство подтверждает, что указанный договор найма является фальсифицированным. Согласно п. 1.1. представленного истцом договора найма с последующим выкупом, предметом договора являлось жилое помещение, расположенное по адресу <адрес> <адрес>. Таким образом, в предмете договора отсутствуют указания на название улицы и номер квартиры, что не позволяет достоверно определить существенное условие договора - предмет сделки. В соответствии со ст. 432 ГК РФ при отсутствии определённости относительно существенного условия сделки договор считается незаключенным. В соответствии со ст. 131 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ) права собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежали государственной регистрации в едином государственном реестре. До вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» функции ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество выполняло БТИ.Для осуществления сделки с недвижимостью БТИ в соответствии с Порядком предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) предоставляло зарегистрированному собственнику технический паспорт на жилое помещение и выписку из государственного реестра. В соответствии со ст. 558 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации. Поскольку представленный договор найма с последующим выкупом № от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован БТИ в государственном реестре, при его заключении в БТИ не имелось сведений о данном объекте, технический паспорт и выписка из государственного реестра не оформлялись, данный договор является незаключенным. ООО "Газпром трансгаз Самара" не имело возможности ДД.ММ.ГГГГ продать квартиру в <адрес> в п. <адрес>, поскольку данный дом не был завершен строительством, и, после оформления необходимых документов и прав на земельный участок, был в законном порядке введен в эксплуатацию Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, предмет требований истца на указанный в договоре момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал в качестве объекта прав. В бухгалтерском учёте ООО "Газпром трансгаз Самара" отсутствует поступление денежных средств от Гизятуллова Н.М. по представленным кассовым ордерам на сумму <данные изъяты> руб. (неденоминированных) от ДД.ММ.ГГГГ и <данные изъяты> (неденоминированных) от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно представленным истцом документам после деноминации стоимость покупки истцом квартиры площадью <данные изъяты> составила <данные изъяты>., что по действующему в тот момент курсу ЦБР соответствовало <данные изъяты> долларам США. Учитывая, что на момент передачи ДД.ММ.ГГГГ в качестве вклада в уставной капитал ООО «Кинель» балансовая стоимость жилого дома после деноминации составляла <данные изъяты>, а балансовая стоимость квартиры, соответственно, <данные изъяты>., истец представил документы о покупке квартиры по цене в <данные изъяты> меньше её балансовой стоимости. Считает, что у истца право собственности на спорное имущество не возникало. Так же считает, что у истца истец срок исковой давности еще в ДД.ММ.ГГГГ году, т.к. в исковом заявлении Гизятуллов Н.М. указал, что в ДД.ММ.ГГГГ обращался в <данные изъяты>» с просьбой предоставить документы для регистрации за истцом права собственности на квартиру. В качестве доказательства предоставил копию письма от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» срок исковой давности по требованиям о регистрации перехода права собственности в связи с отказом контрагента по сделке передать документы, необходимые для ее регистрации, составляет три года.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не прибыл, предоставив письменный отзыв, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает, что исковые требования Гизятуллова Н.М. не основаны на законе и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Свидетель ФИО8 суду пояснил, что он работал в должности <данные изъяты> предприятия <адрес>, потом <данные изъяты>». Когда <данные изъяты> была преобразована в ООО не помнит. Гизятуллова знает по работе в <данные изъяты>. Им нужен был <данные изъяты> в <данные изъяты>. Принимали на работу с условиями предоставления жилья. Документом на право собственности на жилье у <данные изъяты> оформлено не было. Договор с Гизятулловым заключал по распоряжению генерального директора. Гизятуллов деньги в кассу вносил.
Свидетель ФИО7 суду пояснила, что работала <данные изъяты> в <данные изъяты>». Представленные квитанции к приходным ордерам заполнены не ею, подпись стоит её.
Свидетель ФИО9 суду пояснил, что работал в должности <данные изъяты>. Предприятие создавало ряд подсобных хозяйств в т.ч. в п. <адрес>. <данные изъяты> не являлась юридическим лицом. Директор агрофирмы ФИО8 имел генеральную доверенность от его имени, как генерального директора, на управление агрофирмой. Жилые помещения работникам предприятия передавались в соответствии с Положением и коллективным договором. Почему своевременно не были оформлены документы на жилье в п. <адрес> пояснить не может. Но жильем обеспечивались все сотрудники.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В обоснование заявленных требований истцом предоставлены договор найма жилья, являющегося собственностью <адрес>» <адрес>, с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-17 т. 1) и квитанции к приходным ордерам (л.д.19 т.1).
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судом установлено, что представленный истцом договор найма с последующим выкупом жилого помещения требованиям закона, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимого имущества, не отвечает. Представленный договор заключен от имени агрофирмы Кинель, которая не являлась юридическим лицом, отчуждаемое помещение в собственности не имело, следовательно, правами на отчуждение не обладала.
Отсутствие у <данные изъяты> <данные изъяты>» полномочий на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества подтверждается Уставом Предприятия Самаратрансгаз, согласно п. 3.4 подпункт «<данные изъяты>, <данные изъяты>» является структурным подразделением, не обладающим правами юридического лица ( т. 1 л.д. 145-148).
Судом установлено, что на <данные изъяты>» до ДД.ММ.ГГГГ Положения о порядке предоставления жилья работникам <данные изъяты>» не существовало, что подтверждается коллективным договором (Т.2 л.д.23-32) Положение о порядке предоставления жилья, являющегося собственностью <данные изъяты>», на которое имеется ссылка в договоре найма жилья от ДД.ММ.ГГГГ, на предприятии не принималось. Данные обстоятельства дают основания признать состоятельными доводы ФИО2 ответчика <данные изъяты>, ответчика Лукина и представителя ООО «Газпром трансгаз Самара» о возникших сомнениях в достоверности предоставленного договора найма.
В самом договоре найма жилья с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ в нарушении ст. 554 ГК РФ не содержится сведений об объекте недвижимости, являющегося предметом договора, не указано на каких основаниях у продавца возникло право собственности на отчуждаемое имущество. Следовательно, договор не может быть признан договором купли-продажи недвижимого имущества <адрес> п. ФИО1 <адрес>.
При этом доводы представителя истца о том, что сведения об отчуждаемом помещении содержаться в ордере на жилое помещение и приказе <данные изъяты>, признаются судом не состоятельными, т.к. указанные документы не являются частью договора.
Истец с требованиями к предприятию <данные изъяты>, а затем <данные изъяты>» о понуждению к заключению сделки- договора купли-продажи жилья не обращался.
При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что у него возникло право собственности на жилое помещение – <адрес>, на основании договора найма жилья с последующим выкупом не основаны на законе.
Истец просит признать договор купли-продажи объекта недвижимости <адрес> п. ФИО1 <адрес>, заключенный между <данные изъяты>» и <данные изъяты> (т. 1 л.д.79-81), недействительным, ссылаясь на положения части 1 ст. 179 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана недействительной по иску потерпевшего. Однако, никто из участников сделки купли-продажи квартиры в суд по указанным основаниям не обращался.
Из договора следует, что спорная квартира принадлежит <данные изъяты>» на основании распоряжения администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Договор составлен в письменном виде, отвечает требованиям ст. 549-558 ГК РФ. Зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы истца о том, что <данные изъяты>» незаконно продало квартиру, принадлежащую истцу на праве собственности, не зарегистрировав за истцом право собственности на основании договора найма с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, признаются несостоятельными.
В иске истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ году он обращался в <данные изъяты> <данные изъяты>» с письменным заявлением о передаче документов для регистрации права собственности, после чего ему пояснили, что договор оформлен и зарегистрирован. Но никаких документов, подтверждающих данные обстоятельства суду не предоставлено. Данное утверждение истца является сомнительным, поскольку договор купли-продажи – двухстороння сделка и в отсутствие истца заключен быть не мог.
При этом установлено, что истец с требованиями к <данные изъяты>» о регистрации перехода права собственности на квартиру не обратился.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Право собственности у <данные изъяты>» на спорное имущество жилой дом по адресу <адрес>, п. <адрес>, <адрес>, возникло после государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ(т.1 л.д.111). В этот период с ДД.ММ.ГГГГ и до ликвидации <данные изъяты> последовавшей ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.135) истец также с требованием о регистрации сделки и перехода права собственности не обращался.
Так же судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось решение <адрес> по иску <данные изъяты>» к Гизятуллову Н.М. о выселении из <адрес>, о взыскании задолженности по оплате за пользование жилым помещением (т.1 л.д.178-179), согласно которого, суд установил, что Гизятуллов Н.М. проживает в жилом помещении <адрес> <адрес> на условиях договора найма жилого помещения, в связи с чем, взыскал в пользу собственника жилого помещения АКП «Красный Ключ» задолженность в сумме <данные изъяты>. Указанное решение Гизятуллов Н.М. не обжаловал ( т. 1 л.д.180-181).
В соответствии с частью 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
По вышеизложенным основаниям, признаются несостоятельными доводы представителя истца о том, что Гизятуллов Н.М., вследствие юридической неграмотности, не заявил при рассмотрении указанного гражданского дела о том, что он является собственником жилого помещения на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время право общей долевой собственности по <данные изъяты> доли на жилой <данные изъяты> дом по адресу <адрес>, п. <адрес>, <адрес> зарегистрировано за ООО «АПК Красный Ключ» и Лукиным А.А. (т. 1 л.д.173). Требований об истребовании у ФИО4 спорного жилого помещения истцом не заявлялось.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Гизятуллова Наиля Миневалиевича отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения решения ДД.ММ.ГГГГ.
Судья - подпись
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>