Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Город Кинель Самарской области ДД.ММ.ГГГГ
Кинельский районный суд Самарской области в составе
председательствующего Смолиной О.К.
с участием адвоката Соломахиной С.В.
при секретаре Мельниковой Н. А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № по иску Казаковой Елены Михайловны к Нерсесян Петросу Айказовичу о взыскании задолженности и неустойки,
У С Т А Н О В И Л :
Казакова Е.М. в лице представителя по доверенности Кузьмина А.В. обратилась с иском к Нерсесян П.А. о взыскании задолженности и неустойки, указывая что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец передал в аренду ответчику сроком на четыре месяца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ квартиру № в доме № по <адрес> в <адрес> с мебелью и бытовой техникой.
Договором был определен размер и порядок оплаты за аренду квартиры, арендатор оплачивал также расход электроэнергии, холодной и горячей воды.
В соответствии с п.п. 4.1-4.4 Договора аренды, арендная плата производится ежемесячно в размере <данные изъяты>. за месяц вперед не позднее третьего числа каждого месяца. За нарушение условий договора установлена неустойка в размере 0,1 ежемесячной платы за каждый день просрочки, т.е. <данные изъяты>
Пунктом 3.4 Договора предусматривалась возможность оплаты аренды квартиры выполнением ремонтных работ в квартире силами и материалами арендатора на сумму, эквивалентную арендной плате.ДД.ММ.ГГГГ комиссией, в состав которой входили истец, ответчик, представители сторон, ФИО5, было установлено, что из всего перечня работ из 23 пунктов ответчиком выполнено несколько пунктов, при этом работы выполнены частично и некачественно.
В приложении 3 к договору от ДД.ММ.ГГГГ были указаны виды работ, которые требовалось выполнить в квартире Казаковой Е.М. При составлении акта ответчик подтвердил, что из всего перечня работ выполнено лишь несколько пунктов договору: так, п.1 работы в туалете: задняя стенка туалета изготовлена не из панелита, а из гипсокартона, что лишает истца доступа к канализационным трубам, т.к. панели можно было бы легко доментировать без разрушения, а потом поставить на место. Потолок в санузле смонтирован не полностью и с низким качеством: имеются щели между панелями, панели уложены криво, потолок закрыт пластиком не полностью.
П.3.1- стена рабочей зоны на кухне отделана панелитом не полностью и некачественно: панели установлены неровно, верхняя кромка панелей отрезана неровно и не обналичена. Электрические розетки на пластиковые панели стены рабочей зоны установлены криво и не имеют крышек. Отсутствие крышек на розетках создает опасность для истца и его малолетних детей.
П. 4.1 – коридор: межплиточные швы затерты не полностью, т.к. у входной двери и у входа в зал не уложено несколько плиток.
П.6.1-зал: плинтус установлен частично, с торцов не имеет заглушек. В некоторых местах отсутствуют заглушки, закрывающие крепежные шурупы. Между полом и плинтусом, между стеной и плинтусом в некоторых местах имеются щели. Пороги отсутствуют.
Остальные работы либо не выполнены вообще, либо выполнены силами истца. Из 23 пунктов выполнено лиши 5 пунктов, качество работы таково, что эти работы требуют переделки, что связано с дополнительными расходами, т.к. требуется демонтаж.
Акт выполненных работ, как это было предусмотрено договором, до ДД.ММ.ГГГГ г. составлен не был.
При этом договор аренды был заключен именно с ответчиком и не предусматривал право сдачи квартиры в субаренду.
Поскольку ответчик ремонт в квартире не сделал и не расплатился деньгами за аренду квартиры, а также за потребленную электроэнергию, холодную, горячую воду, истец просит взыскать с ответчика арендную плату за 4мес. в размере <данные изъяты>., неустойку в размере <данные изъяты>. (<данные изъяты>.), а также задолженность по оплате за электроэнергию, холодную, горячую воду согласно квитанциям в размере <данные изъяты>
В судебном заседании представитель истца по доверенности Кузьмин А.В., действуя в пределах предоставленных ему полномочий, требования Казаковой Е.М. поддержал и пояснил, что Нерсесян П.А. арендовал спорную квартиру для размещения строительной бригады, поэтому договором аренды была предусмотрена возможность как внесения арендной платы в денежном выражении, так и выполнения работ по ремонту квартиры на сумму, эквивалентную размеру арендной платы.
Свои обязанности по договору аренду ответчик не исполнил, несмотря на то, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г. в квартире проживала бригада строителей, что противоречит условиями заключенного ДД.ММ.ГГГГдоговора.
Не отрицает, что некоторые виды строительных работ действительно были выполнены, однако все они не завершены и качество работ является ненадлежащим.
Просит взыскать с ответчика Нерсесяна П.А. задолженность по арендной плате за неисполнение договора аренды квартиры, неустойку, а также задолженность за потребленную электроэнергию, холодную, горячую воду в общей сумме <данные изъяты>., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>., включая стоимость нотариальной доверенности <данные изъяты> руб., а также возврат государственной пошлины <данные изъяты>
Ответчик Нерсесян П.А. и его представитель Соломахина С.В. исковые требования Казаковой Е.М. не признали. Пояснив при этом, что в конце мая ДД.ММ.ГГГГ г. Нерсесян П.А. обратился к своему знакомому ФИО14 с просьбой помочь найти квартиру в аренду в <адрес> и от него узнал, что у его жены Казаковой Е.М. имеется квартира, которая пустует. Они вместе с Казаковой Е.М. и ФИО15 осмотрели квартиру и договорились, что члены его бригады будут проживать в квартире четыре месяца и в качестве арендной платы делать в ней ремонт. При этом Казаковой Е.М. и ФИО16 было известно о том, что он не собирался проживать в квартире, т.к. проживает с семьей в <адрес>.
В мае ДД.ММ.ГГГГ г. они обговорили: в какой срок, какой ремонт и где необходимо произвести. Никаких договоров при этом не составлялось. Речи об арендной плате, а тем более неустойке, не было.
В конце мая ДД.ММ.ГГГГ г. его знакомые въехали в квартиру, он заключил с ними договор на выполнение строительных работ на сумму <данные изъяты>, в качестве предоплаты выплатил им <данные изъяты>
В середине июля <данные изъяты> г. ФИО5 привез ему договор аренды и просил подписать его задним числом, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ, пояснив что так просит его жена. Он подписал договор, т.к. доверял ФИО17. Сам договор он не изучал, а только ознакомился с перечнем работ, которые необходимо выполнить в квартире. Ремонтные работы не отличались от тех, о которых они договорились ранее, и он подписал договор. Подписи второй стороны в договоре не было и экземпляр договора ФИО18 ему так и не передал.
ДД.ММ.ГГГГ ему позвонил ФИО19 и попросил встретиться с ним и его женой ДД.ММ.ГГГГ в арендованной квартире.
Когда он приехал, то на <адрес>, от которых он узнал, что по требованию неизвестного им мужчины, который забрал у них ключи, они были вынуждены освободить квартиру.
До ДД.ММ.ГГГГ он интересовался у Курбатова, сколько они должны оплатить ему за коммунальные услуги, на что тот ответил: <данные изъяты> руб. за электричество и <данные изъяты>. за горячую и холодную воду, он попросил квитанции и расчет, чтобы убедиться в их правильности, однако ФИО20 документы так и не представил.
Требования по оплате арендной платы не выдвигались, т.к. изначально имелась договоренность о том, что они произведут ремонт в квартире за свой счет и своими силами.
На ДД.ММ.ГГГГ, когда были отобраны ключи от квартиры, были выполнены следующие работы: в туалете- монтаж потолка и задней стенки из панелита в туалете; монтаж плинтуса, ремонт плитки; в ванной комнате: монтаж плинтуса, ремонт плитки, ремонт двери и устройство обналички; в кухне: монтаж стены рабочей зоны; в коридоре: затирки половой плитки, монтаж плинтуса, укладка половой плитки; в жилых комнатах: монтаж плинтуса ( в комнате и зале), обрезка и укладка линолеума ( в зале и комнате).
В связи с тем, что договор аренды был прекращен истцом до ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке, без предупреждения, ремонт в полном объеме завершить не удалось. Полагает, что истец преднамеренно, в одностороннем порядке прекратила договорные отношения с целью личного обогащения за его счет.
Просит отказать Казаковой Е.М. в иске в полном объеме.
Заслушав пояснения представителя истца, ответчика и его представителя, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды квартиры № в доме № № по <адрес> в <адрес> сроком на четыре месяца, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ
По условиями договора расчет за пользование квартирой допускался как путем внесения арендной платы, размер которой согласно п. 4.1 был установлен в <данные изъяты>. в месяц, так и путем выполнения ремонта в квартире своими силами и своим материалом на сумму, эквивалентную плате за проживание за четыре месяца ( п. 4.3 Договора).
При этом п.4.3 Договора аренды было установлено, что в случае неисполнения п. 4.3 договора в указанный срок арендатор выплачивает плату за проживание согласно п.4.1, компенсацию в размере <данные изъяты> и одну десятую ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
Досрочное расторжение договора аренды Арендодателем возможно только в случае, если арендатор нарушил свои обязанности по договору аренды.
Договор подписан сторонами без каких-либо разногласий в связи с чем доводы ответчика Нерсесяна П.А. о том, что указанный договор был подписан им в более поздние сроки, не могут быть приняты во внимание, так подписывая договор в иные сроки, он не были лишен возможности указать в договоре дату фактического его подписания, однако сведения об этом в договоре от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.
В приложении № к договору приведен перечень работ, которые требовалось выполнить по каждой из комнат, включая санузел, кухню и жилые комнаты.
До ДД.ММ.ГГГГ акт выполненных работ не составлялся, из представленного акта, датированного ДД.ММ.ГГГГ с фототаблицами видно, что указанный в договоре объем работ в полном объеме не выполнен. Наличие недостатков выполненных работ, на которые указывает представитель истца, ответчиком не оспорено, представленные фототаблицы также дают представление о том, что акт достаточно объективно отражает объем и качество выполненных работ.
Доводы ответчика Нерсесяна П.А. о том, что имелась возможность устранить недоделки в период действия договора, если бы не возникли препятствия со стороны истца к обеспечению доступа в квартиру, не могут быть приняты во внимание, поскольку им приведены доводы о том, что выполнение перечисленных в приложении № к договору работ предполагалось силами других лиц, не указанных в договоре аренды.
Представленный же ответчиком экземпляр договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ на ремонт квартиры по <адрес>. <адрес> суммой вознаграждения <данные изъяты>. не может быть принят во внимание, поскольку в нем указан подрядчик ФИО8, объем и виды работ не приведены.
Кроме того, из показания свидетелей ФИО8и ФИО11 следует, что в спорной квартире проживали четверо граждан ФИО21, несколько раз ночевал ФИО9, сам Нерсесян П.А. в квартире не проживал. Он проживал в <адрес> и только привозил материалы.
При этом свидетель ФИО8 суду пояснил, что они должны были делать ремонт за проживание в квартире, а свидетелю ФИО11 об этом не было известно.
Полагают, что до конца сентября ДД.ММ.ГГГГ г. они имели возможность закончить ремонт. Со слов указанных свидетелей, ими был получен аванс от Нерсесяна А.П. за ремонт квартиры. Работы до конца не доделали, к ремонту балкона не приступали.
Доступа в квартиру не имели с середины сентября ДД.ММ.ГГГГ года. Сами они проживание в квартире не оплачивали.
Как установлено ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
При этом одной из разновидностей такого договора является договор аренды. По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, жилое помещение за плату во временное пользование. Арендатор может сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст. 615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то он подлежит обязательной государственной регистрации.
Как следует из ст. 610 ГК, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон и составлял четыре месяца.
Право арендатора жилого помещения, в качестве которого выступал ответчик Нерсесян П.А., сдать помещение в субаренду, указанным договором предусмотрено не было.
Однако, как пояснил ответчик Нерсесян П.А. и свидетели ФИО8и ФИО11, фактически в квартире проживали четыре лица, являющиеся гражданами ФИО22, что не было предусмотрено договором аренды.
Как установлено ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды ( ст. 614 ГК РФ).
Обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, установлена ст.615 ГК РФ.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Как установлено ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
При этом ст. 308 ГК РФ предусмотрено, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Нерсесян П.А. не предусмотрел возможность проживания в спорном жилом помещении иных лиц, а также выполнение работ по ремонту квартиры на основании договора подряда, несмотря на то, что при заключении договора он преследовал цель размещения в ней лиц, которые летом ДД.ММ.ГГГГ года в составе строительной бригады выполняли совместно с ним строительные работы.
Судом установлено также, что оплата арендной платы в денежном выражении произведена не была, указанное обстоятельство ответчик Нерсесян П.А. не оспаривал, полагая что стоимость работ и строительных материалов эквивалентна размеру арендной платы.
Однако, несмотря на то, что ответчиком представлены товарные чеки на сумму <данные изъяты>., при этом отсутствуют доказательство того, каким образом указанные в товарных чеках строительные материалы были использованы при ремонте квартиры истца, в то время как согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений..
Договор подряда между Нерсесян П.А. и ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ на ремонт спорной квартиры не может быть принят судом как доказательство затрат на ремонт квартиры, поскольку по указанному договору Нерсесян П.А., выступающий в качестве Заказчика, должен оплатить Подрядчику <данные изъяты>., из которых <данные изъяты>. в срок до ДД.ММ.ГГГГ в качестве аванса, а оставшиеся <данные изъяты>. – не позднее 10 дней после подписания акта приемки-сдачи выполнения работ. Вместе с тем, договор не содержит ни вида, ни объема работ, ни их стоимости и может быть не связан с возможностью проживания лица, указанного в качестве Подрядчика, в спорной квартире.
Акт приемки-сдачи выполнения работ, как это указано в договоре, сторонами не подписывался и суду не представлен.
При таких обстоятельствах у истца имелись основания полагать, что ответчик своими действиями допустил нарушение условий ранее заключенного договора аренды, вселив в квартиру лиц, не указанных в договоре.
Доводы ответчика Нерсесяна П.А. о том, что он не вник в содержание договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку п.2 ст.1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При подписании договора аренды Нерсесян П.А. не указывал на свое несогласие с его условиями, равно как и с датой подписания договора.
Вместе с тем, суд полагает, что исковые требования Казаковой Е.М. подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Поскольку истца не устроило качество и виды выполненных работ по ремонту квартиры, истец основывает свои требования на п.4.1-4.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по которым размер арендной платы установлен в размере <данные изъяты>. в месяц и должен вноситься не позднее 3 числа каждого месяца.
Ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы и иск в этой части подлежит удовлетворению.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст. 10 ГК РФ, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Предусмотренная п.4.4 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ неустойка, составляющая одну десятую от арендной платы или <данные изъяты>. в день является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд полагает возможным применить ст. 333 ГК РФ, которой установлено, что суд вправе уменьшить неустойку, снизив размер неустойки до <данные изъяты>.
Иск в части возмещения расходов за потребленную электроэнергию, холодную и горячую воду также подлежит частичному удовлетворению, поскольку ни договор аренды, ни приложения к нему не содержат сведений о показаниях приборов учета электороэнергии, холодной и горячей воды, а из представленных истцом квитанций видно, что у истца имелась задолженность по оплате коммунальных услуг.
За электроэнергию за период с июня по сентябрь ДД.ММ.ГГГГ г. истцом оплачено <данные изъяты>., что подтверждено квитанциями, в части понесенных истцом расходов на оплату за холодную и горячую воду доказательств не представлено, поскольку в квитанциях отсутствуют показания приборов учета, плата за воду вносилась нерегулярно и установить, за кокой период образовалась задолженность, не представляется возможным, в то время как обязанность доказывания закон возлагает на стороны ( ст. 56 ГПК РФ ).
Расходы на оплату услуг представителя суд полагает возможным удовлетворить в размере <данные изъяты> полагая ее соразмерной, поскольку в соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В пользу истицы следует также взыскать возврат государственной пошлины в размере <данные изъяты>. пропорционально размеру удовлетворенных требований (ст.103 ГПК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Взыскать с Нерсесяна Петроса Айказовича в пользу Казаковой Елены Михайловны задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату электроэнергии в размере <данные изъяты>., неустойку в размере <данные изъяты>., отказав в остальной части иска.
Взыскать с Нерсесяна Н.А. в пользу Казаковой Е.М. возврат государственной пошлины в размере <данные изъяты>., расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>., отказав в остальной части иска.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарской областной суд через Кинельский районный суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья- Смолина О.К.
Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
Судья- Смолина О.К.