РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 ноября 2011 года г. Кимовск
Кимовский городской суд Тульской области в составе:
председательствующего Калачева В.В.,
при секретаре Масловой Н.С.,
с участием представителя истца Семенова С.Ф., согласно доверенности Соловова В.М.,
соистца Кадушкина В.И. и его представителя Брио Л.И.,
представителей ответчика - ЗАО «Жилсервис» согласно доверенности Кочановой Л.В., Грачевой О.А.,
представителей третьего лица - ООО «Светлый город» Пахрина С.С., Левченко Б.А., Брио Л.И.,
третьего лица Семеновой Е.А., Карачевцева Д.Н.,
представителя третьего лица администрации муниципального образования Кимовский район Пахрина В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-927 по иску Семенова С.Ф. к ЗАО «Жилсервис» о расторжении договора управления многоквартирным домом и обязании передачи документации,
установил:
Семенов С.Ф. обратился в суд с иском к ЗАО «Жилсервис» о расторжении договора управления многоквартирным домом и обязании передачи документации.
Исковые требования обосновывает тем, что являясь собственником части жилого помещения (свидетельство о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ), расположенного по адресу: <адрес>, а также постоянно проживая в нем, он в 2008 году узнал, что обслуживанием и ремонтом их дома занимается управляющая организация ЗАО «Жилсервис». С данного периода по настоящее время, не смотря на своевременную оплату квартплаты в данную организацию, качество обслуживания жилых помещений снизилось. На неоднократные обращения как письменные, так и устные, в том числе и его соседей, предоставляются ответы из ЗАО «Жилсервис» о том, что работы ведутся и к тому же в полном объеме. Например, в своем письме (исх. № К- 166 от 08.08.2.011 г.) на их обращение, ЗАО «Жилсервис» предоставило ответ о том, что была произведена работа по ремонту кровли и заменено 40 листов шифера. Однако, жильцы дома насчитали только 25 листов, т.е. собственников помещений многоквартирного дома намерено вводят в заблуждение. На обращение от 03.09.2010 г. в ЗАО «Жилсервис» по вопросу проведения ремонтных работ ответа не получили. Силами других собственников дома они были вынуждены менять стояки водоснабжения, канализации, отопления, производить уборку придомовой территории, ремонтировать крышу в местах подтекания. Неоднократно на общих собраниях жильцов дома ставился вопрос об отказе от услуг управляющей организации. В 2011 г. образовалась альтернативная управляющая организация ООО «Светлый город», которая на момент получения о ней информации, уже зарекомендовала себя с положительной стороны. 28.07.2011 г. выступив инициатором проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № по ул. <данные изъяты>, г. Кимовска, Тульской области, им за десять дней были разосланы и вручены уведомления о проведении данного собрания в форме заочного голосования всем собственникам помещений. Основной повесткой собрания был поставлен вопрос о расторжении договора на управление и обслуживание многоквартирного дома с ЗАО «Жилсервис» и избрание в качестве управляющей организации ООО «Светлый город». В назначенный период (с 08.08.2011 г. по 10.08.2011 г.), всем собственникам помещений, кто пожелал принять участие в голосовании, были предложены бюллетени (решения) для заполнения. После чего был составлен протокол общего собрания (в форме заочного голосования) собственников помещений в многоквартирном доме от 10.08.2011 г. В соответствии с протоколом большинством голосов (78,57% от общего количества), было принято решение по следующим вопросам:
- избрание и наделение соответствующими полномочиями председателя собрания - Семенова С.Ф. и секретаря собрания Семенову Е.А.;
- определение качества обслуживания управляющей организацией ЗАО «Жилсервис» как неудовлетворительное;
- смена управляющей организации и расторжение договора на управление многоквартирным домом с 10.09.2011 г., т.е. в соответствии с п.п. 24,26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, через тридцать дней с момента проведения голосования;
- избрание в качестве управляющей организации ООО «Светлый город». Передать полномочия по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома ООО «Светлый город» с 11.09.2011 г.
Как председатель собрания, он 11.08.2011 г. в адрес ЗАО «Жилсервис» направил письмо о том, что с 11.09.2011 г. управляющей организацией для их дома является ООО «Светлый город». Он так же просил передать соответствующий пакет документов, предусмотренный действующим законодательством РФ в ООО «Светлый город». В этот период он и все его родственники, проживающие совместно с ним и участвующие в приватизации, заключили договора на управление, содержание, а также ремонт многоквартирного дома от 11.09.2011 г. с ООО «Светлый город». Однако, по прошествии тридцатидневного срока никакого ответа от ЗАО «Жилсервис» не получил. 13.09.2011 г. из письма (исх. № 69) от ООО «Светлый город» он узнал, что направлялось в адрес ЗАО «Жилсервис» письмо (исх. № 47 от 11.08.2011г.) об извещении вновь избранной управляющей организации в их многоквартирном доме и необходимости передачи соответствующих документов. Из письма администрации ЗАО «Жилсервис» в ООО «Светлый город» следует, что ответчик получил результаты голосования в виде протокола общего собрания собственников помещений от 10.08.2011 г., но не получило самих бюллетеней (решений) собственников. Однако, такие действия со стороны ЗАО «Жилсервис» направлены лишь на затягивание процесса передачи их многоквартирного дома из одной управляющей организации в другую. На пороге зимний период и жильцы дома обеспокоены проблемами, в том числе часто забивающейся канализацией, протекающей крышей. Оплата услуг происходит своевременно. В связи с этим и было принято решение собственников помещений многоквартирного дома перейти на обслуживание в иную, альтернативную управляющую организацию ООО «Светлый город». Ответчик своими действиями намеренно чинит препятствия по переходу многоквартирного дома в управляющую организацию ООО «Светлый город».
В процессе рассмотрения данного гражданского дела третье лицо - Кадушкин В.И. по его ходатайству был привлечен в качестве соистца.
Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания истец Семенов С.Ф. в суд не явился, представив заявление о рассмотрении дела без его участия.
В судебном заседании представитель истца Семенова С.Ф., согласно доверенности Соловов В.М. на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме.
В судебном заседании соистец Кадушкин В.И. и его представитель Брио Л.И., настаивали на удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании представители ответчика ЗАО «Жилсервис», согласно доверенности Кочанова Л.В., Грачева О.А. возражали против удовлетворения исковых требований.
В судебном заседании представители третьего лица ООО «Светлый город» Пахрин С.С., Левченко Б.А., Брио Л.И., а также третьи лица Семенова Е.А. и Карачевцев Д.Н., поддержали исковые требования.
В судебном заседании представитель третьего лица - администрации муниципального образования Кимовский район Пахрин В.С., возражал против удовлетворения исковых требований.
Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу ст.ст. 44,161,162 ЖК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По данному делу установлено, что истец Семенов С.Ф., является собственником жилого помещения (свидетельство о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ), расположенного по адресу: <адрес>. Соистец Кадушкин В.И. собственником квартиры № (л.д. 149). Управляющей организацией данного многоквартирного дома с 01.01.2010 года является ЗАО «Жилсервис» (л.д. 133-148). 28.07.2011 г. истец выступил инициатором проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № по ул. <данные изъяты>, г. Кимовска, Тульской области. Им были разосланы и вручены уведомления о проведении данного собрания 10.08.2011 года в форме заочного голосования всем собственникам помещений. Основной повесткой собрания был поставлен вопрос о расторжении договора на управление и обслуживание многоквартирного дома с ЗАО «Жилсервис» и избрание в качестве управляющей организации ООО «Светлый город». Всем собственникам помещений, кто пожелал принять участие в голосовании, были предложены бюллетени (решения) для заполнения. После чего был составлен протокол общего собрания (в форме заочного голосования) собственников помещений в многоквартирном доме от 10.08.2011 г. В соответствии с протоколом большинством голосов (78,57% от общего количества) избраны и наделены полномочиями председателя собрания - Семенов С.Ф., секретарь собрания Семенова Е.А., определено качество обслуживания управляющей организацией ЗАО «Жилсервис» как неудовлетворительное. Было принято решение о смене управляющей организации и расторжение договора с ответчиком на управление многоквартирным домом с 10.09.2011 года, избрание в качестве управляющей организации ООО «Светлый город». Однако, ответчик до настоящего времени не передал ООО «Светлый город» необходимый пакет документов.
Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании из объяснений представителя истца, представителей ответчика, представителей третьих лиц и третьими лицами, из исследованных письменных доказательств, а именно, копии писем (л.д. 13-18), копии уведомлений (л.д. 19), копии протокола (л.д. 20-25), копии бюллетеней (л.д. 26-35), копии договора (л.д. 36-39), копии писем и заявлений (л.д. 40-43), копии выписки из ЕГРЮЛ (л.д. 48), копии приказа (л.д. 55), копии устава (л.д. 56-69), копии договора (л.д. 76-81), копии фотографических снимков (л.д. 82), копии договора аренды (л.д. 83-98), копии печатного издания и сайта (л.д. 98-99), копии выписки (л.д. 126), копии акта осмотра (л.д. 132), копии договора (л.д. 133-148), списка (л.д. 149-150).
Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.
Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Как усматривается из материалов дела, 10.08.2011 года общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме № по ул. <данные изъяты> г. Кимовска приняло решение о смене управляющей организации и расторжении договора управления с ответчиком с 10.09.2011 года, а также о выборе в качестве управляющей организации - ООО «Светлый город», что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений. В ходе рассмотрения дела установлено, что истец заключил с вновь избранной управляющей организацией договор управления многоквартирным домом с 11.09.2011 года.
При рассмотрении факта расторжения договора, судом установлены нарушения действующего законодательства со стороны истца, соистца и других собственников жилых помещений. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В силу ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. В соответствии с ч. 8.2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Применительно к ч. 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Однако, в ходе рассмотрения заявленного требования представитель истца и соистец не представили доказательств того, что ответчиком допущены нарушения каких-либо конкретных условий упомянутого договора, ссылаясь на общее состояние дома. Данные ссылки не дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. В данном случае не представлены акты осмотра, заключение комиссий и т.д. Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Уведомление о расторжении договора направлено Семеновым С.Ф. в ЗАО «Жилсервис» как председателем собрания, то есть лицом, который не был специально уполномочен на то собственниками жилых помещений. Из содержания текста протокола общего собрания следует, что истец был наделен только полномочием ведения собрания и не более того (л.д. 20-25). Другие собственники жилых помещений заявление об отказе от исполнения соответствующего договора в ЗАО «Жилсервис» не направляли, что прямо указывает на отсутствие признака расторжения договора. Более того, собственниками помещений в нарушении ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ, в одностороннем порядке расторгнут договор от 01.01.2010 года не по истечении последующего года со дня заключения указанного договора. При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с обществом договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был. Также при расторжении договора, собственниками жилых помещений был нарушен п. 6.3 договора от 01.01.2010 года, согласно которому они должны были предупредить управляющую компанию за 6 месяцев до даты предполагаемого расторжения, что сделано не было.
Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора управления многоквартирным домом. Исковое требование об обязании передачи документации и ЗАО «Жилсервис в ООО «Светлый город» не подлежит удовлетворению по причинам указанным выше.
Кроме этого, суд не может также оставить без внимания ошибочную позицию истца и соистца о передаче документов третьему лицу. Так в п. 10 ст. 162 ЖК РФ законодатель возложил на управляющую организацию обязанность не позднее, чем за тридцать дней до расторжения (прекращения) договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Указанная документация должна быть передана в зависимости от ситуации следующим лицам:
- вновь выбранной управляющей организации (если принято решение о передаче управления домом другой организации);
- товариществу собственников жилья (если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться товариществом);
- жилищному кооперативу или иному потребительскому кооперативу (если один из них создан в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться одним из указанных кооперативов);
- одному из собственников, уполномоченных собранием собственников многоквартирного дома, а если такое собрание не уполномочило ни одного из собственников - то любому из них (если дальнейшее управление домом будет осуществляться непосредственно собственниками). Таким образом, законодателем определен круг субъектов, которым предоставлено право требования о возложении на управляющую компанию обязанности по передаче технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Указанный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Как усматривается из протокола общего собрания собственников помещений от 10.08.2011 года, истец Семенов С.Ф. был наделен полномочиями председателя собрания. Никаких других полномочий на предоставление интересов собственников с вновь избранной управляющей организацией ООО «Светлый путь», а также ЗАО «Жилсервис» Семенову С.Ф., не представлялось. Истец, как и соистец Кадушкин В.И. не относятся к кругу лиц, которые могли бы потребовать у ответчика документацию в пользу третьего лица ООО «Светлый путь». В силу п. 10 ст. 162 УК РФ собственник жилого помещения может обратиться в суд к управляющей организации об обязании выдачи документов только при одном условии, если дальнейшее управление домом будет осуществляться непосредственно собственниками, то есть ТСЖ.
Также в нарушение п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, являются, в частности: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. Данное условие в договоре между собственниками жилых помещений и ООО «Светлый город» не соблюдено, что указывает на нарушение предусмотренных действующим законодательством норм.
С учетом изложенного, основываясь на исследованных доказательствах, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований удовлетворения требований истца.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении иска Семенова С.Ф. и Кадушкина В.И. к ЗАО «Жилсервис» о расторжении договора управления многоквартирным домом и обязании передачи документации – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы, кассационного представления через Кимовский городской суд Тульской области в течение 10 дней.
Председательствующий: