РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 марта 2012 года город Кимовск
Кимовский городской суд Тульской области в составе:
председательствующего Петраковского Б.П.,
при секретаре Здоровой Н.В.,
а также с участием представителей истца по доверенности Логашенко Н.М. и согласно ордеру адвокат Гавриков В.А., представителя ответчика Логашенко О.Н. согласно доверенности Плаксина И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-149/2012 по иску Назаркина Н. А. к Логашенко О. Н. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате имущества, переданного покупателю по сделке,
установил:
Назаркин Н.А., действуя через представителя по доверенности (л.д.11) Логашенко Н. П., обратился в суд с иском к Логашенко О.Н. и просит:
- расторгнуть договор купли-продажижилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним ( Назаркиным Н.А.) и Логашенко О. Н.;
- обязать ответчика возвратить истцу жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>;
- отменить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения приусадебного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, запись от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации № на имя Логашенко О. Н.;
- отменить государственную регистрацию права собственности на жилой дом с надворными постройками площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, запись от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации № на имя Логашенко О. Н..
Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (Назаркиным Н.А.), действовавшим через уполномоченного доверенностью представителя Логашенко Н.П., и ответчиком Логашенко О.Н. был заключен договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу. Переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) ДД.ММ.ГГГГ, о чем произведена регистрационная запись №, а также выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателем было достигнуто соглашение о цене жилого дома в размере <данные изъяты> рублей, надворных построек – <данные изъяты> рублей, земельного участка – <данные изъяты> рублей. Как следует из содержания пункта 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обусловленная стоимость продаваемого имущества передана покупателем продавцу до подписания указанного договора. Однако, не смотря на то, что в упомянутом договоре содержатся сведения о произведенных расчетах между покупателем и продавцом, в действительности, как утверждает истец, Логашенко О.Н. деньги за приобретенное им имущество не выплатил до настоящего времени. Считая данное обстоятельство существенным нарушением условий договора купли-продажи, ссылаясь на требования ст. 450, 454, 486, 1102, 1104 ГК РФ, истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и возвратить принадлежавшие ему жилой дом и земельный участок (с учетом уточненных требований л.д.18-20).
Истец Назаркин Н.А. в судебное заседание не явился, участвующий в деле представитель истца по доверенности Логашенко Н.П. суду сообщил, что его доверитель извещен им о месте и времени рассмотрения данного дела, просил провести судебное разбирательство без его участия, поскольку в суд явиться не может по состоянию здоровья. Принимая во внимание указанные обстоятельства, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело без участия истца.
Представитель истца, согласно доверенности (л.д.11) Логашенко Н.П., в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, пояснив, что он длительное время состоит в дружеских отношениях с Назаркиным Н.А., который в 2005 году в порядке наследования приобрел право собственности на жилой дом и земельный участок в селе <адрес>. В 2005 году Назаркин Н.А. уполномочил его (Логашенко Н.П.) заняться оформлением наследственных прав, выдав соответствующую доверенность. Назаркин Н.А. при этом хотел, чтобы его родительский дом попал в «хорошие руки», а вопрос расчетов за наследственное имущество между ними (доверителем и представителем – Логашенко Н.П.) был отложен до окончательного оформления документов. По вопросу стоимости дома и земельного участка Назаркин Н.А. сообщил, что его устроит оценка имущества по данным БТИ (инвентарная стоимость). Действуя в интересах доверителя, он (Логашенко Н.П.) в 2007 году оформил право истца на дом и земельный участок, затем по настоянию своего сына Логашенко О. Н. (ответчика) оформил сделку купли – продажи, однако Логашенко О.Н. не заплатил ему обусловленную стоимость имущества, поэтому он считает, что договор должен быть расторгнут, а дом и земля возвращены первоначальному собственнику. Возражая против заявления представителя ответчика о применении при разрешении данного спора последствий пропуска срока исковой давности, Логашенко Н.П. сообщил, что права его доверителя были нарушены только тогда, когда был полностью завершен процесс оформления его наследственных прав, то есть после получения свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ на земельную долю. Данное обстоятельство следует из содержания соглашения между истцом и его доверителем (Логашенко Н.П.) о том, что окончательный расчет за наследственное имущество, которое оформлял Логашенко Н.П., должен быть произведен после полного выполнения поручения.
Представитель истца, согласно ордеру (л.д.48) адвокат Гавриков В.А. исковые требования своего доверителя поддержал полностью по основаниям, изложенным в поданном в суд заявлении.
Ответчик Логашенко О.Н., надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела (л.д.45), в судебное заседание не явился. Участвующий в деле представитель истца по доверенности Плаксина И.В. суду сообщила, что её доверитель извещен о месте и времени рассмотрения данного дела, просил провести судебное разбирательство без его участия. Принимая во внимание указанные обстоятельства, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело без участия ответчика.
Представитель ответчика по доверенности Плаксина И.В. исковые требования не признала, возражая против иска, заявила о необходимости применения при разрешении спора последствий пропуска срока исковой давности, поскольку с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец, в случае отсутствия оплаты стоимости проданного имущества, знал о нарушении его законных прав. С указанной даты до момента обращения в суд прошло более трех лет, то есть общий срок исковой давности истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Кроме того, представитель ответчика Плаксина И.В. пояснила, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствует закону, содержит сведения о произведенном расчете между покупателем и продавцом, поэтому отсутствуют основания для его расторжения.
Надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела (л.д.46) представитель Управления Росреестра по Тульской области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.3), в судебное заседание не явился, возражений по существу исковых требований не выразил.
Представитель 3-его лица – АКБ «Московский областной банк ОАО» в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без его участия с учетом представленных возражений, согласно которым он просит иск оставить без удовлетворения, поскольку в силу ст.450 и 453 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Рассматриваемый договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий, предусматривающих возможность его расторжения. В ГК РФ также отсутствуют правовые нормы, предусматривающие возможность расторжения договора купли – продажи при обстоятельствах, указанных истцом. Кроме того, Логашенко О.Н., как собственник спорного имущества, передал в залог банку земельный участок, поэтому удовлетворение иска нарушит права и законные интересы залогодержателя.
Исследовав и оценив доказательства, представленные сторонами по данному делу, в их совокупности, суд считает исковые требования Назаркина Н.А. не основанными на законе, поэтому не подлежащими удовлетворению в силу ч.2 ст.199, ч.2 ст.450 ГК РФ.
Согласно требованиям ч.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной…
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По данному делу установлено, что Назаркину Н. А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Кимовского нотариального округа Муратовой Т.В., принадлежали на праве собственности жилой дом № с надворными постройками и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенные по адресу: <адрес>. Действовавший от имени Назаркина Н. А. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Логашенко Н. П. (именуемый – Продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключил с гражданином Логашенко О. Н. (именуемый – Покупатель) договор купли-продажи, по условиям которого Продавец взял на себя обязанность передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять в собственность и оплатить указанные жилой дом с надворными постройками и земельный участок. Пунктом 4 договора купли – продажи установлена продажная цена недвижимого имущества: дом продается по цене <данные изъяты> рублей, надворные постройки – <данные изъяты> рублей, земельный участок – <данные изъяты> рублей. В пункте 5 того же договора записано, что Покупатель произвел оплату цены, указанной в пункте 4, путем передачи наличных денег Продавцу до подписания договора. Финансовых и материальных претензий стороны друг к другу не имеют.
ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними внесены записи № и № о переходе прав на жилой дом с надворными постройками и земельный участок на имя Логашенко О. Н., о чем ему выданы соответствующие свидетельства о праве собственности <данные изъяты> № и <данные изъяты> №.
Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании из объяснений представителей истца, представителя ответчика, из показаний свидетеля ФИО11, из исследованных письменных доказательств: копии личного паспорта Логашенко Н.П. (л.д.22), копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23-25), копий свидетельств о государственной регистрации права (л.д.26,27), выписок из ЕГРП (л.д.28,29), копии технического паспорта (л.д.31-32), копии кадастровой выписки о земельном участке (л.д.34-38), копии личного паспорта Назаркина Н.А. (л.д.47), фотографий жилого дома (л.д.50), копии свидетельства о праве на наследство по завещанию (л.д.70).
Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Представителем ответчика Плаксиной И.В. в пределах полномочий, установленных доверенностью (л.д.67), было сделано заявление (л.д.74-75) о применении судом последствий пропуска истцом срока исковой давности. Заявление обосновано тем, что при условии неполучения истцом (его представителем) оплаты проданного недвижимого имущества при заключении сделки купли-продажи со дня заключения данной сделки, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, начинает истекать трехлетний срок, в течение которого Назаркин Н.А. (его представитель) был вправе подать иск в суд. Однако обращение в суд состоялось только ДД.ММ.ГГГГ. Возражая против заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности, представитель истца Логашенко Н.П. пояснил суду, что его доверитель узнал о нарушении прав только после окончательного оформления наследства, которое состоит из дома с надворными постройками, земельного участка, а также земельной доли, свидетельство о праве на наследство на которую было выдано только ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70), поэтому именно с этой даты необходимо исчислять течение срока исковой давности. Представитель утверждал в суде, что в 2005 году, выдавая ему доверенность на оформление наследства, Назаркин Н.А. поставил условие о том, что окончательный расчет за жилой дом, земельный участок и земельную долю должен быть произведен после окончательного оформления его прав.
Оценивая доводы сторон в части разрешения вопроса о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд учитывает положения ст.196, 199, 200 ГК РФ, в соответствии с которыми общий срок исковой давности составляет три года. Течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В рассматриваемом случае судом установлено, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23-25) содержатся сведения о том, что расчет между Продавцом и Покупателем произведен полностью до подписания договора, финансовых и материальных претензий стороны договора друг к другу не имеют. Утверждая обратное (то, что расчет по сделке не производился), представитель истца фактически подтверждает тот факт, что он знал о нарушении прав его доверителя уже в момент подписания договора. Очевидно, что сам Назаркин Н.А. узнал (либо мог и должен был узнать) о нарушении своего права после внесения сведений о новом правообладателе жилого дома и земельного участка в ЕГРП, то есть ДД.ММ.ГГГГ (сведения из ЕГРП носят открытый характер), поэтому Назаркин Н.А., как собственник имущества, мог и должен был, проявляя необходимую заботу о своем имуществе, получить необходимые сведения. Утверждения представителя истца Логашенко Н.П. о том, что между ним и Назаркиным Н.А. состоялось соглашение о взаиморасчетах по результатам выполнения поручения после оформления наследственных прав доверителя, а потому срок исковой давности должен начать течь только с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70), не подтверждаются доказательствами, поскольку предъявленный суду договор (л.д.69) при его оценке по правилам ч.5 ст.67 ГПК РФ не отвечает требованиям достоверности, так как не позволяет убедиться в том, что подписан лицом, указанным в его тексте (Назаркиным Н.А.), а также не содержит иных неотъемлемых реквизитов: точного указания лиц, подписавших его, точной даты подписания, места составления. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что истцом пропущен без уважительной причины общий трехлетний срок исковой давности, течение которого началось ДД.ММ.ГГГГ и закончилось ДД.ММ.ГГГГ, в то время, как рассматриваемый иск был подан в суд ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому в силу ч. 2 ст.200 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Вместе с тем, суд учитывает, что законных, то есть предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон. Заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ условий, определяющих случаи его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В связи с этим суд учитывает, что в ГК РФ (глава 30 § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
При этом саму по себе ссылку истца на непередачу денежных средств в счет оплаты стоимости жилого дома с надворными постройками и земельного участка по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца как на существенное нарушение договора покупателем суд, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, считает недостаточным для признания названных нарушений со стороны покупателя существенными. Представитель истца Логашенко Н.П. в суде в своих объяснениях указал, что его доверитель – Назаркин Н.А. не считал сам факт оплаты стоимости принадлежащего ему имущества и размер такой оплаты существенным условием сделки, а хотел лишь того, чтобы перешедший к нему по наследству дом «попал в хорошие руки», что указывает отсутствие каких-либо, в том числе существенных нарушений условий договора, в связи с которым сделка могла быть расторгнута.
Таким образом, суд считает исковые требования Назаркина Н.А. не подлежащими удовлетворению в виду пропуска им срока исковой давности, а также в связи с отсутствием законных оснований исходя из фактически сложившихся между сторонами спора отношений.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования Назаркина Н. А. к Логашенко О. Н. о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома № и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, и возврате имущества, переданного покупателю по сделке, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Кимовский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательное форме.
Председательствующий: