Дело № 2-348/11 09 марта 2011 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Рогачевой В.В.,
при секретаре Кумариной А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закаева М.Я. к обществу с ограниченной ответственностью «Л» и обществу с ограниченной ответственностью «Ф» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Закаев М.Я. 12.11.2010г. обратился в суд с иском к ООО «Л» и ООО «Ф» о признании права собственности на квартиру № х дома х корпус х по пр.Н. в Санкт-Петербурге.
В обоснование своих требований истец указал, что между ним и ответчиком ООО «Ф» в лице представителя ООО «Л» 16.04.2007г. был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Р., квартал Х, корпус Х, предметом которого являлась трехкомнатная квартира с временным индексом Х, общей площадью 118,5 кв.м., расположенная на 11-м этаже дома Х корпус Х по пр.Н. в Санкт-Петербурге. Застройщиком жилого дома являлось «Ф». Согласно договору от 16.04.2007г. истец должен был осуществить инвестирование строительства в сумме 197421 условных единиц (в рублях по курсу доллара США, установленного ЦБ РФ на момент оплаты, но не менее 27 руб. за 1 условную единицу), а ответчик - по окончанию строительства передать в собственность истца вышеупомянутую квартиру. Закаев М.Я. в полном объеме исполнил свои финансовые обязательства по договору. Однако ответчики даже не уведомили истца о сдаче дома в эксплуатацию. На обращения истца о передаче ему квартиры по акту приема-передачи ответчики понуждают его к заключению договора с управляющей компанией - ООО «У», и внесению авансового платежа по данному договору в размере 84283 руб. В связи с этим истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. 5-7).
Представитель истца Закаева М.Я. Малтыз И.Н. в суд явился, на иске настаивает.
Ответчики ООО «Л» и ООО «Ф» о времени рассмотрения дела извещены, представители в суд не явились (л.д. 110-113).
Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о времени рассмотрения дела извещено, представитель в суд не явился.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 01 октября 2003 года №2308-ра ООО «Ф» было разрешено проектирование и строительство жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, Р., квартал х, корпус х (юго-восточнее пр.У. и пр.Н.).
16.04.2007г. между ООО «Ф» (инвестором), в лице представителя ООО «Л», и Закаевым М.Я. (дольщиком) был заключен договор №Л4405-Б-11/27 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Р., квартал х, корпус х, согласно которому Закаев М.Я. обязался осуществить финансирование строительства жилого дома на сумму 197421 условных единиц, а ООО «Ф» - уведомить Закаева М.Я. о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию и по окончании строительства передать ему профинансированную им квартиру путем подписания акта приема-передачи (л.д. 9-14).
Закаев М.Я. в полном объеме исполнил свои обязательства по договору от 16.04.2007г., внеся 16.04.2007г. на счет ООО «Л» денежные средства в размере 600021 руб. (л.д. 29). Оставшаяся сумма в размере 4730346 руб. была перечислена за истца ОАО «С» на основании кредитного договора №1882/07/01136 от 11.05.2007г. (л.д. 22-28).
Исполнение истцом своих обязательств по договору от 16.04.2007г. в части финансирования строительства жилого дома ответчиками не оспаривается.
На основании разрешения СПбГУП «Городское Управление инвентаризации и оценки недвижимости» № 1055 от 06.06.2007 года, строению Р. в квартале № х Красногвардейского района, присвоен адрес: пр.Н., д. х, корп. х (л.д. 32).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №78-2204в-2008 от 22.12.2008г. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на основании ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства (жилой дом со встроенными помещениями музыкальной школы), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, пр.Н., д. Х, корп. Х, литера Х (л.д. 38-39).
Исследовав разрешительную документацию по строительству дома Х корп. Х по пр.Н. в Санкт-Петербурге, суд считает, что ООО «Ф» было вправе привлекать в качестве инвесторов физических и юридических лиц, в том числе на условиях, предусмотренных заключенным с Закаевым М.Я. договором от 16.04.2007г.
Закаев М.Я. выполнил принятые на себя обязательства по финансированию строительства жилого дома по договору с ООО «Ф». Данный факт ответчиком не оспаривается.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п.5.1.3 и п.5.1.5 договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г. ООО «Ф» обязалось уведомить дольщика о дате получения им разрешения на ввод дома в эксплуатацию по телефону или в письменном виде. По окончании строительства инвестор обязался передать дольщику профинансированную им квартиру, путем подписания акта приема-передачи.
Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №78-2204в-2008, строительство дома № Х корп. Х по пр.Н. в Санкт-Петербурге было окончено 22.12.2008г., однако ООО «Ф» не исполнило своих обязательств, предусмотренных п.п. 5.1.3 и 5.1.5 договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г., до настоящего времени.
Доказательств направления истцу уведомления о получении им разрешения на ввод дома в эксплуатацию ответчиком при рассмотрении настоящего дела представлено не было.
По акту приема-передачи спорная квартира истцу не передана до настоящего времени. Учитывая, что дом был сдан в эксплуатацию еще в декабре 2008г., все разумные сроки для передачи истцу спорной квартиры по акту приема-передачи уже истекли.
Истец, со своей стороны, на протяжении 2008-2010г.г. неоднократно обращался к ответчикам с заявлениями, в которых просил уведомить его о ходе строительства, известить о дате получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о времени осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи (л.д. 18-21).
На все обращения истца от ответчика ООО «Л» пришел только один ответ, датированный 13.07.2009г., в котором истцу предлагалось вернуться к вопросу об оформлении пакета документов для регистрации права собственности после его вступления в товарищество собственников жилья, оплаты коммунальных расходов и расходов по техническому обслуживанию, а также оплаты эксплуатационных расходов за шесть месяцев вперед по счетам, предоставленным инвестором (п.5.2.4 договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г.) (л.д. 30).
Вместе с тем, требования ответчиков о вступлении истца в товарищество собственников жилья и внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги являются незаконными, так как противоречат положениям ст.ст.143 и 153 ЖК РФ, согласно которым членство в товариществе собственников жилья является добровольным и никто не может быть обязан вступить в товарищество помимо своей воли, а обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента регистрации права собственности.
Для оплаты истцом эксплуатационных расходов за шесть месяцев вперед по счетам, предоставленным инвестором, последним такие счета должны быть выставлены. Однако при рассмотрении настоящего дела ответчиками доказательств выставления истцу счетов по оплате эксплуатационных расходов и уклонения истца от их оплаты представлено не было. В случае возникновения в дальнейшем между сторонами спора по данному вопросу он может быть решен в судебном порядке, однако это обстоятельство само по себе не может повлиять на возможность удовлетворения требований истца, заявленных в рамках настоящего дела.
В своем отзыве на иск, поступившем в адрес суда по факсу 16.02.2011г., ответчик ООО «Ф» ссылается на неисполнение истцом п.3.5.1 договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г. в части доплаты инвестору недостающей суммы в связи с увеличением площади квартиры на основании данных контрольного обмера ПИБ, исходя из стоимости 1 кв.м., равного рублевому эквиваленту 1666 у.е. Площадь спорной квартиры увеличилась на 2,1 кв.м., следовательно, истец должен доплатить ответчику 3499 у.е. (л.д. 67-72).
Согласно п.5.2.2 договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г., дольщик обязался в случае увеличения площади квартиры, согласно п.3.5.1 договора, в 15-ти дневный срок доплатить инвестору недостающую сумму.
Данный пункт договора в совокупности с п.3.5.1 договора может быть истолкован только таким образом, что после осуществления контрольного обмера ПИБ инвестор должен сообщить дольщику о его результатах и указать денежную сумму, которую последний должен доплатить, а дольщик должен это сделать в течение 15-ти дней со дня получения соответствующего уведомления инвестора.
Как уже было сказано выше, истец неоднократно обращался к ответчикам с заявлениями об уведомлении его о ходе исполнения договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г. В частности, в заявлении от 02.06.2009г. он просил ответчиков предоставить ему результаты обмеров ПИБ профинансированной им квартиры с расшифровкой и счет в случае превышения (л.д. 21).
В ответ на данное заявление ответчики предложили истцу вступить в товарищество собственников жилья и оплатить коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Просьба истца сообщить ему о результатах обмеров его квартиры ПИБ была проигнорирована (л.д. 30), хотя, как следует из приложенных к отзыву на иск ответчика ООО «Ф» документов, ведомость помещений и их площадей по дому № Х корп. Х по пр.Н. в Санкт-Петербурге была составлена ПИБ Красногвардейского района еще 11.06.2008г. (л.д. 69-71).
В соответствии с п.1 ст.406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
В данном случае со стороны ответчика ООО «Ф» в части обязательств истца по п.5.2.2 договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г. имеет место просрочка кредитора: ответчик не сообщил истцу о результатах контрольного обмера ПИБ, о необходимости произвести доплату по договору, о размере такой доплаты и о банковских реквизитах, на которые данную доплату необходимо перечислить. Без получения данной информации истец не мог исполнить своего обязательства по доплате инвестору недостающей суммы.
Впервые информация о необходимости такой доплаты была указана ответчиком в отзыве на исковое заявление, поступившем в адрес суда 16.02.2011г., с которым представитель истца был ознакомлен в судебном заседании 16.02.2011г. (л.д. 107).
Так как ответчики на протяжении длительного времени уклоняются от контактов с истцом и от принятия исполнения, в отзыве на иск не указали реквизитов, по которым необходимо осуществить доплату, истец в соответствии с положениями ст.327 ГК РФ по квитанции №3 от 04.03.2011г. внес доплату по договору №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г. в размере 94500 руб. в депозит нотариуса Санкт-Петербурга Г. для передачи ответчику ООО «Л», в кассу которого он 16.04.2007г. вносил и основной платеж по договору (л.д. 29, 114).
Истец при расчете вышеуказанного платежа использовал курс доллара США по отношению к рублю исходя из 27 руб. за 1 доллар США (27 руб. * 3499 долларов США = 94473 руб.).
Согласно п.3.1.1 договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г. инвестор устанавливает курс одной условной единицы равной рублевому эквиваленту одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. В случае, если курс ЦБ РФ на день оплаты составляет менее 27 руб. за один доллар США, оплата производится по курсу доллара США из расчета 27 руб. за один доллар США.
Результаты контрольных обмеров ПИБ стали известны ответчику в июне 2008г. и он не был лишен возможности в разумный срок довести их до сведения истца и потребовать доплату. В связи с этим суд считает обоснованным, что истец при расчете доплаты руководствовался именно курсом доллара США по отношению к рублю исходя из 27 руб. за один доллар США, так как в период с июня 2008г. до 25.10.2008г. курс доллара США по отношению к рублю не превышал 27 руб. за один доллар США.
Таким образом, ответчик в нарушение принятых на себя п.п.5.1.3 и 5.1.5 договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г. обязательств не передал истцу спорную квартиру по акту приема-передачи и даже не уведомил последнего о возможности его подписания.
Доказательств нарушения истцом каких-либо обязательств по договору при рассмотрении настоящего дела ответчиками не представлено. Изложенные в отзыве на иск доводы ответчика ООО «Ф» о неисполнении истцом обязательств по п.5.2.2 договора №Л4405-Б-11/27 от 16.04.2007г. признаны судом не состоятельными и противоречащими материалам дела.
Таким образом, в соответствии со ст.ст. 219, 309-310 ГК РФ истец вправе требовать признания за ним права собственности на трехкомнатную квартиру № Х (временный индекс – Х) дома Х корпус Х по пр.Н. в Санкт-Петербурге. Он на законных основаниях приобрел данное право, выполнив в полном объеме обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, а ответчик ООО «Ф» нарушило принятые на себя обязательства и уклонилось от добровольного урегулирования спора.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика ООО «Ф» в пользу истца подлежат взысканию понесенные последним расходы по оплате госпошлины в размере 34852 руб. (л.д. 3-4).
Оснований для взыскания вышеуказанных судебных расходов с ООО «Л» суд не усматривает, так как в отношениях с истцом данное юридическое лицо было лишь представителем ООО «Ф».
Расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 руб. с ответчиков в пользу истца взысканы быть не могут, так как последним не представлено доказательств, что такие расходы были им понесены.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Закаевым М.Я., ХХ.ХХ.19ХХ года рождения, мужского пола, уроженцем Х, гражданином Российской Федерации, паспорт Х, зарегистрированным по адресу: г.Санкт-Петербург, пр.А., д. Х, корп. Х, кв. Х, право собственности на трехкомнатную квартиру № Х дома Х корпус Х по пр.Н. в Санкт-Петербурге, общей площадью 117,8 кв.м, жилой площадью 53,6 кв.м., расположенную на 11-м этаже шестнадцатиэтажного многоквартирного жилого дома.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ф» в пользу Закаева М.Я. расходы по оплате госпошлины в размере 34852 (тридцати четырех тысяч восьмисот пятидесяти двух) рублей.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.
Судья: (подпись)