Дело №2-1956/11 26 мая 2011 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Хрулевой Т.Е.,

при секретаре Абросимовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Сусловой О. Н. к ТСЖ «Н» о признании даты начала предъявления платежного документа, определения расчета платы, признании обязанностей по внесению платы,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ТСЖ «Н». В обоснование своих требований истица указала, что между ней и ООО «С» был заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома. Решением Красногвардейского районного суда от 19.07.2010г. по делу №2-2124/10 признано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, зарегистрировано право собственности на 4\5 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по ул. Л. в Санкт-Петербурге. Ссылаясь на ст.153 ЖК РФ, указывает, что жилой дом не зарегистрирован в УФРС по СПб и ЛО как объект недвижимого имущества, а поэтому до момента государственной регистрации многоквартирного дома, обязанность по внесению платы за жилое помещение отсутствует. При этом по условиям вышеназванного договора она уплатила за три месяца 11361 руб., следовательно, обязанность по оплате возникает через три месяца после регистрации дома в качестве объекта недвижимого имущества. Учитывая, что дом является объектом долевого участия в строительстве, то на него распространяется гарантийный срок, и оплата за текущий ремонт и капитальный ремонт должна начисляться с учетом этого срока. Указывает на то, что датой предоставления коммунальных услуг и началом их оплаты должен являться договор на предоставление услуг, а такой договор отсутствует. С учетом уточнений просила признать датой предъявления платежных документов от ТСЖ «Н» по истечении трех месяцев после регистрации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Л в качестве объекта недвижимого имущества в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области; Установить структуру платы за жилое помещение и размер тарифов, установленный распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 30.06.2010г. №93-р «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга»; Признать за истцом обязанность вносить плату за текущий ремонт общего имущества с момента окончании срока гарантийного срока, то есть по истечении 3 лет с момента регистрации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Л в качестве объекта недвижимого имущества в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области; Признать за истцом обязанность по внесению платы за коммунальные услуги с даты подписания договора на предоставление услуг между сторонами ( л.д.118-119).

Истица в судебное заседание не явилась, направила представителя, который исковые требования поддержал. Ранее истица поясняла, что она сособственник 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, обязанность уплатить за три месяца за коммунальные услуги была предусмотрена п.3.2.3 договора долевого участия в строительстве, она уплатила за август, сентябрь, октябрь 2007г. Квартира ей была передана в 2007г. и она вселилась и проживает в жилом помещении, получает коммунальные услуги. С 01.01.2010г. ей выставляются счета на оплату, которые она не оплачивает.

Представили ответчика ТСЖ «Н» в судебное заседание явились, иск не признали, пояснили, что товарищество образовано в 2006г., функции застройщика были переданы ТСЖ, которое осуществляло завершение строительства и ввод 28.05.2010г. многоквартирного дома в эксплуатацию. Истица на 01.01.2010г. проживала в доме. С 01.01.2010г. поставщики услуг начали выставлять товариществу счета на оплату, кроме того, были заключены договоры на услуги кабельного телевиденья, и с указанного периода товарищество направляет собственникам квитанции на оплату жилья. Договоры на оплату жилья с собственниками не заключены, товариществом принято решение по вопросу содержания жилого дома.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, а также материалы гражданского дела №2-2124/10, суд находит, что исковое заявление не подлежит удовлетворению исходя из следующего.

На основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга №1864-ра от 24.07.2003г. ООО «Т» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома ул. Л в Санкт-Петербурге.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ 07.06.2006г. по адресу: Санкт-Петербург, ул. Л зарегистрировано товарищество собственников жилья «Н» ( л.д.38-49, 92,93).

Общим собранием членов ТСЖ от 01.02.2009г. принято решение о принятии функций застройщика ( ООО «Т») для ввода построенного дома в эксплуатацию.

22.09.2009г. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга №89-рп для завершения строительства многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Л разрешена передача объекта ООО «Т» ТСЖ «Н».

28.05.2010г. введен в эксплуатацию многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, ул. Л ( л.д.76-77). Данное разрешение выдано ТСЖ «Н».

Заочным решением Красногвардейского районного суда от 19.07.2010г. по делу №2-2124/10 исковые требования «С.», Сусловой О.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних «Сс.», «Сл.» «Св.»,»См.», к ООО «К», ООО «Т» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества в виде 1/6 доли каждого в праве общей долевой собственности в виде квартиры по ул. Л в Санкт-Петербурге удовлетворены ( л.д.9-12).

Судом установлено, что 23.04.2007г. между ООО «К» и Сусловой О.Н., «С.» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого истица инвестирует в строительство дома с правом приобретения прав и обязанностей с целью приобретения по окончании строительства в общую долевую собственность в равных долях по 1\6 каждому жилого помещения - трехкомнатной квартиры.

30.10.2007г. по акту приемки – передачи ООО «К» передал, а Суслова О.Н., действующая в интересах себя и несовершеннолетних, «С.» приняли квартиру по ул. Л в Санкт-Петербурге.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

26.10.2010г. зарегистрировано право собственности Сусловой О.Н. на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру ( л.д.13-14).

Как следует из ответа УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 18 мая 2011г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется сведений о регистрации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, по ул. Л, как объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом ( часть 1). Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства ( часть 2). Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения ( часть 3).

В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (часть 1).

В силу ст. 25.1 указанного закона на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1). Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение ( часть2 подпункт 5).

Учитывая, что квартиры в многоквартирном доме являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу вышеназванных положений закона не требуется государственной регистрации на многоквартирный дом как объект недвижимого имущества для регистрации права дольщика на объект долевого строительства - квартиру, то доводы истицы о том, что отсутствие государственной регистрации многоквартирного дома как объекта недвижимости влечет для нее правовые последствия виде отсутствия обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг не состоятельны.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Как следует из объяснений Сусловой О.Н., данных в судебном заседании от 25.05.2010г. по делу №2-2124/10, квартира была принята по акту приема- передачи, истцы проживают в ней уже два года, до этого сделали ремонт в квартире, коммунальные услуги не оплачивают ( л.д.53).

То обстоятельство, что Суслова О.Н. с семьей пользуется квартирой №283 с 2007г., проживает в ней, коммунальные услуги не оплачивает, истицей не оспаривается и подтверждается собранными по делу доказательствами.

Судом установлено, что товарищество является исполнителем коммунальных услуг многоквартирного жилого дома с 01.01.2010г. и направляет собственникам квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг (л.д.51-69,84-89, 31, 78).

Пунктами 3.2.1 и 3.2.3 договора с ООО «К» была предусмотрена обязанность дольщика в течение трех месяцев с момента окончания строительства дома принять квартиру по акту приема-передачи; с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию нести затраты на коммунальные услуги, связанные с содержанием квартиры; затраты на коммунальные услуги за период с даты ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартиры, а также за шесть месяцев вперед дольщик оплачивает обществу в течение месяца после сдачи дома Госкомиссии. Последующие затраты по эксплуатации и обслуживанию квартиры оплачиваются дольщиком на основании договора с эксплуатирующей организацией. Стоимость коммунальных и иных услуг, подлежащих оплате, рассчитываются из тарифов, которые будут установлены эксплуатирующей организацией.

Из материалов дела видно, что Суслова О.Н. внесла ООО «У» на возмещение затрат по эксплуатации и обслуживанию жилого дома за август, сентябрь, октябрь 2007г. 11350,50 руб. (л.д.29-30). Принимая во внимание, что стороны в обязательствах разные, частичное прекращение обязательства зачетом невозможно.

Учитывая вышеизложенное и то, что квартира получена истицей по акту приема-передачи 30.10.2007г., обязанности по оплате коммунальных услуг за период до приема квартиры по акту договором не было установлено, доказательств уплаты денежных средств надлежащему лицу не представлено, то в удовлетворении исковых требований о признании датой предъявления платежных документов от ТСЖ «Н» по истечении трех месяцев после регистрации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Л в качестве объекта недвижимого имущества в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области надлежит отказать.

Из иска следует, что истица просит установить структуру платы за жилое помещение и размер тарифов в соответствии с распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 30.06.2010г. №93-р «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга».

Судом установлено, что истица является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, членом товарищества собственников жилья « Н » не является.

Согласно ч.1 ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч.1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с таким товариществом.

Таким образом, установление размеров платежей и взносов для собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции ТСЖ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Как следует из распоряжения Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 30.06.2010г. №93-р «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга» размер платы за содержание и ремонт жилого помещения установлен для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга согласно приложению.

Решением правления ТСЖ «Н» от 06.09.2010г. утверждены временная до принятия общим собранием членов товарищества смета расходов на управление товариществом, установлен размер тарифов на управление домом в размере 3,81 руб.( л.д.32-37)

Поскольку судом установлено, что в жилом доме ул. Л создано товарищество собственников жилья, которое вправе определять структуру и размер для содержания общего имущества и предоставлять коммунальные услуги, то требование об установлении структуру платы за жилое помещение и размер тарифов согласно распоряжению Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 30.06.2010г. №93-р «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга» не подлежит удовлетворению.

Истица не лишена возможности оспорить решение правления ТСЖ «Н» от 06.09.2010г., затрагивающее ее права по внесению платы за жилье и коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

В соответствии с подпунктом "з" п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Согласно пункту 1.8 Правил технической эксплуатации техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: 1)Управление жилищным фондом: организацию эксплуатации; взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; все виды работы с нанимателями и арендаторами; 2) Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий: техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; осмотры; подготовка к сезонной эксплуатации; текущий ремонт; капитальный ремонт; 3) Санитарное содержание: уборка мест общего пользования; уборка мест придомовой территории; уход за зелеными насаждениями.

При этом в соответствие с п. 10 данных Правил общее имущество должно содержаться в соответствие с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).

На основании ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с п.18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов (п. 20 Правил).

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства ( п.5.1). Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п.6).

Суд считает, что требование о признании за истцом обязанности по внесению платы за текущий ремонт общего имущества с момента окончании гарантийного срока, то есть по истечении 3 лет с момента регистрации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Л в качестве объекта недвижимого имущества в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, не подлежит удовлетворению, поскольку закон не связывает начало течения гарантийного срока с государственной регистрацией многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества, квартира фактически была передана истице 30.10.2007г. и с указанного периода эксплуатируется.

Из материалов дела видно, что с 01.01.2010г. истице выставлялись квитанции на оплату коммунальных услуг исходя из городских тарифов на 2010г. с учетом 3% за услуги банка - холодная вода, горячая вода, отопление, обслуживание лифтов за период с января по июнь; на содержание и текущий ремонт общего имущества, уборки лестничных клеток, уборки земельного участка, вывоз мусора и твердых отходов, содержание и ремонт переговорных устройств, содержание и ремонт противопожарной защиты с июля 2010г.; с сентября - за управление домом с увеличением тарифа, а также в соответствии с договором на кабельное телевиденье.

Как указывалось выше пунктом 6 ст. 155 ЖК РФ предусмотрен порядок внесения собственником, не являющимся членом ТСЖ, платы за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договора, однако, не освобождает собственника от такой обязанности в случае незаключения данного договора, а поэтому требование о признании за истцом обязанность по внесению платы за коммунальные услуги с даты подписания договора на предоставление услуг между сторонами, не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 67, 71. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Сусловой О. Н к ТСЖ «Н»-отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней через Красногвардейский районный суд.

Судья (подпись)