Дело № 2-4127/11 26 октября 2011 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе: Председательствующего судьи Головкиной Л.А.

Прокурора Шаровой К.А.,

При секретаре Тепляковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гафаровой Т.Г. к Цымлякову Н.С. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Гафарова Т.Г. обратилась в суд с иском к Цымлякову Н.С. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении, ссылаясь на то, что в соответствии с договором купли-продажи от 04.05.2011 г. является собственником квартиры № «» дома «» корп. «» по Пискаревскому пр. в Санкт-Петербурге, право собственности истца на квартиру зарегистрировано ГУ ФРС по СПб и ЛО 02.06.2011 г. В спорной квартире с 10.10.1996 г. зарегистрирован ответчик, который проживает в ней и чинит истцу препятствия в пользовании принадлежащей ей квартирой. Цымляков Н.С. членом семьи истца не является, какого-либо соглашения о порядке пользования квартирой не заключалось. Кроме ответчика в квартире также зарегистрированы члены семьи истца, которые не могут вселиться в квартиру, проводить в ней ремонт. В соответствии с определением Санкт-Петербургского городского суда от 04.07.2011 г. установлено, что между бывшим собственником квартиры и Цымляковым Н.С. был заключен договор найма, срок которого истекает 10.10.2011 г. Гафарова Т.Г. уведомила ответчика, что не намерена заключить договор найма на новые срок, однако в добровольном порядке Цымляков Н.С. отказывается освободить квартиру, поэтому истец просит суд признать его прекратившим право пользования спорной квартирой, с последующим снятием с регистрационного учета, выселить.

Истец Гафарова Т.Г. в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы Гафарову М.В., который в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Цымляков Н.С. в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы Романовой Е.В., которая в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, представила отзыв, пояснила суду, что иного жилого помещения ответчики не имеют.

Выслушав представителя истца, представителя ответчиков, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, выслушав заключение прокурора Шаровой К.С., полагавшей необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из представленных суду материалов, К. и Гафарова Т.Г. заключили 04.05.2011 г. договор купли-продажи квартиры № «» в доме «» корп. «» по Пискаревскому пр. в Санкт-Петербурге. Право собственности Гафаровой Т.Г. на квартиру зарегистрировано ГУ ФРС по СПб и ЛО 02.06.2011 г. (л.д.6).

Согласно справке Ф-9 от 03.08.2011 г. в квартире № «» в доме «» корп. «» по Пискаревскому пр. в Санкт-Петербурге, в настоящее время зарегистрированы с10.10.1996 г. – Цымляков Н.С., с 28.06.2011 г. – М., Гафаров М.В., А. «» г/рождения (л.д.8).

Гафарова Т.Г. обратилась в суд с иском к Цымлякову Н.С. о прекращении права пользования жилым помещением – квартирой № «» в доме «» корп. «» по Пискаревскому пр. в Санкт-Петербурге по основаниям, предусмотренным ч.2 ст. 292 ГК РФ, 35 ЖК РФ.

Между тем, в соответствии со ст. 5 ФЗ РФ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, данный Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом.

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 года № 455-О, Российская Федерация – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободной развитие человека и нормы ст. 40 Конституции РФ закрепляют право каждого на жилище. При этом Конституция РФ гарантирует каждому право иметь имущество (в том числе жилое помещение) в собственности. Владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Конституционные цели социальной политики Российской Федерации, обусловленные признанием высшей ценностью человека, а также его прав и свобод, которыми определяется смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (ст.ст. 2. 18 Конституции РФ), предполагают такое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы каждому реализацию конституционного права на жилище.

По смыслу названных положений Конституции РФ во взаимосвязи с положениями ее статей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.

Устанавливая общие правила регулирования отношений, возникающих между собственником жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, а также между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, соответствующие положения ч.2 ст. 292 ГК РФ и ч.4 ст. 31 ЖК РФ не исключают учет судами и иными правоприменительными органами при разрешении соответствующих гражданских дел места этих положений в системе действующего законодательства, включая жилищное и гражданское законодательство, а также, учет особенностей конкретных жизненных ситуаций.

Таким образом, нормы ст. 675 ГК РФ – переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 26.04.2011 г. по гражданскому делу № 2-1119/11 в удовлетворении исковых требований Киршиной Т.Н. к Цымлякову Н.С. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении с последующим снятием с регистрационного учета – отказано (л.д.16-19). Определением от 04.07.2011 г. Санкт-Петербургского городского суда Санкт-Петербурга решение от 26.04.2011 г. оставлено без изменения (л.д.20-22). Судебная коллегия не согласилась с выводом суда о том, что Цымляков Н.С. приобрел право постоянного бессрочного пользования спорной жилой площадь. В соответствии с ч.2 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Из материалов дела следует, что договор найма неоднократно пролонгировался, судебная коллегия пришла к выводу, о том, что очередной пятилетний срок, на который был заключен договор найма, истекает 10.10.2011 г.

Гафарова Т.Г. 02.08.2011 г. направила Цымлякову Н.С. уведомление, что ее право собственности на спорную квартиру зарегистрировано ГУ ФРС по СПб и ЛО 02.06.2011 г., заключить договор коммерческого найма (либо иной другой договор) она с ответчиком, либо с иным другим лицом заключать не собирается. В квартире будут проживать члены ее семьи (л.д.7).

В силу ст. 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Изучив представленные суду документы, суд приходит к выводу, что Гафаровой Т.Г. нарушены положения абзаца 2 ст.684 ГК РФ суд приходит к выводу, что договор найма, срок действия которого истек 10.10.2011 г. продлен на тех же условиях и на тот же срок.

Доводы истца, что уведомление о расторжении договора найма направлялось ответчику ранее также и предыдущим собственником (К.) не могут служить основанием для удовлетворения заявленных суду требований, поскольку К. после заключения договора купли-продажи и регистрации права истца на квартиру, не является ее собственником.

Поэтому исковые требования Гафаровой Т.Г. о признании ответчика прекратившим право пользования квартирой не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.3 ст. 17 Конституции РФ – осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Также отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд учитывает и тот факт, что других жилых помещений Цымляков Н.С. не имеет, что подтверждается справкой Управления Росреестра по СПб от 25.10.2011 г.

Исковые требования Гафаровой Т.Г. о выселении Цымлякова Н.С. также не подлежат удовлетворению, поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований о признании ответчика прекратившим право пользования спорной квартирой, а также установлен факт заключения ответчиком договора найма сроком до 09.10.2016 г. спорной жилой площадью. Доказательств, что Цымляков Н.С. чинит препятствия членам семьи Гафаровой Т.Г., суду не представлено.

Согласно п.4 договора купли-продажи от 04.05.2011 г. квартиры № «» в доме «» корп. «» по Пискаревскому пр. в Санкт-Петербурге, до совершения настоящего договора продаваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество. В указанной квартире не зарегистрированы и не проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения. Однако, указанные положения опровергаются материалами гражданского дела № 2-1119/11 по иску К. к Цымлякову Н.С. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении с последующим снятием с регистрационного учета. На момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры, а также регистрации права собственности Гафаровой Т.Г. Решение суда от 26.04.2011 г. не вступило в законную силу. Поэтому Гафарова Т.Г. не лишена возможности обратиться с иском к К. об оспаривании условий договора купли-продажи от 04.05.2011 г.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Гафаровой Т.Г. к Цымлякову Н.С. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский Городской суд в течение десяти дней.

Судья: (подпись)