Дело № 2-11/12
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кетовский районный суд Курганской области
в составе председательствующего судьи Тренихиной Т.В.,
при секретаре Жукове В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Кетово Кетовского района Курганской области 23 апреля 2012 г. гражданское дело по иску ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Третьяковой Светлане Гадельшановне о взыскании долга по договору займа, возврате госпошлины, обращении взыскания на заложенное имущество; иску ОАО «МДМ Банк» к Третьяковой Светлане Гадельшановне о взыскании долга по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество;
установил:
ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (далее – ОАО «АРИЖК») обратилось в суд с иском к Третьяковой С.Г. о взыскании долга по займу в сумме 1 388 833 руб. 80 коп., также просят взыскать 19 144 руб. 17 коп. руб. - возврат госпошлины. В обоснование иска указали, что в рамках реализуемой ОАО «АРИЖК» программы государственной помощи ипотечным заёмщикам – физическим лицам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, и недопущения потери ими единственного жилья, 20.05.2010 г. заключён договор стабилизационного займа, согласно которому ОАО «АРИЖК» предоставило ответчику денежные средства с целевым назначением – для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) и для погашения ею просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов, погашения штрафов и пеней по кредитному договору, заключённому между Третьяковой С.Г. и ОАО «УРСА Банк» (в настоящее время – ОАО «МДМ Банк»). В соответствии с условиями договора стабилизационного займа, денежные средства ответчику предоставлялись частями (траншами), за период с 20.05.2010 г. по настоящее время были перечислены денежные средства в размере 1 345 206 руб. 05 коп. В обеспечение исполнения договора между ОАО «АРИЖК» и Третьяковой С.Г. заключён последующий договор об ипотеке недвижимого имущества от 20.05.2010 г., согласно которому оформлена последующая ипотека на недвижимое имущество – жилой двухэтажный дом, состоящий из 5 комнат, общей площадью 163,7 кв.м. и земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью 2093 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость указанного недвижимого имущества определена в размере 6 000 000 руб. В нарушение условий договора стабилизационного займа ответчиком с 23.12.2010 г. платежей не производилось в счёт возврата займа и уплаты процентов за пользование им, допущена просрочка по уплате ежемесячных платежей более 30 дней. Требование о полном досрочном исполнении обязательств ею оставлено без удовлетворения. По состоянию на 29.04.2011 г. долг Третьяковой С.Г. по договору составляет 1 388 833 руб. 80 коп., в т.ч. основной долг – 1 343 288 руб. 40 коп., проценты за пользование займом – 43 973 руб. 43 коп., пени и штрафы за нарушение сроков возврата займа 1 571 руб. 97 коп. В связи с тем, что проценты по договору начисляются до момента возврата займа, просят начислять их до полного погашения обязательств ответчиком по договору в размере 8% годовых на сумму 1 343 288 руб. 40 коп. Просят обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес> в <адрес>, определив способ реализации – с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 6 000 000 руб.
3-е лицо – ОАО «МДМ Банк» предъявило самостоятельные требования относительно предмета иска, с учётом уточнённого искового требования просят взыскать с Третьяковой С.Г. долг по кредитному договору в размере 5 361 223 руб. 79 коп., судебные расходы, состоящие из возврата госпошлины в размере 35 006 руб. 12 коп. и расходов по оплате экспертизы – 14 000 руб., обратить взыскание на заложенное имущество жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес> в <адрес>, определив начальную продажную стоимость – 3 860 000 руб. В обоснование заявленных требований указали, что 11.05.2007 г. между ОАО «УРСА Банк» и Третьяковой С.Г. заключён кредитный договор, в соответствии с которым Банк предоставил ответчику кредит под 13,9 % годовых, сроком на 240 мес., в сумме 5 400 000 руб., для целевого использования – приобретения в собственность двухэтажного жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> в <адрес>. Банк свои обязательства перед Третьяковой С.Г. выполнил в полном объёме. Ответчик в нарушение условий кредитного договора погашение кредита и уплату процентов за пользование кредитом не осуществляет. При нарушении сроков оплаты основного долга по кредитному договору предусматривается повышенная процентная ставка в размере пятикратной ставки за пользование кредитом. При нарушении сроков уплаты начисленных процентов по кредитному договору начисляются пени в размере 0,3 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. 26.02.2011 г. ответчику было вручено уведомление о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, вместе с начисленными процентами за пользование кредитом и суммой пеней. Обязательства по возврату долга Третьяковой С.Г. не исполнены по настоящее время. По состоянию на 10.08.2011 г. долг ответчика перед Банком составил 5 361 223 руб. 79 коп., в т.ч.: основной долг – 5 169 231 руб. 12 коп., проценты за пользование кредитом – 184 594 руб., неустойка за просроченную задолженность – 7 398 руб. 54 коп. Поскольку жилой дом и земельный участок ответчиком приобретены с использованием кредитных денежных средств, они являются предметом ипотеки в силу закона, а, следовательно, на них возможно обращения взыскания. Просят обратить взыскание на заложенное имущество, с установлением начальной продажной стоимостью 3 860 000 руб. Поскольку со стороны ответчика существенно ухудшаются условия кредитного договора, просят расторгнуть с ней данный договор. ОАО «УРСА Банк» является правопреемником ОАО «Уральский коммерческий банк внешней торговли». ОАО «УРСА Банк» реорганизован в форме присоединения к нему ОАО «МДМ Банк» и ЗАО «Банковский холдинг МДМ», в связи с чем изменилось его наименование на ОАО «МДМ Банк».
В судебном заседании представитель истца, действующий по доверенности Теуважев А.Н., исковые требования поддержал в полном объёме по доводам, изложенным в иске, с иском 3-го лица, заявившего самостоятельные требования относительно предмета спора, согласился.
Представитель 3-го лица с самостоятельными требованиями – ОАО «МДМ Банк», действующая по доверенности Лыткина А.М., заявленные требования поддержала, с иском ОАО «АРИЖК» согласилась.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещена о времени и месте слушания дела надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, о рассмотрении дела в её отсутствие не просила.
С учетом мнения представителей истца и 3-го лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства, предусмотренном ст. 233 ГПК РФ.
Заслушав объяснения представителей истца и 3-го лица, изучив письменные материалы дела, суд находит следующее.
Установлено, что 11.05.2007 г. Третьякова С.Г. заключила с ОАО «УРСА Банк» кредитный договор (при ипотеке в силу закона) № №, в соответствии с которым получила 5 400 000 рублей на 240 мес., для целевого использования – приобретения в собственности двухэтажного жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> в <адрес>, а Третьякова С.Г. обязалась возвращать полученные денежные средства с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 13,9 % годовых.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В соответствии с п.п. 3.2-3.3.9 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ г., проценты за пользование кредитом (частью кредита) рассчитываются на остаток ссудной задолженности со дня, следующего за днём фактической выдачи кредита (или за днём возврата части кредита) по день возврата кредита (части кредита) включительно и уплачиваются в соответствии с графиком гашения кредита. График гашения кредита (части кредита) и процентов за пользование кредитом (частью кредита) строится исходя из базового периода 1 календарный месяц (по 11 число каждого месяца включительно). Заёмщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путём осуществления ежемесячных платежей. Заёмщик вносит средства, достаточные для совершения ежемесячного платежа на свой счёт не позднее даты платежа, определённой в п. 3.3.4 настоящего договора. Исполнение заёмщиков обязательств по настоящему договору осуществляется путём безналичного перечисления (либо внесения в кассу кредитора) средств, как разовыми, так и долгосрочными поручениями о перечислении средств на счёт заёмщика. Заёмщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитентного платежа, который составляет 66 784 руб. 00 коп. При истечении сроков платежей, установленных настоящим договором, и непогашении задолженности заёмщиком, кредитор переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов. При наличии просрочки в исполнении обязательств заёмщиком по настоящему договору размер следующего ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней, повышенных процентов и штрафов.
В соответствии с п.п. 5.2-5.3 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, при нарушении сроков возврата кредита (части кредита) заёмщик платит кредитору повышенную процентную ставку в размере пятикратной ставки за пользование кредитом, предусмотренной настоящим договором. Повышенные проценты рассчитываются банком ежедневно на сумму кредита, просроченную к уплате, с даты, следующей за датой, определённой настоящим договором, как срок возврата кредита (части кредита), и по дату фактического возврата всей просроченной суммы кредита включительно. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заёмщик платит кредитору пени в размере 0,3 % от суммы просроченного платежа, по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки. Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов в соответствии с настоящим договором считается возврат всей суммы кредита и начисленных процентов по ней за весь срок пользования кредитом, а также уплата указанной выше неустойки в полном объёме.
Право собственности Третьяковой С.Г. на дом и земельный участок по <адрес> в <адрес> было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу ОАО «УРСА Банк», о чем представлены свидетельства о ГРП от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес> и <адрес>, кредитный договор при ипотеке в силу закона № № от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных средств Банка от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с изменениями № 5, вносимыми в Устав ОАО «УРСА Банк» от 08.08.2009 г., Банк реорганизован в форме присоединения к нему ОАО «МДМ-Банк» и ЗАО «Банковский холдинг МДМ», в связи с чем наименования Банка изменены на ОАО «МДМ Банк».
Свои обязательства ответчик перед Банком не исполнила. Ее задолженность по состоянию на 10.08.2011 г. перед истцом составила 5 361 223 руб. 79 коп., в т.ч.: основной долг – 5 169 231 руб. 12 коп., проценты за пользование кредитом – 184 594 руб., неустойка за просроченную задолженность – 7 398 руб. 54 коп.
Факт заключения кредитного договора и передачи денежных средств, а также размер долга ответчиком не оспаривался и подтверждён выписками лицевых счетов, самим договором.
20.05.2010 г. между ОАО «АРИЖК» и Третьяковой С.Г. заключён договор стабилизационного займа № №, в соответствии с условиями которого ей был предоставлен стабилизационный заём сроком по ДД.ММ.ГГГГ включительно в пределах лимита выдачи (1 500 354 руб. 23 коп.), для целевого использования – для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по первичному договору; для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов (пеней и штрафов) по первичному договору (при наличии); для уплаты суммы страхового взноса по первичному договору страхования, подлежащего уплате в период выборки (при условии указания в заявлении о необходимости предоставления помощи, в т.ч., на оплату страхового взноса по первичному договору страхования), по<адрес> % годовых.
Денежные средства в размере 1 345 206 руб. 05 коп. перечислены ОАО «АРИЖК» в пользу первоначального кредитора – ОАО «МДМ Банк», о чём представлена выписка по счёту и справка ОАО «АРИЖК» № 2619-СА от ДД.ММ.ГГГГ
В обеспечение исполнения договора между ОАО «АРИЖК» и Третьяковой С.Г. был заключён последующий договор об ипотеке недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий которого оформлена последующая ипотека недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес> в <адрес>.
Однако в нарушение условий договора стабилизационного займа Третьякова С.Г. в пользу ОАО «АРИЖК» не произвела ни одного платежа, в связи с чем ОАО «АРИЖК» направило в адрес ответчика требование о полном досрочном исполнении обязательства.
По состоянию на 29.04.2011 г. долг Третьяковой С.Г. по договору стабилизационного займа составляет 1 388 833 руб. 80 коп., в т.ч. основной долг – 1 343 288 руб. 40 коп., проценты за пользование займом – 43 973 руб. 43 коп., пени и штрафы за нарушение сроков возврата займа 1 571 руб. 97 коп.
ОАО «АРИЖК» уведомило первоначального кредитора о намерении обратиться в суд с иском о взыскании задолженности с Третьяковой С.Г., после чего обратились в суд с требованием о взыскании суммы, а также об обращении взыскания на заложенное имущество.
ОАО «МДМ Банк» также обратилось в суд с иском к Третьяковой С.Г. о взыскании долга и обращении взыскания на имущество.
Статьёй 348 ГК РФ предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. При этом, залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с п. 1 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 1 ст. 46 данного Закона, требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
В силу п. 1 ст. 54.1 названного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
В соответствии с договором последующей ипотеки от 20.05.2010 г., предмет ипотеки оценён в 6 000 000 руб.
Таким образом, размер неисполненного обязательства ответчика составляет более 5 % от оценки предмета ипотеки, период просрочки составляет более трех месяцев, поскольку по договору стабилизационного займа не произведено ни одного платежа, а по кредитному договору – платежи прекратились с декабря 2010 г.
В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
При таких обстоятельствах исковые требования ОАО «АРИЖК» и ОАО «МДМ Банк» о взыскании задолженности по договорам и об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 3 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда в случаях, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В силу ст. 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 28.1 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. Начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.
В соответствии с заключением оценочной экспертизы № 919 (1619) Консалтингового центра «Аваль», действительная рыночная стоимость оцениваемого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 2 355 000 руб., земельного участка, расположенного по данному адресу – 1 505 000 руб. Итоговая стоимость объекта оценки – 3 860 000 руб.
В судебном заседании данное экспертное заключение сторонами не оспорено.
Первоначальный кредитор – ОАО «МДМ Банк» просил об установлении начальной продажной стоимости предмета ипотеки в размере 3 860 000 рублей, соответственно, данная сумма должна быть определена в указанном размере.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество, путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 3 860 000 рублей.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
ОАО «АРИЖК» при подаче искового заявления в суд уплачена госпошлина в размере 19 144 руб. 17 коп., следовательно, данная сумма подлежит возврату с ответчика в пользу истца.
ОАО «МДМ Банк» также при подаче самостоятельного иска в суд уплачена госпошлина в размере 35 006 руб. 12 коп., а также произведены расходы по оплате стоимости экспертизы в размере 14 000 руб., следовательно, указанные суммы подлежат взысканию с ответчика в пользу ОАО «МДМ Банк».
Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов» к Третьяковой С.Г. о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Исковые требования ОАО «МДМ Банк» к Третьяковой С.Г. о взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Взыскать с Третьяковой Светланы Гадельшановны задолженность по договору стабилизационного займа в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов» в размере 1 388 833 руб. (один миллион триста восемьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать три рубля) 80 копеек и возврат госпошлины в размере 19 144 руб. 17 коп., итого – 1 407 977 (один миллион четыреста семь тысяч девятьсот семьдесят семь) рублей 97 копеек, а также проценты за пользование займом в размере 8% годовых от суммы в 1 343 288 руб. 40 коп., начиная с 29.04.2011 г. по день полного погашения обязательств по договору стабилизационного займа № № от ДД.ММ.ГГГГ г.
Взыскать с Третьяковой Светланы Гадельшановны в пользу ОАО «МДМ Банк» долг по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 361 223 руб. 79 коп., расходы по экспертизе – 14 000 руб. и возврат госпошлины – 35 006 руб. 12 коп., итого – 5 410 229 (пять миллионов четыреста десять тысяч двести двадцать девять) рублей 91 копеку.
Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой двухэтажный дом, общей площадью 163,7 кв.м. и земельный участок, категории земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер 45:08:03 02 01:0314, общей площадью 2093 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 3 860 000 (трёх миллионов восьмисот шестидесяти тысяч) рублей 00 копеек.
Ответчик вправе подать в Кетовский районный суд заявление об от мене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии данного решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд в те чение 1 месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене дан ного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение 1 месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение изготовлено 28.04.2012 г.
Судья Т.В.Тренихина