Дело № 2-762/12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кетовский районный суд Курганской области в составе
председательствующего судьи Тренихиной Т.В.,
при секретаре Жукове В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Кетово Кетовского района Курганской области 17 мая 2012 г. гражданское дело по иску Деменьшина В.В. к Никулину А.А., Неофитову Н.Л. о признании генеральной доверенности недействительной, договора купли-продажи незаключённым, возврате неосновательно приобретённого имущества,
У С Т А Н О В И Л:
Деменьшин В.В. обратился в суд с иском к Никулину А.А., Неофитову Н.Л. о признании генеральной доверенности недействительной, договора купли-продажи незаключённым, возврате неосновательно приобретённого имущества. В обоснование заявленных требований указал, что между ним и Никулиным А.А. 25.08.2010 г. был заключён договор на оказание юридической помощи, в соответствии с которым Никулин А.А. представлял его интересы в судах общей юрисдикции. В апреле 2011 г. он вновь обратился к адвокату Никулину А.А. для оказания юридической помощи в регистрации права собственности на ряд объектов недвижимости, для чего на имя Никулина А.А., по его просьбе, 18.04.2011 г. выдал доверенность с правом ведения дел в различных инстанциях. В мае 2011 г. Никулин А.А. сообщил ему о том, что зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра по Курганской области по выданной 18.04.2011 г. доверенности не может, поскольку нужна генеральная доверенность. Поскольку он доверял Никулину А.А., как адвокату, 27.05.2011 г. выдал на его имя генеральную доверенность, полагая, что она даёт возможность Никулину А.А. от его имени представлять документы в Управлении Росреестра по Курганской области для регистрации права собственности на объекты недвижимости. Впоследствии Никулин А.А. сообщил ему, что все документы для регистрации успешно прошли проверку и заверил, что работу выполнил успешно, не представив свидетельств о регистрации права собственности на объекты недвижимости. В ноябре 2011 г. он решил совершить ряд сделок с недвижимостью, принадлежащей, как он считал, ему, для чего обратился в Управление Росреестра по Курганской области, заплатив госпошлину, за получением информации и пакета документов. После данного обращения ему стало известно, что 25.06.2011 г. принадлежащих ему 12 объектов недвижимости были проданы Никулиным А.А., действующим по генеральной доверенности от его имени, Неофитову Н.Л. Однако намерений продавать кому-либо недвижимость у него не было, доверенность на имя Никулина А.А. была выдана, как адвокату для оказания юридической помощи в сборе документов в Управление Росреестра по Курганской области для регистрации права собственности на другие объекты недвижимости. Никулин А.А. действительно зарегистрировал право собственности за ним на ряд объектов недвижимости по первоначальной доверенности и в течение 1 мес. произвёл отчуждение всех объектов недвижимости, в т.ч. и зарегистрированных им самим на имя истца. Таким образом, Никулин А.А., обманув его и злоупотребив доверием, обладая специальными познаниями, совершил сделки по отчуждению принадлежащего ему имущества помимо его воли. Информацию о совершении сделки Никулин А.А. от него скрыл, денежные средства, полученные по сделке, ему не передал. Стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи значительно занижена и составляет 680 160 руб. 88 коп., тогда как реальная рыночная стоимость данного имущества – 52 000 000 руб. Проданное имущество Никулин А.А. новому собственнику не передавал. Он (истец) распоряжался проданным имуществом в течение полугода, не зная о продаже. Таким образом, данные действия Никулина А.А. свидетельствуют о намерении получить генеральную доверенность и имущество путём обмана. Неофитов Н.Л., купивший имущество, на протяжении более 6 мес. не заявлял никаких прав на данное имущество до того, как им (истцом) было подано заявление в полицию о привлечении Никулина А.А. к уголовной ответственности. Поскольку генеральная доверенность является односторонней сделкой, при её выдаче отсутствовала его воля, просит признать данную сделку недействительной. Так как Никулин А.А. действовал путём обмана, пользуясь своими специальными познаниями при оформлении генеральной доверенности на его имя, следовательно, Никулин А.А. заключил договор купли-продажи имущества, не имея на то полномочий, а он (истец) впоследствии данный договор не одобрял, таким образом, данный договор является незаключённым. В связи с чем просит признать генеральную доверенность недействительной, признать договор купли-продажи незаключённым, обязать Неофитова Н.Л. вернуть неосновательно приобретённое имущество по договору купли-продажи от 25.06.2011 г.: материальный склад, здание МТМ, гараж с тёплой стоянкой, столярный цех, административное здание, земельный участок площадью 74918 кв.м., сооружение асфальтовая площадка, здание водозабора, 2 сооружения септик, здание цеха металлообработки, здание проходной, расположенные по адресу: <адрес> в <адрес>.
В судебном заседании представители истца, действующая по доверенности Крошакова Е.В. и действующая по ордеру адвокат Глунчадзе Е.А., на заявленных требованиях настаивали, дали пояснения в соответствии с исковым заявлением, дополнив, что генеральную доверенность оспаривают по основанию обмана со стороны Никулина А.А. относительно полномочий по распоряжению имуществом истца. Договор купли-продажи считают незаключенным по тому обстоятельству, что Деменьшин В.В. не уполномочивал Никулина А.А. на совершение отчуждения недвижимого имущества, кроме того, отсутствует передаточный акт, т.к. недвижимое имущество Неофитову Н.Л. не передавалось. Также пояснили, что в мае 2011 г. по ранее выданной доверенности Деменьшиным В.В. на имя Никулина А.А., последний зарегистрировал право собственности на объекты недвижимости по адресу: <адрес> в <адрес> на имя Деменьшина В.В., однако данную информацию от истца скрыл, понудив его выдать генеральную доверенность на право распоряжения всем имуществом Дееменьшина В.В., сказав, что по доверенности от 18.04.2011 г. невозможно зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости. Впоследствии правоудостоверяющие документы истцу не передал, сказав, что их у него украли. В связи с чем Деменьшин В.В. в ноябре 2011 г., намереваясь передать данное имущество в залог банку, обратился в Управление Росреестра по Курганской области за выдачей дубликатов документов, подтверждающих его право собственности на данные объекты недвижимости, ему сказали, что они проданы Никулиным А.А. по генеральной доверенности Неофитову Н.Л.
В судебном заседании ответчик Никулин А.А. исковые требования не признал, пояснив, что до оформления на его имя Деменьшиным В.В. доверенности, он оказывал истцу юридические услуги. С Деменьшиным В.В. были знакомы лично продолжительное время, между ними были дружеские отношения. Деменьшин В.В. брал у него деньги взаймы. Весной 2011 г. Деменьшин В.В. обратился к нему с просьбой вначале оформить на его имя право собственности на некоторые объекты недвижимости, расположенные по <адрес> в <адрес>, что и было сделано в мае 2011 г. Все документы при этом передавались Деменьшину В.В. Впоследствии Деменьшин В.В. попросил его продать базу, расположенную по <адрес> в <адрес> Неофитову Н.Л., при этом истец сам встречался с Неофитовым Н.Л., оговаривал с ним условия и цену продажи базы. При оформлении генеральной доверенности Деменьшиным В.В. он не присутствовал, поэтому не мог повлиять на его волеизъявление. В ноябре 2011 г. Деменьшин В.В. произвёл оценку базы, при этом оценщику предъявил оригиналы всех правостанавливающих и правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости, следовательно, данные документы у него были на руках, и Деменьшин В.В. не нуждался в выдаче дубликатов данных документов. После продажи базы Неофитову Н.Л., он (Никулин А.А.) вернул Деменьшину В.В. оригинал генеральной доверенности, поэтому смысла в её отмене Деменьшиным В.В. впоследствии не было. Несмотря на это он сходил к нотариусу и отменил действие данной доверенности. Деменьшин В.В. знал о произведённом отчуждении базы, но по устной договорённости с Неофитовым Н.Л. пользовался ею до конца декабря 2011 г. Цену договора купли-продажи Деменьшин В.В. определил сам – это была цена, за которую он сам приобрёл данную базу. Деменьшин В.В. сам предоставил ему возможность распорядиться деньгами на основании генеральной доверенности, поэтому деньги от продажи базы он Деменьшину В.В. не передавал, потратив их на нужды самого же Деменьшина В.В., в т.ч. на погашение его долгов перед 3-ми лицами.
Представитель ответчика Неофитова Н.Л., действующая на основании доверенности Петрова Е.В., в судебном заседании против исковых требований возражала, пояснив, что в мае 2011 г. Неофитов Н.Л. узнал о том, что Деменьшин В.В. намерен продавать базу по <адрес> в <адрес>, в связи с чем он встретился с Деменьшиным В.В., они обговорили условия купли-продажи и цену сделки – 680 000 руб. Деменьшин В.В. сказал, что его интересы по сделке будет представлять по доверенности Никулин А.А. Расчёт был произведён по сделке через Никулина А.А. По устной договорённости Неофитова Н.Л. с Деменьшиным В.В., до декабря 2011 г. Деменьшин В.В. продолжал пользоваться отчуждённым имуществом, а в декабре 2011 г. ему было направлено письмо об освобождении объектов недвижимости. Считает, что оснований для признания договора купли-продажи незаключенным оснований нет.
3-е лицо – нотариус нотариального округа г. Кургана Тарасова Е.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что 27.05.2011 г. к ней обратился Деменьшин В.В. с просьбой оформить доверенность на продажу нескольких объектов недвижимости в одном из районов Курганской области, при этом документов на данные объекты недвижимости у него с собой не было, а конкретизировать их (с указанием кадастровых номеров, точной площади и иных идентифицирующих признаков, необходимых для регистрации права собственности) он не мог, ему было разъяснено, что в доверенности объект и адрес продаваемых помещений и земельных участков должны быть чётко прописаны, поскольку это является существенным условием договора купли-продажи. Деменьшин В.В. поинтересовался, есть ли какая-нибудь доверенность, в которой нет необходимости перечислять все эти индивидуальные признаки объектов недвижимости. Ему было разъяснено, что можно оформить генеральную доверенность на распоряжение всем имуществом и на заключение любых сделок, кроме договора дарения и распоряжение транспортными средствами. Деменьшин В.В. попросил оформить такую доверенность. При подписании генеральной доверенности и при беседе, Деменьшин В.В. у неё в кабинете находился один. При удостоверении доверенности на имя Никулина А.А. ею была выяснена воля Деменьшина В.В. на продажу нескольких (более 10) объектов недвижимости, расположенных в Кетовском районе Курганской области. Деменьшину В.В. был напечатан текст доверенности по единому образцу генеральных доверенностей, данный текст Деменьшиным В.В. был прочитан, после чего он подписал оба экземпляра доверенности, расписался в получении своего экземпляра и уплатил тариф в размере 1 300 руб. 21.11.2011 г. Деменьшин В.В. вновь обратился к ней с просьбой отменить генеральную доверенность, выданную им 27.05.2011 г. на имя Никулина А.А., при этом экземпляр данной доверенности был у него на руках. Ему было разъяснено, что если Деменьшин В.В. уничтожит данную доверенность (порвёт, сожжёт и т.д.), то её не станет, а имеющийся у неё дубликат данной доверенности сможет получить только лицо, выдавшее её, т.е. он сам. Но Деменьшин В.В. настоял на отмене генеральной доверенности с извещением Никулина А.А. и попросил выдать ему справку об этом. Данное нотариальное действие было зарегистрировано в реестре, о чём Деменьшин В.В. расписался и уплатил тариф 400 руб. В этот же день Никулин А.А. сам пришёл в нотариальную контору и получил под роспись заявление Деменьшина В.В. об отмене доверенности, при этом пояснил, что Деменьшин В.В. сам позвонил ему и сообщил о необходимости явиться к нотариусу и получить документ.
Представитель 3-го лица – Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, в письменном отзыве начальник Кетовского отдела Чуриков С.М. отказался предоставить дело правоустанавливающих документов по договору купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>.
С учётом мнения лиц, участвующих в деле, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя 3-го лица, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав стороны, 3-е лицо, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что в период с 01.10.2009 г. по 15.01.2011 г. Никулин А.А. являлся адвокатом Курганской городской коллегии адвокатов «Паритет», о чём представлены соответствующие приказы № 19 от 30.09.2009 г. и № 1-1 от 15.01.2011 г.
25.08.2010 г. между Деменьшиным В.В. и адвокатом Никулиным В.В. был заключён договор на оказание юридической помощи, а именно по представительству в гражданском судопроизводстве (раздел 1 договора), для чего Деменьшиным В.В. на имя Никулина А.А. была выдана доверенность от 25.08.2010 г. серии 45 АА № 0052014, сроком на 3 года.
18.04.2011 г. Деменьшин В.В. выдал на имя Никулина А.А. доверенность серии 45 АА № 0129109 с полномочиями по ведению гражданских, уголовных и административных дел во всех государственных, административных, судебных и иных органах и учреждениях, различных форм собственности, а также по принятию участия в аукционных торгах, тендерах, для чего предоставил право быть его представителем во всех государственных, федеральных, административных, муниципальных, налоговых организациях и учреждениях различных форм собственности, с правом покупать на его имя, за цену и на условиях по своему усмотрению любое недвижимое имущество на территории РФ, для чего предоставил право быть его представителем, в т.ч. в Управлении Росреестра, заключать, подписывать и получать договора купли-продажи, подавать заявления о приостановлении и возобновлении государственной регистрации прав и сделок, в случае необходимости, подавать заявления о прекращении регистрации, вносить изменения и сведения, содержащиеся в ЕГРП, регистрировать права собственности, получать свидетельство о государственной регистрации права, расписываться за него и выполнить все действия и формальности, связанные с данным поручением. Доверенность выдана сроком на 3 года.
На основании данной доверенности в мае 2011 г. Никулин А.А. зарегистрировал право собственности Деменьшина В.В. на 12 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> в <адрес>:
- сооружение сети водопровода, назначение: коммуникационное, протяжённостью 205 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675300;
- сооружение канализация, назначение: коммуникационное, протяжённостью 8 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675280;
- сооружение канализация, назначение: коммуникационное, протяжённостью 10 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675290;
- сооружение ограждение, назначение: вспомогательное, протяжённостью 1221 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675220, Литер 11;
- сооружение септик, назначение: коммуникационное, общей площадью 10 куб. м., инвентарный номер: 37:214:002:200675230, Литер Г6;
- здание проходной, назначение: нежилое, общей площадью 40,6 кв. м., инвентарный номер: 37:214:002:200675190, Литер К, двухэтажное, строение № 5;
- здание цеха металлообработки, назначение: нежилое, общей площадью 356,8 кв. м., инвентарный номер: 37:214:002:200675180, Литер Ж, одноэтажное, строение № 7;
- здание водозабора, назначение: нежилое, общей площадью 21,5 кв. м., инвентарный номер: 37:214:002:200675210, Литер Н, одноэтажное, строение № 8;
- сооружение асфальтовая площадка, назначение: вспомогательное, общей площадью 1917,3 кв.м., инвентарный номер: 37:214:002:200675200, Литер 2;
- сооружение трансформатор, назначение: вспомогательное, общей площадью застройки 7,1 кв.м., инвентарный номер: 37:214:002:200675260, Литер 1;
- сооружение септик, назначение: коммуникационное, общей площадью 10 куб. м., инвентарный номер: 37:214:002:200675240, Литер Г5;
- сооружение электролиния, назначение: коммуникационное, протяжённостью 664 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675270.
27.05.2011 г. Деменьшин В.В. выдал на имя Никулина А.А. генеральную доверенность серии 45 АА № 0129524 с полномочиями по управлению и распоряжению всем его имуществом, в чём бы оно ни заключалось и где бы оно не находилось, в соответствии с чем уполномочил его заключать все разрешённые законом сделки, в частности: продавать, покупать, принимать в дар и т.д., определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, с правом получения свидетельства, получать причитающееся ему имущество, в т.ч. деньги, распоряжаться денежными средствами. Доверенность выдана сроком на 3 года. Данная доверенность подписана Деменьшиным В.В. лично в присутствии нотариуса нотариального округа г. Кургана Тарасовой Е.В. Зарегистрирована в реестре № 3-2889.
На основании данной генеральной доверенности 25.06.2011 г. Никулин А.А. заключил с Неофитовым Н.Л. два договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>. По первому договору Никулиным А.А. по генеральной доверенности были проданы Неофитову Н.Л. 6 объектов недвижимости:
- сооружение электролиния, назначение: коммуникационное, протяжённостью 664 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675270.
- сооружение трансформатор, назначение: вспомогательное, общей площадью застройки 7,1 кв.м., инвентарный номер: 37:214:002:200675260, Литер 1;
- сооружение сети водопровода, назначение: коммуникационное, протяжённостью 205 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675300;
- сооружение канализация, назначение: коммуникационное, протяжённостью 8 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675280;
- сооружение ограждение, назначение: вспомогательное, протяжённостью 1221 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675220, Литер 11;
- сооружение канализация, назначение: коммуникационное, протяжённостью 10 м., инвентарный номер: 37:214:002:200675290.
Цена договора составила 135 000 руб. Право собственности Неофитова Н.Л. на перечисленные объекты недвижимости зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.07.2011 г.
По второму договору купли-продажи от 25.06.2011 г. Никулиным А.А. по генеральной доверенности были проданы Неофитову Н.Л. 12 объектов недвижимости:
- материальный склад (Лит. Е), назначение: нежилое, общей площадью 855,6 кв.м., инвентарный № 6648, кадастровый номер 6648/1/Е/08/1:1000;
- здание МТМ (Лит. Д-Д1), назначение: нежилое, общей площадью 547,8 кв.м., инвентарный № 6648, кадастровый номер 6648/1/Д-Д 1/08/1:1000;
- гараж с теплой стоянкой (Лит. Б-Б1), назначение: нежилое, общей площадью 770,4 кв.м., инвентарный № 6648, кадастровый номер 6648/1/Б-Б1/08/1:1000;
- столярный цех (Лит. Л-Л1), назначение: нежилое, общей площадью 306,8 кв.м., инвентарный № 6648, кадастровый номер 6648/1/Л-Л1/08/1:1000;
- административное здание (Лит. А), назначение: нежилое, общей площадью 801,7 кв.м., инвентарный № 6648, кадастровый номер 6648/1/А/08/1:1000;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственных нужд, площадью: 74 918 кв.м., кадастровый номер: 45:08:012403:106;
- сооружение асфальтовая площадка, назначение: вспомогательное, общей площадью 1 917,3 кв.м., инвентарный номер: 37:214:002:200675200. Литер: 2., кадастровый номер: 45-45-14/028/2011-187:
- здание водозабора, назначение: нежилое, общей площадью 21,5 кв.м., инвентарный номер: 37:214:002:200675210. Литер: Н, строение 8, кадастровый номер: 45-45-14/028/2011-186;
- сооружение септик, назначение: коммуникационное, общей площадью 10 куб. м., инвентарный помер: 37:214:002:200675230. Литер: Г6, кадастровый номер: 45-45-14/028/2011-189;
- сооружение септик, назначение: коммуникационное, общей площадью 10 куб. м., инвентарный номер: 37:214:002:200675240. Литер: Г5, кадастровый номер: 45-45-14/028/2011-188;
- здание цеха металлообработки, назначение: нежилое, общей площадью 356,8 кв.м., инвентарный номер: 37:214:002:200675180. Литер: Ж, строение 7, кадастровый номер: 45-45-14/028/2011-185;
- здание проходной, назначение: нежилое, общей площадью 40,6 кв.м., инвентарный номер: 37:214:002:200675190. Литер: К, Этажность: 2, строение 5, кадастровый номер: 45-45-14/028/2011-184.
Цена договора составила 680 160 руб. 88 коп.
Переход права собственности на Неофитова Н.Л. по данному договору зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.07.2011 г., о чём представлены выписки из ЕГРП.
Согласно распискам от 24.06.2011 г. Никулин А.А., действующий по генеральной доверенности от имени Деменьшина В.В., получил от Неофитова Н.Л. по вышеназванным договорам денежные средства в полном объёме.
21.11.2011 г. Деменьшин В.В. обратился к нотариусу нотариального округа г. Кургана Тарасовой Е.В. с заявлением об отмене действия доверенности, выданной на имя Никулина А.А. на управление и распоряжение всем его имуществом, удостоверенной нотариусом Тарасовой Е.В. 27.05.2011 г. по реестру № 3-2889. Она выдала Деменьшину В.В. соответствующую справку. Заявление Деменьшина В.В. об отмене генеральной доверенности от 27.05.2011 г. передано Никулину А.А. в этот же день.
01.12.2011 г. Деменьшин В.В. обратился в СО по г. Кургану Управления СК РФ по Курганской области с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту незаконной продажи без его согласия принадлежащих ему объектов недвижимости по <адрес> в <адрес>.
Постановлением от 23.02.2012 г. старшего оперуполномоченного ЭБиПК УМВД России по г. Кургану в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ в отношении Никулина А.А. отказано по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ – в связи с отсутствием в его действиях признаков состава преступления.
На основании п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
В силу ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.
Истец просит признать одностороннюю сделку в виде выдачи Никулину А.А. генеральной доверенности от 27.05.2011 г. недействительной, как совершённую под влиянием обмана и злоупотребления доверием, совершённую с пороком воли, поскольку он не имел намерения продавать объекты недвижимости по <адрес> в <адрес>, поскольку, выдавая данную доверенность, он имел намерение зарегистрировать право собственности за собой на данные объекты недвижимости. Никулин А.А. обманул и ввёл его в заблуждение сказав, что по доверенности от 18.04.2011 г. невозможно зарегистрировать право собственности за ним (истцом) на данные объекты недвижимости и что нужна генеральная доверенность на право распоряжения всем имуществом.
Рассматривая данные основания, суд приходит к следующему.
Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Основанием для признания сделки недействительной является искажение действительной воли стороны сделки при ее совершении. Применительно к сделкам, совершенным под влиянием обмана, не имеет значения, от кого исходили такие действия: от контрагента по сделке или от третьих лиц, действующих в его интересах или заинтересованных в совершении сделки. Обман представляет собой умышленное ведение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. При этом заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделке, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки. Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии – умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Из пояснений ответчиков следует, что Деменьшин В.В., перед выдачей генеральной доверенности на имя Никулина А.А., лично встречался с покупателем Неофитовым Н.Л., обсуждал с ним условия и цену договора, за которую впоследствии и было продано недвижимое имущество.
Обстоятельства того, что Никулин А.А., оформив право собственности на объекты недвижимости по <адрес> в <адрес> на имя Деменьшина В.В. по ранее выданной доверенности от 18.04.2011 г., ввёл последнего в заблуждение относительно полномочий данной доверенности, понудив его выдать ему 27.05.2011 г. генеральную доверенность на право распоряжения всем имуществом истца, в ходе рассмотрения дела не подтверждены.
Доверенность от 18.04.2011 г. выданную на имя Никулина А.А., Деменьшин В.В. подписал после прочтения текста вслух, о чём указано в данной доверенности, и в ней оговорены полномочия представителя по регистрации права собственности в Управлении Росреестра и получению свидетельств о государственной регистрации права собственности. В период с 12 по 18 мая 2011 г. Никулин А.А. выполнил полномочия по регистрации права собственности Деменьшина В.В. на объекты недвижимости по данной доверенности, передал подлинники свидетельств о ГРП Деменьшину В.В. о чём свидетельствует то обстоятельство, что в ноябре 2011 г. им были представлены подлинники данных свидетельств для составления оценки имущества, а не дубликаты, как поясняли его представители в судебном заседании (отчёт № 028/1 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества и приложение к нему).
Из объяснений работников Деменьшина В.В. - Политова Г.Ф. и Овчинникова А.П., имеющихся в материале проверки СО по г. Кургану Управления СК РФ по Курганской области № 5379-11 по заявлению Деменьшина В.В., следует, что они знают, что Деменьшин В.В. выдавал доверенность на имя Никулина А.А. для оформления зданий, сооружений, права собственности на объекты недвижимости в Управлении Росреестра в начале мая 2011 г. О продаже базы ничего не слышали.
Данные объяснения не свидетельствуют о том, что Деменьшин В.В. не имел намерений продать объекты недвижимости по <адрес> в <адрес> в конце мая 2011 г.
Как следует из пояснений нотариуса Тарасовой Е.В., 27.05.2011 г. при оформлении генеральной доверенности Деменьшиным В.В. на имя Никулина А.А., истец явно выразил намерение продажи нескольких (более 10) объектов недвижимости, находящихся на территории Кетовского района Курганской области. Поскольку у него с собой отсутствовали документы с точным описанием данных объектов недвижимости (с указанием площадей, литер, кадастровых номеров), что необходимо было указать в доверенности на право распоряжения конкретными объектами недвижимости, ему была разъяснена возможность выдачи генеральной доверенности на право распоряжения всем имуществом, в т.ч. с правом его продажи. Деменьшин В.В. сам принял решение оформить генеральную доверенность, текст доверенности им был прочитан, после чего Деменьшиным В.В. подписан. При беседе с Деменьшиным В.В. и оформлении генеральной доверенности никого больше в кабинете нотариуса не присутствовало.
То обстоятельство, что Деменьшин В.В. не оспаривает другую сделку по продаже 6 объектов недвижимости, заключённую также 25.06.2011 г. Никулиным А.А. по генеральной доверенности от 27.05.2011 г. от имени Деменьшина В.В. Неофитову Н.Л., также свидетельствует о том, что он знал о переданных по обеим доверенностям полномочиях, о совершённых по ним сделкам и действиям, и соглашался с ними. Генеральная доверенность после совершения оспариваемой сделки была возвращена Никулиным А.А. Деменьшину В.В., что подтверждено показаниями ответчика Никулина А.А. и 3-го лица – нотариуса Тарасовой Е.В.
То обстоятельство, что Никулин А.А. продал спорное имущество за цену намного ниже его реальной стоимости, а также то, что он не передал Деменьшину В.В. денежные средства от проданных им объектов недвижимости, при изложенных выше обстоятельствах, не может свидетельствовать о пороке воли Деменьшина В.В. относительно самой сделки купли-продажи объектов недвижимости, поскольку генеральной доверенностью он уполномочил Никулина А.А. на заключение всех разрешённых законом сделок относительно любого принадлежащего ему имущества, определяя во всех случаях суммы и другие условия по своему усмотрению. Кроме того, данной генеральной доверенностью он уполномочил Никулина А.А. на получение денег и распоряжение ими. В случае спора между ними по поводу денежных средств по исполненной сделке, Деменьшин В.В. не лишён права предъявления соответствующих требований к Никулину А.А.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания генеральной доверенности от 27.05.2011 г., выданной Деменьшиным В.В. на имя Никулина А.А., удостоверенную нотариусом нотариального округа г. Кургана Тарасовой Е.В., недействительной.
В силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Специальное правило о моменте заключения договора установлено п. 3 статьи 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Из п. 3.1 оспариваемого договора следует, что объекты, указанные в нём передаются покупателю без составления передаточного акта. Все существенные условия договора определены, полномочия представителя продавца определены генеральной доверенностью, не признанной судом недействительной, денежные средства покупателем переданы уполномоченному представителю продавца. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курганской области, при таких обстоятельствах, оснований считать его незаключённым не имеется.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
При вышеуказанных обстоятельствах, оснований для возврата Неофитовым Н.Л. Деменьшину В.В. приобретённого у него имущества в виде 12 объектов недвижимости, расположенных по <адрес> в <адрес>, нет.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Деменьшину Виктору Владимировичу к Никулину Артёму Александровичу, Неофитову Николаю Львовичу о признании генеральной доверенности недействительной, признании договора купли-продажи незаключённым, возврате неосновательного обогащения, отказать.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в срок 1 месяц путём подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд с момента вынесения полного текста решения.
Судья Т.В. Тренихина