Дело № 2-893/10
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Кемеровский районный суд в составе
председательствующего судьи Брежневой С.В.
при секретаре Недведской Е.Р.
рассмотрев в судебном заседании в г. Кемерово … декабря 2010 г.
дело по иску Бильман Н. Г. к Бильман О. В. о взыскании денежной компенсации доли в праве собственности на земельный участок,
установил:
Бильман Н.Г. обратилась в суд с иском к Бильман О.В. и на основании уточненных требований просит взыскать с нее в пользу Бильман О.В. компенсацию стоимости 2/12 долей в праве собственности на земельный участок. Требования мотивирует тем, что В. подарила ей 10/12 долей земельного участка, расположенного по ул…,.. п. …, принадлежащих ей на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию после смерти отца Б. 2/12 доли в праве собственности на земельный участок являются обязательной долей в наследстве Бильман О.В. Общая площадь земельного участка составляет 600 кв.м. На 2/12 доли приходится 100 кв.м земельного участка. Поскольку доля Бильман О.В. незначительна, не может быть выделена в натуре, просит взыскать с нее в пользу Бильман О.В. денежную компенсацию ее 2/12 долей в праве собственности на земельный участок в размере 36383,33 руб. и с момента выплаты компенсации признать Бильман О.В. утратившей право собственности на 2/12 долей земельного участка.
Представитель Бильман Н.Г. Бессчетнова С.В., действующая на основании доверенности, требования доверителя поддержала.
Бильман О.В. в судебное заседание не явилась, о дне и времени слушания дела извещена, о причинах неявки суду не сообщила.
Представитель Бильман О.В. Артюшин В.Н., действующий на основании доверенности, требования Бильман Н.Г. признал частично и пояснил, что при определении стоимости доли Бильман О.В. следует исходить из стоимости участка 466878 руб. согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
На основании договора дарения от … г. В. подарила, а Бильман Н.Г. приняла в собственность 10/12 долей земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером. . по ул…,.. п…. … г. Бильман Н.Г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.
2/12 доли в праве собственности на названный земельный участок являются обязательной долей Бильман О.В. в наследстве после смерти Б., умершего. . г., что не оспаривается и подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону, выданному Бильман О.В.
Согласно кадастрового паспорта разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером … по ул…,.. п…. установлено - личное подсобное хозяйство, общая площадь участка составляет 600 кв.м.
Таким образом, на 2/12 долей в праве собственности на земельный участок приходится 100 кв.м.
Поселок. . входит в Суховское сельское поселение Кемеровского района. Предельный минимальный размер земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в Суховском сельском поселении постановлением Кемеровского районного Совета народных депутатов от 25.02.2005 г. № 268 «Об утверждении норм отвода земель для конкретных видов деятельности в Кемеровском районе» установлен 0,04 га (400 кв.м).
Следовательно, выделить в натуре 100 кв.м спорного земельного участка с сохранением разрешенного использования невозможно.
В соответствии со ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Бильман Н.Г. предлагает выплатить Бильман О.В. компенсацию стоимости ее доли.
Представитель Бильман О.В. Артюшин В.Н. выразил согласие на получение Бильман О.В. компенсации стоимости 2/12 долей в праве собственности на спорный земельный участок, и пояснил, что размер компенсации следует определять из стоимости участка 466878 руб. В подтверждение стоимости участка представил отчет о рыночной стоимости участка.
Бильман Н.Г., ее представитель Бессчетнова С.В. выразили несогласие с представленным отчетом. По ходатайству истца судом была назначена экспертиза для определения стоимости спорного земельного участка.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного участка составляет 218300 руб.
В судебном заседании представитель Бильман О.В. Артюшин В.Н. выразил несогласие с заключением эксперта и пояснил, что в заключении указывается только на формулу расчета стоимости участка, сам расчет проверить невозможно.
Исследовав и проанализировав представленные суду отчет о рыночной стоимости спорного участка (далее – Отчет) и заключение эксперта от 10.12.2010 г. (далее – Заключение), суд признает Отчет необоснованным и недостоверным, Заключение признается судом обоснованным.
Суд признает Отчет необоснованным и недостоверным по следующим основаниям:
В Отчете указывается, что оценщик 25.10.2010 г. лично произвел наружный осмотр оцениваемого имущества (стр.4, 6, 10). Бильман Н.Г. утверждает, что спорный земельный участок огорожен, свободный доступ на участок отсутствует. Она не работает, постоянно находилась в октябре 2010 г. дома с малолетним внуком и достоверно знает, что на участок никто не приходил. Доводы Бильман Н.Г. не оспариваются, подтверждаются фотографией спорного участка в Заключении, из которой видно, что участок огорожен сплошным забором, на участке вдоль забора располагается дом, что препятствует осмотру участка с улицы. На стр.11 Отчета указано, что со слов заказчика на участке подведены энергоснабжение, холодное водоснабжение, бытовая канализации, теплоснабжение, что подтверждает описание участка со слов заказчика, а не по результатам его фактического осмотра.
В Отчете указано, что для определения рыночной стоимости участка оценщик использовал затратный и сравнительный подходы (стр.4,14). При определении рыночной стоимости участка затратным способом в Отчете применен не действующий нормативный акт и 10-кратная ставка земельного налога, применяемая к участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
Так, стоимость участка затратным подходом определялась с использованием письма Госкомимущества от 18.07.1995 г. № СБ-2/6388 «О порядке установления нормативной цены земельного участка» и закона Кемеровской области от 31.01.2002 г. № 5-ОЗ «Об установлении цены при продаже земельных участков» (стр.14). В Отчете указывается, что в названном «письме дается следующее разъяснение». На этом предложение обрывается и далее не конкретизируется разъяснение, данное в названном письме и учтенное при оценке. При этом, названное письмо фактически утратило силу в связи с принятием Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ.
Закон Кемеровской области № 5-ОЗ предусматривает установление различных цен на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Описание процесса оценки и выбора подходов к оценке в Отчете противоречиво и не соответствует Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р.
Согласно названным рекомендациям, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Описывая процесс оценки и выбор подходов к оценке, оценщик в Отчете также указывает, что затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. При оценке участков под коммерческой застройкой элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в качестве вспомогательных инструментов в рамках сравнительного и доходного подходов.(стр.13) В п.4.4 Отчета указано, что оценщик отказался от использования методов в рамках доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, поскольку земельный участок приобретается не для коммерческих целей. При этом использовал для оценки стоимости участка затратный подход, который по утверждению самого оценщика при оценке земельных участков не применяется.
Определив стоимость участка затратным подходом с использованием недействующего нормативного акта и коэффициента, применимого при оценке участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, оценщик применяет полученный необъективный показатель в формуле при расчете стоимости участка сравнительным подходом, что вызывает сомнение в объективности оценки сравнительным подходом.
У суда нет оснований сомневаться в объективности Заключения, так как экспертом произведен экспертный осмотр спорного участка, оценка стоимости участка проведена в соответствии с Методическими рекомендациями. Рыночная стоимость участка определена в рамках сравнительного подхода с учетом подбора аналогов по продажам земельных участков, расположенных в поселке … Кемеровского района, с учетом прав иных лиц на участок, фактической застройкой участка.
Оценивая данное заключение, суд находит его полным, выводы его мотивированными и ясными, они даны квалифицированным специалистом и сомневаться в их достоверности нет оснований.
При таком положении суд полагает необходимым исходить из стоимости участка 218300 руб.
Отсюда стоимость 2/12 долей в праве собственности на спорный земельный участок составляет 36383, 33 руб., которые подлежат взысканию с Бильман Н.Г. в пользу Бильман О.В.
О правах на строение, расположенное на спорном участке Бильман О.В. не заявляет. В соответствии с п.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям.
В силу п.5 ст.252 ГК РФ с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Бильман О.В. с получением компенсации стоимости ее доли в спорном земельном участке утрачивает право собственности на долю в участке.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с Бильман Н. Г. в пользу Бильман О. В. денежную компенсацию стоимости 2/12 долей в праве собственности на земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером …. по ул…,.. п….Кемеровского района в размере 36383,33 руб..
С получением компенсации Бильман О.В. утрачивает право на 2/12 долей в праве собственности на земельный участок 600 кв.м. с кадастровым номером. . по ул…,.. п. … Кемеровского района.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней.
Председательствующий