Дело № 2-1324/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 23 июня 2010 года
Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Дидыка Е.Ю.,
с участием представителя истца Королева В.И. – адвоката Силкина И.С., представившего удостоверение №хххх и ордер №хххх, а также доверенность .... №хххх от 13.02.2010 года сроком на 2 года,
представителя ответчика ООО «....» по доверенности от 02.06.2008 года сроком на 3 года – Суркова М.Д.,
третьих лиц – Луценко Н.А., Луценко Ю.А.,
при секретаре Шрамко Н.Л.,
– рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Королева .... к ООО «....» о расторжении предварительного договора, взыскании уплаченных по договору денежных средств, убытков,
УСТАНОВИЛ:
Истец Королёв В.И. обратился в суд с иском к ООО «....» о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения №хххх от 16.05.2008 года, взыскании денежных средств уплаченных по данному договору в сумме 3253938,88 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 464093 рубля. В обоснование своих требований истец указал, что 16.05.2008 года между ним и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи жилого помещения №хххх. В соответствии с указанным договором ответчик обязался передать в его (истца) собственность квартиру с временным №хххх, расположенную по строительному адресу: .... (<адрес>) (далее – Объект) путём заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности ответчика на данную квартиру. Он, истец по данному договору обязался оплатить стоимость указанной квартиры в размере 101685,59 долларов США, из расчёта 32 рубля за 1 доллар США, что им было сделано за счёт заёмных средств ОАО «....» по кредитному договору №хххх от 16.05.2008 года. Срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию Объекта в договоре указан как 4 квартал 2008 года, при этом если на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга сроки окончания строительства будут продлены, то срок заключения основного договора купли-продажи изменяется соответственно. Постановлениями Правительства Санкт-Петербурга указанный срок строительства Объекта неоднократно продлялся, последний раз до 3 квартала 2009 года. Поскольку дальнейшего продления срока строительства не было, а в соответствии с п.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ для ввода в эксплуатацию жилого дома необходимо представление разрешения на строительство, то ввод Объекта в эксплуатацию невозможен, а следовательно невозможно заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Пунктом 4.5 предварительного договора определена возможность его расторжения по инициативе истца в случае нарушения ответчиком срока заключения основного договора купли-продажи свыше 90 дней, которые с момента окончания действия разрешения на строительство истекли. 28.01.2010 года ответчиком была получена его (Королёва В.И.) претензия о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения №хххх и возврате уплаченных по нему денежных средств, которая оставлена ООО «....» без внимания. Поскольку ответчик пользовался уплаченными им (истцом) денежными средствами, то с него подлежат взысканию проценты в порядке ст.395 ГК РФ за период с 16.05.2008 года по 15.02.2010 года.
В ходе судебного разбирательства представителем истца в порядке, предусмотренном ч.4 ст.429 ГК РФ, то есть в течение 1 года с момента заключения предварительного договора. Поскольку от ответчика в течение 90 дней после истечения годичного срока с момента заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения хххх от 16.05.2008 года предложений о заключении основного договора не поступило, то предварительный договор подлежит расторжению по инициативе истца на основании п.4.5 данного договора (л.д.87-90).
В дальнейшем представителем истца вновь были изменены исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, который просил взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, в сумме 3253938,88 рублей и убытки виде процентов, уплаченных Королёвым В.И. по кредитному договору, в сумме 743714,37 рублей (л.д.116-117).
Истец Королёв В.И. о времени и месте судебного заседания извещён, однако в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин своей неявки, ходатайств об отложении судебного разбирательства суду не представил, воспользовался своим правом, предусмотренным ст.48 ГПК РФ, доверив ведение своего дела в суде адвокату.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, пояснил, что в настоящее время истец утратил интерес в получении квартиры от ответчика, поскольку приобрёл иное жилое помещение.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск (л.д.51-52, 94-96), а также пояснил, что в настоящий момент дом, в котором располагается спорная квартира не введён в эксплуатацию, но в нём работает государственная приёмная комиссия, а также указал, что ответчик не возражает против расторжения предварительного договора купли-продажи №хххх от 16.05.2008 года, но по основаниям п.4.6 договора, то есть с удержанием отступного в размере 10% от стоимости договора (л.д.38-40, 80-81).
Представитель третьего лица ОАО «....» о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом, однако в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие, не возражал против удовлетворения исковых требований (л.д.45, 105).
Третьи лица Луценко Н.А., Луценко Ю.А. в судебное заседание явились, поддержали исковые требования, просили их удовлетворить. Кроме того, Луценко Ю.А. пояснил, что в настоящее время истец не нуждается в исполнении спорного договора, поскольку с его (Луценко Ю.А.) помощью приобрёл себе иную нежели указанную в предварительном договоре квартиру.
Суд, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив доводы искового заявления, возражения на него, исследовав материалы дела, на основании ст.ст.15, 190, 421, 429, 431, 450, 452 ГК РФ и предварительного договора купли-продажи жилого помещения №хххх от 16.05.2008 года полагает, что исковые требования Королева В.И. подлежат частичному удовлетворению.
Так, из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 16.05.2008 года был заключён предварительный договор купли-продажи жилого помещения №хххх (л.д.27-32).
В соответствии с п.1.1 договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи Объекта на условиях и в срок, установленные данным договором. Перечень и характеристики квартиры указаны в Приложении №1 к договору, являющимся его неотъемлемой частью.
В пункте 1.2. данного договора указано, что ответчик участвует в строительстве Объекта на основании договора об инвестировании строительства жилого дома №хххх от 24.07. 2006года, заключённого с ГПК РФ «....», которое является застройщиком и осуществляет строительство Объекта.
Пунктом 1.3 этого же договора определено, что ориентировочный срок окончания строительства Объекта 4 квартал 2008 года. Датой окончания строительства Объекта является дата выдачи разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, если на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга срок ввода Объекта будет изменён, то условия данного пункта о сроке окончания строительства автоматически изменяются соответственно.
Согласно п.1.4 указанного договора истец и ответчик обязались в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности ответчика на продаваемую квартиру заключить основной договор купли-продажи.
Пунктом 3.5 предварительного договора определено, что оплата стоимости приобретаемой истцом квартиры осуществляется за счёт денежных средств, предоставленных по кредитному договору №хххх от 16.05.2008 года в сумме 3253938,88 рублей.
Из кредитного договора №хххх от 16.05.2008 года, заключённого между ОАО «....» и Луценко Н.А., Луценко Ю.А., Королёвым В.И., следует, что кредитором предоставлен заёмщикам кредит в сумме 3253938,88 рублей на приобретение в собственность Королёва В.И. однокомнатной квартиры, площадью 41,11 м?, с временным №хххх, расположенную по строительному адресу: .... (<адрес>), на основании предварительного договора купли-продажи жилого помещения №хххх от 16.05.2008 года, заключённого между сторонами по делу. Одним из способов обеспечения исполнения заёмщиками обязательств по кредитному договору является поручительство ответчика (л.д.7-25).
Из копии разрешения на строительство №хххх, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 01.08.2006 года, следует, что строительство жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: .... (<адрес>) продлено до 23.06.2010 года (л.д.53, 53 –оборот).
Вышеуказанные обстоятельства сторонами не оспаривались.
Также из материалов дела, объяснений сторон следует, что строительство дома, в котором находится спорная квартира, окончено и проводится государственная приёмка дома в эксплуатацию.
Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признаётся такое нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.
28.01.2010 года истцом была направлено ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения №хххх от 16.05.2010 года на основании п.4.5 этого же договора в связи с несоблюдением по вине ответчика срока, указанного в п.1.4 договора – заключения основного договора купли-продажи жилого помещения (л.д.33). Ответ на данную претензию ответчиком в срок дан не был.
Суд считает довод истца, его представителя о том, что не заключение основного договора купли-продажи жилого помещения в годичный срок с момента заключения предварительного договора является существенным нарушением указанного договора, влекущим его расторжение, - несостоятельным.
Так, в п.1.3 предварительного договора купли-продажи жилого помещения №хххх от 16.05.2008 года определено, что ориентировочный срок окончания строительства квартиры (Объекта) - 4 квартал 2008 года. Датой окончания строительства Объекта является дата выдачи разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, если на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга срок ввода Объекта будет изменён, то условия данного пункта о сроке окончания строительства автоматически изменяются соответственно.
Таким образом, исходя из данного пункта договора и сложившейся практики в сфере строительства жилых домов и продажи первичных объектов недвижимости, обычаев делового оборота, истец, заключая оспариваемый договор, не мог не осознавать, что сроки окончания строительства, приобретаемой им квартиры будут изменены.
Пунктом 1.4. оспариваемого договора определено, что основной договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключён в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика на приобретаемую истцом квартиру.
Согласно действующему законодательству до окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома право собственности на находящиеся в нём квартиры зарегистрировано быть не может.
Таким образом, из совокупности указанных пунктов договора, с учетом ст.ст.421, 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что сторонами был согласован срок заключения основного договора купли-продажи Объекта, который был поставлен в зависимость от окончания строительства многоквартирного жилого дома, включающего приобретаемую квартиру, и стороны осознавали, что срок заключения основного договора может отличаться от даты, указанной в рассматриваемом предварительном договоре.
Из кредитного договора №хххх от 16.05.2008 года следует, что погашение кредита, выданного на приобретение квартиры по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №хххх от 16.05.08г., и уплата процентов по нему должны осуществляться по 15.05.2028 года (л.д.7-25). Ввиду чего уплата процентов по указанному кредитному договору не может быть признана судом ущербом в смысле ч.2 ст.450 ГК РФ, влекущим значительное лишение истца того, на что он рассчитывал при заключении предварительного договора купли-продажи жилого помещения №хххх. При этом судом отвергается довод стороны истца, о том что задержка в заключении основного договора и как следствие передача квартиры в собственность истца влечёт для него существенные расходы, на которые он не рассчитывал, заключая предварительный договор купли-продажи и получая кредит, поскольку лишён возможности продать квартиру и погасить задолженность по кредиту, ввиду того, что из объяснений представителя истца, третьего лица Луценко Ю.А. следует, что истцом в собственность приобретена иная квартира нежели являющаяся предметом спорного договора.
Также суд принимает во внимание что из объяснений представителя истца, искового заявления следует, что ущерб, в результате которого истец лишается в значительной степени того, на что он рассчитывал при заключении предварительного договора, вызвано изменением цен на рынке недвижимости и как следствие нерентабельности вложения в неё денежных средств, а не какими-либо действиями ответчика.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, учитывая, что в настоящее время осуществляется ввод в эксплуатацию жилого дома, в котором располагается приобретаемая истцом квартира, суд приходит к выводу, что срок заключения основного договора ответчиком не нарушен, отвечает требованиям разумности, нарушений прав истца не имеется, ввиду чего предварительный договор купли-продажи жилого помещения №хххх не подлежит расторжению по основанию существенного нарушения условий договора ответчиком, в порядке предусмотренном п.4.5. данного договора.
При этом суд, учитывает, что в рассматриваемом предварительном договоре условие о сроке заключения основного договора не имеет фундаментального противоречия требованиям ст.190 ГК РФ, исходя из обычаев делового оборота при заключении таких договоров.
Однако учитывая, что п.4.6 предварительного договора предусмотрена возможность его расторжения по инициативе истца с удержанием отступного в размере 10% от стоимости договора, а представитель ответчика не возражает против расторжения договора по данному пункту, суд считает возможным расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения №хххх от 16.05.2008 года с взысканием с ответчика денежных средств, внесённых Королевым В.И. за минусом 10%.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2928544,99 рублей (3253938,88 – 3253938,88 Х 10% = 2928544,99).
В соответствии с п.4.8 предварительного договора, взысканные денежные средства подлежат перечислению на счёт истца, открытый в ОАО «....».
Поскольку права истца по заключённому между сторонами договору не нарушены, то в требовании о взыскании с ответчика убытков должно быть отказано как в производном о расторжении договора в связи с существенным нарушением его другой стороной.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная пропорционально удовлетворённым исковым требованиям, в размере 22842,72 рублей.
Также с ответчика в пользу истца в порядке ст.100 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг представителя – адвоката Силкина И.С., с учётом конкретных обстоятельств дела и исходя из принципа разумности в размере 15000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Предварительный договор купли-продажи жилого помещения №хххх от 16.05.2008 года, заключённый между ООО «....» и Королевым ...., .... – расторгнуть.
Взыскать с ООО «....» в пользу Королева .... денежные средства, уплаченные по договору в сумме 2928544,99 рублей (два миллиона девятьсот двадцать восемь тысяч пятьсот сорок четыре рубля 99 копеек) путём перечисления на счёт Королева ...., открытый в ОАО «....».
Взыскать с ООО «....» в пользу Королева .... судебные расходы: по оплате государственной пошлины в размере 22842,72 рублей (двадцати двух тысяч восьмисот сорока двух рублей 72 копеек), по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей (пятнадцати тысяч рублей), в удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано посредством подачи кассационной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: