РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации№ 2-262/2010
05 октября 2010 года
с. Казанское
Казанского района
Тюменской области
Казанский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Первушиной Н.В.,
при секретаре Хабиденовой Г.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сактаганова Х.Г. к Гитлейн А.И. о признании права собственности на жилой дом и государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома,
установил:
Сактаганов Х.Г. обратился в суд с иском к Гитлейн А.И. о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и государственной регистрации договора купли-продажи указанного жилого дома. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Гитлейн А.И. был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Договор за неграмотного и больного продавца Гитлейн А.И. написала по ее просьбе и в ее присутствии ее дочь - Ш. Сделка сторонами исполнена - продавцу передана стоимость дома в размере 40 000 рублей. С ДД.ММ.ГГГГ он (истец) с семьей проживет в указанном доме, пользуется им как своим собственным, производит ремонт, поддерживает его техническое состояние, оплачивает налоги. Стороны претензий друг к другу не имеют, однако зарегистрировать договор не представляется возможным, в связи с тем, что Гитлейн А.И. выехала за пределы страны - в Германию, адрес ее места нахождения не известен. Просит признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и произвести государственную регистрацию договора купли-продажи указанного дома.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, обстоятельства, изложенные в заявлении, подтвердил, дополнительно пояснил, что о продаже указанного жилого дома он договаривался с Гитлейн А.И., но договор в письменном виде не заключался, от имени Гитлейн А.И. ее дочь написала расписку. Именно эту расписку он и считает договором купли-продажи. В доме он с семьей проживает с ДД.ММ.ГГГГ, пользуется им как своим собственным, платит налоги, осуществляет ремонт дома, возвел надворные постройки. Однако в связи с тем, что Гитлейн А.И. уехала в Германию на постоянное место жительства, ее адрес не известен, он не может оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать свое право собственности на дом. Некоторое время назад ему стало известно, что собственником данного дома был умерший муж Гитлейн А.И. - Я. Просит исковые требования удовлетворить.
Представитель истца - Клочкович Л.Н., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала, обстоятельства, изложенные в заявлении подтвердила, просила исковые требования удовлетворить.
Третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Сактаганова Б.К., Сактаганов Н.Х. в судебном заседании исковые требования подтвердили в полном объеме, обстоятельства, изложенные в заявлении, поддержали в полном объеме, пояснив, что в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, они проживают с ДД.ММ.ГГГГ. Данный жилой дом их семья купила у Гитлейн А.И. Они присутствовали при передаче денежных средств. Стоимость дома составляла 40 000 рублей. В доме их семья проживает открыто, добросовестно, пользуется им как своим собственным. На признание за ними права собственности на часть домовладения не претендуют.
Ответчику, по указанному истцом в исковом заявлении адресу, были направлены повестка о вызове в суд, заявление с приложенными документами, однако они не были вручены и возвращены в суд по причине выбытия адресата (л.д. 30).
Из телефонограммы, поступившей от дочери Гитлейн А.И. - Л., следует, что Гитлейн А.И. проживает в Германии, ни адрес, ни телефон матери ей неизвестны (л.д. 38).
Из сообщения отделения № 1 МО УФМС России по Тюменской области в г. Ишиме от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 52) следует, что Гитлейн А.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, снята с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ в связи с отъездом в Германию.
Статьей 119 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства.
Истец в судебном заседании пояснил, что в исковом заявлении им указано последнее известное место жительства ответчицы.
На основании со ст. 50 ГПК РФ для защиты прав и законных интересов ответчика Гитлейн А.И. судом назначен представитель ответчика - адвокат Сабитов А.К..
Представитель ответчика Гитлейн А.И. - Сабитов А.К., действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58), в судебном заседании заявил об отсутствии нарушений прав и законных интересов Гитлейн А.И.
Представитель третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, будучи надлежащим образом уведомленным о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представив суду заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д. 35).
Суд, с учетом мнения участников процесса, приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие ответчицы Гитлейн А.И. и представителя третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Заслушав участников процесса, свидетелей, проходивших по делу, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям:
Из справки, выданной администрацией Ч. сельского поселения ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что Сактаганов Х.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован по адресу: <адрес>. На основании записи в похозяйственной книге № за ДД.ММ.ГГГГ., лицевой счет №, владельцем данного дома является Я. (л.д.9).
Из справки, выданной администрацией Ч. сельского поселения ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что запись в похозяйственой книге о владельце жилого дома произведена в связи с окончанием строительства дома в ДД.ММ.ГГГГ. Указанный жилой дом расположен на земельном участке площадью 2100 кв.м., принадлежащем Я. на основании свидетельства на право собственности на землю (серия № №), выданного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Казанского района. (л.д.8).
Указанные обстоятельства подтверждаются также кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.10), в котором имеется запись о Я. как о собственнике земельного участка, указаны реквизиты правоустанавливающего документа на землю (свидетельство на право собственности на земельный участок №).
В соответствии со ст. 18 Жилищного кодекса РФ право собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации. В соответствии с положениями п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности на жилье возникает только с момента регистрации.
Однако регистрация прав на указанный объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не производилась, что подтверждается уведомлением Ишимского отдела Управления росрегистрации по Тюменской области (л.д.75).
Частью 2 ст. 269 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Таким образом, собственником указанного жилого дома в силу закона является Я.., как собственник земельного участка, на котором расположен жилой дом.
ДД.ММ.ГГГГ Я. умер, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.79).
В соответствии со ст. 1110 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил Гражданского кодекса РФ не следует иное.
Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В соответствии со ст. 1113 Гражданского кодекса РФ наследство открывается со смертью гражданина. Согласно положений статьи 1114 Гражданского кодекса РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина.
Наследницей по закону, принявшей наследство, открывшееся после смерти Я.., является его жена - Гитлейн А.И., ей выдано свидетельство о праве на наследство на денежные средства, хранящиеся в Сбербанке. Кроме того, в заявлении о принятии наследства в состав наследственного имущества Гитлейн А.И. заявила земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.81).
В судебном заседании достоверно установлено, что Гитлейн А.И. в ДД.ММ.ГГГГ выехала на постоянное место жительства в Германию. Указанный жилой дом она продала Сактаганову Х.К.
Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетелей М., К., которые пояснили, что семья Сактагановых в ДД.ММ.ГГГГ приобрела у Гитлейн А.И. жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и с этого времени Сактагановы проживают в доме, пользуются им добросовестно, как своим собственным. Гитлейн А.И. уехала на постоянное место жительства в Германию.
Указанные обстоятельства в судебном заседании подтвердила и допрошенная в качестве свидетеля Л., являющаяся родной дочерью Гитлейн А.И., Л. в судебном заседании пояснила, что ее мать проживает в Германии, однако ни ее адреса, ни телефона она не знает. Мать периодически звонит ей сама. Ей достоверно известно, что после смерти отца наследство приняла мать. Они с сестрами от принятия наследства отказались. Перед объездом в Германию мать продала принадлежащий ей дом, расположенный по адресу: <адрес>, Сактаганову Х.Г. Каких-либо претензий к Сактаганову ни мать, ни другие наследники, не имеют. За какую именно цену был продан дом, ей не известно.
Факт того, что истец и его семья открыто и добросовестно владеют жилым домом, как своим собственным, подтверждается также документами об оплате налогов и страховых взносов (л.д. 83-91).
В силу ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущества, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 1162 Гражданского кодекса РФ свидетельство о праве на наследство выдается по заявлению наследника.
Таким образом, положения о том, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а получение свидетельство о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника, действует и в отношении недвижимого имущества и является исключением из общего правила, определяющего возникновение права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации.
Отсутствие предусмотренной статьей 131 Гражданского кодекса РФ обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, перешедшее по наследству, никак не влияет, согласно названным выше требования закона, на факт принадлежности этого имущества на праве собственности лицу, получившему его в порядке наследования, однако ограничивает возможность лица, являющегося собственником в порядке наследования, распоряжаться этим имуществом (продавать, дарить и т.п.).
На основании вышеизложенного, суд считает, что Гитлейн А.И. приняв наследство, открывшееся после смерти ее мужа - Я. приобрела право собственности на указанный жилой дом. Однако, свое право собственности она в установленном законом порядке не зарегистрировала, поэтому она не имела права на распоряжение данным жилым домом. Следовательно, она не имела полномочий на заключение с Сактагановым Х.Г. договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В подтверждение заключения договора купли-продажи указанного жилого дома истцом представлена расписка, написанная Ш., следующего содержания: «Я, Ш., подтверждаю факт продажи дома моей матери Гитлейн А.И. Сактаганову Х.Г. Дом находится по адресу: <адрес>. Сактаганов оплатил сумму за дом в размере 40 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ», расписка подписана Ш. и Гитлейн А.И.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с положениями ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет договора и его цена. При отсутствии этих условий в договоре, договор не считается заключенным.
Однако из представленной расписки однозначно не следует цена договора, в ней указано только о том, какая сумма передана. Кроме того, Сактагановым Х.Г., как покупателем, данная расписка не подписана. Таким образом, данная расписка не соответствует требованиям законодательства, регламентирующего порядок и форму заключения договора купли-продажи недвижимости, поэтому она не может быть принята судом в качестве договора купли-продажи.
Проанализировав представленные суду доказательства в их совокупности, суд считает, что Сактаганов Х.Г. пользуется жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, открыто и добросовестно. Однако сделка купли-продажи данного дома является недействительной, так как совершена с нарушениями требований закона, а именно: Гитлейн А.И. не имела права распоряжения данным жилым домом, представленная расписка не может быть признана договором купли-продажи. Следовательно, не имеется законных оснований для признания за истцом права собственности на указанный жилой дом и государственной регистрации договора купли-продажи.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе Сактаганову Х.Г. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании вышеизложенного руководствуясь ст. 18 Жилищного кодекса РФ, ст. 131, ч.2 ст. 269, ч.1 ст. 432, 550, ст. 554,555, 1110, 1112, 1113, ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, ст. 197-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,
решил:
В удовлетворении исковых требований Сактаганову Х.Г. о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и государственной регистрации договора купли-продажи указанного жилого дома, отказать.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение 10 суток со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы в Казанский районный суд.
Мотивированное решение изготовлено в печатном варианте 11 октября 2010 года.
Председательствующий судья:
Решение вступило в законную силу 22 октября года.
Федеральный судья
Казанского районного суда Н.В. Первушина