Дело № 2-27/12
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
29 марта 2012 года с. Казачинское
Казачинский районный суд Красноярского края
В составе председательствующего Н.И. Белобородовой
При секретаре Н.А. Лыткиной
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Баталовой Л.А. к Асланову Н.Р.о о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и регистрации перехода права собственности по договору купли продажи встречному иску Асланова Н.Р.о к Баталовой Л.А., Никогло О.М., Никогло Н.С., Никогло И.О., Никогло М.О. о выселении из жилого дома,
У С Т А Н О В И Л:
Баталова Л.А. обратилась в суд с указанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела для своей дочери Никогло (Баталовой) Н.С. по договору купли-продажи за <данные изъяты> рублей жилой дом, расположенный в <адрес> Договор купли-продажи был заключен с Никогло О.М., который действовал по нотариально удостоверенной доверенности нотариусом Куркиной Л.О. и зарегистрированной в реестре Красноярского нотариального округа за № 3555, от имени ответчика Асланова Н.Р.о. Сделка сторонами исполнена, деньги по сделке в сумме <данные изъяты> рублей переданы покупателем продавцу, передача имущества оговорена в тексте договора. Правомерность заключения договора купли-продажи сторонами не оспаривалась, что подтверждается состоявшимся решением Пировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Баталовой Л.А. к Асланову Н.Р.о о признании права собственности на жилой дом в силу договора купли-продажи, а также кассационным определением Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ.
В ДД.ММ.ГГГГ она обратилась за государственной регистрацией договора и перехода права собственности на жилой дом, однако выяснилось, что срок действия доверенности Никогло О.М. закончился, а ответчик Асланов Н.Р.о от явки в регистрационный орган уклоняется, на неоднократные требования истца о производстве государственной регистрации сделки ответчиком необходимые меры не приняты и бездействие ответчика следует рассматривать как уклонение от государственной регистрации сделки и она просит суд удовлетворить ее требования в полном объеме.
В судебном заседании истица Баталова Л.А. и ее представитель Щербаченя А.В. иск поддержали, приведя те же доводы, уточнили его, просили обязать регистрационный орган зарегистрировать договор и переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ответчика к истице, встречный иск Асланова Н.Р.о не признали, пояснили, что в доме проживает дочь истицы с мужем и детьми, поскольку истец не собиралась распоряжаться жилым домом, то и не регистрировала переход права собственности, а ответчик не претендовал на этот дом до ДД.ММ.ГГГГ, когда направил письмо Никогло О.М.- с требованием освободить жилой дом и стал производить действия по его отчуждению, ответчик предпринимал меры к передачи дома в аренду в Пировскую ЦРБ, заключил с сыном Аслановым Г. договор дарения жилого дома, стал регистрировать в данном доме, без ведома истца, разных лиц, которые в поселке не проживают, кроме того, зарегистрировался и сам, однако в доме не проживал, сведений о месте жительства не сообщал, эти факты говорят об уклонении ответчика от регистрации договора и перехода права собственности.
В суде ответчик Асланов Н.Р.о иск Баталовой Л.А. не признал, свой иск о выселении семьи Никогло из жилого дома поддержал, пояснил, что действительно выдавал доверенность Никогло О.М. в ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса в г. Красноярске на продажу своего жилого дома и не отзывал ее, однако срок данной доверенности истек ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли продажи, представленный истцом считает ничтожным, поскольку прошло три года с момента его составления, государственная регистрация договора купли-продажи Никогло О.М. в регистрационной службе не произведена в период действия срока доверенности, а после истечения срока он не имел намерения на продажу жилого дома, до сих пор ему не переданы деньги за проданный дом, он является собственником жилого дома и может распоряжаться им по своему усмотрению, в ДД.ММ.ГГГГ он предложил Никогло О.М. с семьей выселиться из дома, регистрировал там своих родственников и зарегистрировался сам, имел намерение сдать жилой дом в безвозмездное пользование, а также подарить его сыну, на регистрацию сделки в июле ДД.ММ.ГГГГ. его истица и ее зять Никогло О.М. не приглашали, ему об этом не сообщали, не звонили, считает, что истец не доказала, что он уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности, в настоящее время он не желает отчуждать свой дом истице.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне истца Никогло О.М.- поддержал иск Баталовой Л.А., иск о выселении не признал, пояснил, что проживал в спорном жилом доме с ведома ответчика, ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса в г. Красноярске ответчик оформил на его имя доверенность на продажу жилого дома со всеми полномочиями продавца, ДД.ММ.ГГГГ он на основании доверенности ответчика как продавец и Баталова Л.А.- покупатель заключили договор купли продажи спорного жилого дома, жилой дом был передан истице, а истица передала ему <данные изъяты> рублей за дом, деньки ответчику не передал, т.к. ответчик к нему не приезжал, адреса ответчика не знал, государственная регистрация перехода права собственности произведена сразу не была, т.к. срок доверенности истекал ДД.ММ.ГГГГ, в <данные изъяты> ответчик предложил ему освободить жилой дом, сославшись на право собственности, также дополнил, что еще с ДД.ММ.ГГГГ проживал в спорном жилом доме с дочерью истицы в гражданском браке, потом они с Никогло Н.С. зарегистрировали брак, у них родилось двое детей, истица в ДД.ММ.ГГГГ обратилась а регистрационную палату с заявлением о регистрации перехода права собственности от ответчика к истице, он помогал истице искать ответчика, звонил ответчику по телефону с просьбой приехать на регистрацию договора купли-продажи, но ответчик стал уклоняться от приезда в регистрационную службу, тогда он попросил главу района Евсеева договориться с ответчиком получить новую доверенность, но ответчик забрал все документы, стал вымогать деньги, на регистрацию не приехал и новой доверенности не выдал.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне истца Никогло Н.С. –в суд не явилась по причине рождения ребенка и ухода за ним, о слушании дела извещена надлежаще, иск о выселении не признала, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на стороне ответчика, Искандеров И.И.о, Искандеров Э.И., Мустафаев С.А., Асланова З.Р.к, Асланов Г.Н. в суд не явились, о слушании дела извещены надлежаще.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Лесосибирского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Горбатенко О.А., действующая по доверенности, в суде пояснила, что истица Баталова обращалась в ДД.ММ.ГГГГ в Управление госрегистрации с заявлением о регистрации перехода права собственности, однако сначала регистрация была приостановлена, а затем истице было отказано в удовлетворении заявления и регистрация прекращена, т.к. на регистрацию не явился правообладатель жилого дома, также договор купли-продажи не содержал сведений о земельном участке, в настоящее время, в случае удовлетворения требования истца, истец вправе обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности.
Стороны согласились рассмотреть дело в отсутствии не явившихся истицы и третьих лиц.
Заслушав представителя истца, ответчика, третьих лиц, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд полагает удовлетворить требования истца Баталовой Л.А., а в удовлетворении требований встречного иска Асланова Н.Р.о о выселении Никогло О.М., Никогло Н.С., Никогло И.О., Никогло М.О. отказать по следующим основаниям.
В соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
На основании ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как установил суд, ДД.ММ.ГГГГ Асланов Н.Р.о. выдал Никогло О.М. на продажу жилого дома, находящемуся по адресу: <адрес> доверенность, удостоверенную Куркиной Л.О., замещающей временно отсутствующего нотариуса Красноярского нотариального округа Янголову В.П., с правом на получение технического документа, подписания договора купли- продажи и акта приема-передачи, регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, получения зарегистрированных правоустанавливающих документов. Доверенность была выдана на срок по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ по заказу Никогло О.М. была изготовлена выписка из единого государственного реестра объектов капитального строительства на указанный жилой дом, а в последствии получен кадастровый паспорт. Согласно данным документам, жилой дом имеет следующие техническую и общую характеристики: здание: кадастровый №; инвентарный №, адрес(местоположение) <адрес>; общая площадь <данные изъяты> назначение -жилое, количество этажей <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ между Никогло О.М., действующим на основании доверенности от Асланова Н.Р.о и Баталовой Л.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым, Никогло О.М. продал последней принадлежащий Асланову Н.Р.о на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: Россия, <адрес>-А. по цене <данные изъяты> рублей. При этом в пункте 4 договора указано, что денежные средства уплачены покупателем продавцу до заключения договора, что подтверждается распиской, а согласно п.5 договора следует, что жилой дом передан продавцом и принят покупателем.
Баталова Л.А. приняв жилой дом, стала постоянно, открыто и непрерывно пользоваться указанным домом, предоставила жилье Никогло О.М., проживающему с ДД.ММ.ГГГГ в нем, и своей дочери Никогло Н.С.(Баталовой), последние проживают до настоящего времени в доме и пользуются им по назначению, что подтверждается справкой Кетского сельсовета Пировского района. ДД.ММ.ГГГГ Асланов Н.Р.о направил Никогло О.М. телеграмму о выселении из спорного жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ Баталова Л.А. обратилась в регистрационный орган с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ за ней. ДД.ММ.ГГГГ Государственный регистратор Лесосибирского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Е.Л. Красикова направила истице Уведомление о приостановлении государственной регистрации, ссылаясь на п.п. 1,2 ст.16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указывая на то, что истицей государственному регистратору не предоставлено заявление правообладателя о государственной регистрации договора купли продажи, кроме того, представленный истицей договор не содержит сведений о земельном участке, что в случае не устранения, может явиться основанием для отказа в государственной регистрации. Поскольку срок доверенности, выданной Аслановым Никогло, закончился ДД.ММ.ГГГГ, истица, не имея возможности также получить заявление о регистрации договора купли продажи от правообладателя Асланова Н.Р.о, ДД.ММ.ГГГГ написала заявление в регистрационный орган о прекращении государственной регистрации и в этот же день государственная регистрация была прекращена.
Как следует из вышеизложенного, договор купли-продажи был оформлен по действующей доверенности, которая выдана ответчиком Аслановым Н.Р.о. Никогло О.М. и удостоверена нотариально, в соответствии с требованиями ГК РФ. Доверенность не отменялась ответчиком. Из доверенности прямо следует волеизъявление ответчика на продажу жилого дома его представителем и остальные, перечисленные в ней действия, в т.ч. и получение денег.
Право собственности Асланова Н.Р.о. на спорный жилой дом подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ с рег записью №
Право собственности на земельный участок под указанным жилым домом ни за кем не зарегистрировано, что следует из справки Федерального БТИ №
Доводы Асланова Н.Р.о о том, что договор купли-продажи ничтожен, так как после выдачи им Никогло О.М. доверенности прошло три года, суд принять не может, поскольку материалы дела свидетельствуют, что правомерность заключения договора купли-продажи дома стороной ответчика фактически не оспаривалась, суд также не может принять во внимание заявление ответчика, как влекущее признание договора купли-продажи ничтожным, изменение его паспортных данных на момент заключения договора, так как, выдав доверенность сроком на три года, ответчик не сообщил представителю о смене паспорта. Кроме того, ответчик не оспорил тот факт, что выдавал доверенность Николо О.М. на продажу его дома.
Таким образом, договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между представителем по доверенности Асланова Н.Р.о. - Никогло О.М. и Баталовой Л.А. был заключен на законных основаниях, обязательства по договору сторонами исполнены - продавец передал, а покупатель принял предмет сделки в надлежащем состоянии, расчет по договору покупатель произвел в полном объеме, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Доводы ответчика Асланова Н.Р.о на неисполнение обязательств Никогло О.М. по передаче ему денежных средств за проданный жилой дом в сумме <данные изъяты> рублей, как на основание ничтожности договора купли-продажи жилого дома, суд принять не может, поскольку ответчик Асланов предоставил Никогло своей доверенностью право на получение денежных средств по договору купли продажи, что не лишает права ответчика обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании данных денежных средств с Никогло О.М., который в суде подтвердил факт передачи покупателем ему денежных средств по сделке. Данное обстоятельство последней не оспаривается. Достаточных и достоверных доказательств того, что договор купли - продажи жилого дома был заключен под влиянием заблуждения, обмана, ответчиком суду не представлено, как и доказательств того, что договор купли - продажи жилого дома был заключен в ДД.ММ.ГГГГ.
Предоставленный ответчиком Аслановым Н.Р.о договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому он спорный жилой дом безвозмездно передает в собственность сыну Асланову Г.Н., не может являться достоверным доказательством правовой позиции Асланова Н.Р.о о том, что намерения отчуждать жилой дом он не имел, наоборот свидетельствуют о том, что ответчик узнав о намерении истицы зарегистрировать право собственности, стал производить меры по отчуждению дома, в том числе подарить сыну, передать дом по договору в безвозмездное пользование в Пировскую ЦРБ в ДД.ММ.ГГГГ. №
В суде свидетель Гордеев А.В. показал, что ДД.ММ.ГГГГ работал водителем у директора Кетского ЛПХ Никогло О.М., в связи с работой ему приходилось часто общаться с директором, который проживал <адрес>, от директора ему известно, что тот жил в доме, который купила теща директора Баталова, регистрацию дома не произвели, т.к. закончился срок по доверенности, при нем директор звонил хозяину дома и договаривался о передаче документов и продлении срока доверенности, потом он с директором ездил к главе Пировского района Евсееву с документами на дом, директор передал документы главе, тот должен был съездить к хозяину дома, чтобы получить новую доверенность, это было в ДД.ММ.ГГГГ, также в ДД.ММ.ГГГГ он с Баталовой должен был ехать на регистрацию сделки в Лесосибирский отдел госрегистрации, но не поехали, т.к. собственник дома не приехал на регистрацию, директор ему говорил, что хозяин дома прислал письмо о выселении из дома.
Оснований не доверять свидетелю у суда не имеется.
Согласно п.1 ст.16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
По мнению суда, полученные доказательства-договоры на отчуждение дома, показания свидетеля Гордеева А.В., свидетельствуют об уклонении ответчика от регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как после заключения договора купли-продажи, так и в настоящее время.
Поскольку в силу закона сделка, требующая государственную регистрацию, совершена в надлежащей форме, но ответчик уклоняется от ее регистрации, суд полагает удовлетворить требования истицы и вынести решение о регистрации договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и о регистрации перехода права собственности по сделке купли-продажи жилого дома от ответчика истице. И по этим основаниям, суд полагает отказать ответчику Асланову Н.Р.о. в удовлетворении встречного искового заявления о выселении из спорного жилого дома Никогло О.М., Никогло Н.С., Никогло И.О., Никогло М.О., поскольку сам факт того, что истицей не осуществлены действия по регистрации права собственности, не говорит о том, что прекратилось право пользования жилым помещением у истицы, Никогло О.М. и членов его семьи.
Как полагает суд, ссылка Государственного регистратора Лесосибирского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Е.Л. Красиковой, приведенная ею в Уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации, на то, что истицей государственному регистратору представлен договор, который не содержит сведений о земельном участке, и что в случае не устранения, это может явиться основанием для отказа в государственной регистрации, суд принять не может, поскольку ч.3 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, за которым право собственности на земельный участок при доме не зарегистрировано, и суд полагает обязать Лесосибирский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю зарегистрировать договор купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Аслановым Н.Р.о в лице Никогло О.М. и Баталовой Л.А., и зарегистрировать переход права собственности на вышеуказанный жилой дом от Асланова Н.Р.о. к Баталовой Л.А.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Баталовой Л.А. удовлетворить.
Обязать Лесосибирский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю зарегистрировать договор купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Аслановым Н.Р.о в лице Никогло О.М. и Баталовой Л.А..
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности
от Асланова Н.Р.о к Баталовой Л.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес> на одноэтажный, брусовой жилой дом, общей площадью <данные изъяты>. в т.ч. жилой площадью<данные изъяты>. с оценочной стоимостью <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером жилого помещения №, инвентарным номером жилого помещения №, введенный в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречных исковых требований Асланова Н.Р.о к Никогло О.М., Никогло Н.С., Никогло И.О., Никогло М.О. о выселении из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.
По вступлению решения в законную силу, отменить меры по обеспечению иска, в рамках гражданского дела № 2-137/2011(регистрационный № дела 2-27/12 в Казачинском суде) по иску Баталовой Л.А. к Асланову Н.Р.о о регистрации договора купли продажи, наложенные судьей Пировского райсуда Л.И. Поповой ДД.ММ.ГГГГ о запрете Лесосибирскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю по государственной регистрации прав в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение суда может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Казачинский районный суд.
Мотивированное решение вынесено 3 апреля 2012 года.
Судья: Н.И.Белобородова