К делу № 2-11/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
9.03.2011 г. Кавказский райсуд Краснодарского края в составе:
председательствующего Жеребор С.А.
при секретаре Прохоровой О.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Тимофеевой Елены Васильевны к Шилову Леониду Георгиевичу, Тимофееву Андрею Сергеевичу о признании договора купли-продажи не действительным
у с т а н о в и л:
Истица, согласно поданного искового заявления, указывает на то, что находится с ответчиком Тимофеевым А.С. в зарегистрированном браке. В апреле 2010 г. она узнала о том, что её супруг 23.01.2010 г. по договору купли-продажи продал совместно нажитое имущество ответчику Шилову Л.Г.
– земельный участок общей площадью 8425 кв.м., с расположенными на нём объектами недвижимости, по адресу <адрес>
-Здание зерносклада (лит. «А») общей площадью 1017,1 кв.м,
-Объект незавершенный строительством (лит. «Б») общая площадь застройки 214,5 кв.м процент готовности 74 %,
- Объект незавершенный строительством (лит. «В») общая площадь застройки 37,3 кв.м процент готовности 91 %,
-Весовая (лит. «Г») общей площадью 122 кв.м.
Указанные объекты недвижимости проданы за невероятно низкую цену – 1 миллион рублей, в то время как их действительная рыночная стоимость составляет 24307000 рублей. То есть её супруг продал имущество по цене в 20 раз ниже рыночной.
Истица просит признать данную сделку не действительной на основании ст. 177 ч.1 ГК РФ, поскольку в момент её заключения супруг находился на излечении у врача психиатра, поэтому не понимал значение своих действий и не мог ими руководить. По роду его предпринимательской деятельности он периодически получал кредиты. 21 января 2010 года он в возбуждённом состоянии позвонил ей и просил дать согласие у нотариуса на отчуждение выше указанного имущества объяснив это тем, что ему представилась возможность получить в заём денежную сумму при условии передачи в залог базы. Она согласилась помочь супругу посчитав, что залог базы это временное обременение существенно не ущемляющее её права. Поэтому она дала нотариальное согласие на продажу базы.
Кроме того, истица просит признать сделку не действительной на основании ст. 178 ГК РФ, поскольку сделка была заключена её супругом под влиянием заблуждения имеющего существенное значение.
Истица в судебное заседание не явилась, от неё поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие. Судом на основании ст. 167 ч.5 ГПК РФ вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие истицы.
Представитель истицы Пономаренко С.В., действующий на основании доверенности, исковые требования истицы поддержал и пояснил, что кроме оснований указанных в исковом заявлении он просит признать сделку не действительной так же и по тем основаниям, что в п.1 оспариваемого договора купли-продажи недвижимости указано, что по настоящему договору продавец обязан передать один объект недвижимости. Согласно п. 1.2 этого же договора перечислено несколько объектов недвижимости. Кроме того, истица давала нотариально удостоверенное согласие на продажу имущества только при условии если оно будет продано по оценочной стоимости не менее 24 миллионов рублей. Поэтому продажа имущества по цене более чем в 20 раз дешевле существенным образом ущемляет права истицы. Представитель истицы просит так же признать сделку не действительной по основаниям ст. 170 ГК РФ, так как совершённая сделка является мнимой и притворной, поскольку из представленных объяснений Шилова О.Л. и его заявления в прокуратуру Кавказского района следует, что именно он приобрёл указанные объекты недвижимости, а не его отец ответчик Шилов Л.Г.
Ответчик Тимофеев А.С. в судебное заседание не явился, от него поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Судом на основании ст. 167 ч.5 ГПК РФ вынесено определение о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика Тимофеева А.С. – Сечин А.А., действующий на основании доверенности, пояснил, что подтверждает ранее данные показания по иску в судебном заседании от 2.03.2011 г. Из данных показаний следует, что Тимофеев А.С. признает иск по следующим основаниям: с сентября 2009 года к доверителю Тимофееву неоднократно обращался Шилов продать как физическому лицу производственную базу. На протяжении 2-3 месяцев ими оговаривались различные варианты продажи, формы и сроки оплаты. Но к единому мнению они прийти не смогли. Поэтому чтобы пресечь все разногласия по данному вопросу, доверитель решил провести официальную оценку для чего обратился в специализированную организацию, имеющую лицензию на такого рода деятельность. Согласно отчету, рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости составила 24 миллиона 307 тыс. рублей. Тимофеев А.С. ознакомил Шилова О.Л. с актом оценки. Шилов О.Л. согласился приобрести базу по указанной в акте оценки стоимости. Он предложил следующий порядок оплаты: 1 млн. на момент регистрации сделки, а после получения кредита под залог этой базы произвести окончательный расчет. Тимофеев А.С. после разговора с супругой, которую продажная стоимость 24 млн. 307 тыс. рублей устроила, решил продать базу. Оформлением всех документов занимался сам Шилов О.Л. Подписание документов было назначено на январь 2010 года. 21.01.2010 Шилов О.Л. сообщил, что необходимо отвезти супругу к нотариусу для подписания согласия, но Тимофеев А.С. плохо себя чувствовал и Шилов сам отвез ее к нотариусу, где она подписала согласие на продажу базы за 24 млн. 307 тыс. рублей.
22.01.2010 Шилов О.Л. сообщил Тимофееву А.С., что утром 23.01.2010 г. необходимо прибыть в УФРС по Кавказскому району для подписания договора купли – продажи. 23.01.2010 Тимофеев А.С. прибыл в УФРС там были Шилов Олег и Шилов Леонид. Они представили ему проект договора, пояснив, что такой же договор находится у специалиста регистрационной службы. Ознакомившись с данным договором Тимофеев А.С. увидел, что стоимость объектов соответствует ранее договоренной, то есть 24 млн. 307 тыс. рублей. Единственное что его смутило, то что покупателем был не Олег Леонидович, а его отец Шилов Леонид Георгиевич. На что Шилов О.Л. пояснил, что на себя оформлять не хочет так как занимается предпринимательской деятельностью. При подписании договора у специалиста, Тимофеев А.С. бегло, осмотрел договор, который по объему текста, расположению шрифта и реквизитам, был похож на тот который ему давали для ознакомления на улице. Поэтому Тимофеев А.С. подписал данный договор. В тот же день к нему домой приехал Шилов О.Л. и привез оговоренную сумму предоплаты 1 млн. рублей. После чего попросил написать расписку, которую доверитель под диктовку написал. По поводу оставшегося расчета, то есть передачи 23 млн. 307 тыс. рублей Шилов О.Л. заверил, что деньги будут переданы после получения кредита под залог базы. Спустя время, получив зарегистрированный договор из УФРС Тимофеев А.С. увидел полную стоимость договора, которая составила всего 1 млн. рублей. Увиденное повергло его в шок. Он тут же отыскал Шилова О.Л. и попросил дать объяснения. Шилов сослался на опечатку и пообещал в скором времени отдать оставшиеся 23 млн. 307 тыс. рублей. В последствии при встречах Шилов каждый раз ссылался на различные проблемы в бизнесе и финансовые затруднения, перенося сроки расчета на более поздний период. В итоге Шилов О.Л. ясно дал понять Тимофееву, что 1 млн. это полная стоимость договора. И что ни деньги ни тем более базу он возвращать не намерен. Так же Тимофеев А.С. обращался к отцу Шилову Л.Г., который отказался тоже произвести полную доплату.
Ответчик Шилов Л.Г. в суд не явился. От него поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Поэтому судом было вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика Шилова Л.Г.
Представитель ответчика Шилова Л.Г. - Бутенко М.М., действующий на основании доверенности пояснил, что подтверждает ранее данные показания в судебном заседании 2.03.2011 г. из которых следует, что ответчик Шилов Л.Г. с иском не согласен по следующим основаниям: Истица пытается ввести суд в заблуждение, заявляя о том, что ею было дано согласие на передачу базы в залог, но никак не на продажу. С иском обратилась супруга, продавца, которая может признать сделку по продаже недвижимости недействительной только в случае отсутствия нотариально удостоверенного согласия на отчуждение недвижимого имущества и при условии, что сторона, приобретающая это имущество знала или заведомо должна была знать о её несогласии, что указано в ч.3 ст.35 СК РФ. Исходя из материалов дела, такое нотариальное согласие ею было дано и удостоверено нотариусом 21.01.2010 года. В соответствии с данным согласием истица разрешила Тимофееву А.С. реализовать производственную базу на любых условиях по его усмотрению. В связи с чем и была проведена сделка по продаже недвижимого имущества. Как показал нотариус в судебном заседании - текст согласия был согласован с истицей каких-либо замечаний по его тексту не поступило, в связи с чем ею было удостоверено оспариваемое согласие. Еще одним доводом истицы является тот факт, что Тимофеев А.С. не мог понимать значения своих действий и руководить ими. Данный довод опровергается заключением судебной психиатрической экспертизы в соответствии с которой Тимофеев как на момент заключения договора, так и в данный момент отдавал отчет своим действиям и мог руководить ими. С выводами эксперта был согласен лечащий врач, который был допрошен в судебном заседании. Еще одни доводом истицы является ст. 178 ГК РФ существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества, либо таких качеств её предмета, которые значительно снижают его возможность использования по назначению. Исходя из материалов дела, заключения судебной психиатрической экспертизы Тимофеев понимал и осознавал результаты, которые будут при заключении договора. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска нет.
Представитель ответчика Бутенко М.М. пояснил так же, что довод о признании договора не действительным по мотиву мнимости и притворности сделки так же не состоятелен, поскольку ссылка представителя истицы на заявление в прокуратуру и объяснения Шилова О.Л. – сына ответчика Шилова Л.Г. о том, что именно он произвёл покупку базы не относится к предмету доказывания по рассматриваемому спору в гражданском порядке. Более того, сам Шилов О.Л. отрицает написание указанных заявлений.
Представитель ответчика Шилова Л.Г. – Шилов О.Л., действующий на основании доверенности, просил отказать в удовлетворении иска по основаниям указанным Бутенко М.М.
Свидетель нотариус Н.А.В. пояснила, что 21.01.2010 года к ней обратилась Тимофеева Е.В. с просьбой удостоверить от её имени согласие на отчуждение её супругом земельного участка с объектами недвижимости по адресу <адрес> Данное согласие было ею удостоверено в тот же день. Обстоятельств удостоверения данного согласия, она не помнит, поскольку это было давно. Но может с уверенностью сказать, что оно было оформлено в соответствии с законом. Само согласие на совершение сделки исполнено на стандартном бланке в котором заранее был выполнен текст о том, что истица даёт согласие на отчуждение имущества супругом произвести отчуждение в любой форме на его условиях и за цену по его усмотрению.
Свидетель Ч.В.Ю. пояснил, что он работает в должности врача-психиатра и является лечащим врачом ответчика Тимофеева А.С. Он наблюдает около 5 лет Тимофеева А.С. который последние три года употреблял лекарственные препараты антидепрессанты. Прошлый год у Тимофеева А.С. еще с весны было неустойчивое состояние, и он ему поменял препараты. В результате приёма данных препаратов у Тимофеева А.С. могло быть нарушено восприятие окружающей действительности, он мог недооценивать последствия совершаемых действий на будущее. Однако он (Ч.В.Ю.) согласен с экспертным заключением комиссии врачей о том, что Тимофеев А.С. в момент совершения сделки отдавал отчёт своим действиям и мог руководить ими.
Выслушав стороны, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему:
Из обстоятельств дела следует, что поводом обращения истицы в суд с иском о признании договора купли продажи не действительным послужило то обстоятельство, что проданное её супругом имущество является совместно нажитым, поэтому истица не согласна с тем, что имущество продано по цене которая в несколько десятков раз ниже рыночной стоимости.
Рассматривая требования истицы, суд находит обоснованными её доводы о том, что имущество – земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости по адресу <адрес> является совместно нажитым имуществом, поскольку согласно ст. 34 ч.1 СК РФ - имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Статья 35 СК РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
При совершении сделки истицей дано нотариально удостоверенное согласие на отчуждение спорного имущества Тимофеевым А.С. в любой форме на его условиях и по цене на его усмотрение (л.д. 13).
Истица и её представитель доказывают, что цена продаваемого имущества при совершении сделки была определена в соответствии с проведённой оценкой имущества в 2009 году в размере 24307000 рублей. Поэтому истица, давая согласие на отчуждение имущества, исходила из того, что именно за эту цену имущество будет продано её супругом.
Согласно представленного отчёта об оценке рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости на 15.10.2009 года составляла 24307000 рублей. Поэтому поскольку указанное имущество являлось совместно нажитым супругов Тимофеевых, поэтому истица была вправе рассчитывать на то, что данное имущество будет продано за справедливую цену, по его рыночной стоимости.
Фактически совместно нажитое имущество было продано за 1 миллион рублей то есть более чем в 24 раза дешевле установленной рыночной стоимости. Поэтому доводы истицы о том, что её права в результате совершённой сделки оказались нарушенными и совершённая сделка причинила ей ущерб, суд находит обоснованными.
Нотариус Н.А.В. пояснила, что формулировка в согласии истицы на совершение сделки "даю согласие своему супругу Тимофееву А.С. произвести отчуждение в любой форме на его условиях и за цену по его усмотрению" является стандартной. Данное согласие изготовлено на стандартном бланке с заранее написанном текстом.
В судебном заседании установлено, что при удостоверении согласия истицы на отчуждение имущества, нотариусом не выяснялся вопрос о том за какую именно цену истица даёт согласие на отчуждение имущества. Таким образом, данное истицей нотариально удостоверенное согласие на отчуждение имущества не отражало подлинного желания истицы на продажу имущества по его рыночной стоимости и данное согласие от 21.01.2010 г. необходимо признать не действительным. Следовательно, сделка по отчуждению имущества была совершена с нарушением закона и в силу ст. 167 ГК РФ стороны по сделке должны быть приведены в первоначальное положение, то есть покупатель Шилов Л.Г. обязан возвратить продавцу Тимофееву А.С. денежную сумму в размере 1 миллион рублей, право собственности Шилова Л.Г. на спорные объекты недвижимости необходимо прекратить, Тимофеев А.С. должен быть восстановлен в правах собственника на данное имущество.
Рассматривая доводы истицы о нахождении ответчика Тимофеева А.С. в момент заключения сделки в состоянии не способном понимать значение своих действий и руководить ими, суд руководствуется имеющимся в деле экспертным заключением комиссии врачей (л.д. 54-58). Из данного заключения следует, что Тимофеев А.С. как на момент совершения действий по совершению сделки отчуждения объектов недвижимости по адресу ст. Кавказская Промзона 4, так и в настоящее время каким-либо хроническим психическим расстройством не страдал и не страдает. Об этом свидетельствуют сохранность у него всех основных психических функций, критики, ориентировок, отсутствие бреда галлюцинаций, адекватность эмоций и поведения. Из материалов гражданского дела и приобщенной к ним медицинской документации видно что на период времени совершения юридически значимых действий Тимофеев А.С. также не находился и в состоянии временного болезненного расстройства психической деятельности. Его действия был целенаправленными, активными и последовательными. Он правильно ориентировался в окружающей обстановке, лицах, вступал с ними в адекватный ситуации речевой контакт, не обнаруживая при этом ни бреда, ни галлюцинаций. Также из медицинской документации видно, что на период времени совершения действий договора купли-продажи, Тимофеев А.С. обнаруживал признаки рекуррентного депрессивного расстройства в рамках невротических реакций. Оно не сопровождалось какими-либо психотическими проявлениями в форме бреда и галлюцинаций признаками социальной дезадаптации. Как не страдающий хроническим психическим расстройством Тимофеев А.С. на момент совершения действий по совершению сделки мог правильно понимать значение своих действий и руководить ими. В настоящее время он также может правильно понимать значение своих действий и руководить ими, осуществлять свои гражданские права и обязанности.
Участвующий по делу лечащий врач подтвердил правильность заключение комиссии экспертов. Его пояснения о том, что Тимофеев А.С. принимал лекарственные препараты не свидетельствуют о том, что сделка от 23.01.2010 г. по этим основаниям может быть признана не действительной, тем более, что из пояснения лечащего врача следует, что Тимофеев А.С. только с весны 2010 года обнаруживал неустойчивое состояние. Таким образом суд приходит к выводу о том, что доводы истицы о неспособности своего супруга в момент заключения договора понимать значение своих действий и руководить ими не нашли своего подтверждения.
Согласно ст. 178 ч.1 ГК РФ - сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Истица не является стороной по сделке. Поэтому её доводы о том, что она находилась под влиянием заблуждения в данном случае не являются юридически значимыми, поскольку по указанному основанию сделку может оспорить только сторона по сделке находящаяся под влиянием заблуждения. Сам Тимофеев А.С. в суд не обращался с иском о признании сделки не действительной по основанию предусмотренному ст. 178 ГК РФ. Поэтому по данному основанию сделка не может быть признана недействительной по иску супруги продавца.
Вопрос о признании сделки не действительной по основанию ст. 179 ГК РФ, выходит за пределы рассматриваемых требований истицы, поскольку из пояснений представителя Тимофеева А.С. – Сечина А.А. следует, что Тимофеев А.С. имел намерение продать объекты недвижимости за 24307000 рублей, однако подписал договор с указанием цены объектов недвижимости 1 миллион рублей в результате подмены договора купли-продажи в регистрационной службе Кавказского района. Вопрос о том имела ли место подмена документа или нет, кем была совершена подмена, подлежит рассмотрению в рамках материала доследственной проверки правоохранительных органов Кавказского района.
Представитель истицы просит так же признать сделку не действительной по основанию предусмотренному ст. 170 ГК РФ, поскольку при написании заявления Шилова О.Л. в адрес прокурора района и даче объяснений, Шилов О.Л. – сын ответчика Шилова Л.Г., утверждал, что именно он купил производственную базу по адресу <адрес>
Рассматривая указанный довод признания сделки не действительной, суд руководствуется тем, что согласно ст. 170 ГК РФ - мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Сделка совершённая 23.01.2010 г. не может быть признана ни мнимой, ни притворной, поскольку в результате её заключения изменился собственник спорных объектов недвижимости, фактически объекты недвижимости были переданы от одного собственника другому, покупатель передал продавцу денежные средства. Эта сделка зарегистрирована регистрационной службой. Новый собственник несёт бремя содержания объектов недвижимости.
Поэтому в данном случае не может идти речи о мнимости или притворности сделки. Написание в заявлении и объяснениях Шилова О.Л. о том, что именно он приобрёл спорные объекты недвижимости, не является достаточным основанием для признания сделки мнимой или притворной.
Представитель истицы указывает так же на то, что сделка должна быть признана не действительной, поскольку п. 1.1 договора купли-продажи (л.д. 15) противоречит п.1.2 этого же договора так как в первом пункте речь идёт о продажи одного объекта недвижимости, а во втором пункте речь идёт о нескольких объектах недвижимости. Рассматривая данный довод суд находит его не состоятельным, поскольку никакого противоречия в данных пунктах договора нет. Пункт 1.2 договора конкретизирует и перечисляет объекты подлежащие отчуждению указанные в пункте 1.1 договора купли-продажи. Поэтому по названному основанию сделка не может быть признана не действительной.
Руководствуясь ст.ст., 167, 168 ГК РФ, 35 СК РФ, 194-198, ГПК РФ, суд
р е ш и л:
1. Признать не действительным договор купли-продажи объектов недвижимости по адресу <адрес> от 23.01.2010 г. между Тимофеевым Андреем Сергеевичем и Шиловым Леонидом Георгиевичем, аннулировать все правовые последствия связанные с данной сделкой.
2. Возвратить стороны в первоначальное положение:
2.1. Прекратить право собственности Шилова Леонида Георгиевича на следующие объекты недвижимости по адресу <адрес>:
– земельный участок общей площадью 8425 кв.м кадастровый номер №
- Здание зерносклада (лит. «А») общей площадью 1017,1 кв.м,
- Объект незавершенный строительством (лит. «Б») общая площадь застройки 214,5 кв.м процент готовности 74 %,
- Объект незавершенный строительством (лит. «В») общая площадь застройки 37,3 кв.м процент готовности 91 %,
-Весовая (лит. «Г») общей площадью 122 кв.м.
2.2. Обязать Тимофеева Андрея Сергеевича возвратить Шилову Леониду Георгиевичу денежную сумму в размере ОДИН миллион рублей.
2.3. Тимофеева Андрея Сергеевича восстановить в правах собственника следующих объектов недвижимости по адресу <адрес>:
– земельный участок общей площадью 8425 кв.м кадастровый номер №
- Здание зерносклада (лит. «А») общей площадью 1017,1 кв.м,
- Объект незавершенный строительством (лит. «Б») общая площадь застройки 214,5 кв.м процент готовности 74 %,
- Объект незавершенный строительством (лит. «В») общая площадь застройки 37,3 кв.м процент готовности 91 %,
- Весовая (лит. «Г») общей площадью 122 кв.м.
3. Признать не действительным согласие от 21.01.2010 г. Тимофеевой Елены Васильевны выданное Тимофееву Андрею Сергеевичу на отчуждение объектов недвижимости по адресу <адрес>
4. Признать не действительными свидетельства о государственной регистрации права Шилова Леонида Георгиевича и погасить регистрационные записи на следующие объекты недвижимости по адресу <адрес>
– земельный участок общей площадью 8425 кв.м кадастровый номер №
- Здание зерносклада (лит. «А») общей площадью 1017,1 кв.м,
- Объект незавершенный строительством (лит. «Б») общая площадь застройки 214,5 кв.м процент готовности 74 %,
- Объект незавершенный строительством (лит. «В») общая площадь застройки 37,3 кв.м процент готовности 91 %,
- Весовая (лит. «Г») общей площадью 122 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд в течение 10 дней с момента его оглашения.
Судья: Жеребор С.А.