К делу № 2-241/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10.05.2011 г. Кавказский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Жеребор С.А.

при секретаре Смирновой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Городовой Галины Иннокентьевны к Рыбину Александру Николаевичу, о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, и возврате по нему предварительной оплаты,

у с т а н о в и л:

Истица, согласно поданного заявления указывает на то, что 07.11.2010 г. заключила с ответчиком Рыбиным А.Н. предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.2. договора, истицей была произведена предварительная оплата в размере 115000 руб., о чём была составлена расписка. Перед заключением предварительного договора истица, насколько это было возможно на тот момент, осмотрела домовладение, и его состояние показалось ей приемлемым для проживания. Однако осмотр домовладения был затруднён стоявшей в комнатах мебелью, предметами быта, закрытыми шторами, проживавшими в доме лицами. Когда ответчиком были переданы ключи от дома, у истицы представилась повторная возможность более детально осмотреть домовладение. И поскольку мебель и предметы быта были вывезены, то сразу вскрылись недостатки и дефекты помещения, которые они закрывали. В ходе повторного осмотра истица пришла к твёрдому убеждению, что проживание в этом доме невозможно, так как оно создаёт угрозу жизни и здоровью: отсутствие деревянных полов, нет вторых рам в окнах, дыры в потолке, оголённая электропроводка, сквозные трещины в несущих стенах, от основания до кровли здания. Выявив все эти изъяны, препятствующие проживанию в домовладении, истица обратилась к ответчику с просьбой расторгнуть предварительный договор купли-продажи и вернуть деньги, однако требования истицы были оставлены ответчиком без внимания.

14.12.2010 г. истица отправила почтой письменную претензию Рыбину А.Н., которая была получена им 15.12.2010 г. собственноручно, о чём свидетельствует роспись на уведомлении. Однако, письменного ответа от ответчика истица до настоящего времени не получила. Был только повторный устный отказ с его стороны о возврате уплаченных денег. Свой отказ ответчик мотивирует тем, что уплаченная сумма по предварительному договору была задатком.

Истица, считает, что действия ответчика нарушают требования гражданского законодательства. В данном случае был заключён лишь предварительный договор, по которому стороны обязались в определенный срок заключить договор о купле-продаже квартиры. Предварительной оплатой было обеспечено не исполнение обязательства по покупке недвижимости, а именно исполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором. Расписка же свидетельствует о том, что уплаченная сумма поступает в зачёт оплаты за покупаемый дом, а не является средством обеспечения обязательства по заключению основного договора. Таким образом, истица считает, что уплаченные ею денежные средства в размере 115000 руб. являются авансом. Авансы же возвращаются всегда и в одинарном размере независимо от вины. При наличии сомнений сумма задатка считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Кроме того, в силу ст. 475 ГК РФ, покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В связи с чем, истица просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 07.11.2010 г., взыскать с ответчика Рыбина А.Н. денежную сумму в размере 130850 рублей, из которых: - задолженность по договору в сумме 115000 рублей; - проценты за пользование денежными средствами из расчета размера учетной ставки ЦБ РФ на момент предъявления иска в сумме 2300 рублей; - оплата за услуги представителя в размере 10000 рублей; - расходы по госпошлине в размере 3550 рублей.

Истица Городова Г.Н., в судебном заседании 27.04.2010 г. пояснила, что 4.11.2010 года пришла по объявлению о продаже дома. Хозяин домовладения и хозяйка были больны. Хозяйка сказала, что не может показать хорошо дом, поскольку больная. Дом был застелен коврами и заставлен мебелью. Какие либо существенные недостатки видны не были. В этот день договорились о цене покупаемого домовладения – за 1150 тысяч рублей. Через некоторое время позвонила Р.С.Г. и предложила вновь встретиться. Сын Рыбиной предложил составить предварительный договор купли-продажи дома. Она согласилась. В предварительном договоре было указано, что до 28.11.2010 года Рыбины освободят дом, вывезут мебель и будут готовы документы на дом. Но поскольку нужны были деньги, сын попросил предварительно оплатить 115 тысяч рублей. Здесь же было сказано, что если что-то не понравится в доме, то эти деньги вернут сразу без разговора. Поэтому она (истица) передала деньги в размере 115 тысяч рублей. 27.11.2010 года она с мужем переехала жить в это домовладение. Остались ночевать. Ночью все замерзли, в доме было холодно, хотя котел работал на полную мощь. Она и мужем залезли на чердак и увидели, что на чердаке нет утеплителя, он был только по краям этой пристройки. Об этом было сообщено Рыбиным. Когда Рыбины забрали мебель из основного дома, то стало видно, что окна выходят в пристройку и не заложены кирпичом, а просто с обратной стороны забиты фанерой и оклеены обоями. Данный недостаток не был виден при осмотра дома, поскольку стояла мебель. В окнах не были вставлены двойники рам. Вторые рамы вообще отсутствовали. Кроме того, Рыбины забрали кондиционер из окна, хотя обещали его оставить. То есть получилась дырка на улицу. Но самое главное, после прошедших дождей была обнаружена сквозная трещина на улицу. Новая пристройка к дому вся потрескалась. Трещины были с самого верха до самого фундамента дома. Затем было обнаружено, что в доме фактически нет пола, поскольку полом служил лист ДВП который лежал на земле. Поэтому истица просит удовлетворить иск в полном объёме.

Истица в судебное заседание не явилась, от неё поступило ходатайство, в котором она просит суд рассмотреть дело в её отсутствие, с участием её представителя. Судом, на основании ч.5 ст.167 ГПК РФ вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие истицы.

Представитель истицы Попов А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании по существу заявленных требований пояснил, что 07.11.2010 года при осмотра домовладения из-за стоявшей мебели истица не смогла выявить недостатки домовладения. Однако после того как мебель и другие вещи были вывезены, были выявлены существенные недостатки дома – трещины в стенах, что отражено на представленных фотографиях. Кроме того, переданная сумма в счёт оплаты дома является авансом, а не задатком. Поэтому данная сумма должна быть возвращена в полном объёме. Слово "задаток" появилось в отношениях между сторонами только при написании расписки о передаче 115000 рублей. Данная расписка применительно к ст. 380 ГК РФ не может считаться задатком поскольку не является соглашением о задатке. Кроме того, по расписке деньги получила Р.С.Г. которая стороной по договору не являлась, так как продавцом дома выступал её супруг Рыбин А.Н. Представитель истицы просит удовлетворить иск в полном объёме.

Ответчик Рыбин А.Н., в судебное заседание не явился, причины не явки не известны, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом, о чём имеется расписка (л.д. 53). Судом, на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ вынесено определение о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Мальцев С.В., действующий на основании доверенности, пояснил, что позиция ответчика заключается в том, что согласно п. 4.4 Предварительного договора, сторона, не обосновано уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки в сумме 115000 рублей. Ответчик считает, что истица не обосновано отказалась от заключения основного договора, поскольку ссылка на то, что домовладение не пригодно для проживания и угрожает жизни и здоровью людей - недостоверно. Пригодность для проживания жилья и то, что оно не угрожает жизни людей, подтверждается техническим заключением. Решением суда от 20.12.2010 года было подтверждено, что данное домовладение пригодно для проживания и не угрожает жизни и здоровью людей. На основании данного решения суда ответчиком было получено свидетельство о праве собственности. На основании ст.475 ГК РФ истица могла не отказываться от совершения сделки, а снизить стоимость продаваемого домовладения или же произвести ремонт за счет ответчика, на что он был бы согласен. Отказавшись в одностороннем порядке от основного договора, истец тем самым нарушил условия предварительного договора от 07.11.2010 года и у ответчика возникли основания для удержания суммы 115000 рублей.

Утверждения истца о том, что внесенная плата не является задатком, также не обосновано, т.к. закон предусматривает соглашение о задатке, совершенное в простой письменной форме. При этом оно может быть – договором, соглашением или распиской. В данном случае сумма 115 тысяч рублей четко определена в расписке, как задаток. Соответственно в дальнейшем, когда истец отказался от заключения основного договора купли-продажи, что подтверждается требованием о расторжении предварительного договора, направленным ответчику в письменной форме, соответственно у ответчика появилось полное право, предусмотренное п. 4.4 Предварительного договора по удержанию суммы задатка 115 тысяч рублей и совершения в последующем договора купли-продажи с третьими лицами. Поэтому представитель ответчика просит отказать в удовлетворении исковых требований истца.

Выслушав стороны, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему:

Рассматривая спор сторон о том является ли переданная сумма по предварительному договору купли-продажи жилого дома авансом или задатком, суд принимает во внимание положения ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Из обстоятельств дела следует, что в п. 2.2 предварительного договора, денежная сумма в размере 115 тысяч рублей обозначена как предварительная оплата стоимости приобретаемого имущества. Пункт 2.3 предварительного договора прямо указывает на то, что подтверждением передачи предварительной оплаты является исключительно расписка.

Таким образом, стороны при заключении предварительного договора согласились с тем, что передаваемая сумма в размере 115 тысяч рублей по расписке будет являться предварительной оплатой.

Представитель ответчика ссылается на расписку (л.д. 6), в которой денежная сумма в размере 115 тысяч рублей названа "задатком". Поэтому представитель ответчика считает, что задаток не может быть возвращён истцу, поскольку по вине истца не был заключён основной договор.

Суд не может согласиться с мнением представителя ответчика, поскольку согласно ст. 380 ч.1 ГК РФ, соглашение о задатке заключается между сторонами по договору. В данном случае, в расписке указано, что денежную сумму в размере 115 тысяч рублей, как задаток, получила Р.С.Г., которая не является стороной по предварительному договору от 7.11.2010 г. То есть соглашение о задатке между сторонами по договору не заключалось.

Согласно ст. 380 ч.3 ГК РФ - в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Поэтому учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что денежная сумма в размере 115 тысяч рублей переданная Р.С.Г. является авансом и должна быть возвращена истцу, поскольку сделка между сторонами не состоялась.

Пункт 4.4 предварительного договора предусматривает, что сторона необоснованно уклоняющаяся от заключения договора должна возместить другой стороне причинённые этим убытки в сумме 115 тысяч рублей.

Из обстоятельств дела следует, что покупатель отказался от заключения основного договора по той причине, что после освобождения жилого помещения от мебели и вселения в дом, в нём были выявлены скрытые, существенные недостатки, которые при первом осмотре не были видны, что подтверждено пояснением истицы в судебном заседании 27.04.2011 г., и представленными фотографиями. В связи с чем истица отказалась от заключения основного договора на основании ст. 557, 475 ГК РФ.

Более того, никакие убытки ответчику Рыбину А.Н. в связи с отказом истицы от заключения основного договора не причинены, поскольку ответчик, не предъявляя никаких требований истцу, незамедлительно продал спорное домовладение, за цену по своему усмотрению, третьему лицу К.О.А.

Поэтому у ответчика отсутствуют основания для удержания денежной суммы в размере 115 тысяч рублей на основании п. 4.4 предварительного договора.

Истец просит в соответствии со ст. 395 ГК РФ с 15.12.2010 года за три месяца неправомерного удержания денежной суммы в размере 115 тысяч рублей взыскать проценты на сумму этих средств исходя из 8% годовых.

Рассматривая эти требования, суд руководствуется тем, что в соответствии со ст. 395 ГК РФ - за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица, подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Учитывая, что ответчик не прореагировал на требование истца о расторжении предварительного договора и данное требование было получено им 15.12.2010 г. (л.д. 7-8), то с указанной даты в течение 3-х месяцев необходимо взыскать в пользу истца денежную сумму исходя из учётной ставки банковского процента.

На день предъявления иска учётная ставка банковского процента составляла 8% годовых. На день подачи заявления прошло 3 месяца. Поэтому за каждый месяц просрочки денежная сумма в размере 115 тысяч рублей должна быть индексирована на 0,6666% (8%: 12=0,6666). За 3 месяца просрочки сумма должна быть индексирована на 1,9999% (0,666*3=1,999). Поэтому с учётом индексации с ответчика необходимо дополнительно взыскать 2300 рублей за 3 месяца просрочки долга (115000*1,999:100=2300).

Истец так же просит взыскать с ответчика понесённые судебные расходы в связи с обращением в суд, из которых 3550 рублей оплата госпошлины и 10 тысяч рублей оплата услуг представителя.

Согласно ст. 98 ГПК РФ - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3550 рублей подтверждены представленной квитанцией. Судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10 тысяч рублей так же подтверждены квитанцией (л.д.22). Данная сумма состоит из следующих услуг: консультация истца – 200 рублей, составление претензии 800 рублей, составление искового заявления 3500 рублей, представительство в суде 5500 рублей.

Поэтому требование о взыскании судебных расходов так же обоснованно и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 380, 395 ГК РФ, 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

1. Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 07.11.2010 г. по адресу <адрес> заключённый между Рыбиным Александром Николаевичем и Городовой Галиной Инокентьевной.

2. Взыскать с Рыбина Александра Николаевича ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <адрес> в пользу Городовой Галины Иннокентьевны 130850 (сто тридцать тысяч восемьсот пятьдесят) рублей, из которых:

- основная сумма долга 115000 (сто пятнадцать тысяч) рублей,

- проценты за пользование денежными средствами из расчета размера учетной ставки ЦБ РФ на момент предъявления иска в сумме 2300 (две тысячи триста) рублей,

- оплата услуг представителя 10000 (десять тысяч) рублей,

- расходы по оплате госпошлины в размере 3550 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд в течение 10 дней с момента его изготовления в окончательной форме.

Судья: Жеребор С.А.