Дело №2-341-11 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 10 мая 2011 года Кавказский районный суд Краснодарского края в составе: Председательствующего – Волошиной О.Е., При секретаре – Кузьминой И.А., Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чемкаловой Кристины Владимировны, по доверенности Самсонов С.А., к ЗАО «Рассвет»,3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК Кропоткинский отдел, управление имущественных отношений администрации МО Кавказский район о признании сделки купли-продажи производственных объектов недвижимости состоявшейся и действительной и признании права собственности на производственные объекты недвижимости по сделке купли-продажи, суд У С Т А Н О В ИЛ: Истец Самсонов С.А., действующий по доверенности от имени Чемкаловой К.В., обратился в суд с иском к ЗАО «Рассвет» о признании сделки купли-продажи производственных объектов недвижимости состоявшейся и действительной и признании права собственности на производственные объекты недвижимости по сделке купли-продажи. Свои требования Самсонов С.А. обосновал тем, что 18 апреля 2011г. между Чемкаловой Кристиной Владимировной с одной стороны и ЗАО «Рассвет» в лице директора ФИО1 заключен договор купли-продажи производственных объектов недвижимости в соответствии с условиями которого Продавец ЗАО «Рассвет» передал Покупателю Чемкаловой К.В. в собственность следующие объекты недвижимости: 1. Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1. Литер Т, находящееся по адресу: <адрес>, <адрес> 2. Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м.. этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> 3. Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес> Указанные объекты недвижимости находятся на балансе ЗАО «Рассвет», были построены в 1976 году хозяйственным способом на землях и силами колхоза «Путь к коммунизму». ЗАО «Рассвет» создано в результате реорганизации колхоза «Путь к коммунизму» в АОЗТ «Рассвет» и АОЗТ в ЗАО «Рассвет» и является правопреемником как колхоза «Путь к коммунизму» так и АОЗТ «Рассвет». В процессе реорганизации ЗАО «Рассвет» приняло на свой баланс все активы и пассивы колхоза «Путь к коммунизму», в том числе и указанные объекты недвижимости, которые находились в фактическом владении ЗАО «Рассвет», были учтены на его балансе, на них начислялся амортизационный износ. имеется оформленный в установленном порядке технический паспорт, данное имущество на момент заключения договора купли-продажи не было обременено правами третьих лиц. В соответствии с условиями договора цена проданных объектов недвижимости составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, которые переданы продавцу покупателем до подписания настоящего договора купли-продажи, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 18.04.2011г. Стороны договора выполнили свои обязательства: Покупатель оплатил купленные объекты недвижимости а Продавец выполнил обязательство по передаче объектов недвижимости. Данная сделка в соответствии с требованиями действующего законодательства была одобрена на внеочередном общем собрании акционеров ЗАО «Рассвет», что подтверждается протоколом № от 8 апреля 2011г. В настоящее время Истцом приняты во владение и пользование приобретенные объекты недвижимости, однако для Истца не представляется возможным» зарегистрировать договор купли-продажи объектов недвижимости и переход права в Кавказском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, так как у Ответчика отсутствуют правоустанавливающие документы необходимые для государственной регистрации права. Согласно справки ЗАО «Рассвет» строительно-техническая документация на вышеуказанные объекты недвижимости не сохранилась, так как была утеряна в процессе реорганизации колхоза «Путь к коммунизму». Данные объекты построены хозяйственным способом, данный факт является общеизвестным, не требует доказательств и никем не оспаривается. С момента возведения объектов Истец как правопреемник колхоза «Путь к коммунизму» нес бремя расходов по его содержанию, использовал объекты для своих производственных целей и проводил текущий и капитальный ремонт. При таких обстоятельствах в соответствие ст. 218 ГК РФ Истец до заключения договора купли-продажи считал себя собственником указанных производственных объектов недвижимости. В настоящее время Ответчик не принимает действий к регистрации заключенного договора купли-продажи и перехода права собственности на объекты недвижимости, т. е. фактически уклоняется от регистрации сделки в установленном законом порядке. В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Истец фактически принял в свою собственность объекты, но не имеет возможности должным образом зарегистрировать свое право собственности, как того требует действующее законодательство и поэтому Истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением. На основании вышеизложенного истец просит: Признать сделку от 18 апреля 2011 года купли-продажи следующих производственных объектов недвижимости: 1. Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1, Литер Т, находящееся по адресу: <адрес> 2. Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м., этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> 3. Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес> заключенную между Чемкаловой Кристиной Владимировной и ЗАО «Рассвет» состоявшейся и действительной. Признать за Чемкаловой Кристиной Владимировной право собственности на следующие объекты недвижимости: 1. Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1, Литер Т, находящееся по адресу: <адрес> 2. Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м., этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> 3. Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес> В судебном заседании представитель истицы Чемкаловой К.В. по доверенности Самсонов С.А. иск поддержал, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Представитель ответчика – ЗАО «Рассвет» Соловьев И.Ф., действующий на основании доверенности, иск признал и подтвердил, что действительно между ЗАО и Чемкаловой был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, где продавцом выступил директор ЗАО ФИО1 Сделка совершена на основании решения внеочередного собрания акционеров от 08.04.2011 года, протокол № данного собрания предоставлен суду. На момент заключения сделки ЗАО являлось надлежащим собственником. Но так как правоустанавливающие документы не сохранились, сделка ЗАО не была доведена до конца. Сделка состоялась, стороны ее исполнили. Чемкалова внесла в кассу деньги в сумме 100 000 рублей, ЗАО передал ей объекты недвижимости. Претензий друг к другу стороны не имеют. Представитель Управления имущественных отношений администрации МО Кавказский район Войку Р.И. в судебное заседание не явился, согласно письменного ходатайства просит рассмотреть дело в его отсутствие, пояснив, что по существу заявленных требований в иске управление имущественных отношений администрации муниципального образования Кавказский район сообщает, что объекты недвижимости - здание склада, площадь 59,8 кв.м.. литер Т; здание убойного пункта, площадь 569,2 кв.м., литер П; навес, площадью 327,6 кв.м., литер Г, расположенные по адресу: <адрес> в реестре муниципального имущества муниципального образования Кавказский район не значатся. Управление имущественных отношений не возражает против удовлетворения требований истца. Приобретение прав истцом на земельный участок под данными объектами в соответствии со ст.36 ЗК РФ возможно только после признания его права собственности на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке. Представитель заинтересованного лица - ОГУФРС КК в Кавказском районе в судебное заседание не явился, согласно ходатайства просит рассмотреть дело в их отсутствие. Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии не явившихся лиц. Выслушав стороны, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что требования истца Че5мкалевой К.В. являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению. Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ между Чемкаловой К.В. и ЗАО «Рассвет», в лице директора ФИО1, был заключен договор купли-продажи производственных объектов недвижимости, в соответствии с условиями которого продавец ЗАО «Рассвет» передал покупателю Чемкаловой К.В. в собственность следующие объекты недвижимости: Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1. Литер Т, находящееся по адресу: <адрес> Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м.. этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, а Чемкалова к.В. произвела полный расчет за проданные объекты недвижимости в сумме 100 тысяч рублей (л.д.8-10). В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности, договора купли-продажи. Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Согласно пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Статьей 551, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено правило, согласно которому, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации права отношения, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, за исключением обязательных случаев регистрации, предусмотренных пунктом 2 той же статьи. Суд приходит к выводу, что исходя из требований приведенных выше норм действующего законодательства, если по договору продается вещь, права на которую возникли до введения в действие Закона о регистрации, но права на нее на момент совершения сделки не зарегистрированы за продавцом, отсутствуют основания для признания сделки по отчуждению такого имущества недействительной и не порождающей правовых последствий, не имеется оснований и для отказа в регистрации перехода права собственности. Из материалов дела видно, что объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи недвижимости от 18.04.2011 г. были построены в 1976 г. хоз.способом на землях и силами колхоза «Путь к коммунизму», ЗАО «Рассвет». как правоприемник колхоза, проявлял себя как собственник спорного имущества и осуществлял права, установленные ст.209 ГК РФ: владел, пользовался и распоряжался данным объектом недвижимости, объекты недвижимости были поставлены на баланс хозяйства, установлена балансовая стоимость объектов, зарегистрированы в БТИ и имеются техпаспорта. В соответствие со ст.234 ГК РФ юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество /приобретательная давность/. В соответствии со ст. 109 ГК РСФСР 1964 года самовольной постройкой считалась только жилая постройка, возведенная гражданином при указанных в данной статье нарушениях. Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что спорные постройки, поставленные на баланс колхозом, к категории самовольных построек не относились. Какой-либо дополнительной государственной регистрации права на возведенный объект до принятия Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не требовалось. Постановлением Правительства РФ от 29.12.91 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» определено, что стоимость основных и оборотных средств колхоза и совхоза за вычетом имущества, переданного в муниципальную собственность, составляет общую долевую собственность членов колхоза или работников совхоза (п. 8 постановления), а не государственную. По данным ЗАО «Рассвет» указанные в договоре купли-продажи объектов недвижимости от 18.04.2011 г. объекты недвижимости состояли на балансе хозяйства, на них имеются технические паспорта. С учетом представленных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что имущество, которое числилось на балансе колхоза, являлось его собственностью, и исходя из Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация права собственности на указанные объекты недвижимости за ЗАО «Рассвет» не требовалась, т.к. это право у хозяйства возникло до вступления в силу указанного закона. Таким образом ЗАО «Рассвет» являлся надлежащим продавцом принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества и вправе был распоряжаться указанным имуществом по своему усмотрению, в том числе и совершать сделки по отчуждению согласно договору купли-продажи недвижимости от 18.04.2011 г.. Как видно из договора купли-продажи недвижимости от 18.04.2011 года, заключенного между ЗАО «Рассвет» в лице директора ФИО1 и Чемкаловой К.В. в собственность Чемкаловой К.В. переданы следующие объекты недвижимости: Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1. Литер Т, находящееся по адресу: <адрес>Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м.. этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес>Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес> Из приходного кассового ордера № от 18.04.2011 года истец Чемкалова К.В., как покупатель, уплатила указанные в договоре купли-продажи от 18.04.2011 года за объекты недвижимости денежные средства в размере 100 тысяч рублей (л.д.11), расчет произведен полностью, что отражено в п.7 договора, финансовых и имущественных претензий покупатель и продавец друг к другу не имеют, объекты недвижимости переданы от продавца покупателю, и приняты покупателем, что отражено в п.8 договора, никаких претензий стороны по заключенному договору не имеют. Суд приходит к выводу, что договор купли-продажи объектов недвижимости от 18.04.2011 г. соответствует требованиям ст.ст.549-550 ГК РФ, совершен от имени ЗАО «Рассвет» в лице директора ФИО1, чьи полномочия подтверждены общим собранием акционеров от 8.04.2011 года, протоколом общего собрания акционеров за № от 8.04.2011 года /л.д.7/, совершение данной сделки не противоречит требованиям Устава ЗАО «Рассвет» и который был наделен правом совершать подобные сделки, что соответствует требованиям Устава. Из представленной выписки из ЕГР за исх.№06-32/1911 от 29.04.2011 года Чемкалова К.В. не зарегистрирована в качестве предпринимателя, по данным ЗАО «Рассвет» не является она участником и акционером ЗАО, что подтверждено справкой из ЗАО «Рассвет» от 5.05.2011 года, что свидетельствует о том, что сделка совершена между физическим лицом Чемкаловой К.В. и юридическим лицом ЗАО «Рассвет» и данный спор подведомственен суду общей юрисдикции. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что права третьих лиц и государства при этом нарушены не были и заключенный между ЗАО «Рассвет» в лице директора ФИО1, и истцом Чемкаловой К.В., как физическим лицом, договор купли-продажи объектов недвижимости от 18.04.2011 г. является действительным и состоявшимся. Проанализировав все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, установив, что договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям ст.555 ГК РФ, обязательства по договору исполнены обеими сторонами – Чемкаловой К.В. денежные средства внесены в кассу предприятия, объекты недвижимости переданы продавцом в лице ЗАО «Рассвет» его директором ФИО1, покупателю – Чемкаловой К.В. и приняты ею, что отражено в договоре, спор о праве собственности на объекты недвижимости между сторонами по сделке купли-продажи отсутствует, суд приходит к выводу, что регистрация перехода права собственности не может быть осуществлена по той причине, что сторона по сделке – ЗАО «Рассвет» не имеет правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости, которые не сохранились и вследствие утраты восстановить их не представляется возможным, что подтверждено справкой от 25.02.2011 г. (л.д.29), что препятствует его участию в регистрации перехода прав собственника к Чемкаловой К.В. в ГУ ФРС КК, а переход регистрации права собственности в одностороннем порядке не допускается. О том, что Чемкалова К.В. действительно не может оформить свои права на указанное в договоре имущество, так как у продавца отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на недвижимое имущество, подтверждается справкой ЗАО «Рассвет» При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в ином порядке кроме судебного данный вопрос сторонами разрешен быть не может. Суд приходит к выводу, что договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный между ЗАО «Рассвет» в лице директора ФИО1 и Чемкаловой К.В. является действительным и состоявшимся, никаких нарушений требований закона при заключении данной сделки судом не установлено. Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи объектов недвижимости состоялась в соответствии с требованиями закона и Чемкалова К.В. на основании сделки купли-продажи в соответствие со ст.218 ГК РФ приобрела право собственности на недвижимое имущество. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования Чемкаловой К.В. следует удовлетворить. Следует признать сделку купли-продажи по договору от ДД.ММ.ГГГГ следующих производственных объектов недвижимости: - Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1, Литер Т, находящееся по адресу: <адрес> - Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м., этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> - Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес> заключенную между Чемкаловой Кристиной Владимировной и ЗАО «Рассвет» состоявшейся и действительной. Признать за Чемкаловой Кристиной Владимировной право собственности на следующие объекты недвижимости: - Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1, Литер Т, находящееся по адресу: <адрес> - Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м., этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> - Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес> Суд приходит к выводу, что в соответствие со ст.ст.164, 165 ч.3 ГК РФ следует вынести решение о регистрации перехода права собственности к Чемкаловой К.В. на указанные объекты недвижимости и обязать Кавказский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности к Чемкаловой К.В. на объекты недвижимости. - Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1, Литер Т, находящееся по адресу: <адрес> - Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м., этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> - Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: ст. Кавказская, <адрес> На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Иск Чемкаловой Кристины Владимировны удовлетворить. Признать сделку купли-продажи по договору от 18 апреля 2011 года следующих производственных объектов недвижимости: - Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1, Литер Т, находящееся по адресу: ст. Кавказская, <адрес> - Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м., этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> - Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес> заключенную между Чемкаловой Кристиной Владимировной и ЗАО «Рассвет» состоявшейся и действительной. Признать за Чемкаловой Кристиной Владимировной право собственности на следующие объекты недвижимости: - Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1, Литер Т, находящееся по адресу: <адрес> - Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м., этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> - Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес> Обязать Кавказский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в соответствие со ст.165 ч.3 ГК РФ зарегистрировать переход права собственности от ЗАО «Рассвет» к Чемкаловой К.В. на объекты недвижимости. - Здание склада, Год постройки 1976, площадь 59,8 кв.м., этажность: 1, Литер Т, находящееся по адресу: <адрес> - Здание убойного пункта, Год постройки 1976, площадь 569,2 кв.м., этажность: 1, Литер П, находящееся по адресу: <адрес> - Навес, год постройки 1976, площадь 327,6 кв.м., Литер Г, находящийся по адресу: <адрес> Решение суда является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на объекты недвижимости за Чемкаловой К.В. в Кавказском отделе УФСГРКиК по КК. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд. Председательствующий: