Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Катайский районный суд Курганской области в составе:
председательствующего Бутаковой О. А.
при секретаре Марениновой Н. В.,
с участием представителя истца Лупповой О. Ю.,
ответчика Икбаева М. Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 11 августа 2010 года в г.Катайске Курганской области гражданское дело № 2-267\2010 по иску Яковлевой И.Н. к Икбаеву М.Т. о прекращении обеспечения обязательства в виде задатка,
Установил:Истец Яковлева И. Н. обратилась с иском к Икбаеву М. Т., в котором просит прекратить обеспечение предварительного договора купли-продажи квартиры в виде задатка и взыскать с ответчика судебные расходы.
Свои требования истец мотивирует тем, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ... в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 00.00.0000 г. В этой квартире зарегистрированы она и двое её несовершеннолетних детей .... В начале 00.00.0000 года она имела намерение продать свою квартиру в целях приобретения иного жилого помещения меньшей площадью в связи с получением доплаты в денежном выражении. Потенциальным покупателем выступил ответчик Икбаев М. Т., с которым в 00.00.0000 г. она заключила предварительное соглашение о задатке в счет обеспечения предварительного договора купли-продажи своей квартиры, на сумму 45 000 рублей. Согласно этому соглашению, она должна в срок до 00.00.0000 г. совершить сделку купли-продажи своей квартиры, а в случае отказа от своих обязательств обязана возвратить покупателю (ответчику) сумму задатка в двойном размере, то есть 90 000 рублей. В целях оформления всех необходимых документов по совершению сделки она оформила доверенность на имя покупателя (ответчика). С целью совершения сделки она обратилась в орган опеки и попечительства ... с заявлением о разрешении совершения сделки по отчуждению квартиры, в выдаче разрешения ей отказали. Она сообщила ответчику о невозможности совершения сделки. Ответчик в устной форме потребовал от неё возврата задатка в двойном размере на основании соглашения о задатке, при этом высказывал угрозы жизни и здоровью в отношении неё и её детей. По данному факту 00.00.0000 г. она обращалась в ОВД по ..., по её заявлению проводится проверка. Считает, что невозможность исполнения ею договора купли-продажи обусловлена отказом органа опеки и попечительства в выдаче разрешения на совершения сделки, а не её инициативой, поэтому она вправе вернуть ответчику задаток без компенсации, то есть не в двойном размере, поскольку согласно п.1 ст.381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен.
00.00.0000 г. от истца Яковлевой И. Н. поступило заявление об уточнении исковых требований в части изменения правовых оснований л.д.34), согласно которого истец считает, что предварительный договор купли-продажи квартиры не заключен в установленной законом форме, следовательно, отсутствует обязательство, в обеспечение которого заключено соглашение о задатке. Просит признать соглашение о задатке без даты совершения на сумму 45 000 рублей недействительным.
На судебное заседание истец Яковлева И. Н. не явилась, от неё поступило письменное ходатайство л.д.32), согласно которого просит рассмотреть гражданское дело без её участия, на требованиях в уточненном варианте, настаивает, её представителями являются Яковлева Е. Е. и Луппова О. Ю.
Представитель истца Яковлева Е. Е. на судебное заседание не явилась, хотя извещена о месте и времени надлежащим образом л.д.42). В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Учитывая, что от представителя истца Яковлевой Е. Е. не поступило никакого заявления о невозможности явиться на судебное заседание по уважительной причине или об отложении судебного заседания, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя истца Яковлевой Е. Е.
Представитель истца Луппова О. Ю. в судебном заседании поддержала заявленные истцом требования, на их удовлетворении настаивает в полном объеме по основаниям, изложенным в уточненном заявлении, дополнив, что расписка о получении задатка, со слов истца, была написана примерно в начале 00.00.0000 г. Истец не оспаривает, что получила от ответчика 45 000 рублей, но эта денежная сумма не является задатком. Если признавать данную расписку еще и предварительным договором, то в этом договоре должен быть указан список лиц, которые сохраняют право пользование данным жилым помещением, а именно: указать двоих несовершеннолетних детей истца. При заключении предварительного договора необходимо было взять согласие органа опеки и попечительства. Однако этого сделано не было. Кроме того, в предварительном договоре отсутствует условие о встречной покупке жилого помещения для несовершеннолетних. Предварительный договор заключается между договаривающимися сторонами, а именно: между покупателем и продавцом, фактически же ответчик покупателем не являлся, он был посредником, который собирался от имени Яковлевой И. Н. заключить договор купли-продажи. Исходя из этого, фактически предварительный договор между истцом и ответчиком заключен не был. Обязательства о заключении в будущем договора купли-продажи у Яковлевой И. Н. не имеется. Соответственно соглашение о задатке без даты совершения является ничтожным.
Ответчик Икбаев М. Т. в судебном заседании исковые требования Яковлевой И. Н. не признает, суду пояснил, что он за свой счет оформил все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи, в том числе и паспорт Яковлевой И. Н., Яковлева И. Н. обращалась в орган опеки и ей было разрешено продать квартиру, поэтому и была написана с начала расписка о получении Яковлевой И. Н. в долг от него деньги в сумме 45 000 рублей. Позднее он обратился в агентство недвижимости с просьбой выдать ему форму расписки о задатке, получив её, Яковлева И. Н. еще раз написала расписку о том, что она получила от него задаток в размере 45 000 рублей. При заключении данной расписки он был намерен продать от имени Яковлевой И. Н. её квартиру своему отцу для себя, то есть фактически он бы выступал по договору купли-продажи представителем покупателя.
Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, суд приходит к выводу, что требования истца Яковлевой И. Н. к Икбаеву М. Т. о признании соглашения о задатке без даты совершения на сумму 45 000 рублей недействительным законны, обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Понятие обязательства и основания его возникновения регулируются положениями ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.
В соответствии со ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества, согласно ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Судом установлено, что истцу Яковлевой И. Н. на праве собственности принадлежит трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права л.д.4) и выпиской из Единого государственного реестра прав (далее ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним от 00.00.0000 г. л.д.23).
Яковлева И. Н. имеет двоих несовершеннолетних детей: ...
00.00.0000 г. Яковлевой И. Н. была написана собственноручно расписка о том, что она получила денежную сумму в размере 45 000 рублей в долг от Икбаева М. Т., которому она обязуется вернуть их в срок до 00.00.0000 г.
Кроме того, Яковлевой И. Н. также была написана расписка о получении задатка без даты совершения, согласно которой Яковлева И. Н., именуемая в дальнейшем задаткодержатель, получила от Икбаева М. Т., именуемого в дальнейшем задаткодателем, денежную сумму в размере 45 000 рублей в качестве задатка за продаваемый объект недвижимости по адресу: ..., оставшуюся сумму в размере 105 000 рублей задаткодатель внесет не позднее подписания договора купли-продажи, задаткодержатель обязуется подготовить документы к совершению сделки купли-продажи в срок до 00.00.0000 г. л.д.45).
Сумма в размере 45 000 рублей, указанная в расписке от 00.00.0000 г. и в расписке о получении задатка без даты совершения, получена Яковлевой И. Н. от Икбаева М. Т. только один раз.
Согласно ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Положениями ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч.4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса л.д.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор л.д.6).
Исходя из положений ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи заключается именно между договаривающими сторонами, а именно: между продавцом и покупателем.
В судебном заседании установлено, что Яковлева И. Н. имела намерение продать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: .... В связи с этим Икбаеву М. Т. была выдана доверенность от 00.00.0000 г. л.д.22), согласно которой Яковлева И. Н. уполномочила Икбаева М. Т. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей вышеуказанную квартиру, заключить договор купли-продажи, подписать договор, поручить деньги. Таким образом, Икбаев М. Т. выступал только представителем продавца квартиры.
В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч.2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В ч.3 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Исходя из вышеизложенного, расписку о получении задатка без даты соглашения на сумму 45 000 рублей нельзя расценивать как доказательство заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, поскольку Икбаев М. Т. не является покупателем вышеуказанной квартиры, что подтверждается и его пояснениями. Следовательно, обязательство в обеспечение которого было заключено соглашение о задатке без даты совершения на сумму 45 000 рублей отсутствует. А значит, соглашение о задатке без даты совершения на сумму 45 000 рублей является ничтожной сделкой, поэтому данное соглашение необходимо признать недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Учитывая, что исковые требования Яковлевой И. Н. удовлетворены в полном объеме, поэтому суд возлагает возместить расходы в виде уплаченной Яковлевой И. Н. государственной пошлины на ответчика Икбаева М. Т.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р е ш и л :
Исковые требования Яковлевой И.Н. к Икбаеву М.Т. о признании соглашения о задатке без даты совершения на сумму 45 000 рублей недействительным удовлетворить.
Признать недействительным соглашение о задатке, именованное как расписка (о получении задатка), без даты совершения на сумму 45 000 рублей, заключенное между Яковлевой И.Н., 00.00.0000 года рождения, зарегистрированной по адресу: ..., и Икбаевым М.Т., 00.00.0000 года рождения, зарегистрированного по адресу: ....
Обязать Яковлеву И.Н. возвратить Икбаеву М.Т. денежную сумму в размере 45 000 (Сорок пять тысяч рублей) 00 копеек, полученную от него по расписке (о получении задатка) без даты совершения.
Взыскать с Икбаева М.Т. в пользу Яковлевой И.Н. в счет возмещения расходов по государственной пошлине в размере 200 (Двести) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в 10 дневный срок с момента вынесения мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы в Катайский районный суд Курганской области.
Председательствующий: О. А. Бутакова
Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2010 года.