Р Е Ш Е Н И Е
(в окончательной формулировке)
именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 марта 2010 года г. Каспийск
Каспийский городской суд РД в составе:
председательствующего Гончарова И. А.,
с участием адвокатов: Кахриманова С. К., Хановой З.Г.,
при секретаре Ильясовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ильдарова С.А. к Кичиеву Г.А., Исаеву Г.М., Кушиевой Э.Г., Шейхову М.С., Каспийскому филиалу УФРС РФ по РД, администрации ГО «г. Каспийск» о переводе прав покупателя на две комнаты в квартире, возложении обязанности регистрации права собственности на эти комнаты, о признании недействительными постановления администрации ГО «город Каспийск» от 18 июня 2009 г. № 277 «о разрешении Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое, переустройства и перепланировки двух комнат в квартире», о возложении на Исаева Г.А. обязанности приведения двух комнат в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
Ильдаров С.А. обратился в суд с иском к Кичиеву Г.А., Исаеву Г.М., Каспийскому филиалу УФРС РФ по РД о переводе прав покупателя на две комнаты в коммунальной квартире, возложении обязанности регистрации права собственности на эти комнаты.
Определением суда от 13 августа 2009 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Кушиева Э.Г. и ее сын Шейхов М.С.
5 марта 2010 г. Ильдаров С.А. обратился в суд с дополнительными исковыми требованиями к Исаеву Г.М., администрации ГО «г. Каспийск» о признании недействительными постановления администрации ГО «город Каспийск» от 18 июня 2009 г. № 277 «о разрешении Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое, переустройства и перепланировки двух комнат в квартире», о возложении на Исаева Г.А. обязанности приведения двух комнат в первоначальное состояние.
В судебном заседании истец Ильдаров С.А. свои исковые требования поддержал и пояснил, что 27 сентября 2000 г. он приобрел в собственность одну комнату жилой площадью 21,7 кв. метров в 3-х комнатной квартире общей площадью 74 кв. метров по адресу: ..., ... ... .... Дата обезличена г. он оформил право собственности на приобретенную им комнату. Дата обезличена г. по договору купли-продажи в этой же квартире он приобрел еще одну комнату, площадью 11, 2 кв. метров. Право собственности на эту комнату зарегистрировано в органах юстиции Дата обезличена г.
Кичиеву Г.А. – ответчику по настоящему делу, принадлежала по адресу: ..., ... ... ... одна комната, площадью 12.9 кв. метров к которой он пристроил еще одну комнату. Общая площадь комнаты составляет 23, 9 кв. метров. В настоящее врем, он там с 2000-2001 г. не проживает. В его комнатах живут квартиранты.
В середине февраля 2009 г. он встречался с Кичиевым, которому говорил, что надо решить вопрос по поводу комнаты. Они договорились, что Кичиев продаст ему комнаты, однако сумма названная за комнаты была велика, он сказал ему, что надо договориться о сумме. Кичиев Г.А. попросил за 2 комнаты 1 миллион 600 тысяч рублей и не уступал. Почему он продал комнаты постороннему лицо, он не знает.
То, что комната была продана, он узнал в конце апреля 2009 г., когда поставили рольставни. При установке рольставен, он понял, что это не просто ремонт, производимый Кичиевым Г., а именно перевод жилого помещения в нежилое, следовательно, комнаты кому-то проданы.
Таким образом в нарушении закона Кичиев Г. заключил договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на принадлежащую ответчикам квартиру с Исаевым Г.М. не известив его надлежащим образом о намерении продать свою долю постороннему лицу, нарушив тем самым правила п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса. Более того, как следует из дела, первоначальное предложение было направлено в его адрес с предложением обмена спорной комнаты, а в действительности квартира была продана.
В соответствии с законом, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Каспийский филиал УФРС РФ по РД в нарушении закона зарегистрировал сделку, не известив его, как лицо, имеющее право преимущественной покупки.
Исаев Г.М. зная, что незаконно приобрел спорную комнату, в нарушении закона получил постановление администрации ГО «г. Каспийск» № 277 от 18 июня 2009 г. о переводе жилого помещения в нежилое. Исаев Г.М., не спросив его разрешение, перевел спорную жилую комнату в нежилую. Следовательно, оспариваемое постановление администрации ГО «г. Каспийск» № 277 от 18 июня 2009 г. является незаконным и оно должно быть признано судом недействительным.
Ответчик Кичиев Г.А., который представляет по доверенности интересы ответчиков Кушиевой и Шейхова, исковые требования Ильдарова С.А. не признал и пояснил в суде, что он ставил истца в известность письменно и устно о намерениях продать принадлежащие на праве собственности его дочери и внуку две комнаты в коммунальной квартире. Ильдаров отказывался приобрести эти комнаты на условиях предложенных им, и говорил, что у него нет денег. Так как истец впустил в свои комнаты проживать квартирантов, у него уже не было условий, чтобы проживала его дочь с ребенком, так как квартиранты вели себя нахально, везде была антисанитария в связи с чем, он, посоветовавшись с юристом, был вынужден, действуя в интересах своей дочери, продать комнату.
До продажи, он 20 сентября 2008 г. отправил истцу предложение и только в апреле 2009 г. продал комнату. Он ждал несколько месяцев, но ответа от истца не было. Поэтому он нашел покупателя Исаева, который сам пошел к истцу и сказал, что хочет купить эту комнату, на что Ильдаров ответил, что у него нет денег на покупку комнаты.
О том, что истец знал о продаже комнаты, подтверждается имеющимся почтовым уведомлением подписанное истцом.
Ответчики Кушиева и Шейхов в судебное заседание не явились, просят суд рассмотреть дело в их отстуствие.
Ответчик Исаев Г.М. исковые требования Ильдарова С.А не признал и пояснил в суде, что познакомился с Кичиевым Г.А. через агентство по продаже недвижимости. Он разговаривал с Кичиевым Г.А о продаже комнаты, на что он согласился продать ему комнату. Однако прежде чем продать комнату он сказал, что есть у него сосед, который тоже претендует на комнату. До того, как поговорить с истцом он посоветовался с юристом, проверил все документы. Они были в порядке. Он поехал к Ильдарову домой, чтобы поговорить о комнате. Приехав к нему, он сказал истцу, что хочет купить комнату, на что истец сказал, что не даст ему купить квартиру, выражался в его адрес непристойными словами и повторял, что не даст ему купить комнату. Письмо, которое послал Ильдарову С. Кичиев Г.А., было у него в руках, однако он его не подписал. После встречи с истцом он поехал к Кичиеву Г.А. и все ему рассказал. После приобретения комнаты, он оформил все документы под магазин, сделал там ремонт, который длился три месяца. Ильдаров С.А. знал, что он делает ремонт, так как приходил и все сам видел.
Кроме того, в настоящее время спорная комната, на основании Постановления администрации ГО «г. Каспийск» № 277 от 18 июня 2009 г. переведена в статус нежилого помещения. На основании указанного постановления в квартире проведена перепланировка, сделан дорогой ремонт.
Всего за комнату он отдал Кичиеву Г.А, Номер обезличен рублей. 1 Номер обезличен тысяч рублей за комнату и еще 300 тысяч рублей просто сверху.
Представитель ответчика – Каспийский филиал УФРС РФ по РД надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился.
Согласно заявления просят дело рассмотреть без участия их представителя. Суд считает возможным рассмотреть настоящее дело без представителя ответчика, так как Каспийский филиал УФРС РФ по РД надлежащим образом были извещены о времени и мете рассмотрении дела.
В предыдущем судебном заседание представитель Каспийского отдела УФРС РФ по РД иск Ильдарова С.А. не признал, и пояснил, что документы, которые представили стороны для регистрации сделки, были в порядке.
Из письменного ответа на дополнительное исковое заявление УФРС следует, Постановление администрации ГО «г. Каспийск» № 277 от 18 июня 2009 г. в Каспийский филиал ГУ ФРС РФ по РД не поступало и не рассматривалось.
Ответчица Кушиева Э.Г., привлеченная судом в качестве соответчика, в судебное заседание не явилась. Согласно имеющемуся заявлению просит дело рассмотреть без ее участия.
В материалах дела имеется доверенность 05 РД № 440462 от 25 августа 2009 г. где Кушиева Э.Г. и ее несовершеннолетний сын уполномочили Кичева Г.А. на ведении дела в суде.
Суд, при наличии надлежащего уведомления о времени и месте рассмотрения дела, а также заявления и доверенности, считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся соответчиков.
Представитель заинтересованного лица – орган опеки и попечительства при администрации ГО «г. Каспийск» надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. При наличии сведений о надлежащем уведомлении, о месте и времени рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело без участия представителя заинтересованного лица.
Представитель ответчика – администрация ГО «Г. Каспийск» в судебное заседание не явился. Согласно телефонограмме просят дело рассмотреть без участия их представителя. Разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Суд, при наличии надлежащего уведомления о времени и месте рассмотрения дела, а также телефонограммы о рассмотрении дела без участия представителя администрации ГО «г. Каспийск», считает возможным рассмотреть дело без участия, не явившегося ответчика.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, пришел к выводу о необходимости иск Ильдарова С.А. удовлетворить в полном объеме.
По мнению Ильдарова С.А., при заключении договора от 09 февраля 2009 г. было нарушено его право преимущественной покупки, поскольку Кичиев Г.А., действующий в интересах Кушиевой Э.Г. (участник общей долевой собственности) не известил его - второго участника этой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий ее продажи.
Исследованными в судебном заседании доказательствами установлено, что Ильдаров С.А. на основании договора о безвозмездной передаче гражданину комнаты в личную собственность от Дата обезличена г., зарегистрированный в органах юстиции Дата обезличена г. и договора купли-продажи между Амировой Р.Б. и Ильдаровым С.А. от Дата обезличена г., зарегистрированного в органах юстиции Дата обезличена г., является собственником двух комнат площадью 21, 7 кв. метров и 11, 2 кв. метров в 3-х комнатной квартире по ... ... ... в ....
Собственником двух комнат площадью 12, 9 кв. метров и 11 кв. метров по адресу: ..., ... ..., ... в ... является Исаев Г.М. Указанные комнаты общей площадью 23,9 кв. метров приобретены Исаевым Г.М. у гр. Кичиева Г.А., действовавшего от гр. Кушиевой Э.Г. по доверенности 05 РД № 440069 от 24 сентября 2008 г. по договору купли-продажи от Дата обезличена г.
Договор купли-продажи от Дата обезличена г., заключенный между Исаевым Г.М. и Кушиевой Э.Г. в интересах которой действовал Кичиев Г.А., зарегистрирован в УФРС 10 марта 2009 г.
Исаев не является участником долевой собственности. Участниками долевой собственности являются Ильдаров С.А., Шейхова Э.Г. и ее несовершеннолетний сын Мурад.
В соответствии ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнат в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 244, ст. 246 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В материалах гражданского дела имеется письмо, адресованное Эльдарова ФИО21 от соседей в коммунальной квартире Шейховой Э. Г. и ее сына Шейхова М. С.
Из данного письма следует, что Шейхова Э. Г., действующая также в интересах своего несовершеннолетнего сына Мурада, предложила Ильдарову С.А., для улучшения своих жилищных прав произвести обмен принадлежащих им двух комнат на праве собственности в равных долях на отдельную однокомнатную квартиру с доплатой 300000 (триста тысяч) рублей, так как согласно ст. 46 п. 6 ЖК РФ преимущественное право на указанную сделку имеет Ильдаров С.А., как сосед по квартире.
Таким образом, из указного письменного извещения следует, что ФИО8, предложила истцу произвести обмен принадлежащих им двух комнат на отдельную квартиру.
В судебном заседании Кичиев Г.А. утверждает, что известил Ильдарова С.А. надлежащим образом о намерениях продать комнату (продать принадлежащую долю в праве собственности на квартиру по ... ... ... в ....) О том, что Ильдаров С.А. был извещен о намерениях Кичиева Г. А, продать спорную комнату также подтвердил Исаев М.Г., который сам лично ходил к ФИО16 и говорил, что хочет приобрести спорные комнаты.
Данное обстоятельство, что истец был в курсе о намерения Кичиева Г.А., подтверждается имеющимся в материалах дела подписанным истцом почтовым уведомлением.
Для подтверждения изложенных ответчиками доводов по ходатайству адвоката Кахриманова С.К. были доброшены свидетели Касимова З.М., Жданова О.В., Магомедкеримов М.Г. и Рамазанова З.З.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля гр. ФИО15 показала, что работает почтальоном с 1975 ... сторон по делу знает только ФИО4- ответчика по настоящему делу. Почтовое уведомление, имеющееся в деле, подписывала она. Почему вторая подпись другая, она не знает. О том, кому она точно вручила уведомление, она не помнит, так прошло много времени.
Допрошенная в качестве свидетеля ФИО14 показала в суде, что знакома с ФИО4, так как он работал вместе с ней на должности экономиста. По его просьбе летом 2008 г. когда у него начались судебные тяжбы, она печатала ему объявления о продаже квартиры.
Допрошенный в качестве свидетеля ФИО12 М. показал в суде, что знаком с ФИО4, так как они вместе работали на заводе. Он знает, что ФИО10 и его брат ездили с ФИО16 на ... чтобы сказать ему о намерениях приобрести квартиру. На что ФИО5 вышел из дома и сказал, что квартиру не покупает и другим не даст купить.
Допрошенный в качестве свидетеля Рамазанов З.З. показала в суде, что слышала разговор Ильдарова и Исаева, в ходе которого Ильдаров сказал, что он не купит комнату и не даст это сделать другим. Это происходило возле ворот дома по ..., ... в .... Состоявшийся разговор она слышала через открытое окно машины, в которой она сидела.
заключение подписано
Из показаний данные указанными свидетелями следует, что Ильдаров С.А. знал о намерениях Кичиева Г.А. продать комнаты и Исаева Г.М. приобрести комнаты.
Между тем показания указанных выше свидетелей суд не может принять во внимание, как надлежащее извещение другого участника долевой собственности, коим является Ильдаров С.А. исходящее от Кичиева Г.А, действующего по доверенности от Кушиевой Э.Г. о намерениях продать спорные комнаты постороннему лицу, то есть Исаеву Г.М.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Таким образом, статья 250 Гражданского кодекса РФ прямо предусматривает обязанность продавца в письменной форме известить участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Доказательства подтверждающие, надлежащее уведомление (извещение) Ильдарова С.А. о предстоящей сделке, то есть о намерениях Кичиева Г.А, продать комнаты в материалах дела не имеются.
О нарушении обязательного условия при продаже доли – двух комнат в коммунальной квартире по ... ... ... в ... подтверждается не только объяснениями самого Ильдарова С.А., но и другими доказательствами, имеющимися в материалах гражданского дела по иску Ильдарова С.А.
Как пояснил в судебном заседании Ильдаров С.А. письмо с предложением мены, направленное в его адрес, он не получал и не подписывал.
По ходатайству истца судом была назначена почерковедческая экспертиза. Согласно заключению экспертизы Номер обезличен от Дата обезличена г., проведенной экспертом ГУ «Дагестанская лаборатория судебных экспертиз», подписи от имени Ильдарова С.А. в почтовом уведомлении от 20 сентября 2008 г. от адресата Шейховой Э.Г. для Ильдарова С.А. выполнены не самим Ильдаровым ФИО22 а другим лицом.
Таким образом, судебная экспертиза дала категоричный ответ, что почтовое уведомление от 20 сентября 2008 г. истец Ильдаров С.А. не подписывал.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что спорная комната была продана Кичиевым Г.А. с нарушением преимущественного права покупки доли участника долевой собственности, то есть Ильдарова С.А., следовательно, истец имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
То обстоятельство, что Шейхова Э.Г., действующая также в интересах своего несовершеннолетнего сына Мурада, предложила Ильдарову С.А., для улучшения своих жилищных прав произвести обмен принадлежащих им двух комнат на праве собственности в равных долях на отдельную однокомнатную квартиру с доплатой 300000 (триста тысяч) рублей в последующем заключила договор купли-продажи с Исаевым Г.М., также дает суду также основания для применения последствий, предусмотренные ч. 3 ст. 250 ГК РФ, т.к. нарушено право преимущественной покупки
Как установлено в суде, Ильдаров С.А. согласен с ценой и условиями договора и готов оплатить суммы, уплаченные покупателем доли по договору. Оснований не верить истцу о готовности оплатить суммы, уплаченные покупателем, у суда не имеется.
В судебном заседании Исаев Г.А. и его адвокат Кахриманов С.К. заявили о пропуске истцом трехмесячного срока, в течение которого он имел право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи комнат был заключен Дата обезличена г.
В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.
Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что договор купли-продажи комнат от Дата обезличена г. зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 марта 2009 г. Следовательно, до момента регистрации право Ильдарова С.А. не было нарушено, поскольку договор купли-продажи не считался заключенным.
В материалах дела имеется выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 июня 2009 г. из которой следует, что 25 июня 2009 г. Ильдаров С.А, обратился в Каспийский отдел ГУ ФРС РФ по РД с запросом предоставлении сведений из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним из которой следует, что правообладателем спорных комнат по адресу ... ... ... ... является Исаев Г.М.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии со ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
2. Правила статей 195, 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.
Из общих правил следует, срок исковой давности должен течь, с момента государственной регистрации сделки, то есть с 10 марта 2009 г.
Между тем, с какого момента трехмесячный срок исковой давности должен течь, в ч. 3. ст. 250 ГК РФ не указан.
В соответствии с подпунктом б) пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом «в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ».
Таким образом, срок установленный ч. 3 ст. 250 ГК РФ начал течь с момента, когда Ильдаров С.А. узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
Из объяснений Ильдарова С.А. следует, что в апреле 2009 г. ему стало известно, что Кичиев заключил договор купли-продажи спорной комнаты с Исаевым М.Г.
В судебном заседании установлено и не отрицается самим истцом, что Кичиев Г.А. феврале 2009 г. говорил ему, что хочет продать комнаты.
Однако какие-либо доказательства, подтверждающие, что Кичиев Г.А. или Исаев Г.М, ставили Ильдарова С.А. в известность, что комнаты проданы, ответчиками в суд не представлены и в материалах дела не имеются
При таких обстоятельствах срок исковой давности следует исчислять с апреля 2009 г., то есть с момента, когда Ильдаров С.А. узнал о нарушении своих прав.
С заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя Ильдаров С.А. обратился в суд 29 июня 2009 г., то есть в пределах сроков установленных ч. 3 ст. 250 ГК РФ. Следовательно, исковые требования ФИО16 о переводе прав покупателя на две комнаты в квартире, возложении обязанности регистрации права собственности на эти комнаты должны быть удовлетворены.
Подлежат удовлетворению и также требования о признании недействительными постановления администрации ГО «город Каспийск» от 18 июня 2009 г. № 277 «о разрешении Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое, переустройства и перепланировки двух комнат в квартире», о возложении на Исаева Г.А. обязанности приведения двух комнат в первоначальное состояние также подлежат удовлетворения по следующим основаниям.
Вопросы перевода жилого помещения в нежилое и нежилое в жилое урегулированы Гл. 3 Жилищного кодекса РФ (далее –ЖК)
В соответствии со ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Из постановление Главы администрации ГО «г. Каспийск» Номер обезличен от Дата обезличена г. «О разрешении гражданину Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое и переустройства и перепланировки двух комнат площадью 23,9 кв. метров кв. Номер обезличен по ..., ... для организации офиса, с устройством самостоятельного входа из существующего оконного проема, с благоустройством прилегающей территории согласно разработанного проекта» следует, что Исаеву Г.М, разрешен перевод жилого помещения в нежилое и переустройство и перепланировку двух комнат площадью 23,9 кв. метров
В соответствии с п. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Таким образом, перевод жилого помещения в нежилое собственники комнат в коммунальной квартире возможен лишь при наличии согласия всех собственников комнат в данной квартире, коим является истец Ильдаров С.А.
Кроме того, как установлено в судебном заседании перевод жилого помещения в нежилое в установленном порядке в органах юстиции не зарегистрирован, следовательно, оспариваемое постановление без регистрации в органах юстиции не порождает юридических последствий.
В соответствии с ч. 2 ст. 23 ФЗ от 1.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В состав общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, входят: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с нормами гражданского и жилищного законодательства при приобретении в собственность жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит и доля в праве на общее имущество многоквартирного дома
Таким образом, государственной регистрации подлежит возникновение, переход, ограничение (обременение) или прекращение права: - на жилое или нежилое помещение.
Как следует из письменного ответа Каспийского отдела УФРС РФ по РД, о регистрации права на переводимое жилое помещение в нежилое никто не обращался.
При совокупности установленных нарушений Постановление № 277 от 18 июня 2009 г. должно быть признано недействительным.
На основании ст. ст. 22-29, 36, 38, 41-43 ЖК РФ, ст. ст. 195, 197, 200, 244, 246, 250 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ильдарова ФИО23 к Исаеву ФИО24, Кушиевой ФИО25, Шейхову ФИО26, Каспийскому отделу УФРС по РД, администрации ГО «г. Каспийск» о переводе прав покупателя на две комнаты в квартире, возложении обязанности регистрации права собственности на эти комнаты, о признании недействительными постановления администрации ГО «город Каспийск» от Номер обезличен «о разрешении Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое, переустройства и перепланировки двух комнат в квартире», о возложении на Исаева Г.А. обязанности приведения двух комнат в первоначальное состояние удовлетворить.
Перевести права покупателя двух комнат в коммунальной квартире № ... жилой площадью 23,9 квадратных метра по договору купли-продажи между Кушиевой ФИО27 и Шейховым ФИО28, являющихся продавцами и Исаевым ФИО29, являющимся покупателем, по договору купли-продажи от 09 февраля 2009 г., зарегистрированного Каспийским отделом УФРС РФ по РД 10 марта 2009 г. на Ильдарова ФИО30.
Обязать Каспийский отдел УФРС РФ по РД зарегистрировать за Ильдаровым ФИО31 право собственности на две комнаты площадью 23,9 кв. метров в квартире № ...
Передать деньги, внесенные Ильдаровым ФИО32 на депозитный счет Управления Судебного департамента при Верховном суде РФ по РД в Махачкалинском филиале банка «Возрождение», в сумме Номер обезличен (Номер обезличен) рублей Исаеву ФИО33.
Признать недействительным постановление ГО «г. Каспийск» № 277 от 18 июня 2009 г. « о разрешении Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое, и переустройство, перепланировки двух комнат площадью 23,9 кв. метров в кв. № ... для организации офиса, с устройством самостоятельного входа из существующего оконного проема, с благоустройством прилегающей территории согласно разработанного проекта»
Обязать Исаева ФИО34 привести две комнаты в квартире Номер обезличен по ..., ... в ... в первоначальное состояние, заложив дверной проем и восстановив окно.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок со дня вынесения в окончательной формулировке в Верховный суд РД
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
Решение в окончательной формулировке отпечатано Дата обезличена г.