Р Е Ш Е Н И Е
(в окончательной формулировке)
именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 августа 2010 года г. Каспийск
Каспийский городской суд РД в составе:
председательствующего Гончарова И. А.,
с участием адвокатов: Кахриманова С. К., Хановой З.Г.,
при секретаре Ильясовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ильдарова С.А. к Кичиеву Г.А., Исаеву Г.М., Кушиевой Э.Г., Шейхову М.С., Каспийскому филиалу УФРС РФ по РД, администрации ГО «г. Каспийск» о переводе прав покупателя на две комнаты в квартире, возложении обязанности регистрации права собственности на эти комнаты, о признании недействительными постановления администрации ГО «город Каспийск» от 18 июня 2009 г. № 277 «о разрешении Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое, переустройства и перепланировки двух комнат в квартире», о возложении на Исаева Г.А. обязанности приведения двух комнат в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
Ильдаров С.А. обратился в суд с иском к Кичиеву Г.А., Исаеву Г.М., Каспийскому филиалу УФРС РФ по РД о переводе прав покупателя на две комнаты в коммунальной квартире, возложении обязанности регистрации права собственности на эти комнаты.
5 марта 2010 г. Ильдаров С.А. обратился в суд с дополнительными исковыми требованиями к Исаеву Г.М., администрации ГО «г. Каспийск» о признании недействительными постановления администрации ГО «город Каспийск» от 18 июня 2009 г. № 277 «о разрешении Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое, переустройства и перепланировки двух комнат в квартире», о возложении на Исаева Г.А. обязанности приведения двух комнат в первоначальное состояние.
Решением Каспийского городского суда РД от Дата обезличена г. исковые требования Ильдарова С.А. удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от Дата обезличена г., решение Каспийского городского суда от Дата обезличена марта отменено.
В судебном заседании истец Ильдаров С.А. свои исковые требования поддержал и пояснил, что 27 сентября 2000 г. он приобрел в собственность одну комнату жилой площадью 21,7 кв. метров в 3-х комнатной квартире общей площадью 74 кв. метров по адресу: г. ..., ул. ... 10 октября 2000 г. он оформил право собственности на приобретенную им комнату. 19 ноября 2001 г. по договору купли-продажи в этой же квартире он приобрел еще одну комнату, площадью 11, 2 кв. метров. Право собственности на эту комнату зарегистрировано в органах юстиции 30 ноября 2001 г.
Кичиеву Г.А. принадлежала по адресу: ..., ... ... ... одна комната, площадью 12.9 кв. метров к которой он пристроил еще одну комнату. ... комнаты составляет 23, 9 кв. метров. В настоящее врем, он там с 2000-2001 г. не проживает.
Вторую комнату в 2001 г. г. он купил у соседки и за 2800 долларов США, так как Кичиев за свою комнату просил 5000 долларов США. Кичичев Г.А. специально, зная, что рядом живет его брат, спекулировал этим и заламывал цену. После покупки у соседки комнаты, он много раз встречался с ответчиком по поводу продажи комнаты. Однако цена, которую он просил, была всегда завышенной.
В 2009 г., когда квартиры сильно подорожали, он спросил Кичиева, за сколько он продаст комнаты, на что последний сказал, что продаст ему комнаты за Дата обезличена рублей и что не уступит. После этого он сказал ему, что хочет купить эти комнаты, а он хочет продать и просил его уступить. Однако они так и не договорились.
Почему он продал комнаты постороннему лицу за Дата обезличена рублей, а не ему за Дата обезличена рублей он не знает.
В 2009 г. в канун майских праздников он узнал от брата, что в спорных комнатах вместо окон поставили двери и роль ставни. После этого он пошел в регистрационную палату и узнал, что сделка произошла 10 марта 2009 г. Узнав, что комнаты проданы, он написал исковое заявление в суд.
Таким образом, в нарушении закона Кичиев Г. заключил договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, на принадлежащую ответчикам квартиру, с Исаевым Г.М., не известив его надлежащим образом о намерении продать свою долю постороннему лицу, нарушив тем самым правила п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса. Более того, как следует из дела, первоначальное предложение было направлено в его адрес с предложением обмена спорной комнаты, а в действительности квартира была продана.
В соответствии с законом, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Каспийский филиал УФРС РФ по РД в нарушении закона зарегистрировал сделку, не известив его, как лицо, имеющее право преимущественной покупки.
Исаев Г.М. зная, что незаконно приобрел спорную комнату, в нарушении закона получил постановление администрации ГО «г. Каспийск» № 277 от 18 июня 2009 г. о переводе жилого помещения в нежилое. Исаев Г.М., не спросив его разрешение, перевел спорную жилую комнату в нежилую. Следовательно, оспариваемое постановление администрации ГО «г. Каспийск» № 277 от 18 июня 2009 г. является незаконным и оно должно быть признано судом недействительным.
Ответчик Исаев Г.М. исковые требования Ильдарова С.А не признал и пояснил в суде, что познакомился с Кичиевым Г.А. через агентство по продаже недвижимости. Он разговаривал с Кичиевым Г.А о продаже комнаты, на что он согласился продать ему комнату. Однако прежде чем продать комнату он сказал, что есть у него сосед, который тоже претендует на комнату. До того, как поговорить с истцом он посоветовался с юристом, ходил также к руководителю Каспийского отдела ГУ ФРС по РД, который также сказал, что он может покупать комнаты.
Он поехал к Ильдарову домой, чтобы поговорить о комнате. Истец сказал, что не даст ему купить квартиру. Письмо, которое послал Ильдарову С. Кичиев Г.А., было у него в руках. После приобретения комнаты, он оформил все документы под магазин, сделал там ремонт, который длился три месяца. Ильдаров С.А. знал, что он делает ремонт, так как приходил и все сам видел.
Кроме того, в настоящее время спорная комната, на основании Постановления администрации ГО «г. Каспийск» № 277 от 18 июня 2009 г. переведена в статус нежилого помещения. На основании указанного постановления в квартире проведена перепланировка, сделан дорогой ремонт.
Брат истца сам лично видел, что в спорных комнатах он делал ремонт.
Представитель ответчика – Каспийский филиал УФРС РФ по РД надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился.
Согласно заявления просят дело рассмотреть без участия их представителя. Суд считает возможным рассмотреть настоящее дело без представителя ответчика, так как Каспийский филиал УФРС РФ по РД надлежащим образом были извещены о времени и мете рассмотрении дела.
В предыдущем судебном заседание представитель Каспийского отдела УФРС РФ по РД иск Ильдарова С.А. не признал, и пояснил, что документы, которые представили стороны для регистрации сделки, были в порядке.
Из письменного ответа на дополнительное исковое заявление УФРС следует, Постановление администрации ГО «г. Каспийск» № 277 от 18 июня 2009 г. в Каспийский филиал ГУ ФРС РФ по РД не поступало и не рассматривалось.
Ответчица Кушиева Э.Г., привлеченная судом в качестве соответчика, в судебное заседание не явилась. Согласно имеющемуся заявлению просит дело рассмотреть без ее участия.
В материалах дела имеется доверенность 05 РД № 440462 от 25 августа 2009 г. где Кушиева Э.Г. и ее несовершеннолетний сын уполномочили Кичева Г.А. на ведении дела в суде.
Суд, при наличии надлежащего уведомления о времени и месте рассмотрения дела, а также заявления и доверенности, считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся соответчиков.
Ответчик Кичиев Г.А., который представляет по доверенности интересы ответчиков Кушиевой и Шейхова, исковые требования Ильдарова С.А. не признал и пояснил в суде, что истец намерено, вводит всех участников процесса в заблуждение.
Он неоднократно ставил истца в известность письменно и устно о намерениях продать принадлежащие на праве собственности его дочери и внуку две комнаты в коммунальной квартире. Прежде чем отправить письмо он советовался у нотариуса и у других людей. До продажи, он 20 сентября 2008 г. отправил истцу предложение и только в апреле 2009 г. продал комнату. Он ждал несколько месяцев, но ответа от истца не было. Поэтому он нашел покупателя Исаева, который сам пошел к истцу и сказал, что хочет купить эту комнату, на что Ильдаров ответил, что у него нет денег на покупку комнаты.
О том, что истец знал о продаже комнаты, подтверждается имеющимся почтовым уведомлением подписанное истцом.
Представитель администрации ГО «г. Каспийск» в судебное заседание не явился, хотя был извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Суд, при наличии надлежащего уведомления о времени и месте рассмотрения дела, а также телефонограммы о рассмотрении дела без участия представителя администрации ГО «г. Каспийск», считает возможным рассмотреть дело без участия, не явившегося ответчика.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости в иске Ильдарова С.А. отказать по следующим основаниям.
По мнению Ильдарова С.А., при заключении договора от 09 февраля 2009 г. было нарушено его право преимущественной покупки, поскольку Кичиев Г.А., действующий в интересах Кушиевой Э.Г. (участник общей долевой собственности) не известил его - второго участника этой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий ее продажи. Условия, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, соблюдены не были, то есть он не был надлежащим образом уведомлен о намерения продать спорные комнаты.
Как следует из материалов дела две комнаты общей площадью Номер обезличен кв. метров в кв. Номер обезличен по ... в ... приватизированы Кушиевой Э.Г. 31 мая 2004 г.
Комната жилой площадью 21,7 кв. метров в кв. Номер обезличен по ... в ... приватизирована Ильдаовым С.А. Дата обезличена г., то есть до введения в действие Жилищного кодекса РФ.
Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 (ред. от 02.07.2009) "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Устанавливается, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Из содержания Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998 г. N 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности.
Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.
Исследованными в судебном заседании доказательствами установлено, что Ильдаров С.А. на основании договора о безвозмездной передаче гражданину комнаты в личную собственность от 27 сентября 2000 г., зарегистрированного в органах юстиции 10 октября 2000 г., и договора купли-продажи между Амировой Р.Б. и Ильдаровым С.А. от 19 ноября 2001 г., зарегистрированного в органах юстиции 30 ноября 2001 г., является собственником двух комнат площадью 21, 7 кв. метров и 11, 2 кв. метров в 3-х комнатной квартире по ... ... ... в ....
Собственником двух комнат площадью 12, 9 кв. метров и 11 кв. метров по адресу: ..., ... ..., ... в ... является Исаев Г.М. Указанные комнаты общей площадью 23,9 кв. метров приобретены Исаевым Г.М. у гр. Кичиева Г.А., действовавшего от гр. Кушиевой Э.Г. по доверенности 05 РД Номер обезличен от Дата обезличена г.
Кушиевой Э.Г. и Шейхову М.С, указанные комнаты принадлежат по праву общей долевой собственности в равных долях по ? на основании договора о безвозмездной передаче гражданину квартиры в долевую собственность от 31 мая 2004 г.
Договор купли-продажи от 09 февраля 2009 г., заключенный между Исаевым Г.М. и Кушиевой Э.Г. в интересах которой действовал Кичиев Г.А., зарегистрирован в УФРС 10 марта 2009 г.
Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры по ... ... ... в ... или относительно двух комнат, общей площадью 23,9 кв. метров по адресу ... ... ... между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (Ильдаровым С.А. и Кушиевой ) не возникло. Квартира, в которой расположены спорные комнаты, не находилась в общей собственности Ильдарова С.А. и Кушиевой Э.Г. Соответственно Кичиев Г.А., действующий в интересах Кушиевой Э.Г. и ее сына Мурада на основании доверенности не должен предупреждать соседей, то есть Ильдарова С.А. о намерении продать комнаты, а мог на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества любому лицу, что и было сделано Кичиевым Г.А., который продал две спорные комнаты гр. Исаеву Г.М.
Таким образом эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору купли-продажи от 09 февраля 2009 г., заключенному в отношении двух комнат общей площадью 23,9 кв. метров по ... ... ..., которые не находилось в общей собственности.
Требования Ильдарова С.И. о признании недействительными постановления администрации ГО «город Каспийск» от 18 июня 2009 г. № 277 «о разрешении Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое, переустройства и перепланировки двух комнат в квартире», о возложении на Исаева Г.А. обязанности приведения двух комнат в первоначальное состояние также удовлетворению не подлежат, так как Ильдаров С.А. не является надлежащим истцом по заявленным требованиям, в виду того, что при продаже Кичиевым Г.А, двух комнат общей площадью 23,9 кв. метров в кв. Номер обезличен по ... в ... гр. Исаеву Г.М. не было нарушено преимущественное право покупки, следовательно, собственник, то есть Исаев Г.М. вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. С
На основании ст. 22-29, 36, 38, ст. 195, 197, 244, 246, 250 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Ильдарова ФИО16 к Исаеву ФИО17, Кушиевой ФИО18, Шейхову ФИО19, Каспийскому отделу УФРС по РД, администрации ГО «г. Каспийск» о переводе прав покупателя на две комнаты в квартире, возложении обязанности регистрации права собственности на эти комнаты, о признании недействительными постановления администрации ГО «город Каспийск» от 18 июня 2009 г. № 277 «о разрешении Исаеву Г.М. перевода жилого помещения в нежилое, переустройства и перепланировки двух комнат в квартире», о возложении на Исаева Г.А. обязанности приведения двух комнат в первоначальное состояние.
Деньги в сумме Номер обезличен (один миллион четыреста тысяч) рублей, внесенные Ильдаровым ФИО20 на депозитный счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ по РД, возвратить Ильдарову Саиду Аликовичу.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок со дня вынесения в окончательной формулировке в Верховный суд.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:
Решение в окончательной формулировке вынесено Дата обезличена г.