Именем Российской Федерации
с. Каширское 29 марта 2011 года
Каширский районный суд Воронежской области
в составе председательствующего судьи Шиянова В.Н.
при секретаре Ашмариной Д.В.
с участием истца - ФИО1
представителей ФИО12 ФИО6: ФИО2, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО3, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО12 о признании договора купли-продажи действительным и о признании права собственности на объекты недвижимости
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ФИО12, в содержании которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ФИО12 договор купли-продажи на следующие объекты недвижимости: <данные изъяты> расположенные в <адрес>.
Приобретенные объекты недвижимости были переданы ей ДД.ММ.ГГГГ, оплата зданий подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой она внесла в кассу ФИО12 <данные изъяты> рублей, как было определено по договору.
Как указывает истец, ФИО12 не получила правоустанавливающие документы на указанное имущество, в связи с чем зарегистрировать переход права собственности по заключенному договору купли-продажи в уполномоченном органе и получить правоустанавливающие документы на приобретенные объекты недвижимости во внесудебном порядке для истца не представляется возможным. Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО12 была введена процедура наблюдения, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 признана банкротом. Истец в иске ссылается на то, что на дату заключения договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО12 процедура банкротства не была введена, решение о продаже имущества было принято всеми членами ФИО12 на внеочередном общем собрании (протокол от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно справки, выданной ФИО22 все спорные объекты построены и находились в эксплуатации артели до вступления в силу Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним», а в соответствии со ст.6 указанного Закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной указанным №122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей.
В судебном разбирательстве истец, обстоятельства, изложенные в иске, подтвердила, исковые требования поддержала, просила суд признать заключенный ею договор ДД.ММ.ГГГГ действительным и признать за ней право собственности на спорные объекты недвижимости, перечисленные в приложении № к договору купли-продажи, заключенному ею с председателем ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, добавила следующее.
Право собственности у ФИО12 на проданные ей объекты недвижимости возникло до вступления в силу указанного выше закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним», в силу правопреемства. У ФИО12 право собственности на спорные объекты было, т.к. объекты были построены очень давно, следовательно, факт возникновения права не связан с фактом регистрации права, а значит и с фактом распоряжения артелью имуществом. Объекты приобретены ею, как физическим лицом, для ведения личного подсобного хозяйства. Договор купли-продажи никем не оспорен и сторонами исполнен, что подтверждается актом приема - передачи имущества. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли - продажи. После передачи имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. Решение о продаже имущества было принято членами ФИО12 на общем собрании, когда не было ни временных управляющих, ни конкурсных.
Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований.
Так представитель ФИО2 пояснил суду, что договор между истцом и ФИО12 следует считать незаключенным, поскольку представленный договор купли-продажи не содержит сведений о предмете договора. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора. В договоре этого не указано. Кроме этого, право собственности у ФИО12 на спорные объекты недвижимости зарегистрировано не было, а значит распоряжаться этим имуществом ФИО12 право не имело.
Представитель ответчика - ФИО3 пояснил, что представленные истцом договор и приложенные документы - фикция с поддельной подписью председателя сельхозартели.
В письменной отзыве ФИО12 ссылался на то обстоятельство, что спорный объект - крытый ток, проданный истцу, построен в <данные изъяты> году, а значит договор купли-продажи в этой части - ничтожен. Год постройки объекта, именуемого, как ЗАВ - определить невозможно. Как указывает ФИО6, в договоре купли-продажи, представленным истцом не указаны их площади, инвентарные номера, в связи с чем объекты не индивидуализированы согласно ст.554 ГК РФ, следовательно, договор нельзя считать заключенным.
Давность владения ФИО12, а затем его правопреемником ФИО12, иными спорными объектами ни конкурсным управляющим, ни его представителями не оспаривается.
В предыдущих судебных разбирательствах ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ представители ответчика ФИО3 и ФИО2 высказывали свою позицию о том, что крытый ток и объект, именуемый в договоре, как <данные изъяты> не являются объектами недвижимости, и все спорные объекты покупались истцом, как строительный материал.
Представители от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО36, ФИО37 в судебное разбирательство не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, причины неявки суду не сообщены, заявлений, ходатайств, содержащих просьбу отложит судебное разбирательство в суд не поступало. От представителя ФИО36 действующей по доверенности №-д от ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Против удовлетворения исковых требований представитель ФИО7 не возражала.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, учитывая право суда рассмотреть дело в отсутствие не явившихся, но извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, лиц (ст.167 ГПК РФ), суд приходит к следующему.
Истцом в суд были представлены следующие письменные документы в их подлинном виде, ксерокопии которых являются приложенными документами к исковому заявлению:
- договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого продавец в лице председателя сельскохозяйственной артели ФИО12 ФИО4 обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять оплатить Здания, перечисленные в Приложении № к настоящему договору (далее по тексту - «Здания») <данные изъяты>);
- приложение № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается наименование, характеристики, площадь, адрес и цена каждого из объектов недвижимости: <данные изъяты>., инвентарный №<данные изъяты>);
- акт приёма-передачи к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, составленный сторонами ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>);
- квитанция к приходному кассовому ордеру № об оплате истцом ДД.ММ.ГГГГ зданий недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
- протокол внеочередного общего собрания членов ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ о единогласном решении продать картофелехранилище, три зерносклада, крытый ток и ЗАВ, характеристики, площадь и адрес которых указан в приложении № к протоколу <данные изъяты> рублей;
- приложение № к протоколу внеочередного общего собрания членов ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ;
- <данные изъяты>.
Согласно сведениям ФИО37, архивные документы на перечисленные объекты отсутствуют, при этом глава ФИО37 сообщает, что все спорные объекты были построены и начали эксплуатироваться до ДД.ММ.ГГГГ.
Из ответа главы ФИО37 следует, что все спорные объекты, перечисленные в приложении № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в реестре муниципальной собственности не значатся <данные изъяты>
В соответствии с уведомлениями, поступившими из ФИО36 отдел, сведения о спорных объектах, перечисленных в приложении № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - отсутствуют <данные изъяты>
Согласно постановлению администрации Воронежской области №76 от 27.01.1998 года «Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость», правопреемником которого является ФИО36, проводит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ.
В Бюро технической инвентаризации <данные изъяты>. Технические паспорта на остальные объекты изготавливались не в <адрес>.
Из технического паспорта, <данные изъяты>, находящийся в литерах <данные изъяты>, <данные изъяты>, инвентарный номер №, следует, что он состоит из фундамента (железобетонные сваи), стен, крыши, полов и перекрытия, общая площадь - <данные изъяты> кв.м.
Из технического паспорта, изготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Воронежский филиал на зерносклад, в литере <данные изъяты>, инвентарный номер №, следует, что он состоит также из фундамента (ленточный, бутовый, цоколь кирпичный), стен, бетонных полов, крыши с шиферной кровлей, общая площадь - общая площадь - <данные изъяты> кв.м.
Согласно технического паспорта, <адрес>, следует, что он расположен в литере <данные изъяты>, общая площадь его составляет <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, и он состоит из фундамента (железобетонные столбы), стен, перекрытий, крыши.
Из технического паспорта, изготовленного <адрес>, в литере <данные изъяты>, инвентарный номер №, следует, что он состоит также из фундамента (ленточный, бутовый, цоколь кирпичный), стен, бетонных полов, крыши с шиферной кровлей, общая площадь - общая площадь - <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с техническим паспортом, <адрес>, в литере <данные изъяты>, его инвентарный номер №, и он состоит из фундамента (ленточный, бутовый, цоколь кирпичный), стен, бетонных полов, крыши с шиферной кровлей, общая площадь - общая площадь - <данные изъяты> кв.м.
Согласно технического паспорта, <адрес>, расположенное в литере <данные изъяты>, общая площадь его составляет <данные изъяты> кв.м., инвентарный №, и он состоит из фундамента (бетонные блоки), стен, крыши.
Из представленных суду планов земельных участков следует местоположение спорных объектов недвижимости с описанием дирекционных углов и смежеств (<данные изъяты>
В соответствии со свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о юридическом лице - ФИО12 зарегистрированном до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно постановлению администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О реорганизации сельскохозяйственного производственного кооператива - сельскохозяйственной артели ФИО12 было постановлено считать сельскохозяйственный производственный кооператив ФИО12» правопреемником ФИО12
В соответствии с Уставом сельскохозяйственного производственного кооператива ФИО12 утвержденным на общем собрании учредителей от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО12 является правопреемником ФИО12.
ФИО12 был создан на основании постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем было выдано свидетельство о государственной регистрации предприятия №. Адрес предприятия значился: <адрес> <данные изъяты>).
Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, ФИО12, ОГРН <данные изъяты> значится действующим юридическим лицом. Председателем ФИО12 <данные изъяты>
Из пунктов 7.2.1., 7.2.12 и 7.2.14 Устава ФИО12 следует, что общее собрание является высшим органом управления артели и правомочно принимать решения по любым вопросам деятельности. Решения общего собрания принимаются простым большинством голосов присутствующих на общем собрании, и оформляется протоколом <данные изъяты>
Свидетель ФИО58 копия трудовой книжки была приобщена к материалам дела, суду пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ года в ФИО12 работала агрономом, крытый ток запустили в начале ДД.ММ.ГГГГ года, объект <данные изъяты> - тоже уже был, реконструкций этих объектов не было <данные изъяты>
Из приобщенной к материалам дела трудовой книжки ФИО8 следует, что ДД.ММ.ГГГГ она была принята в ФИО12 для прохождения производственной практики, ДД.ММ.ГГГГ принята агрономом в ФИО12
Свидетель ФИО9 суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ году работала в бухгалтерии ФИО12, что подтверждается наличием трудовой книжки, и объект <данные изъяты> уже действовал. Крытый ток действовал точно в начале <данные изъяты> года.
Определением ФИО63 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении сельскохозяйственной ФИО12 (<данные изъяты>) была введена процедура наблюдения, а также определено, что руководитель должника обязан направить в арбитражный суд перечень имущества должника, в том числе имущественных прав, бухгалтерские и иные документы, отражающие экономическую деятельность должника, т.е. артели за три года до введения процедуры наблюдения.
Из поступившего в суд анализа финансового состояния ФИО12, представленного арбитражным управляющим ФИО6 в ФИО63, следует, что сделок купли-продажи имущества Должника (<данные изъяты>), без которого невозможна основная деятельность Должника, заключенных на заведомо невыгодных условиях для Должника условиях в исследуемый период не заключалось.
Как указывает, на тот момент, временный управляющий ФИО6, выявленные данные, иные сведения об ФИО12 не дают оснований полагать, что именно действия руководителей и (или) иных лиц, имеющих возможность определять условия ведения хозяйствующим субъектом предпринимательской деятельности, явились основанием для утраты ФИО12 платежеспособности (л.д.154). Кроме того, конкурсный управляющий, а на тот момент, назначенный временным управляющим - ФИО6 указал, что на ДД.ММ.ГГГГ на объекты недвижимости отсутствует правоустанавливающая документация.
Вместе с этим, представил перечень объектов (основных средств), находившихся в собственности ФИО12.
В перечень объектов, в том числе, были включены <данные изъяты> и другие объекты (<данные изъяты>).
Однако каких-либо документов, позволяющих с точностью идентифицировать перечисленные объекты, им представлено не было, как не было представлено в судебное разбирательство представителями ответчика по настоящему гражданскому делу.
Наличие в действительности всех спорных объектов на территории ФИО12 представителями ответчика не только не оспаривалось, но было подтверждено ими в содержании возражений.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).
ФИО12 является правопреемником ФИО12, следовательно, всё имущество, а также имущественные права совхоза в порядке реорганизации перешли в собственность ФИО12.
Передаточный акт ответчиком в суд не представлен, архивные документы в ФИО22 также отсутствуют.
Вместе с этим, перечень оборотных средств ФИО12, представленный конкурсным управляющим в арбитражный суд, сведения с ФИО22, пояснения допрошенных свидетелей, протокол внеочередного общего собрания членов ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ, а также отсутствие сведений о зарегистрированных правах в регистрационной службе и реестре муниципальной собственности, позволяют суду прийти к мнению о том, что ФИО12 имело право собственности на спорные объекты, проданные в дальнейшем истцу, на основании приобретательской давности, однако юридически это право собственности в установленном законом порядке оформлено ни совхозом, ни артелью не было.
В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановления), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Вместе с этим согласно п.п.59-60 Постановления, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательства возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов, не является основанием для вывода об отсутствии самого права собственности, возникновение которого может быть установлено в судебном порядке.
Согласно п.6 ч.2 ст.20 Федерального закона от 08.12.1995 N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решений, в том числе, и по вопросам отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива.
Право собственности у истца на спорные объекты недвижимости возникло на основании заключенного ею договора купли-продажи с председателем ФИО12 до введения процедуры наблюдения в отношении ФИО12 и согласия членов ФИО12. Кворум внеочередного общего собрания ДД.ММ.ГГГГ соблюден. Перечень лиц - членов артели, подписавших протокол общего собрания не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива (ст.20 ч.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации») - (<данные изъяты>).
Судом также исследовались кадастровые и технические паспорта на спорные объекты, а также их местоположение с описанием дирекционных углов и смежеств на планах земельных участков.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1и 2 ст.6 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним», либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
В соответствии с общими правилами о договоре купли-продажи, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 ГК РФ о том, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Сведений о том, что спорные объекты являются изъятыми из оборота или ограничены в обороте, суду не представлено, и из существа сделки не следует.
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (ст.455 ГК РФ).
Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
О том, что все спорные объекты являются недвижимыми, свидетельствуют изготовленные технические паспорта, из которых усматривается, что все объекты имеют прочную связь с землей, поскольку расположены на бетонной основе, т.е. фундаменте.
Доводы представителей ответчика о том, что договор купли-продажи считается незаключенным, т.к. в нём отсутствуют существенные условия договора, а именно предмет договора, суд не может принять во внимание, поскольку такая позиция носит субъективное толкование норм материального права и не основана на действующем законодательстве.
Согласно ст. ст. 160, 434 ГК РФ, по смыслу которых под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается её сторонами. В связи с этим отсутствуют основания для признания договора купли-продажи незаключенным только на том основании, что его условия определены в двух документах - в тексте самого договора купли-продажи и тексте приложения № к договору, в котором содержится перечень продаваемых объектов, при наличии взаимных отсылок в этих документах.
Позиция представителей ответчика о том, что спорные объекты приобретены истцом, как стройматериалы не нашла своего подтверждения в судебном разбирательстве, поскольку представителями ответчика не было представлено ни одного доказательства в обоснование своих возражений (ч.2 ст.71 ГПК РФ).
Доводы представителя ответчика о том, что представленные истцом при обращении в суд договор купли-продажи и другие документы фиктивные, т.к. не подписывались ФИО12. опровергаются показаниями самого ФИО4, допрошенного <адрес> по судебному поручению <адрес> в качестве свидетеля, у которого отбиралась соответствующая подписка и, который предупреждался судом об ответственности. При этом в <адрес> совместно с судебным поручением направлялись определение суда с вопросами для свидетеля, подлинники всех документов, которые истец представила первоначально в суд в обоснование своих исковых требований, для обозрения их судом и свидетелем.
Учитывая изложенное в совокупности, а также отсутствие иных возражений, встречных исковых требований, исключающих полностью или в части удовлетворение первоначального иска, суд приходит к мнению об удовлетворении исковых требований в полном объёме.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО12 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на объекты недвижимости - удовлетворить в полном объёме.
Считать договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ) года в <адрес> между истцом ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес> председателем ФИО12 ФИО4 о продаже объектов недвижимости - действительным.
Признать за истцом ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес> право собственности на: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> В; <данные изъяты>: <адрес>; <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>; <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>; <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес> расположенный по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, литеры <данные изъяты><адрес>
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Воронежский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Каширский районный суд Воронежской области в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения, которое будет изготовлено <данные изъяты>.
Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.
Председательствующий судья В.Н. Шиянов
Копия верна:
Судья: В.Н. Шиянов
Секретарь: