Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Кашира М.О. дд.мм.гггг.
КАШИРСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
в составе:
председательствующего федерального судьи Алексеевой И.А.
при секретаре Севостьяновой Т.М.
с участием прокурора Родионовой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юшиной Н.П. к ОАО «ЦентрТелеком» о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, признании права пользования жилым помещением на условиях коммерческого найма жилого помещения и о заключении договора коммерческого найма жилого помещения
и по встречному иску ОАО «ЦентрТелеком» к Юшиной Н.П. в своих интересах и интересах несовершеннолетней Юшиной Е.П. о признании договора аренды жилого помещения от дд.мм.гггг. расторгнутым с дд.мм.гггг., признании прекращения права пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения,
установил:
истица Юшина Н.П. обратилась в суд с иском к ОАО «ЦентрТелеком» о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, признании права пользования жилым помещением на условиях коммерческого найма жилого помещения и о заключении договора коммерческого найма жилого помещения.
В обоснование своих требований она ссылалась на то, что с дд.мм.гггг. она проживает и зарегистрирована в комнате площадью «площадь» в квартире по адресу: «адрес». Там же проживает и зарегистрирована ее несовершеннолетняя дочь Елена, дд.мм.гггг. года рождения. Нанимателем квартиры являлся Мерецкий П.П., ее бывший муж, умерший дд.мм.гггг.. Между ним и Каширским узлом электросвязи дд.мм.гггг. был заключен договор аренды жилого помещения. дд.мм.гггг. заочным решением мирового судьи 66 судебного участка Каширского судебного района с нее были взысканы квартплата и коммунальные платежи в пользу МУП «ПТО ЖКХ Каширского района».
В начале дд.мм.гггг. письмом от дд.мм.гггг. она получила уведомление ответчика о прекращении договора аренды и ей предложено в течение трёх месяцев освободить комнату. Одновременно, после неоднократных отказов урегулировать отношения по оплате квартплаты и коммунальных услуг, она получила претензию о погашении задолженности по арендной плате, где та же администрация Московскою филиала «ЦентрТелеком» обвиняет ее в невыполнении условий договора аренды в части ежемесячной её оплаты. Между нею и ОАО «ЦентрТелеком» имеют место отношения коммерческого найма жилого помещения, так как между ней и ОАО «ЦентрТелеком» договор аренды жилого помещения никогда не заключался. Договор между Мерецким П.П. и ответчиком прекращен со смертью арендатора. Фактически сложившиеся между ней и ответчиком правоотношения соответствуют условиям договора найма жилого помещения: предметом является изолированное жилое помещение, которое ей предоставлено за плату, что не отрицает ответчик.
Ответчик иск не признал и обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды жилого помещения от дд.мм.гггг. расторгнутым с дд.мм.гггг., признании прекращения права пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения.
В обоснование своих требований ОАО «ЦентрТелеком» ссылался на то, что он является собственником жилого помещения, состоящего из трехкомнатной квартиры общей площадью «площадь», в том числе жилой площадью «площадь» по адресу «адрес». дд.мм.гггг. между Каширским УЭС филиала АООТ «Электросвязь» Московской области (в настоящее время ОАО «ЦентрТелеком») и работником Каширского УЭС Мерецким П.П. заключен договор аренды жилого помещения - комнаты площадью «площадь», расположенной в вышеуказанной квартире, сроком на 5 лет, то есть до дд.мм.гггг. На основании данного договора аренды, Мерецкий П.П. дд.мм.гггг. был зарегистрирован на указанной жилой площади, на его имя был открыт лицевой счет на комнату «площадь» дд.мм.гггг. между Мерецким П.П. и Юшиной Н.П. был заключен брак, и дд.мм.гггг. Юшина Н.П. была зарегистрирована на вышеуказанной жилой площади как супруга и член семьи арендатора. дд.мм.гггг. брак между Мерецким П.П. и Юшиной Н.В. был расторгнут. В дд.мм.гггг. Юшина зарегистрировала на данной жилой площади свою дочь от второго брака Юшину Елену Павловну, дд.мм.гггг. года рождения. Договор аренды жилого помещения истек дд.мм.гггг. Арендатор Мерецкий П.П. продолжал пользоваться указанной комнатой, то есть договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Факт наличия между истом и ответчиком договора аренды жилого помещения, заключенного на неопределенный срок, установлен вступившим в законную силу решением Каширского городского суда Московской области от дд.мм.гггг. по делу №…. дд.мм.гггг. Мерецкий П.П. умер. Юшина Н.П. и ее несовершеннолетняя дочь Юшина Е.П. продолжали пользоваться указанной жилой площадью. дд.мм.гггг. Юшина Н.П. была предупреждена о расторжении договора аренды по истечении трехмесячного срока после получения уведомления, однако добровольно освободить жилое помещение отказывается. В силу с дд.мм.гггг. договор аренды жилого помещения расторгнут в одностороннем порядке, определенном ч.2 ст. 610 ГК РФ.
Юшина в срок, установленный собственником жилого помещения, не освобождает жилое помещение, и подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения сторон, заключение прокурора, полагавшего, что иск о выделении не подлежит удовлетворению, суд приходит к следующим выводам:
В силу ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ и ч. 3 ст. 1 ЖК РФ права и свободы человека и гражданина, в том числе и жилищные права, могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой то необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
ОАО «ЦентрТелеком» является собственником трехкомнатной квартиры общей площадью «площадь», в том числе жилой площадью «площадь» по адресу «адрес», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от дд.мм.гггг..
Статья 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривала в качестве основания возникновения права на жилое помещение сдачу жилых помещений в аренду.
дд.мм.гггг. между Каширским УЭС филиала АООТ «Электросвязь» Московской области и работником Каширского УЭС Мерецким П.П. заключен договор аренды жилого помещения - комнаты площадью «площадь», указанной квартиры, сроком на 5 лет, то есть до дд.мм.гггг..
дд.мм.гггг. Мерецкий П.П. был зарегистрирован на указанной жилой площади, на его имя был открыт лицевой счет на комнату «площадь».
Согласно Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" договор аренды это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется пользовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Из изложенного следует, что указанный Закон отождествлял понятия "аренда" и "коммерческий наем".
Договор аренды жилого помещения истек дд.мм.гггг., но Мерецкий П.П. продолжал пользоваться указанной комнатой, и решением Каширского городского суда Московской области от дд.мм.гггг. по делу №… договор аренды жилого помещения с Мерецким П.П. признан заключенным на неопределенный срок.
Согласно ст. 671 части второй ГК РФ, вступившей в законную силу 01.03.1996 года, жилые помещения могут сдаваться их частными собственниками лишь для проживания, при чем гражданам на основании договора коммерческого найма на срок, не превышающий пяти лет, а юридическим лицам на основания договора аренды.
дд.мм.гггг. между Мерецким П.П. и Юшиной Н.П. был заключен брак.
дд.мм.гггг.., то есть после введения в действие части второй ГК РФ, Юшина Н.П. с согласия собственника была вселена и зарегистрирована на вышеуказанной жилой площади.
дд.мм.гггг. брак между Мерецким П.П. и Юшиной Н.В. был расторгнут. дд.мм.гггг. – время истечения срока действия договора аренды с Мерецким П.П. истица не являлась членом семьи последнего.
В дд.мм.гггг. Юшина зарегистрировала на данной жилой площади свою дочь от второго брака Юшину Елену Павловну, дд.мм.гггг. рождения.
В силу ст. 17 ГК РФ способность гражданина иметь гражданские права и иметь гражданские обязанности (гражданская правоспособность) прекращается его смертью.
дд.мм.гггг. Мерецкий П.П. умер, его правоспособность была прекращена, тем самым прекратил свое действие и договор аренды, заключенный с ним.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, если собственник не докажет, что не намерен использовать жилое помещение для заселения.
С учетом изложенного, суд считает, что между истицей и ответчиком имели место правоотношения, регулируемые главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», а не главой 34 ГК РФ «Аренда», поскольку с 01 марта 1996 года жилое помещение в аренду могло сдаваться лишь юридическим лицам. Ответчик не чинил истице и ее дочери препятствий в пользовании спорным жилым помещением, что усматривается из пояснений сторон.
Суд считает, что истица имела преимущественное право на заключение с ней договора найма, как бывший член семьи Мерецкого П.П., сохранивший спорную квартиру как место жительства, что подтверждается тем, что она и ее дочь были зарегистрированы в ней, пользовались квартирой как до его смерти, так и после. Указанные обстоятельства подтверждаются и решением Каширского городского суда Московской области от дд.мм.гггг. по иску заявленному ОАО «ЦентрТелеком» дд.мм.гггг., то есть больше чем через год со дня смерти Мерецкого П.П.
С учетом изложенного, ссылки на п.2 ст.610 ГК РФ, согласно которой любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца, суд находит неосновательными, поскольку указанные положения не регулируют правоотношения, сложившиеся между сторонами.
В начале января дд.мм.гггг. Юшина Н.П. получила уведомление от ОАО «ЦентрТелеком» о прекращении договора аренды с предложением в течение трёх месяцев освободить комнату.
Однако, суд полагает доводы ОАО «ЦентрТелеком» о прекращении договора в силу закона (ст.610 ГК РФ) не соответствуют имеющим место правоотношениям между сторонами и действующему законодательству.
Согласно ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут лишь в судебном порядке.
В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В соответствии с п.1.ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, данный гражданин обязан освободить данное жилое помещение. Если гражданин в срок, установленный собственником жилого помещения, не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Со дня смерти Мерецкого П.П. право пользования истицы и ее дочери спорной комнатой не прекращалось в установленном законом порядке и оснований для ее выселения не имеется.
Обращением ОАО «ЦентрТелеком» с иском к Юшиной Н.П. о взыскании платы за жилое помещение, подтверждает то, что ОАО «ЦентрТелеком» признал за Юшиной Н.П. и ее дочерью право пользования спорным жилым помещением, которое в соответствии с действующим законодательством могло осуществляться с ней на условиях коммерческого найма.
Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пять лет. Следовательно, дд.мм.гггг. истекает очередной срок договора коммерческого найма (дд.мм.гггг. -дд.мм.гггг., с дд.мм.гггг. -дд.мм.гггг.)
Таким образом, по заявленным ОАО «ЦентрТелеком» основаниям встречный иск не подлежит удовлетворению. Требования истицы подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
иск Юшиной Н.П. к ОАО «ЦентрТелеком» о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, признании права пользования жилым помещением на условиях коммерческого найма жилого помещения и о заключении договора коммерческого найма жилого помещения удовлетворить частично:
признать за Юшиной Н.П. и несовершеннолетней Юшиной Е.П. право пользования жилым помещением комнатой площадью «площадь», расположенной по адресу: «адрес», на условиях коммерческого найма жилого помещения.
признать за Юшиной Н.П. и несовершеннолетней Юшиной Е.П. преимущественное право пользования жилым помещением комнатой площадью «площадь», расположенной по адресу: «адрес», на условиях коммерческого найма жилого помещения.
обязать ОАО «ЦентрТелеком» заключить с Юшиной Натальей Петровной в письменной форме договор коммерческого найма жилого помещения комнатой площадью «площадь», расположенной по адресу: «адрес», на условиях коммерческого найма жилого помещения с определением размера наемной платы за жилое помещение на срок с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг.
в части иска Юшиной Н.П. к ОАО «ЦентрТелеком» о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением отказать.
встречный иск ОАО «ЦентрТелеком» к Юшиной Н.П. в своих интересах и интересах несовершеннолетней Юшиной Е.П. о признании договора аренды жилого помещения от дд.мм.гггг. расторгнутым с дд.мм.гггг., признании прекращения права пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Каширский городской суд в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной форме дд.мм.гггг.
Федеральный судья И.А. Алексеева