дело №2-395/2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«27» октября 2011 года

Кашинский городской суд Тверской области

в составе : судьи Засимовского А.В.

при секретаре Алексеевой Е.Н.

с участием :

представителя истца колхоза имени Калинина Фисенко В.Д.

ответчика Максимова А.Ю.

представителя ответчика Кошелевой Г.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Кашинского городского суда Тверской области гражданское дело №2-395/2011 по иску и колхоза имени Калинина к Максимову Александру Юрьевичу о выселении из незаконно занимаемого жилого помещения

у с т а н о в и л :

Колхоз имени Калинина обратился в суд к Максимову Александру Юрьевичу о выселении из незаконно занимаемого жилого помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что спорная квартира расположенная по адресу : [данные удалены] принадлежит на праве собственности колхозу имени Калинина. [дата обезличена] в данную квартиру с согласия собственника были зарегистрированы граждане М. [данные изъяты] с дочерью М1. [данные изъяты] Вселение и регистрация указанных граждан в жилое помещение было произведено под тем условием, что М. будет осуществлять трудовую деятельность в колхозе имени Калинина. Совместно с М. и М1. в спорную квартиру вселился Максимов Александр Юрьевич - муж М. В связи с тем, что Максимов А.Ю. отказался работать в колхозе, в жилое помещение он зарегистрирован не был. [дата обезличена] М2. с дочерью были сняты с регистрационного учета по адресу: [данные удалены], в связи со сменой места жительства. Однако Максимов А.Ю. освободить занимаемое жилое помещение отказался. В настоящее время Максимов А.Ю проживает в квартире без регистрации. Истец неоднократно обращался к Максимову А.Ю. с просьбой освободить занимаемую им спорную квартиру, однако ответчик выселяться в добровольном порядке категорически отказывается. Ответчик Максимов Александр Юрьевич, проживая без законных оснований в жилом помещении, принадлежащим на праве собственности колхозу имени Калинина, создает препятствия в осуществлении принадлежащих собственнику правомочий пользования и распоряжения имуществом. На основании ст.304 ГК РФ и ст.35 ЖК РФ, просил выселить из жилого помещения расположенного по адресу: [данные удалены], гражданина Максимова Александра Юрьевича.

В судебном заседании представитель колхоза им. Калинина по доверенности Фисенко В.Д. исковые требования поддержал, мотивировал доводами, изложенными в иске. Пояснил, что трудовые отношения с колхозом и с СПК Славковское Максимов А.Ю. прекратил, поэтому договор коммерческого найма заключенный с Максимовым А.Ю. прекращен и он должен быть выселен из квартиры.

Ответчик Максимов А.Ю. исковые требования не признал, пояснил, что он был вселен в квартиру [дата обезличена] на законных основаниях, до настоящего времени постоянно пользуется квартирой по адресу [данные удалены], другого жилья не имеет. Уволился из колхоза имени Калинина [дата обезличена] поэтому просил применить срок исковой давности и в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика Кошелева Г.Ю. поддержала возражения Максимова А.Ю. и просила также применить срок исковой давности и в удовлетворении иска отказать.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, выслушав заключение прокурора который полагал необходимым применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении иска, исследовав материалы дела суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ предоставленной [дата обезличена] межрайонной ИФНС России №4 по Тверской области юридическое лицо колхоз имени Калинина расположенный по адресу [данные удалены] находится в стадии ликвидации. При этом лицом имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица является Х.

Определением Арбитражного суда Тверской области от [дата обезличена] принято определение о принятии заявления колхоза имени Калинина по адресу [данные удалены] о признании его несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Тверской области от [дата обезличена] колхоз имени Калинина по адресу [данные удалены] признан несостоятельным (банкротом) и в отношении колхоза имени Калинина было открыто конкурсное производство, а конкурсным управляющим назначен Х.

Судом установлено, что квартира расположенная по адресу : [данные удалены] принадлежит на праве собственности колхозу им.Калинина. Данный дом был построен колхозом имени Калинина, что подтверждается актом о приемке дома в эксплуатацию (л.д.10-12). Из справки колхоза им. Калинина от [дата обезличена] следует, что 1/2 часть двухквартирного жилого дома [данные изъяты] принадлежит на праве собственности колхозу им.Калинина и данный дом состоит на балансе колхоза им.Калинина с [дата обезличена] (л.д.16). Согласно паспорта квартира [данные изъяты] состоит из зала и двух спален. Согласно сведений Кашинского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области от [дата обезличена] [номер обезличен] в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на квартиру по адресу [данные удалены].

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Судом установлено, что собственник квартиры колхоз имени Калинина предоставил квартиру в пользование по договору коммерческого найма Максимову Александру Юрьевичу и М.

В соответствии с договором найма жилого помещения от [дата обезличена] между колхозом им. Калинина с одной стороны и Максимовым Александром Юрьевичем а также М. с другой стороны заключен договор согласно которому колхоз им.Калинина как наймодатель предоставил Максимову Александру Юрьевичуи М. жилое помещение площадью [данные изъяты] в двухквартирном доме. «При условии работы в животноводстве или других работах по производственной необходимости, за плату. Согласно жилищного кодекса РФ при утрате трудовых отношений с колхозом «наниматель» освобождает помещение без предоставления другого жилья.»

В соответствии со справкой Администрации Славковского сельского поселения Кашинского района Тверской области от [дата обезличена] [номер обезличен] М. с дочерью [дата обезличена] выехала из квартиры по адресу [данные удалены] и снялась с регистрационного учета по данному адресу в связи со сменой места жительства.

Согласно справки Администрации Славковского сельского поселения Кашинского района Тверской области от [дата обезличена] Максимов Александр Юрьевич проживает без прописки в колхозном доме по адресу [данные удалены].

Судом установлено, что Максимов Александр Юрьевич постоянно проживает в квартире по адресу [данные удалены] с [дата обезличена] и вселен в данною квартиру на основании договора найма, таким образом ответчик Максимов Александр Юрьевич вселен в данную квартиру на законных основаниях.

Представитель истца Фисенко в судебном заседании пояснил, что квартира по адресу [данные удалены] не относится к специализированному жилищному фонду, не является общежитием и не является служебным жильем, предоставлена ответчику для проживания в ней. Согласно сведений конкурсного управляющего колхоза имени Калинина квартира по адресу [данные удалены] относится к жилищному фонду коммерческого использования. При этом данная квартира включена в конкурсную массу, но на торги не выставлялась, передача ее в муниципальную собственность не планируется.

Таким образом, с учетом предоставленного договора найма от [дата обезличена], с учетом сведений о принадлежаности квартиры юридическому лицу, с учетом показаний представителя ответчика и сведений конкурсного управляющего колхоза имени Калинина суд приходит к выводу, что квартира по адресу [данные удалены] относится к жилищному фонду коммерческого использования и с Максимовым Александром Юрьевичем был заключен договор коммерческого найма.

В соответствии со ст.671ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Срок договора найма в договоре заключенном с Максимовым не определен, в связи с чем, данный договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, срок по договору найма от [дата обезличена] закончился [дата обезличена].

Поскольку по истечению срока договора коммерческого найма никаких действий, предусмотренных договором и направленных на прекращение договора, ни одна из сторон не предприняла, суд приходит к выводу, что в силу ст. 684 ГК РФ и условий самого договора, он продлен на тот же срок и на тех же условиях.

Истец не предоставил по просьбе суда сведений о времени прекращения Максимовым трудовых отношений с колхозом имени Калинина.

При этом для определения этого времени суд учитывает имеющиеся в деле доказательства. Из показаний представителя истца следует, что [дата обезличена] из колхоза им. Калинина выделился сельскохозяйственный производственный кооператив «Спасское» и почти все работники колхоза перешли в СПК. Время создания СПК Спасское подтверждается протоколом №1 общего собрания членов СПК «Спасское» от [дата обезличена]. Кроме того суд учитывает что по сведениям пенсионного фонда в отношении Максимова А.Ю. сведения о заработке и стаже предоставлялись колхозом имени Калинина по [дата обезличена], далее с [дата обезличена] указанные сведения передавались СПК «Спасское».

Таким образом, судом установлено, что Максимов А.Ю. прекратил трудовые отношения с колхозом имени Калинина с [дата обезличена]. Из предоставленного соглашения к внутреннему трудовому распорядку между СПК «Спасское» и М. от [дата обезличена] следует, что М. на момент составления этого соглашения [дата обезличена] уже не работала в колхозе имени Калинина и работала в СПК «Спасское».

Судом установлено, что продленный после [дата обезличена] срок по договору найма закончился [дата обезличена] к моменту окончания этого срока Максимов А.Ю. и его бывшая жена уже не работали в колхозе имени Калинина. При этом стороны по истечению срока договора коммерческого найма вновь никаких действий, предусмотренных договором и направленных на прекращение договора, не предприняли, в связи с чем суд приходит к выводу, что в силу ст. 684 ГК РФ договор, считается продленным на тот же срок при этом условие наличия трудовых отношений с колхозом им. Калинина в данном случае снимаются.

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли.

К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим и принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма.

Досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК РФ истец намерений выселить ответчика не имеет.

Истец просит расторгнуть договор найма и выселить Максимова А.Ю. из квартиры по адресу [данные удалены] без предоставления другого жилья и как основание выселения ссылается на отсутствие у Максимова регистрации в указанной квартире, прекращение между ним и колхозом трудовых отношений. При этом истец считает, что в связи с прекращением трудовых отношений договор найма является прекращенным и на основании ст.304 ГК РФ и ст.35 ЖК РФ Максимов должен быть выселен из квартиры.

Однако данные доводы суд считает необоснованными и требования о выселении по основаниям изложенным в иске удовлетворению не подлежат.

Так, доказательств подтверждающих факт предъявления Максимову колхозом имени Калинина по окончании срока договора найма и окончания трудовых отношений требований о выселении из жилья не предоставлено. Суд учитывает, что требования о выселении Максимову предъявлялись В.Д.Фисенко [дата обезличена], что подтверждается уведомлением явиться в правление СПК Спасское [дата обезличена] для рассмотрения вопроса о проживании в доме. Также требование о выселении предъявлял В.Д.Фисенко и [дата обезличена], что признал ответчик подтвердив, что к нему приходили Фисенко В.Д. и участковый предлагая выселиться из квартиры. Однако суд учитывает, что доверенность на представление интересов колхоза имени Калинина выдана руководителю СПК «Спасское» Фисенко В.Д. только [дата обезличена] таким образом все требования высказанные В.Д.Фисенко высказывались им как руководителем СПК «Спасское», а не от имени колхоза им.Калинина. Доказательств подтверждающих тот факт, что колхоз имени Калинина требовал выселения Максимова до обращения в суд не предоставлено, также не предоставлены доказательства того, что Максимову устанавливался срок выселения который он не выполнил. В соответствии со справкой конкурсного управляющего от [дата обезличена] квартплата Максимовыми вносилась до [дата обезличена]. Ответчик пояснил, что перестал вносить квартплату только по тому, что Фисенко запретил принимать ее. Представитель истца Фисенко В.Д. подтвердил, что квартплату за спорную квартиру по устной договоренности принимали в СПК «Спасское», а затем деньги перечислялись в колхоз имени Калинина, при этом он действительно велел не принимать деньги от Максимова так как он проживал в квартире без законных оснований.

Доводы истца о применении ст.304 ГК РФ несостоятельны.

Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику жилого помещения право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Однако как указывает Конституционный Суд РФ в Определении от 4 декабря 2003 г. N 456-О, в силу ст. ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч. ч. 1 и 2) и 55 (ч. ч. 1 и 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности. Возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей. Право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Так, статья 40 Конституции РФ устанавливает, что "каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища". Порядок и основания расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, направлены, прежде всего, на защиту интересов нанимателя.

Оснований применения ст.35ЖК РФ нет, поскольку нормы, согласно которым договор коммерческого найма прекращается в случае нарушения его условий одной из сторон, в действующем законодательстве отсутствуют и применятся могут лишь условия расторжения договора коммерческого найма. При этом истец не ссылается на основания расторжения договора и не просит о расторжении договора, а необоснованно заявляет о его прекращении.

Таким образом, к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям     не могут быть применены нормы ст.35ЖК РФ и ст. 304 ГК РФ, поскольку ответчик вселен в квартиру и проживает в ней на законных основаниях.

Намерений отказаться от сдачи квартиры по договору найма истец также не имеет, так как представитель истца подтвердил, что эта квартира обещана другим гражданам не работающим в колхозе им.Калинина и в СПК «Спасское». Истец лишь ссылается на незаконность проживания ответчика в квартире, однако судом установлено, что ответчик законно вселен и проживает в квартире.

Отсутствие регистрации в спорной квартире не является безусловным доказательством незаконного проживания в ней, поскольку в соответствии со ст.27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Правоотношения между Максимовым и колхозом имени Калинина возникли на основании договора коммерческого найма от 27.12.1999г. и спорная квартира не относится к специализированному жилищному фонду, предоставлена ответчику на основании договора коммерческого найма, кроме того на момент продления договора 27.12.2009г. трудовых отношений Максимова с колхозом им.Калинина уже не существовало, таким образом доводы истца о прекращении договора найма в связи с прекращением трудовых отношений с колхозом не состоятельны и исковые требования по основаниям заявленным истцом удовлетворению не подлежат.

Кроме того, ответчик Максимов заявил о применении срока исковой давности.

Судом установлено, что при вселении Максимова правовые нормы нарушены не были, вселение является законным и порождает правовые последствия в жилищно-правовой сфере, в связи с чем, между истцом и ответчиком возникли жилищные правоотношения. К жилищным отношениям одним из оснований возникновения которых является договор, применяются положения ст.196 ГК РФ, которая устанавливает срок исковой давности в три года. Оснований приостановления срока исковой давности нет, заявлений о восстановлении срока исковой данности не заявлено. С учетом того, что истец обратился в суд с требованием о выселении ответчика спустя четыре года после наступления условия о прекращении между Максимовым и колхозом имени Калинина трудовых отношений, суд считает требование Максимова о применении срока исковой давности к исковым требованиям на указанных основаниях обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В связи с чем, требования истца о выселении ответчика без предоставления другого жилого помещения в связи с прекращением трудовых отношений с колхозом имени Калинина и незаконным проживанием в спорной квартире удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковые требования колхоза имени Калинина к Максимову Александру Юрьевичу о выселении из незаконно занимаемого жилого помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в 10 дневный срок в Тверской областной суд, через Кашинский городской суд Тверской области со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий: