Дело № 2-547/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ гор. Карталы

Карталинский городской суд Челябинской области в составе :

Председательствующего судьи Крафт Г.В.,

При секретаре Гончаровой С.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» к Городилову Константину Александровичу, Городиловой Марине Спартаковне о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении первоначальной продажной стоимости имущества, в дальнейшем истец уточнял исковые тре6бования в части увеличения заявленных исковых требований, а именно просил взыскать в пользу Банка общую сумму задолженности на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4082622 рубля 68 копеек, что складывается из просроченной задолженности основного долга- 2898 144 рубля 30 копеек, задолженность по начисленным процентам в размере 601178 рублей ; сумма пени за неоплаченный основной долг в сумме 108109 рублей 10 копеек; сумма пени за начисленные проценты за пользование кредитом в размере 475191 рубль 28 копеек. В обоснование окончательно сформулированных исковых требований указано, что по договору кредита на приобретение недвижимости № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истец предоставил ответчикам кредит в размере 3000000 рублей, сроком на 180 календарных месяцев, при этом ответчики обязались исполнить условия кредитного договора, возвращать кредит и уплачивать проценты ежемесячными аннуитетными платежами по ставке 14% годовых договора кредита. Договор кредита был взят ответчиками для целевого использования приобретение в совместную собственность недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу- <адрес>. Указанная недвижимость находится в залоге у истца в обеспечение исполнения кредитного договора, что подтверждается закладной и свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. С января 2010 года ответчики нарушают условия договора кредита по своевременному возвращению суммы кредита. Последний платеж имел место ДД.ММ.ГГГГ в размере 45000 рублей. В связи с ненадлежащим исполнением условий кредитного договора со стороны ответчиков, задолженность по кредитному договору составляет 4082 622 рубля 68 копеек. Стоимость заложенного имущества составляет 2872270 рублей, что подтверждается отчетом, выполненным ООО «Добровольное Объединение Мастеров Оценки»( ООО «Дом Оценки»). В связи с условиями договора, истец вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по договору кредита, в случае просрочки заемщиком очередного аннуитетного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и при нарушении сроков внесения аннуитетных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если такая просрочка не значительна. Истец требовал от ответчика в добровольном порядке досрочно погасить задолженность по договору кредита, однако до настоящего времени денежные средства не возвращены, в связи с чем, истец просит взыскать в свою пользу с ответчиков солидарно задолженность по договору ипотеки 4082 622 рубля 68 копеек, обратить взыскание на жилой дом, расположенный по адресу- <адрес>, общей площадью 252,7 кв.м.; земельный участок, площадью 1485 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу, установив начальную стоимость жилого <адрес> рублей, земельного участка 323730 рублей.

В судебное заседание представитель истца- ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» не явился, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, на удовлетворении настаивали в полном объеме.

В судебном заседании ответчик Городилова М.С. иск признала частично, указав, что не оспаривает задолженность в части основной суммы долга- 2898144 рубля 30 копеек, в остальной части исковые требования не признает. Не отрицает, что не исполняют договор кредита- ипотеки, что стало возможным в связи с отсутствием источника дохода у главы семьи Городилова К.А., а сама Городилова М.С. является безработной и получала пособие по безработице, на иждивении находится малолетняя дочь, жилое помещение, на которое просят обратить взыскание, является для семьи Городиловых единственным жилым помещением.

В судебное заседание ответчик Городилов К.А. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил принять во внимание оценку рыночной стоимости дома, составленную ООО «Партнер-М», иск признает только в части основного долга- 2898144 рубля 30 копеек.

Суд, заслушав ответчика Городилову М.С., исследовав материалы гражданского дела находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Сторонам при подготовке дела к слушанию разъяснялась статья 56 ГПК РФ о представлении доказательств в обоснование своих исковых требований и имеющихся возражений.

Учитывая изложенное, суд выносит решение по имеющимся в деле доказательствам.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или кредитная организация обязуются предоставить денежные средства ( кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 820 ГК РФ, кредитный договор заключается в простой письменной форме.

Такой договор между ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» и Городиловым К.А., Городиловой М.С. был заключен ДД.ММ.ГГГГ за № <адрес> предоставлении кредита на приобретение недвижимости на сумму 3 000000 рублей, сроком на 180 календарных месяцев, с выплатой 14% годовых. ( т.1 л.д. 8-18).

Указанная денежная сумма истцом была перечислена на имя Городилова К.А., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. ( т.1 л.д. 38 ).

Настоящий кредит был предоставлен для целевого использования: приобретения в совместную собственность Городилова К.А. и Городиловой М.С. объектов недвижимости- жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 252,7 кв.м., земельного участка, площадью 1485 кв.м., расположенного по этому же адресу.

В соответствии с условиями договора надлежащее исполнение Заемщиком всех обязательств, возникших из указанного Договора или в связи с ним, обеспечивается ипотекой(залогом) жилого дома и земельного участка.

В соответствии со ст.ст. 819,810 ГК РФ, сумма кредита должна быть возвращена заемщиком банку в срок и в порядке, которые предусмотрены кредитным договором. В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ст.ст.309, 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и в надлежащие сроки, а в силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

Стороны кредитного договора могут установить, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств последний обязан уплатить неустойку в согласованном сторонами порядке при подписании кредитного договора, что предусмотрено ст.ст. 330,331 ГК РФ.

Из п.5.5.1 представленного кредитного договора следует, что Заемщик в счет исполнения обязательств по возврату суммы Кредита и уплате начисленных процентов ежемесячно 20 числа каждого календарного месяца (дата платежа), независимо от суммы произведенного частичного досрочного погашения, вносит Аннуитетные платежи, фиксированный размер аннуитетного платежа составляет 39952 рубля 24 копейки ( в данную сумму включается остаток суммы Кредита на расчетную дату, месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной в соответствии с настоящим Договором, количество полных месяцев, оставшихся до окончания последнего расчетного периода). ( т.1 л.д. 10)

Из представленной выписки по лицевому счету с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ видно, что ответчики исполняли условия договора кредита до января 2010 года, ДД.ММ.ГГГГ было оплачено только 1000 рублей, начиная с марта 2010года по настоящее время платежи не имели место. ( т.1 л.д. 92-94).

Согласно гл. 6 Кредитного договора- досрочный возврат кредита, а именно п.6.1.1 Кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательств Заемщика по настоящему Договору в полном объеме путем направления требования о досрочном исполнении обязательств по Договору в случаях, в том числе, при наличии просрочки исполнения Заемщиком обязательств по внесению Аннуитетного платежа более 30 дней; при нарушении сроков внесения Аннуитетных платежей более трех раз в течении 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. (т.1 л.д. 11).

Из справки по лицевому счету усматривается, что по мере поступления от заемщика денежных средств, денежные средства списывались в указанной очередности.

Таким образом, из представленного расчета на момент предъявления иска, всего уплачено основного долга по кредиту 232763 рубля 70 копеек; погашено процентов на сумму 40268 рублей 49 копеек, погашено пени на общую сумму 5731 рубль 51 копейка. ( т.1 л.д. 95-97)

Начисление размера процентов на сумму кредита установлено п. 5.4 кредитного договора, составляет 14 % годовых, которые должны начисляться ежемесячно. ( т.1 л.д. 10).

Просроченная задолженность по начисленным процентам с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 601178 рублей 00 копеек. Из лицевого счета видно, что ответчики уплатили процентов на сумму 40268 рублей 49 копеек за указанный период. (т.1 л.д. 95-96 ).

По смыслу ч.2 ст. 811 ГК РФ, если договором предусмотрено возвращение займа по частям( в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В адрес ответчика Городилова К.А. направлялось требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, что подтверждается Требованием № от ДД.ММ.ГГГГ.

( т. 1 л.д. 98 ).

В связи с тем, что ответчики Городилов К.А., Городилова М.С. не исполняют принятые на себя обязательства по своевременному возврату кредита, процентов за пользование кредитом в соответствии со сроками, определенными кредитным договором, предъявленная сумма взыскивается с ответчиков солидарно. Требования истца о взыскании с ответчиков солидарно суммы задолженности по кредитному договору суд находит обоснованными.

В судебном заседании ответчик Городилова М.С. заявил о несогласии с требованием банка о взыскании сумм штрафных санкций, указывая на их несоразмерность, просила произвести уменьшение суммы пени, начисленных истцом. Пени за несвоевременный возврат кредита и выплаты процентов за пользование кредитом составила 583300 рублей 38 копеек ( 108109 руб.10 коп. + 475191 руб.28 коп.), что подтверждено представленным расчетом ( т.1 л.д. 96-97 ). Данный расчет суд находит правильным, т.к. расчет соответствует условиям договора, исчислен с учетом дней просрочки, погашения суммы просроченных процентов.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Суд находит возможным применить требования ст. 333 ГК РФ, поскольку считает, что размер неустойки явно не соразмерен последствиям нарушения обязательств по договору, однако полностью отказать во взыскании суммы неустойки в пользу истца, оснований в судебном заседании не добыто. Суд находит правильным уменьшить размер предъявленной неустойки до 100000 рублей ( 50000 руб.+50000 руб.).

Нарушение ответчиками сроков внесения платежей по кредитному договору, отсутствие платежей с февраля 2010 года являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, что предусмотрено ст. 348 ГК РФ. Суд находит, что допущенное ответчиками нарушение в неисполнении обязательства по возврату суммы займа и процентов является значительным, исходя из периода, с которого прекращено погашение кредита и процентов и нарушение сроков возврата суммы займа.

В силу ст. 54.1 ФЗ « Об ипотеке( залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей, более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из договора № <адрес> предоставлении кредита на приобретение недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в п.6.1.3 Договора, в случае неисполнения Заемщиком требования Кредитора о досрочном возврате Кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога. В судебном заседании установлено, что нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев имело место.

Свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Городилов К.А. и Городилова М.С. на праве общей совместной собственности являются собственниками недвижимого имущества- жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу- <адрес>. На указанное недвижимое имущество существует ограничение (обременение) права в связи с ипотекой в силу закона. ( т.1 л.д. 47-48 ).

Закладной от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Залогодатель- Городилов К.А., Городилова М.С., являющиеся Должниками и Залогодержатель- ОАО социально коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» ОАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» составили настоящую закладную с целью обеспечения исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой- договора № <адрес> предоставлении кредита на приобретение недвижимости, сумма кредита- 3000000 рублей, проценты за пользование кредитом-14% годовых, дата внесения ежемесячного платежа- 20 числа, срок окончательного возврата кредита- 180 календарных месяцев от даты фактического предоставления кредита, целевое назначение кредита- приобретение в собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу- <адрес>. ( т.1 л.д. 19-22).

В силу п.1 ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего ФЗ; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка( ст. 69 Закона об ипотеке).

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание ( пункты 1 и 2 ст.6 Закона об ипотеке)

Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству ( залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество(залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с п.1 ст. 50 закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.3 и 4 настоящего закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 78 (п.2) закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой 1Х названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки и жилые дома, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, и на них может быть обращено взыскание.

В силу ст.79 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ « Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 446 ГПК РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину- должнику на праве собственности: жилое помещение( его части),если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

По смыслу указанной нормы, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, а также земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующие жилой дом и земельный участок являются предметом ипотеки ( договорной или законной).

Таким образом, суд находит правильным обратить взыскание на предмет залога, а именно жилой дом, площадью 252,7 кв.м. и земельный участок, площадью 1485 кв.м., расположенные по адресу- <адрес>. Оснований для отказа в данной части исковых требований истца суд не находит, т.к. договор кредита не исполняется более полутора лет, задолженность по договору не погашена, попыток со стороны ответчиков об уменьшении суммы задолженности по договору не предпринималось, ответчики являются молодыми трудоспособными лицами, имеющими реальную возможность трудоустройства и направления денежных средств на погашение задолженности по договору кредита.

В силу ст. 54 ФЗ № при принятии решения, суд должен указать суммы, подлежащие уплате, являющиеся предметом ипотеки, имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, способ реализации имущества, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора- самим судом.

Истец заявил требование об установлении начальной продажной цены имущества согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости -земельно-имущественный комплекс в составе жилого дома, общей площадью 252,7 кв.м., и земельного участка, площадью 1485 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость данного имущества составила 3106 000 рублей 00 копеек ( стоимость жилого дома- 2782270 рублей + стоимость земельного участка 323730 рублей). ( т.1 л.д. 102-194).

В судебном заседании ответчики Городилов К.А., Городилова М.С. не согласились с оценкой, представленной истцом в отношении жилого дома, обосновав тем, что стоимость недвижимого имущества явно занижена и не соответствует действительности. В отношении оценочной стоимости земельного участка, стоимость его не оспаривали.

На основании ходатайства ответчиков Карталинским городским судом было вынесено определение о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества – жилого дома, от ДД.ММ.ГГГГ, проведение экспертизы было поручено ООО «Партнер-М».

Согласно представленного экспертного заключения № об оценке рыночной стоимости жилого дома, рыночная стоимость заложенного имущества – жилого дома, расположенного по адресу- <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5154000 рублей. ( т.1 л.д. 207-235).

В судебном заседании стороны не оспаривали обоснованность представленного заключения эксперта, не возражали по поводу установления начальной продажной цены на заложенное имущество- жилой дом, с публичных торгов в размере 5 154 000 рублей; на земельный участок- 323730 рублей.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, представленные заключения об оценке заложенного имущества, находит обоснованным и правильным принять за основу экспертное заключение, составленное экспертом ООО «Партнер-М», установив начальную продажную стоимость заложенного имущества- жилого дома, в размере 5 154000 рублей. Данное заключение было составлено экспертом с проведением обязательного осмотра объекта недвижимости, осмотр был произведен в августе 2011 года, тогда как отчет об оценке, представленный истцом был произведен без визуального осмотра, со ссылкой на фотографии жилого помещения, изготовленные на момент заключения договора кредита, т.е. на 2008 год.

Суд находит, что реализация имущества должна быть произведена на публичных торгах. Ответчики как собственники имущества, должны нести ответственность за его сохранность до реализации.

В силу ст.ст 103,94,98 ГПК РФ, истец вправе требовать возмещения расходов по делу в виде оплаты государственной пошлины в размере 31584 рубля 62 копейки, что подтверждается платежным поручением об оплате суммы госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Городилова Константина Александровича, Городиловой Марины Спартаковны в пользу ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» задолженность по кредитному договору № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ 2898144 рубля 30 копеек сумма задолженности по основному долгу; 601178 рублей сумма задолженности по начисленным процентам за пользование кредитом; 50 000 рублей сумма пени за неоплаченный основной долг; 50 000 рублей сумма пени за начисленные проценты за пользование кредитом, итого на общую сумму 3599322 рубля 30 копеек.

Взыскать с Городилова Константина Александровича, Городиловой Марины Спартаковны понесенные судебные расходы на общую сумму 31584 рубля 62 копейки в равных долях, т.е. по 15792 рубля 31 копейки с каждого.

Взыскание в сумме 3599322 рубля 30 копеек обратить на заложенное имущество – жилое помещение жилой дом, расположенный по адресу- <адрес>, общей площадью 252,7 кв.м., установив начальную продажную цену на публичных торгах в размере 5 154 000 рубля ;

Земельный участок, расположенный по адресу- <адрес>, г7. Карталы, <адрес>, общей площадью 1485 кв.м., имеющего кадастровый номер №, установив начальную продажную цену на публичных торгах в размере 323730 рублей.

До реализации указанного имущества ответственность по сохранности недвижимого имущества- жилого помещения- жилого дома и земельного участка. расположенных по адресу- <адрес> возложить на собственников- Городилова Константина Александровича и Городилову Марину Спартаковну.

В остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Карталинский городской суд в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий : Г.В. Крафт