Дело № 2-902/12 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ гор. Карталы Карталинский городской суд Челябинской области в составе : Председательствующего судьи Крафт Г.В., При секретаре Гончаровой С.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по жалобе Чечушкиной Татьяны Николаевны о признании незаконным и подлежащем отмене отчета об оценке недвижимого имущества, на действия судебного пристава исполнителя <адрес> ГОСП Ким С.В., У С Т А Н О В И Л : Чечушкина Т.Н. обратилась с жалобой в суд о признании незаконным и подлежащем отмене отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, подготовленного Туголуковой А.Р., признании незаконным и подлежащем отмене постановления судебного пристава Карталинского ГОСП Ким С.В. об оценке вещи или имущественного права от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного в рамках исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование жалобы указано, что судебным приставом-исполнителем Карталинского ГОСП Ким С.В. было вынесено оспариваемое постановление, данным постановлением для определения рыночной стоимости имущества была назначена оценщик Туголукова А.Р., обладающая специальными знаниями в области оценки. Из постановления следует, что квартира заявителя должника оценена в 490000 рублей. С данной оценкой Чечушкина Т.Н. не согласна, т.к. оценщик квартиру не осматривала, с отчетом о произведенной оценке рыночной стоимости квартиры ее ни кто не знакомил, данная оценка нарушает права собственника. В судебном заседании заявитель Чечушкина Т.Н. жалобу просила удовлетворить, подтвердив обоснования, указанные письменно. Дополнительно заявила, что ее 2-х комнатная квартира расположена в новом кооперативном доме, квартира в хорошем состоянии, ухожена, стоимость, указанная оценщиком не соответствует действительности, т.к. за стоимость в 490000 рублей не возможно в <адрес> купить квартиру, даже в худшем состоянии, чем ее. Средняя рыночная стоимость ее квартиры составляет не менее 1000000 рублей, она обратилась в Южно-Уральсеую торгово-промышленную палату, где оценщик Голова Т.В. произвела оценку квартиру, указав ее стоимость 962000 рублей, которую заявитель считает реальной. В судебном заседании заинтересованное лицо, чьи действия обжалуются- судебный пристав-исполнитель Карталинского ГОСП Ким С.В., жалобу находил не обоснованной, просил ее оставить без удовлетворения. В возражение жалобы указал, что В Карталинском ГОСП находится в производстве сводное исполнительное производство в отношении должника Чечушкиной Т.Н. на общую сумму задолженности 1206967 рублей 25 копеек. В рамках данного исполнительного производства, в соответствии со ст. 80 ФЗ « Об исполнительном производстве» вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника. ДД.ММ.ГГГГ на недвижимое имущество должника- 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> наложен арест согласно акту описи имущества. ДД.ММ.ГГГГ по данному производству с целью оценки арестованного имущества вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве. Оценщик Туголуков А.В. совместно с судебным приставом Карталинского ГОСП Бустубаевым А.М. осмотрел квартиру должника, произвел фотосъемку, все происходило при личном присутствии Чечушкиной Т.Н.. В соответствии с отчетом оценщика №-п/12 от ДД.ММ.ГГГГ, квартира, принадлежащая заявителю должнику оценена на сумму 490000 рублей. Оснований не доверять данному отчету не имеется, т.к. специалист, составивший отчет обладает специальными познаниями, не является заинтересованным лицом в исходе дела, специалист Туголуков был предупрежден об уголовной ответственности за отказ или уклонение от дачи заключения, или за дачу заведомо ложного заключения. В судебное заседание заинтересованное лицо, чьи действия обжалуются Туголуков А.В. не явился, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просил жалобу оставить без удовлетворения указав в возражение, что отчет является обоснованным, выполненным в соответствии с требованиями ФЗ № « Об оценочной деятельности в РФ», Федеральных стандартов оценки №№,2,3. Была определена рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом, которая составила 702681 рубль. Проведенные расчеты позволили определить рыночную стоимость объекта оценки, что предполагает достаточную продолжительность экспозиции объекта на открытом рынке, позволяющую адекватному числу потенциальных покупателей обратить внимание на продаваемую собственность. Был произведен расчет рыночной стоимости с учетом обременения в виде ареста в рамках исполнительного производства. Для учета данного обременения был учтен ограниченный срок экспозиции, не достаточный для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей для аналогичных объектов, вынужденный характер сделки по продаже объекта оценки, низкую эффективность, маркетинга, риск инвестирования в связи с судебной отменой, потерей коммерческой привлекательности( противодействия должника- собственника объекта), отсутствие доступной информации о предмете сделки. Таким образом, в данном случае очевиден нерыночный характер сделки по реализации оцениваемого объекта, что проявляется в вынужденности продажи и в ограниченности времени рыночной экспозиции. Соответственно, стоимость объекта оценки отличается от стоимости аналогичных, но не обремененных арестом квартир в сторону уменьшения. По проведенным расчетам на основании метода Ткачук данное обременение составило 30,4%, т.е. рыночная стоимость объекта с учетом обременения на 30,4% меньше рыночной стоимости без обременения и составила округленно 490000 рублей. В судебном заседании заинтересованное лицо- взыскатель ФИО10 находила жалобу Чечушкиной Т.Н. обоснованной, т.к. отчет оценщика Туголуковой не обоснован, стоимость квартира указана не реальная, заниженная, данный отчет нарушает как права должника, так и взыскателей. В судебное заседание заинтересованное лицо взыскатель ФИО11 не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В судебное заседание представитель третьего лица взыскатель ООО «Русфинанс банк» не явился, просили дело рассмотреть в их отсутствие. В судебное заседание представители заинтересованных лиц- Управление федеральной службы судебных приставов по <адрес>, старший судебный пристав <адрес> ГОСП Тепляков В.А., ГУ УПФР в <адрес>, Межрайонная ИФНС РФ № по <адрес>, ЗАО «Тинькофф Кредитные системы» не явились. о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям. Согласно смысла ст. 441 ГПК РФ, на действия судебного пристава- исполнителя по исполнению судебного постановления взыскателем или должником может быть подана жалоба в течение 10 дней со дня вынесения постановления, совершения действий либо со дня. Когда взыскателю, должнику или лицам, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями(бездействием), стало известно о нарушении их прав и интересов. Оспариваемое постановление получено заявителем ДД.ММ.ГГГГ. Чечушкиной Т.Н. на праве собственности принадлежит 2-х комнатная квартира, общей площадью 50,5 кв.м., расположенная по адресу- <адрес>.( л.д. 169) Постановлением судебного пристава-исполнителя Карталинского ГОСП Ким С.В. принят отчет N 29-п/12 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости указанного жилого помещения на сумму 490 000 рублей. ( л.д. 8) Из отчета об оценке № рыночной стоимости 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> следует, что указанная квартира на ДД.ММ.ГГГГ имеет рыночную стоимость 962000 рублей ( л.д. 129-165) В соответствии со ст. 2 Федерального закона N229-ФЗ "Об исполнительном производстве" задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций. Статьей 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N118-ФЗ "О судебных приставах" предусмотрено, что одной из основных обязанностей судебного пристава-исполнителя является принятие мер по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов. Согласно ст.3 Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п.6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. На основании ст. 11 указанного Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Из содержания отчета №-п/12 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости составленного ООО « Прайд» ( оценщик Туголукова А.Р.) и принятого оспариваемым постановлением судебного пристава-исполнителя, следует, что рыночная стоимость арестованного имущества должника Чечушкиной Т.Н. была скорректирована в сторону уменьшения с учетом понижающего коэффициента, поскольку имущество должно быть реализовано на торгах в условиях ограниченности времени на экспозицию в двухмесячный срок ( л.д. 80-99) При таких обстоятельствах, определенная с применением дополнительных условий, в том числе по "вынужденной реализации имущества", стоимость на основании указанных норм права не может считаться рыночной стоимостью, указанный отчет №-п/12 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке нарушает права должника на адекватную оценку его имущества. Частью 1 ст. 85 Федерального закона N229-ФЗ "Об исполнительном производстве", предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам. При таких обстоятельствах, определенная с применением дополнительных условий, в том числе по "вынужденной реализации имущества", стоимость на основании указанных норм права не может считаться рыночной стоимостью, нарушает права должника на адекватную оценку его имущества. Согласно подп.3 п.4 ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве", если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. Таким образом, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", является документом, содержащим сведения доказательственного значения. Исходя из того, что действующее законодательство ( ст. 11,12 ГК РФ), допускают защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценка, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ. Из материалов дела следует, что правоотношения сторон, связанные с оценкой имущества, подлежащего реализации, возникли в рамках исполнительного производства, обязательным субъектом которых является судебный пристав-исполнитель. Правоотношения в исполнительном производстве всегда возникают между судебным приставом-исполнителем и должником, судебным приставом-исполнителем и взыскателем. Стороны исполнительного производства не вступают в правоотношения непосредственно со специалистом-оценщиком. Применение в исполнительном производстве величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком ( ст. 61 ФЗ "Об исполнительном производстве"), зависит от усмотрения пристава-исполнителя, сама оценка носит рекомендательный характер, что свидетельствует о ее необязательном характере. Арестованное имущество должника оценивается судебным приставом-исполнителем самостоятельно по тем рыночным ценам, которые действуют на день исполнения исполнительного документа. Согласно ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. В соответствии п.1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве оценка арестованного имущества должна осуществляться по рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цене, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, установление обстоятельств, связанных с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества должника, подлежащего реализации, имеет существенное значение при оспаривании действий судебного пристава-исполнителя по установлению цены имущества должника, подлежащего реализации в рамках исполнительного производства. Ссылка оценщика на то, что применение коэффициента скидки на вынужденность продажи и ограниченность продажи по срокам обусловлено ограничением срока продажи арестованного имущества в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание, поскольку при определении рыночной цены спорного имущества необходимо установить наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе связанные с тем, что такое имущество реализуется в рамках исполнительного производства. Суд не принимает как заслуживающий внимание аргумент Туголукова А.В. в своем письменном возражении о риске покупателя, связанном с возможным оспариванием продажи, который, по мнению суда, что должен отразиться на стоимости объекта. Во-первых, такой риск существует всегда, независимо от того, приобретается ли имущество в рамках исполнительного производства или в обычных условиях. Во-вторых, закон и судебная практика существенно снижают риск возврата имущества, выставленного на торги в исполнительном производстве, от покупателя должнику. Поскольку недвижимое имущество подлежит продаже исключительно на торгах, то тем более нет никаких оснований уменьшать полученную рыночную стоимость с учетом риска возможного оспаривания продажи. Требование Чечушкиной Т.Н. о признании не законным и подлежащем отмене отчета №-п/12 от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости удовлетворению не подлежит, поскольку сам по себе данный отчет, установленная им величина стоимости объекта оценки права и законные интересы Чечушкиной Т.Н. при признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя и его отмене, не нарушает. Руководствуясь ст.ст.194-199, 441 ГПК РФ, суд, - Р Е Ш И Л : Жалобу удовлетворить частично. В удовлетворении жалобы Чечушкиной Татьяны Николаевны о признании незаконным и подлежащем отмене отчета об оценке рыночной стоимости <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленного Туголуковой А.Р., отказать. Признать незаконным и отменить постановление судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права, вынесенного ДД.ММ.ГГГГ в рамках сводного исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ, судебным приставом-исполнителем Карталинского ГОСП Ким Сергеем Валентиновичем, об оценке недвижимого имущества- <адрес> в <адрес>, принадлежащей на праве собственности Чечушкиной Татьяне Николаевне, на сумму 490000 рублей. Настоящее решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Карталинский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. Председательствующий : Г.В. Крафт