ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 25 июля 2011 г. с. Каргасок Томской области Каргасокский районный суд Томской области в составе: председательствующего судьи Серяковой Н.В., при секретаре Майбах О.А., с участием представителя истца Каржавина А.В., действующего по доверенности от 04 мая 2011г., ответчика Лейс И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Лейс Ирине Юрьевне, Лейс Виктору Андреевичу, Агеевой Светлане Геннадьевне и Серякову Антону Сергеевичу о досрочном солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, УСТАНОВИЛ: ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее ОАО «Россельхозбанк», Банк) обратился с иском к Лейс И.Ю., Лейс В.А., Агеевой С.Г., Серякову А.С. о досрочном солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки в силу закона, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Лейс И.Ю., Лейс В.А. был заключен кредитный договор №, по которому ответчикам (заёмщикам) был предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> руб. под <данные изъяты> % годовых, на приобретение в общую долевую собственность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка общей стоимостью <данные изъяты> рублей, расположенных по адресу: <адрес>. Срок погашения кредита – ДД.ММ.ГГГГ. Истец обязательства по выдаче кредита исполнил полностью, путем перечисления ДД.ММ.ГГГГ в безналичной форме денежных средств на счет Лейс И.Ю., открытый на её имя в Томском региональном филиале ОАО «Россельхозбанк». Право собственности заёмщиков на жилой дом и земельный участок, а также ипотека в силу закона зарегистрированы органами Управления Регистрационной службы по томской области, записи об этом внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кредит был выдан также под поручительства физических лиц – Серякова А.С., Агеевой С.Г., с которыми заключены договора поручительства. Согласно п. 4.1, 4.2 Кредитного договора погашение кредита за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно равными долями: первый платеж в сумме <данные изъяты> руб., последующие платежи в сумме <данные изъяты> руб. до 10 числа каждого календарного месяца. Погашение кредита осуществляется одновременно с уплатой процентов за пользование кредитом. Проценты за пользование кредитом начисляются на остаток задолженности по кредиту, а в случае задолженности по возврату кредита или его части, начисляются до фактического погашения такой задолженности. Проценты за пользование кредитом уплачиваются ежемесячно, до 10 числа следующего календарного месяца (включительно). Из выписок по счетам, следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Заёмщики более трех раз нарушили сроки внесения платежей по уплате основного долга и процентов за пользование кредитом. Заемщики и поручители неоднократно извещались о наличии просроченной задолженности и необходимости ее погашения. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет <данные изъяты> руб., в том числе: основной долг – <данные изъяты> руб.; проценты за пользование кредитом – <данные изъяты> руб.; неустойка (пеня) начисленная на просроченный основной долг – <данные изъяты> руб., неустойка (пеня) начисленная на просроченные проценты – <данные изъяты> руб.; проценты, начисленные просроченный основной долг – <данные изъяты> руб.. Считает, что заемщики и поручители несут солидарную ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение денежных обязательств заемщиков по кредитному договору. Кроме поручительства физических лиц – Агеевой С.Г. и Серякова А.С., обеспечением надлежащего исполнения обязательств заёмщиков по кредитному договору является ипотека в силу закона на приобретенное по договору купли-продажи недвижимого имущества. Истец также указывает, что согласно ст. 348 ГК РФ, ст. 50, ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства может быть обращено взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора). При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается решением суда на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем. Просит суд: - взыскать солидарно с ответчиков сумму задолженности по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб., в том числе: основной долг – <данные изъяты> руб.; проценты за пользование кредитом – <данные изъяты> руб.; неустойка (пеня) начисленная на просроченный основной долг – <данные изъяты> руб., неустойка (пеня) начисленная на просроченные проценты – <данные изъяты> руб.; проценты, начисленные просроченный основной долг – <данные изъяты> руб.; - обратить взыскание на имущество Лейс И.Ю. и Лейс В.А., являющегося предметом ипотеки в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>; - установить начальную продажную цену залогового имущества в размере первоначальной стоимости – <данные изъяты> руб.; - взыскать солидарно с ответчиков уплаченную государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.. Ответчик, Серяков А.С., будучи надлежащим образом, извещенным о времени и месте в судебное заседание не явился, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие. Ответчик Лейс В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования признал. В судебное заседание ответчик Агеева С.Г. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства, извещена надлежащим образом, не сообщила суду об уважительных причинах неявки и не просила рассмотреть дело в её отсутствие. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие ответчиков. Представитель истца Каржавин А.В., в судебном заседании исковые требования уточнил, просил установить начальную продажную цену на недвижимое имущество исходя из ликвидационной стоимости в <данные изъяты> рублей, в том числе <данные изъяты> руб. – квартира, <данные изъяты> руб. – земельный участок, а также взыскать судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей (государственная пошлина - <данные изъяты> рублей, расходы по оценке имущества в размере <данные изъяты> рублей). В остальной части заявленные исковые требования поддержал, в их обоснование привел те же доводы, которые изложены в исковом заявлении. Ответчик Лейс И.Ю. исковые требования признала частично, указав, что не согласна с требованием истца установить начальную продажную цену на недвижимое имущество исходя из ликвидационной стоимости. Просит суд установить начальную продажную цену на недвижимое имущество исходя из стоимости покупки, указанной в кредитном договоре, т.е. в размере <данные изъяты> руб.. Согласно ст. 39 ГПК РФ, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска ответчик вправе признать иск. Суд принимает признание иска ответчиками Лейс И.Ю. и Лейс В.А., так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Из смысла положений п.2 ст. 811, ст.819 ГК РФ следует, что если кредитным договором предусмотрено возвращение кредита по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами. В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. В судебном заседании установлено, что между ОАО «Россельхозбанк» и Лейс И.Ю., Лейс В.А. заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого, заемщики получили кредит в сумме <данные изъяты> рублей на цели личного потребления на срок по ДД.ММ.ГГГГ, под <данные изъяты>% годовых. В соответствии с условиями кредитного договора, изложенных в пункте 1.1 кредитор в лице Томского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» принял на себя обязательство предоставить заёмщикам денежные средства, а заемщики в лице Лейс И.Ю. и Лейс В.А. приняли на себя обязательство солидарно вернуть полученную сумму и уплатить проценты за неё <данные изъяты>. Банковский ордер № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует, что на счет Лейс И.Ю. Томским региональным филиалом ОАО «Россельхозбанк» перечислены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты>. Со стороны Лейс И.Ю. и Лейс В.А. подписан график возврата (погашения) кредита (основного долга), являющийся приложением к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым заёмщики приняли на себя обязательства производить ежемесячно платежи в ОАО «Россельхозбанк» в погашение основного долга с уплатой первоначальной суммы <данные изъяты>., а в последующем в сумме <данные изъяты>. Согласно п. 2.1 Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства предоставлены на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Согласно п. 4.1. кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ погашение кредита и процентов производится заемщиком ежемесячно, не позднее 10 числа, следующего календарного месяца. Проценты за пользование кредитом начисляются на сумму просроченной задолженности по возврату кредита (его части) до фактического погашения такой задолженности. В соответствии с п. 4.2 договора уплата процентов производится заемщиком одновременно с погашением основного долга по кредиту ежемесячно, в соответствии с Графиком возврата (погашения) кредита (основного долга). В силу п. 4.7. кредитного договора, при несвоевременном внесении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщиков досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов, в случае не исполнения или не исполнения надлежащим образом обязанности по возврату кредита в установленный срок и (или) уплачивать начисленные на него проценты и (или) неустойки (штраф/пени) <данные изъяты>. В соответствии с п. 5.2 договора, обязательства по кредиту обеспечиваются ипотекой (залогом недвижимости) жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, а также поручительством физических лиц: Агеевой С.Г. и Серяковым А.С. <данные изъяты>. Пунктом 6.1 кредитного договора предусмотрено право кредитора предъявлять заемщикам требование об уплате неустойки (пени) в случае, если заемщики не исполнят или исполнят ненадлежащим образом какое-либо свое денежное обязательство по настоящему договору. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате денежных средств, начиная со следующего за установленным договором днем уплаты соответствующей суммы. Размер пени составляет действующую в это время двойную ставку рефинансирования Банка России <данные изъяты>. Согласно ч. 1 ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за неисполнение последним его обязательства полностью или в части. Положениями ст. 363 ГК РФ установлено, что при неисполнении или ненадлежащим исполнением должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. Согласно договоров поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ОАО «Россельхозбанк» и соответственно с Агеевой С.Г., Серяковым А.С., поручители отвечают в полном объеме перед кредитором за неисполнение заемщиком своих обязательств по кредитному договору, заключенному между кредитором и заемщиком. Поручитель и заемщик отвечают перед кредитором солидарно, в том числе включая погашение основного долга, уплату процентов за пользование кредитом, неустойки, судебных издержек по взысканию долга и других расходов кредитора, вызванных неисполнением обязательств заемщика (п. 2.1.,п.2.2., п. 2.4 договоров поручительства) <данные изъяты>. Из расчета следует, что заемщиками ненадлежащим образом исполняются обязательства по кредитному договору, в том числе с неоднократным нарушением сроков ежемесячных платежей. Задолженность и факт неисполнения, ненадлежащего исполнения кредитных обязательств подтверждена расчетом задолженности, выписками по счету. Из расчета задолженности Лейс И.Ю., Лейс В.А. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что заемщики перестали исполнять обязательства по кредитному договору в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, обязательства по уплате не исполнены в полном объеме. Таким образом, у банка возникло право требовать солидарного исполнения обязательства от заемщика и поручителя <данные изъяты>. Требования, направленные истцом в адрес ответчиков о погашении задолженности по кредитному договору и полученных последними оставлены без исполнения <данные изъяты>. Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчики Лейс И.Ю., Лейс В.А. не выполняли взятые на себя обязательства в соответствии с кредитным договором. Поскольку кредитный договор был оформлен под обязательство поручителей Агеевой С.Г., Серякова А.С. сумма задолженности подлежит взысканию солидарно с указанных лиц - ответчиков, в соответствии с вышеуказанными положениями гражданского законодательства и условиями кредитного договора, договоров поручительства. Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. В соответствии с п. 1, п.п. 4 п. 6 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам. Пунктом 3 ст. 350 ГК РФ установлено, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также определено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется в случае спора – судом. Согласно п. 1 статья 54.1 указанного закона, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует, что Лейс И.Ю. и Лейс В.А. приобрели квартиру в жилом доме и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей (из которых стоимость земельного участка составляет – <данные изъяты> руб., стоимость жилого помещения – <данные изъяты> руб.). При этом на момент совершения сделки общая рыночная стоимость имущества, проведенная независимым оценщиком составляла <данные изъяты> руб. (стоимость жилого помещения – <данные изъяты> руб., стоимость земельного участка – <данные изъяты> руб.). Договор купли продажи прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке <данные изъяты>. Свидетельства о государственной регистрации права свидетельствуют, что на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ Лейс И.Ю. и Лейс В.А. на праве общей долевой собственности (1/2 доля каждому) принадлежат: <данные изъяты> квартира, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенная по адресу: <адрес>, а также земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>. Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельствуют, что принадлежащие на праве общей долевой собственности Лейс В.А. и Лейс И.Ю. трехкомнатная <адрес> земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, находятся в залоге по ипотеке, согласно регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ соответственно <данные изъяты>. Акт проверки залогового имущества от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует, что <данные изъяты> квартира, расположенная по адресу; <адрес> находится в хорошем состоянии и залогодателем выполняются условия договора по содержанию имущества <данные изъяты>. Согласно отчета №, проведенного независимым Бюро оценки, рыночная стоимость объекта залога по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет <данные изъяты> руб. (стоимость жилого дома – <данные изъяты> руб., стоимость земельного участка – <данные изъяты> руб.), а ликвидационная стоимость составляет – <данные изъяты> руб. (стоимость жилого дома – <данные изъяты> руб., стоимость земельного участка – <данные изъяты> руб.). В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю. Учитывая, что Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержат правил определения начальной продажной цены предмета залога при обращении взыскания в принудительном порядке, т.е. при реализации заложенного имущества не в обычных условиях открытого рынка (обычного гражданского оборота), а в ограниченный срок, то суд считает, что начальная продажная цена не может быть рыночной. В тоже время, исходя из смысла ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст. 89-93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при определении стоимости объекта залога должна учитываться расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки, при которой не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Суд считает, что в данном случае начальная продажная цена предмета залога должна быть ориентирована на ликвидационную стоимость, т.к. в условиях принудительной реализации предмета залога на величину цены влияют обстоятельства чрезвычайности, принудительности и установленные законом ограниченные сроки такой реализации. Исходя из выше изложенного, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению, а на заложенное имущество должно быть обращено взыскание с установлением начальной продажной цены на недвижимое имущество в размере <данные изъяты> рублей, в том числе <данные изъяты> руб. – квартира, <данные изъяты> руб. – земельный участок. В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с удовлетворением иска, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины при подаче заявления в суд в размере <данные изъяты> рублей, расходов по оценке имущества в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей в долевом размере по <данные изъяты> с каждого. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковые требования ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Лейс Ирине Юрьевне, Лейс Виктору Андреевичу, Агеевой Светлане Геннадьевне и Серякову Антону Сергеевичу о досрочном солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, удовлетворить. Взыскать солидарно с Лейс Ирины Юрьевны, Лейс Виктора Андреевича, Агеевой Светланы Геннадьевны и Серякова Антона Сергеевича в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> Обратить взыскание указанной задолженности на имущество, принадлежащее Лейс И.Ю. и Лейс В.А. в виде: - <данные изъяты> квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной по адресу <адрес>; - земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по тому же адресу, установив начальную продажную цену на недвижимое имущество в <данные изъяты> рублей, в том числе <данные изъяты> руб. – квартира, <данные изъяты> руб. – земельный участок. Взыскать с Лейс Ирины Юрьевны, Лейс Виктора Андреевича, Агеевой Светланы Геннадьевны и Серякова Антона Сергеевича в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» судебные расходы в виде государственной пошлины при подаче заявления в суд в размере <данные изъяты> рублей, расходов по оценке имущества в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей в долевом размере по <данные изъяты> с каждого. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Томский областной суд в течение 10 суток со дня составления мотивированного решения. Судья Н.В.Серякова