Именем Российской Федерации

22 ноября 2011 года Каргасокский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Фокина Р.А.,

при секретаре Майбах О.А.,

с участием представителя истца Администрации Каргасокского района Томской области и Администрации Новоюгинского сельского поселения Агеева А.Б., действующего на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, представителя Администрации Новоюгинского сельского поселения Клейнфельдер О.А., представителя ответчика Решетило В.Г. Гынгазова А.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Каргасок Томской области гражданское дело по иску Администрации Каргасокского района Томской области к Решетило Владимиру Григорьевичу о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску Решетило Владимира Григорьевича к Администрации Каргасокского района Томской области о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, Администрации Новоюгинского сельского поселения к Решетило Владимиру Григорьевичу о взыскании задолженности по арендной плате

УСТАНОВИЛ:

Администрация Каргасокского района Томской области обратилась в суд с иском к Решетило В.Г. о взыскании задолженности по арендной плате, указывая на то, что 12.09.2005 между МО «Каргасокский район» в лице Администрации Каргасокского района (Арендодатель) и Решетило В.Г. (Арендатором) был заключен договор аренды № на нежилое помещение площадью 95,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Договором аренды предусмотрена обязанность Арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Арендная плата перечисляется Арендатором помесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца. Арендная плата в месяц составляет 4 055,22 руб. В нарушение условий договора арендная плата Арендатором не перечисляется. Общая сумма задолженности с 01.03.2009 по 09.11.2010 составляет 80 711,95 руб. В соответствии с решением Каргасокского районного суда от 10.04.2009 с Решетило В.Г. взыскано по договору аренды № от 12.09.2005 148 447,25 руб. за период с января 2006 года по 25.02.2009. Ссылается на ст. 622 ГК РФ, указывая на то, что в настоящее время Решетило В.Г. не передал арендуемое имущество арендодателю. 30.09.2010 имущество, являющееся предметом указанного договора, передано в собственность МО «Новоюгинское сельское поселение». В соответствии с п. 4.3.1 договора, в случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные договором, уплачивается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Общий размер пени за период с 10.03.2009 по 09.11.2010 составляет 7 495,91 руб. Просит взыскать с Решетило В.Г. в доход бюджета муниципального образования «Каргасокский район» денежную сумму в размере 88 207,86 руб. (из которых 80 711,95 руб. задолженность по арендным платежам и 7 495,91 руб. - пеня за несвоевременную уплату арендной платы).

Решетило В.Г. обратился в суд со встречным исковым заявлением (с учетом уточнений от 29.09.2011) к Администрации Каргасокского района о признании договора аренды расторгнутым, указав, что в связи с тем, что в отношении периода до 25.02.2009 имеется вступившее в законную силу решение Каргасокского районного суда от 10.04.2009 о взыскании с него задолженности по договору аренды, в связи с нарушением условий договора. Считает, что с 26.02.2009 следует признать договор аренды № от 12.09.2005 расторгнутым. С данного периода спорное здание им не использовалось, т.к. не могло быть использовано на цели, указанные в договоре. В связи с чем, сразу же после суда, по соглашению сторон здание было передано арендодателю, его имущества в здании нет, впоследствии здание переведено собственником в жилое и заселено. Несмотря на то, что арендуемое имущество было принято арендодателем, акт приема-передачи при этом не составлялся, т.к. подобный акт не составлялся между сторонами и в момент подписания спорного договора аренды № в 2005 году. Факт того, что договор аренды на день подачи искового заявления был расторгнут, не отрицается и Администрацией Каргасокского района. Так, в исковом заявлении Администрация Каргасокского района ссылается на нормы ст. 610 ч. 2 ГК РФ). При этом Арендодатель был неоднократно уведомлен Арендатором устно о своем нежелании продолжить действие договора, как по получении им претензии от Арендодателя о необходимости оплаты задолженности по арендной плате на 31.12.2008, которая и была образована ввиду не согласия Арендатора с условиями договора и желанием его расторгнуть. В связи с неопределенностью договора аренды, вплоть до его прекращения, так и осталось неясным, что было передано в аренду Арендатору и чем он мог пользоваться по договору. Из текста договора это определить невозможно ввиду не достижения соглашения по всем существенным условиям договора. Факт прекращения договора аренды имущества не оспаривается и Администрацией Каргасокского района. К моменту рассмотрения гражданского дела по иску прокурора района, арендуемый объект был принят арендодателем у арендатора. Решетило В.Г. отдал ключи от помещения представителям Новоюгинской Администрации, в чьей собственности на сегодняшний день находится спорное здание. Имущества, принадлежащего Арендатору в помещении нет. Никаких претензий к Арендатору по качеству сданного им имущества не поступало, более того, данное имущество было за счет Арендатора отремонтировано, за что Арендодатель не рассчитался. Акты при возврате Арендатором имущества не подписывались, т.к. Арендатор у Арендодателя по Акту имущество не принимал, следовательно не ясно, что он должен возвращать в качестве арендуемого имущества, здание или помещения, если помещения, то какие. Кроме этого, после сдачи помещения оно было заселено, где и по сегодняшний день в нем проживают люди, т.к. объект жилой. В связи с чем, говорить о том, что имущество не было сдано Арендатором в указанное время, законных оснований нет. Просит признать договор аренды № от 12.09.2005 расторгнутым с 26.02.2009 с передачей в день расторжения договора имущества арендодателю.

01.11.2011 определением судьи возбуждено гражданское дело по иску Администрации Новоюгинского сельского поселения обратилась к Решетило В.Г. о взыскании арендной платы по договору от 12.09.2005 в размере 48 662,64 руб. и пени в размере 2 625,52 руб. В обоснование иска указано, что Администрация Новоюгинского сельского поселения с 29.10.2010 является собственником нежилого помещения в <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>) и вправе требовать от Решетило В.Г. исполнения обязательств по договору аренды № от 12.09.2005, заключенному между Администрацией Каргасокского района Томской области и Решетило В.Г. Ссылаясь на ст.ст. 309, 330, 606, 614, 622 ГК РФ просит взыскать с Решетило В.Г., согласно приложенному к иску расчету, задолженность по арендной плате и пени с ноября 2010 года по октябрь 2011 года в общей сумме 51288,16 руб., из которых долг по арендным платежам – 48662,64 руб., пени – 2625,52 руб.

Определением суда от 10.11.2011 вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель Администрации Каргасокского района Томской области Агеев А.Б. заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования не признал, пояснив, что в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Решением Каргасокского районного суда от 10.04.2009 установлено, что договор аренды № от 12.09.2005 действителен и заключен в соответствии с законодательством РФ. Кроме того, в договоре дана характеристика, позволяющая определенно говорить о предмете договора. Неопределенности и разногласий по предмету договора у Решетило В.Г. не возникало, устных и письменных обращений от Решетило В.Г. о расторжении договора и передачи арендуемого помещения не поступало. Просил в удовлетворении исковых требований Решетило В.Г. отказать.

Представители Администрации Новоюгинского сельского поселения Агеев А.Б. и Клейнфельдер О.А. в судебном заседании заявленные исковые требования к Решетило В.Г. поддержали по изложенным в иске основаниям. С исковыми требованиями Решетило В.Г. не согласились. Агеев А.Б. суду пояснил, что договор аренды с Решетило В.Г. расторгнут не был и имущество последний не возвращал. Клейнфелдер О.А. суду пояснила, что на сегодняшний день помещение, которое арендовал Решетило В.Г., на замке и ключи Решетило В Г. никому не отдавал.

В судебное заседание Решетило В.Г. не явился, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте слушания дела, в своем заявлении от ДД.ММ.ГГГГ просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя Гынгазова А.А.

Представитель Решетило В.Г. Гынгазов А.А. в судебном заседании с предъявленными к его доверителю исками не согласился, поддержал встречные исковые требования с учетом их уточнений. Суду пояснил, что из договора аренды № от 12.09.2005 осталось неясным, что фактически было сдано Решетило В.Г. в аренду: помещение или здание. Указывает на несоответствие площади арендуемого помещения (95,7 кв.м) данным технического паспорта (90,8 кв.м). Полагает, что передаточный акт по форме ОС-1 не имеет никакого отношения к передаточным актам по договору аренды и не может являться приложением к договору аренды. Ссылается на налоговую декларацию Решетило Н.Н., по которой в аренду сдавалось помещение по <адрес>, но это помещение является квартирой и используется как жилое. Считает, что договор аренды № от 12.09.2005 является расторгнутым с 26.02.2009, в связи с не достижением между сторонами соглашений по всем существенным условиям договора, а также потому, что до этого времени с Решетило В.Г. уже была взыскана арендная плата решением суда. Арендодатель неоднократно уведомлялся арендатором о прекращении договора аренды устно, т.к. письменного уведомления договором не предусмотрено. Считает, что спорное помещение № по <адрес> в <адрес> в настоящее время распределено под жилье К.В.Н. и К.С.Ю., которые впоследствии оформили свое право собственности на это помещение. Отсутствие акта приема-передачи обратно арендодателю, не может свидетельствовать, что имущество не было возвращено арендодателю. Составление данного акта было невозможно, т.к. осталось невыясненным, какое имущество передавалось арендатору. Требования Администрации Новоюгинского сельского поселения также не подлежат удовлетворению,, поскольку договор аренды является расторгнутым с 26.02.2009.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам:

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора своему по усмотрению.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что 12.09.2005 Решетило В.Г. заключил с Администрацией Каргасокского района договор № на аренду объекта муниципального имущества нежилого фонда (помещения), находящегося в собственности Каргасокского района. Предмет договора определен: здание (бывшая контора ЛЗУ), расположенное по адресу: <адрес> сдаваемого помещения – 95,70 кв.м. Балансодержателем данного здания является Новоюгинская сельская администрация, которая также указана в качестве стороны договора (балансодержатель). Передаваемое в аренду помещение используется арендатором для организации торговли. Начало действия договора – 15.09.2005 сроком на 360 дней. Из заявки на предоставление в аренду объекта муниципального жилого фонда от 12.09.2005, подписанной Решетило В.Г и представителем балансодержателя, следует, что площадь запрашиваемых в аренду помещений составляет 95,7 кв.м.

На основании данных технического паспорта по состоянию на 08.09.2005, кадастрового паспорта от 30.06.2010, составленных ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации», договора аренды № от 12.09.2005, свидетельства о государственной регистрации права №, пояснений сторон, суд приходит к выводу, что предметом договора аренды являлось здание (бывшая контора ЛЗУ) в виде нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>

Указания ответчика на неопределенность предмета договора аренды, а также его утверждение, что переданное Решетило В.Г. имущество являлось жилым помещением и не могло использоваться на цели, указанные в договоре аренды, нельзя признать обоснованными. Факт получения Решетило В.Г. нежилого помещения площадью 95,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, подтвержден имеющимися в деле доказательствами: решением Каргасокского районного суда от 10.04.2009, договором аренды № от 12.09.2005, актом приема передачи от 12.09.2005, заявки Решетило В.Г. на предоставление в аренду нежилого помещения. Использование данного имущества для целей, указанных в договоре аренды, также подтверждается представленной стороной ответчика налоговой декларацией, где указано, что местом осуществления предпринимательской деятельности крестьянского хозяйства Решетило Н.Н. является <адрес>. Кроме того, из технического паспорта по состоянию на 08.09.2005, кадастрового паспорта от 30.06.2010, составленных ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации», следует, что по адресу: <адрес> – 1, расположено именно нежилое помещение. Из данных документов, пояснений сторон, а также представленных представителем ответчика фотографий и выписок из ЕГРП следует, что в здании, по указанному адресу, имеются жилые помещения (квартиры), а также нежилое помещение под № 1, которое использовалось Решетило В.Г. под магазин на основании спорного договора аренды.

Представитель ответчика указывает на несоответствие площади арендуемого помещения (95,7 кв.м) данным технического паспорта (90,8 кв.м), однако данное несоответствие не может является основанием для признания предмета договора аренды неопределенным. Из технического паспорта по состоянию на 08.09.2005, составленного ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации», следует, что площадь нежилых помещений в задании конторы в <адрес> составляет 95,7 кв.м. Данное помещение и было передано в аренду Решетило В.Г. по договору аренды № от 12.09.2005, что подтверждено решением Каргасокского районного суда от 10.04.2009. В настоящее время из кадастрового паспорта на указанное нежилое помещение, а также из свидетельств о государственной регистрации права следует, что площадь составляет 90,8 кв.м. Данное обстоятельство, по мнению суда, не свидетельствует о неопределенности предмета договора аренды, а может служить основанием для внесения изменений в договор аренды в связи с изменением площади объекта аренды, что сторонами предпринято не было, доказательств обратному суду не представлено.

Действия сторон договора аренды по составлению передаточного акта относится к порядку заключения договора аренды. Судом установлено, в том числе подтверждено решением Каргасокского районного суда, имеющим в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение для рассматриваемого спора, что договор аренды № от 12.09.2005 между Администрацией Каргасокского района Томской области и Решетило В.Г. является заключенным, имущество было фактически передано Решетило В.Г. и использовалось им под магазин, что стороной ответчика не отрицалось. Следовательно, доводы стороны ответчика о том, что акт приема-передачи имущества не составлялся, а подпись в передаточном акте от 12.09.2005 не принадлежит Решетило В.Г., не имеют правового значения для настоящего дела.

В этой связи суд считает установленным, что между сторонами спорного договора аренды было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды № и данный договор является действующим.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Срок договора аренды № от 12.09.2005 определен сторонами договора в 360 дней (пункт 1.3 договора).

Во встречном исковом заявлении Решетило В.Г. указывает, что в спорном помещении принадлежащего ему имущества нет и ключи от этого помещения были переданы представителю истца. Суд не может согласится с данными утверждениями, поскольку ни одного письменного доказательства в подтверждение данных доводов встречного заявления ответчик суду не представил. Напротив, представители истцов Агеев А.Б., а также Клейнфельдер О.А. утверждают, что помещение, переданное по договору аренды № от 12.09.2005 Решетило В.Г. не передавалось как и ключи от этого помещения. Клейнфельдер О.А. также пояснила, что в данном помещении находится имущество, которое использовалось Решетило В.Г. при осуществлении предпринимательской деятельности, поэтому Администрация Новоюгинского сельского поселения как собственник этого помещения не может пользоваться данным помещением.

Доказательств, отвечающих требованиям ст. 60 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор аренды № от 12.09.2005 после окончания 360 дней является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и обязательства сторон по договору в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом. Следовательно, в удовлетворении встречных исковых требований Решетило В.Г. к Администрации Каргасокского района Томской области о признании договора аренды № от 12.09.2005 объекта муниципального нежилого фонда, расторгнутым с 26.02.2009, должно быть отказано.

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, установленные договором аренды, предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В п. 2.3.7 спорного договора аренды указано, что арендатор обязуется своевременно и полностью вносить арендную плату за пользование арендуемым помещением.

Пункт 3.2 договора предусматривает, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца.

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, предусмотрена уплата Арендатором пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (п. 4.3.1. договора).

Согласно расчету задолженности по договору аренды за период с марта 2009 года по октябрь 2010 года, представленного Администрацией Каргасокского района Томской области и не оспоренного стороной ответчика (Решетило В.Г.), задолженность Решетило В.Г. по договору аренды № от 12.09.2005 по арендной плате в общей сумме составляет 88207,86 руб., из которой долг по арендным платежам – 80711,95 руб., пеня в размере 7495,91 руб.

Доказательств тому, что ответчиком производились платежи по договору аренды и размер задолженности является иным, стороной ответчика Решетило В.Г. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было. В этой связи исковые требования Администрации Каргасокского района о взыскании с Решетило В.Г. задолженности по договору аренды подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из материалов дела видно, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, Администрацией Каргасокского района Томской области передано в собственность муниципального образования «Новоюгинское сельское поселение», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

С учетом того, что обязательства сторон по договору аренды № от 12.09.2005 не прекратили свое действие, на стороне арендатора как собственника имущества с 29.10.2010 в настоящее время по указанному договору выступает муниципальное образование «Новоюгинское сельское поселение», оно вправе требовать от Решетило В.Г. уплаты арендных платежей по договору.

В приложенном к исковому заявлению Администрации Новоюгинского сельского поселения расчету арендных платежей Решетило В.Г. указано, что его задолженность по арендной плате и пени с ноября 2010 года по октябрь 2011 года составляет в общей сумме 51 288,16 руб., из которых долг по арендным платежам – 48 662,64 руб., пени – 2 625,52 руб. Данный расчет стороной ответчика не оспаривался и признан судом верным.

Принимая во внимание вышеуказанные положения закона, фактические обстоятельства дела, поскольку до настоящего времени Решетило В.Г. в установленном порядке не передал арендаторам объект аренды, не вносил арендных платежей, исковые требования Администрации Новоюгинского сельского поселения к Решетило В.Г. о взыскании задолженности по договору аренды подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Следовательно, с Решетило В.Г. в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой на основании пп. 19 п. 1 ст. 333.36 освобождены истцы, по иску Администрации Каргасокского района Томской области в сумме 2846,24 руб., по иску Администрации Новоюгинского сельского поселения – 1738,64 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 –199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Каргасокского района Томской области к Решетило Владимиру Григорьевичу о взыскании арендной платы удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Решетило Владимира Григорьевича в доход бюджета муниципального образования «Каргасокский район» задолженность по арендной плате в общей сумме 88207 (восемьдесят восемь тысяч двести семь) рублей 95 копеек.

Взыскать с Решетило Владимира Григорьевича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2846 рублей 24 копейки.

В удовлетворении встречных исковых требований Решетило Владимира Григорьевича к Администрации Каргасокского района Томской области о признании договора аренды № 145 от 12.09.2005 объекта муниципального нежилого фонда, заключенного между Решетило Владимиром Григорьевичем и Администрацией Каргасокского района Томской области, расторгнутым с 26 февраля 2009 года с передачей в день расторжения договора имущества арендодателю отказать.

Исковые требования Администрации Новоюгинского сельского поселения к Решетило Владимиру Григорьевичу о взыскании арендной платы удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Решетило Владимира Григорьевича в доход бюджета муниципального образования «Новоюгинское сельское поселение» задолженность по арендной плате в общей сумме 51 288 (пятьдесят одна тысяча двести восемьдесят восемь) рублей 16 копеек.

Взыскать с Решетило Владимира Григорьевича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1738 рублей 64 копейки.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Томский областной суд через Каргасокский районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья