№ 2-91/2011
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
1 июня 2011 года Каратузский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Борзенко А.Г.
с участием истца Комаровой Е.А.
представителя истца Лыскова А.С.
ответчика Потылицыной В.В.
представителя ответчика Кислициной Л.П.
при секретаре Улеевой С.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комаровой Е.А. к Потылицыной В.В. об устранении нарушений прав собственника
и по встречному иску Потылицыной В.В. к Комаровой Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Комарова Е.А. обратилась в суд с иском к Потылицыной В.В. о защите прав собственника по пользованию нежилым помещением-гаражом, расположенным по <> <> с. <>. В своем заявлении и в судебном заседании сослалась на то, что является собственником указанного помещения, которое пристроено к магазину. 27 октября 2009 года по предварительному договору купли-продажи ею магазин продан Потылицыной В.В., которая препятствует в пользовании гаражом. На направленную претензию не отвечает. Просит обязать ответчика Потылицыну В.В. устранить нарушение права пользования и распоряжения нежилым помещением, освободив его.
Потылицына В.В. обратилась с встречным иском к Комаровой Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи, в обоснование иска сославшись на то, что 27 октября 2009 года по предварительному договору купли-продажи приобрела у Комаровой Е.А. нежилое помещение с прилегающим к нему земельным участком, расположенные по <> <>» с. <> <>, состоящее из магазина и примыкающего к нему гаража, составляющих единый комплекс. Цена сделки определена в 900.000 рублей. При подписании договора передала Комаровой Е.А. деньги в сумме 500.000 рублей, оставшуюся часть должна была выплатить частями до подписания основного договора. Однако технический паспорт был изготовлен только на магазин, поэтому при заключении предварительного договора нотариусом в тексте была указана площадь только этого помещения и разъяснено, что при заключении основного договора необходимо предоставление технического паспорта и на гараж, расходы на изготовление которого в соответствии с
п. 13 договора, должна была нести Комарова Е.А.
<> между ними было заключено соглашение об изменении условий предварительного договора и внесении в него некоторых изменений в п. 4 договора, при этом передала Комаровой Е.А. в счет оплаты деньги в сумме 70.000 рублей. Впоследствии за Комарову Е.А. вносила платежи по кредитному договору последней, не оплаченной осталась сумма 23.331 рубль. Эту сумму она готова выплатить Комаровой Е.А. в день подписания договора. Однако впоследствии Комарова Е.А. стала требовать дополнительной оплаты, на что она ответила отказом.
Она фактически владеет нежилым помещением и прилегающим к нему земельным участком с 27 октября 2009 года. Строение на момент заключения договора купли-продажи существовало в таком виде, в котором находится в настоящее время. В соответствии с заключением эксперта помещения магазина и гаража являются единым зданием, расположены на одном фундаменте, под одной крышей, степень износа конструкций и перекрытия, материала стен одинакова, что свидетельствует о том, что время постройки объектов одинаковое. Использование здания магазина без пристроенного к нему строения невозможно, поскольку вход в часть подсобных помещений магазина и кочегарку возможен только со стороны пристройки, называемой Комаровой Е.А. гаражом.
Из условий предварительного договора купли-продажи следует, что было приобретено нежилое строение полностью. Использование этого здания возможно только комплексно. Данное обстоятельство указывает на то, что ее намерения были направлены на приобретение всего здания в целом, в том виде, в котором оно фактически существовало на момент заключения предварительного договора купли-продажи. Комарова Е.А. уклоняется от подписания договора купли-продажи и сдачи документов на государственную регистрацию договора.
Просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое строение и земельный участок.
Кроме того, просит взыскать с Комаровой Е.А. понесенные по делу судебные расходы.
В судебном заседании Комарова Е.А. и ее представитель Лысков А.С. свои исковые требования поддержали, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.
Исковые требования Потылицыной В.В. не признала, просила в их удовлетворении отказать, поскольку по предварительному договору от <> было продано только здание магазина площадью 41, 3 кв. м. и земельный участок. Гараж не продавался. Предусмотренная договором сумма полностью не оплачена.
Считает, что в удовлетворении встречного иска следует отказать.
Потылицына В.В. и ее представитель Кислицина Л.П. иск Комаровой Е.А. не признали, просили в его удовлетворении отказать, поскольку по предварительному договору купли-продажи продано нежилое здание в едином комплексе и земельный участок. Потылицына В.В. пользуется гаражом обоснованно. Встречный иск поддержали, подтвердив обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении.
Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица- Курагинского ОСБ № 2387 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом извещен. Заявления о рассмотрении дела в его отсутствие не представил.
С учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска Комаровой Е.А. и встречного иска Потылицыной В.В. следует отказать по следующим основаниям.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Судом установлено, что 27 октября 2009 года между Комаровой Е.А. и Потылицыной В.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем нежилого здания, облицованного кирпичом, общей площадью 41,3 кв.м. Цена сделки в соответствии с п. 7 договора определена в 900.000 рублей, при этом Комарова Е.А. получила от Потылицыной В.В. аванс в сумме 500.000 рублей (п. 4 договора). Оставшуюся сумму Потылицына В.В. обязалась выплатить Комаровой Е.А. частями до подписания договора купли-продажи (л.д.11).
21 апреля 2010 года между Кормаровой Е.А. и Потылицыной В.В. заключено дополнительное соглашение, которым внесены дополнения в п. 4 предварительного договора в виде подпункта 3, согласно которому Комарова Е.А. получила от Потылицыной В.В. дополнительно, в счет платежей по предварительному договору, аванс в сумме 70.000 рублей. Кроме того, изменен п. 8 предварительного договора о том, что Комарова Е.А. обязуется заключить договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания ранее установленного предварительным договором от 27 октября 2009 года срока, а в случае, если она будет уклоняться от его заключения, Потылицына В.В. вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении заключить договор (л.д.14).
Факт заключения предварительного договора от 27 октября 2009 года и соглашения об изменении условий этого договора в судебном заседании подтвержден сторонами.
Из общего смысла ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При уяснении буквального значения условия договора его нужно сопоставить со смыслом договора в целом. Это означает, что толкование договора необходимо также с точки зрения действующего в момент его заключения и действия законодательства.
Судом из анализа п. 1 предварительного договора от 27 октября 2009 года установлено, что объектом договора является земельный участок с расположенным на нем нежилым зданием, состоящем из основного брусового строения, облицованного кирпичом. Пунктом 13 предварительного договора определено, что расходы по подготовке необходимых документов для совершения договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания производит Комарова Е.А., расходы по совершению будущего договора купли-продажи стороны несут поровну.
Свидетель С. , нотариус Каратузского нотариального округа, будучи предупрежденной об уголовной ответственности показала, что она удостоверяла предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, расположенного по <> № <> с. <> <>, между Комаровой Е.А. и Потылицыной В.В. от 27 октября 2009 года. При этом речь шла о всем здании, состоявшем из нескольких помещений. Так как технический паспорт был изготовлен только на магазин, именно это помещение было включено в договор купли-продажи. При подписании этого договора ею было сторонам продавцу и покупателю разъяснено, что для заключения основного договора купли-продажи будет необходимо предоставления технической документации на все здание.
Показания свидетеля С. , согласуются с объяснением ответчика Потылицыной В.В., другими материалами дела и у суда сомнения не вызывают. Поэтому суд находит показания указанного свидетеля достоверными и правдивыми.
Согласно экспертному заключению <> от <> спорное нежилое строение помещения магазина и гаража являются единым зданием, расположены на одном фундаменте, под одной крышей, степень износа конструкций кровли и перекрытия, материала стен, отдельных материалов отделки одинаковая, перекрытие и кровля над помещениями выполнено единой конструкцией, в одно время (л.д.31-49).
Заключение эксперта согласуется с объяснениями ответчика Потылицыной В.В., показаниями свидетеля С. , другими материалами настоящего гражданского дела и у суда также не вызывает сомнения.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права, право собственности Комаровой Е.А. на гараж зарегистрировано 19 января 2011 года <>
Показания свидетеля С. в своей совокупности с заключением эксперта опровергают доводы истца Комаровой Е.А. и ее представителя Лыскова А.С. о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи в нем шла речь только о земельном участке и здании магазина.
Проанализировав приведенные выше доказательства, учитывая, что Комаровой Е.А. продан весь земельный участок, какие-либо условия о пользовании Комаровой Е.А. гаражом в предварительном договоре купли-продажи не оговорены, после заключения этого договора Потылицына В.В. длительное время пользовалась этим гаражом, а Комарова Е.А. предъявила требования о защите нарушенного права только после того, как Потылицына В.В. отказалась вносить дополнительные суммы сверх определенной стоимости продаваемого имущества, исходя из смысла п. 1 предварительного договора, суд приходит к выводу о том, что по указанному договору купли-продажи от 27 октября 2009 года Комарова Е.А. продала земельный участок с находившимся на нем нежилым зданием, состоящем из магазина, кочегарки, гаража.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Комаровой Е.А. не представлено суду доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи 27 октября 2009 года ею продавался только земельный участок с находившимся на нем строением магазина, а не все строение.
Разрешая вопрос по существу исковых требований Комаровой Е.А. о защите прав собственника и Потылицыной В.В. о понуждении к заключению договора и регистрации перехода права собственности, суд приходит к следующему.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что Комарова Е.А., являясь собственником земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, находящихся по
<> <> с. <> <>, по предварительному договору купли-продажи от 27 октября 2009 года продала их Потылицыной В.В.
Поскольку Потылицына В.В. не в полном размере выплатила сумму по предварительному договору купли-продажи, а также отказалась заключать договор купли-продажи строения гаража, и, считая, что таким образом последняя нарушает ее права как собственника нежилого строения-гаража, Комарова Е.А. обратилась в суд с требованием освободить нежилое помещение гаража.
Из общего смысла ст. 304 ГК РФ следует, что иск о защите нарушенного права может быть подан собственником к лицам, создающим препятствия в пользовании и распоряжении вещью. Этот иск основывается на неправомерных действиях других лиц.
Судом установлено, что по предварительному договору купли-продажи от 27 октября 2009 года Комарова Е.А. продала Потылицыной В.В. земельный участок и нежилое здание по <> <> с. <> <>. Изложенное, по мнению суда, свидетельствует о том, что после заключения договора купли-продажи Потылицына В.В. правомерно пользуется помещением гаража, составляющем единое здание с помещением магазина.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Комаровой Е.А. не представлено доказательств того, что Потылицына В.В. неправомерно захватила помещение гаража и создает препятствия в его пользовании.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования Комаровой Е.А. о защите прав собственника не основаны на законе, поэтому в их удовлетворении следует отказать.
Потылицына В.В., обратившись в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, свои требования мотивирует тем, что предварительным договором от 27 октября 2009 года определена стоимость продаваемого земельного участка и нежилого здания в 900.000 рублей, из этой суммы ею оплачено фактически 876.669 рублей, оставшуюся сумму 23.331 рубль она готова выплатить после изготовления технической документации.
Однако Комарова Е.А. от заключения основного договора купли-продажи отказывается, требуя дополнительной оплаты, таким образом, в одностороннем порядке изменив условия договора.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Судом установлено, что 27 октября 2009 года между Комаровой Е.А. и Потылицыной В.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с находившимся на нем нежилым зданием. При заключении договора сторонами определена стоимость продаваемого имущества, порядок и сроки расчета, а также заключения основного договора купли-продажи до 30 января 2012 года (п. 3 договора). Дополнительным соглашением от 21 апреля 2010 года изменен на более ранний срок заключения основного договора в случае получения Комаровой Е.А. авансовых платежей в сумме 900.000 рублей, при этом конкретная дата заключения основного договора купли-продажи не определена.
Таким образом, по мнению суда, из дополнительного соглашения следует, что основной договор купли-продажи может быть заключен ранее определенного предварительным договором от 27 октября 2009 года срока только при условии получения Комаровой Е.А. от Потылицыной В.В. определенной сторонами суммы сделки-900.000 рублей.
После заключения договора Потылицына В.В. в несколько приемов различными способами, в том числе внесением сумм ежемесячных платежей в Сбербанк по кредитному договору, выплатила Комаровой Е.А. денежные средства в общей сумме 876.669 рублей. Задолженность по предварительному договору составляет 23.331 рубль. Указанное обстоятельство в судебном заседании подтверждено сторонами.
Из смысла п. 4 ст. 445 ГК РФ следует, что уклоняющаяся от заключения договора сторона может быть понуждена к заключению договора, который она обязана заключить, по решению суда.
В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ, когда одна из сторон исполнила все необходимое для государственной регистрации перехода права собственности, а другая сторона от регистрации уклоняется, закон предоставляет суду право принять решение о государственной регистрации, но не обязывает сделать это.
Как установлено в судебном заседании и не отрицалось сторонами, после заключения предварительного договора купли-продажи от 27 октября 2009 года, Потылицына В.В. выплатила Комаровой Е.А. за земельный участок и нежилое здание 876.669 рублей, не оплатив 23.331 рубль. По мнению суда, требование Комаровой Е.А. выплатить оставшуюся задолженность до заключения основного договора купли-продажи, не является уклонением от заключения договора, поскольку по дополнительному соглашению от 21 апреля 2010 года именно выплата всей суммы является основанием для заключения основного договора ранее установленного предварительным договором срока его заключения-30 января 2012 года.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Потылицыной В.В. не представлено суду доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о том, что Комарова Е.А. уклоняется от заключения договора купли-продажи, а также регистрации перехода права собственности.
Доводы Потылицыной В.В. о том, что ею оплачено Комаровой Е.А. более половины стоимости проданного нежилого здания и земельного участка, в силу чего необходимо принудить Комарову Е.А. к заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности, суд находит несостоятельными, поскольку не основаны на материалах настоящего гражданского дела, из которых следует, что Комарова Е.А. не уклоняется как от заключения основного договора купли-продажи, так и регистрации перехода права собственности.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования Потылицыной В.В. не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.
В судебном заседании Потылицыной В.В. заявлено требование о взыскании с Комаровой Е.А. понесенных судебных расходов, складывающихся из оплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в сумме 200 рублей, документально подтвердив указанные расходы <>
В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят, в том числе, из государственной пошлины.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Судом установлено, что Потылицыной В.В. отказано в удовлетворении иска к Комаровой Е.А. Поэтому требования Потылицыной В.В. о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска Комаровой Е.А. и встречного иска Потылицыной В.В. следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Комаровой Е.А. в удовлетворении иска к Потылицыной В.В. о защите прав собственника отказать.
Потылицыной В.В. в удовлетворении иска к Комаровой Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности, взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в 10-дневный срок через Каратузский районный суд.
Председательствующий: