Дело № 2-217/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 июня 2012 года с. Каратузское
Каратузский районный суд Красноярского края в составе
председательствующего судьи Криндаль Т.В.,
с участием истцов Кравцова А.А., Кравцовой А.Н.,
представителей третьих лиц Кирпичниковой Т.В., Логунова А.П.,
при секретаре Винтер Г.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кравцова А. А.овича, Кравцовой А. Н. к Витиной О. В. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Кравцова А.Н. и Кравцов А.А., действуя от себя лично, а также в интересах своих детей П., Ю., М., Е., обратились в суд с иском к Витиной О.В. о признании недействительными договоров купли- продажи жилого дома и земельного участка. Требования мотивировали тем, что их семья состояла на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий в администрации <>. В 2010 г. они включены в целевую программу «Обеспечение жильем молодых семей», в связи с чем выдан сертификат на получение социальной выплаты для приобретения жилья. 13.04.2011 г. между Витиной О.В., с одной стороны, и Кравцовыми- с другой, заключен договор купли- продажи жилого дома, расположенного по адресу <> общей площадью 142,7 кв.м., а также договор купли- продажи земельного участка площадью 453 кв.м., расположенного по тому же адресу.
Полагают, что заключенные договоры являются ничтожными, поскольку у Витиной О.В. отсутствовало свидетельство о праве собственности, подтверждающее ее право собственности на продаваемое имущество. Кроме того, в результате приобретения у Витиной О.В. жилого дома, их семья вновь стала нуждающейся в улучшении жилищных условий, поскольку фактически общая площадь жилого дома составляет 102 кв.м., а не 142,7 кв.м., как указано в договоре купли- продажи., так как из общей площади подлежит исключению площадь холодной пристройки равная 40,7 кв.м. Также в договоре купли- продажи не указано серия и номер свидетельства о праве на получение социальной выплаты, отсутствуют реквизиты банковских счетов, с которых должны были быть произведены выплаты из средств краевого и местного бюджетов. Наличие этих сведений предусмотрено п. 45 Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья.
В договоре купли- продажи жилого дома, указывая несовершеннолетних детей, должно содержаться указание на родителя, который по согласованию должен был действовать в их интересах. В договоре купли- продажи дети указаны так, будто каждый из них выступает самостоятельным участником правоотношений. Однако, в силу действующего законодательства, если покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное согласие на данную сделку со стороны родителей. И данное согласие необходимо также предъявлять вместе с договором купли- продажи для государственной регистрации сделки. В нарушение норм действующего законодательства, от имени и в интересах малолетних детей никто не выступал, от их имени договоры никто не подписывал. По указанным выше основаниям просили признать недействительными (ничтожными) договоры купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в <> от 13.04.2011 г. Применить последствия недействительности сделок, взыскав с Витиной О.В. в пользу Федерального казначейства <> 1214784 руб. и в пользу Управления финансов администрации <> 98496 руб. Признать за Кравцовыми право на получение социальной выплаты по программе «Обеспечение жильем молодых семей» для приобретения жилого помещения.
В судебном заседании истцами уточнены исковые требования. В соответствии с уточненными требованиями истцы просят признать ничтожными заключенные с Витиной О.В. 13.04.2011 г. договоры купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в <> <> а также применить последствия недействительности сделки, взыскав с Витиной О.В. в свою пользу денежную сумму, выплаченную по договорам купли- продажи.
Истец Кравцов А. А.ович, поддержав исковые требования, с учетом их уточнения, пояснил, что в 2010 г. его семья, состоящая из 6 человек, поставлена на учет как нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Исходя из численного состава семьи, площадь жилого помещения, которую им надлежало приобрести на средства социальной выплаты, должна составлять не менее 108 кв.м., то есть по 18 кв.м. на человека. 13 апреля 2011 года между ними и Витиной О.В. были заключены договоры купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в <> Впоследствии выяснилось, что оба договора составлены с нарушением действующего законодательства. В частности, в договорах не указано, что Витина О.В. имеет свидетельство о праве собственности на жилой дом и земельный участок. При отсутствии этих документов она не имела права продавать данное имущество. Также в договоре купли- продажи указано, что ответчик продает, а истцы покупают жилой дом общей площадь. 142,7 кв.м.. В действительности общая площадь данного дома составляет 102 кв.м., так как площадь холодной пристройки должна быть исключена из общей площади жилого помещения. Данная площадь менее полагающейся их семье учетной площади жилого помещения, составляющей 108 кв.м., в связи с чем семья вновь становится нуждающейся в улучшении жилищных условий. Кроме того, в договорах купли- продажи не указано на согласие его и супруги на совершение данной сделки их детьми. При таких нарушениях, договоры не должны быть зарегистрированы в Управлении Росреестра. Просил признать данные сделки недействительными и вернуть стороны в первоначальное положение, передав Витиной О.В. жилой дом и земельный участок по <> и взыскав с Витиной О.В. в пользу истцов денежные средства, уплаченные по данным сделкам.
Истица Кравцова А. Н. также поддержала заявленные исковые требования и подтвердила вышеприведенные доводы истца Кравцова А.А. Просила иск удовлетворить.
Ответчик Витина О. В. в судебное заседание не явилась, обратившись с письменным ходатайством о рассмотрении дела в свое отсутствие, выразив, при этом, свое несогласие с исковыми требованиями.
Также в судебное заседание не явились третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,- Финансово-экономическое управление администрации <> ( представив заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя), Управление федерального казначейства по <> (о причинах неявки не сообщили), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <> (представили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя).
С учетом надлежащего извещения всех участников, принимая во внимание мнение сторон и руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика, а также представителей вышеперечисленных третьих лиц.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены также орган опеки и попечительства, а также администрация <>.
Представитель органа опеки и попечительства- Кирпичникова Т. В. не возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что полагает, что данной сделкой ущемлены жилищные права малолетних детей Кравцовых.
Представитель администрации <> Логунов А. П. (полномочия подтверждены доверенностью от 09.04.2012 г.) против иска возражал, пояснив, что администрацией района от Кравцовых принятых документы для их включения в целевую программу «Обеспечение жильем молодых семей». Жилое помещение выбиралось истцами самостоятельно, с учетом личных пожеланий и потребностей. Сделка с ответчиком также заключалась истцами добровольно, без какого- либо принуждения. После заключения сделки из бюджета <> и бюджета <> на счет ответчика перечислена денежная сумма, указанная в договорах.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения предъявленных истцами требований.
Судом установлено, что 13 апреля 2011 года между Витиной О.В., в лице ее представителя С., с одной стороны, и Кравцовым А.А., Кравцовой А.., действующих от себя и от имени своих детей,- с другой, заключен договор купли- продажи жилого дома. По условиям данного договора, ответчик продала, а истцы купили в общую долевую собственность, жилой дом, расположенный по адресу <>. Дом трехкомнатный, двухэтажный, арболитово-деревянного исполнения, общей площадью 142,7 кв.м., в том числе жилой площадью 70, 5 кв.м.
В соответствии с п. 3 Договора, жилой дом продан за 1313280 руб. Дом приобретается в соответствии с условиями долгосрочной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей на 2009-2011 годы». Социальная выплата в качестве оплаты по договору купли- продажи должна быть перечислена со счета, открытого имя Кравцовой А.Н. в Акционерном инвестиционном коммерческом банке «Енисейский объединенный банк» на счет, открытый на имя Витиной О.В.
Согласно п. 8 Договора до подписания договора, жилой дом осмотрен. На момент осмотра недостатков, препятствующих использованию жилого помещения для проживания, не обнаружено. Жилой дом пригоден для проживания, соответствует санитарно- гигиеническим нормам. Покупатель ознакомился с количественными и качественными характеристиками жилого дома. Стороны претензий друг к другу не имеют. Договор имеет силу передаточного акта.
Одновременно с договором купли- продажи жилого дома, стороны заключили договор купли- продажи земельного участка, общей площадью 453 кв.м., расположенный по адресу <> <>. Цена земельного участка сторонами определена в 500 руб. Земельный участок покупателями также осмотрен, и недостатков, препятствующих использованию по целевому назначению, не установлено (п.8 Договора).
18 апреля 2011 года за Кравцовым А.А., Кравцовой А.Н.. и их детьми: М.., П.., Ю.., Е.. зарегистрировано право общей долевой собственности, по 1/6 доле, на спорные жилой дом и земельный участок, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права.
17 мая 2011 года на счет Витиной О.В. перечислены денежные средства в качестве оплаты по договору купли- продажи от 13.04.2011 г., что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями.
Решением Каратузского районного суда от 03 февраля 2012 г., оставленным из изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 23.04.2012 г., Кравцову А.А. и Кравцовой А.Н. отказано в удовлетворении исковых требований, предъявленных к Витиной О.В. о расторжении договоров купли- продажи спорного жилого дома и земельного участка. В ходе рассмотрения данного дела судом давалась оценка доводам истцов относительно ненадлежащего качества приобретенного ими жилого помещения, а также его несоответствия техническому паспорту. Данные доводы признаны несостоятельными.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
При таких обстоятельствах суд считает установленным и доказанным то обстоятельство, что на момент совершения сделки истцы в полном объеме были ознакомлены с характеристиками приобретаемого ими недвижимого имущества и качество данного имущества их удовлетворяло, что отражено ими в тексте договоров купли- продажи.
Настоящее требование о признании недействительной сделки купли- продажи недвижимого имущества обосновано истцами нарушениями, допущенными при составлении договоров.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, существенными являются условия о предмете договора ( ст. 432 ГК РФ).
Доводы истцов об отсутствии у Витиной О.В. на момент совершения оспариваемой ими сделки, право собственности на продаваемое имущество, по мнению суда, являются несостоятельными.
Так, из текста договоров купли- продажи от 13.04.2011 г. следует, что ответчик Витина О.В. является собственником жилого дома, расположенного по адресу <> Право возникло на основании акта приемки в эксплуатацию частного дома с хозяйственными постройками от 16.12.2004 г., и зарегистрировано в установленном законом порядке. Отсутствие в договоре указания на наличие у Витиной О.В. свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, с указанием даты его выдачи, по мнению суда не ставит под сомнение наличие у ответчика прав на данное имущество. Данное право никем не оспаривалось и на момент заключения сделки являлось действительным. Кроме того действующим законодательством прямо не предусмотрена обязательность указания в договоре на свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество- это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права лишь подтверждает наличие у гражданина вещного права на недвижимое имущество, при этом самого права не порождает.
Таким образом, Витина О.В. по состоянию на 13.04.201 г. являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных в <> и в силу ст. 209 ГК РФ, имела право на распоряжение своим имуществом, в том числе путем его продажи.
Также суд отвергает как несостоятельные доводы истцов о приобретении ими по договору купли- продажи жилого помещения меньшей площадью, чем указано в техническом паспорте.
Согласно п. 1 договора купли- продажи от 13.04.2011 г., продавец продал, а покупатели купили в долевую собственность, трехкомнатный жилой дом, расположенный по адресу <> общей площадью 142,7 кв.м., в том числе жилой площадью 70,50 кв.м.
Из представленного суду технического паспорта (л.д 35-50) следует, что общая площадь жилого помещения составляет 142,7 кв.м. и включает в себя жилую площадь- 70,5 кв.м., площадь вспомогательных помещений 31,5 кв.м., а также площадь холодной пристройки -31,6 кв.м. и кладовки- 9,1 кв.м. Общая площадь без учета холодной пристройки и кладовки составляет 102 кв.м.
Все из вышеперечисленных помещений на момент заключения договоров имелись в наличии, осматривались истцами и приобретены ими в составе всего жилого помещения.
Доводы о том, что в результате данной сделки, истцами приобретен жилой дом, имеющий общую площадь меньше, чем предусмотрено по целевой программе « Обеспечение жильем молодых семей», в связи с чем семья вновь стала нуждающейся в улучшении жилищных условий, по мнению суда также являются несостоятельными, поскольку данное обстоятельство не может быть поставлено в вину ответчику. В соответствии с п. 11 Постановления правительства РФ № 285 от 13.05.2006 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер социальной выплаты, составляет для семьи численностью 3 и более человек, по 18 кв.м. на 1 человека.
Таким образом, указанным постановлением определен только порядок расчета социальной выплаты на приобретение жилья, при этом истцами самостоятельно осуществляется выбор жилого помещения.
Отсутствие в договоре купли- продажи сведений о серии и номере свидетельства о праве на получение социальной выплаты от 29.10.2010 г., а также реквизитов, с которых должны быть произведены выплаты из средств краевого бюджета и средств местного бюджетов, по мнению суда не является основанием для признания данной сделки ничтожной, поскольку данные сведения не являются существенными условиями договора. Существенным условием в данном случае является цена недвижимого имущества, приобретенного истцами по договору купли- продажи, а она в договоре указана.
Также суд отвергает доводы истцов о том, что от имени несовершеннолетних детей истцов- П.., М.., Ю.., Е.., при заключении сделки никто не выступал и от их имени договоры никто не подписывал.
Из содержания договоров купли- продажи жилого дома и земельного участка от 13 апреля 2011 года, следует, что Кравцова А. Н. при заключении договоров выступала от себя лично, а также как законный представитель своих несовершеннолетних детей.
В соответствии со ст. 64 Семейного кодекса РФ, защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношении с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Поскольку приобретая жилое помещение и земельный участок действовали, также и от имени и в интересах своих детей, что прямо отражено в договорах, то письменного согласия, в силу ст. 26 ГК РФ, на заключение детьми данной сделки от истцов не требуется. Кроме того, несовершеннолетние самостоятельно данную сделку не заключали, что подтверждено истцами в судебном заседании.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что сделка купли- продажи, заключенная между истцами и ответчиком 13.04.2011 г. в полном объеме соответствует требованиями действующего законодательства, в связи с чем оснований для признания данной сделки ничтожной не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 193-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Кравцову А. А.овичу и Кравцовой А. Н. в удовлетворении требований к Витиной О. В. о признании сделок купли- продажи недействительными и применении последствий недействительности сделок, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Каратузский районный суд.
Председательствующий