О признании договора купли-продажи и свидетельства о регистрации недействительным

Судебные акты /
ПФО /
Удмуртская Республика /
Каракулинский районный суд /
О признании договора купли-продажи и свидетельства о регистрации недействительным

О признании договора купли-продажи и свидетельства о регистрации недействительным

Дело № 2-262/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2012 года с.Каракулино

Сарапульский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Чистякова И.В., при секретаре Прокопьевой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Котовой Н.В., Котовой А.А., Котовой Ф.И., Короткова Ю.Г., Масалевой Ф.Г., Коровина Г.Н., Котовой Е.В., Машковой И.Г., Мосунова В.Г. к ОАО «Троицкое», Каракулинскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей и свидетельств о регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Котову Н.В., Котова А.А., Котова Ф.И., Коротков Ю.Г., Масалева Ф.Г., Коровин Г.Н., Котовой Е.В., Машкова И.Г., Мосунов В.Г. обратились в суд с исками к ОАО «Троицкое», Каракулинскому отделу Управления Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенных между истцами и ответчиком ОАО «Троицкое» ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование своих требований истцы указали, что по вышеуказанным договорам, зарегистрированным в Каракулинском отделе Управления Федеральной регистрационной службы, ответчик ОАО «Троицкое» является покупателем земельных долей в праве общей долевой собственности, находящихся в границах земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «имени Азина», с кадастровым номером *. Продавцами по договорам являются истцы. Всех продавцов по договорам купли-продажи представлял Г.А.А. на основании доверенности. Покупателя ОАО «Троицкое» представлял также Г.А.А. Он от имени обеих сторон подписал договоры купли-продажи, что, по мнению истцов, является основанием для признания договоров и свидетельств о государственной регистрации права недействительными, поскольку, ст.182 ГК РФ запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также представитель не может совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Кроме этого, истцы считают, что сделками нарушены их права как собственников земельного участка, поскольку, им представителем в нарушение ст.974 ГК РФ до настоящего времени, не возвращены доверенности и не предоставлен отчет с приложением оправдательных документов.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное при сделке.

Поэтому истцы просят суд признать недействительным договоры купли - продажи земельных долей, признать недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности и аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельных долей.

В судебном заседании истцы Котову Н.В., Котова Ф.И., исковые требования поддержали по основаниям, указным в иске.

Истцы Котова А.А., Коротков Ю.Г., Масалева Ф.Г., Коровин Г.Н., Котова Е.В., Машкова И.Г. и Мосунова В.Г. в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, указав, что требования поддерживают в полном объеме по основаниям указанным в исках.

Ответчик ОАО «Троицкое», надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, доказательств уважительности причин отсутствия, возражений относительно заявленных требований суду не представил.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что исковые требования не признает и просит исключить из числа ответчиков по всем заявленным искам.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения истцов, исследовав представленные в суд доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что истцами Котовой Н.В., Котовой А.А., Котовой Ф.И., Коротковым Ю.Г., Масалевой Ф.Г., Коровиным Г.Н., Котовой Е.В., Машковой И.Г. и Мосуновым В.Г. были выданы доверенности на имя Г.А.А., которыми уполномочили его зарегистрировать принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, СПК (колхоз) «Имени Азина», получить свидетельства о государственной регистрации права и распоряжаться указанными долями по своему усмотрению, в том числе сдавать их в аренду на условиях по усмотрению поверенного, а также произвести отчуждение за цену и на условиях по усмотрению поверенного, заключать соответствующие договоры, подписывать их, зарегистрировать в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произвести связанные с договорами расчеты.

ДД.ММ.ГГГГ, Г.А.А., действующий на основании доверенностей, выданных истцами Котовой Н.В., Котовой А.А., Котовой Ф.И., а также гражданами Г.В.Ф., М.А.А., Т.П.П., Ц.В.А. продал принадлежащие указанным лицам земельные доли общей площадью 60,72 га ОАО «Троицкое», заключив договор № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ, Г.А.А., действующий на основании доверенностей, выданных истцами Коротковым Ю.Г., Масалевой Ф.Г., а также гражданами Б.Л.В., М.В.А., М.Ю.А., С.Т.С. продал принадлежащие указанным лицам земельные доли общей площадью 66,24 га ОАО «Троицкое», заключив договор № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ, Г.А.А., действующий на основании доверенностей, выданных истцом Коровиным Г.Н., а также гражданами Б.А.А., Б.В.Г., ФИО17, Н.А.С. продал принадлежащие им земельные доли общей площадью 55,2 га ОАО «Троицкое», заключив договор № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ, Г.А.А., действующий на основании доверенностей, выданных истцом Котовой Е.В., а также гражданами Коровкиным Ю.С., М.Н.В., П.П.И., С.М.П. продал принадлежащие им земельные доли общей площадью 55,2 га ОАО «Троицкое», заключив договор № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ, Г.А.А., действующий на основании доверенностей, выданных истцами Машковой И.Г., Мосуновым В.Г., а также гражданами М.И.И., С.Ю.А., С.Ю.А., С.В.Ф. продал принадлежащие указанным лицам земельные доли общей площадью 66,24 га ОАО «Троицкое», заключив договор № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Согласно договорам № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ и № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ от имени ОАО «Троицкое» они подписаны Г.А.А., действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Коротковой Т.Н. (реестровый номер *).

Таким образом, представителем продавцов земельных долей и представителем покупателя земельных долей является одно и то же лицо – Г.А.А.

В соответствии с указанными договорами купли-продажи цена за одну продаваемую долю составила 4500 рублей. По условиям договоров оплата производилась обыкновенными акциями ОАО «Троицкое в размере 1 акция за одну земельную долю (п. 2.3 договоров).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ Управление Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике за ОАО «Троицкое» зарегистрировало право собственности на земельный участок о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ года Управление Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике за ОАО «Троицкое» зарегистрировало право собственности на земельный участок о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Пунктом 1 статьи 182 ГК РФ определяется, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с п.3 ст.182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

В соответствии с п.1 ст.184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности.

По смыслу этой статьи коммерческим представителем может быть только предприниматель, т.е. коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Однако, доказательств того, что Г.А.А. является таковым, постоянно и самостоятельно представительствует от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности, суду не предоставлено.

Кроме того, по договорам купли – продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ Г.А.А. представлял интересы ОАО «Троицкое» на основании доверенности, ссылка на договор коммерческого представительства в договорах купли-продажи отсутствует.

Согласно ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество, представитель юридического лица предъявляет документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая изложенные обстоятельства и нормы закона, суд находит, что имеются основания для признания договоров купли – продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ недействительными в силу их ничтожности, поскольку они не соответствуют требованиям закона.

Вместе с тем, суд отмечает, что продавцами по договору № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ являлись Котову Н.В., Котову А.А., Котова Ф.И., Г.В.Ф., М.А.А., Т.П.П., Ц.В.А., а исковые требования заявлены только Котовой Н.В., Котовой А.А., Котовой Ф.И.; продавцами по договору № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ являлись Коротков Ю.Г., Масалевой Ф.Г., Б.Л.В., М.В.А., М.Ю.А., С.Т.С. а исковые требования заявлены только Коротковым Ю.Г. и Масалевой Ф.Г.; продавцами по договору № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ являлись Коровина Г.Н., Б.А.А., Б.В.Г., Н.Р.Х., Н.А.С., а исковые требования заявлены только Коровиным Г.Н.; продавцами по договору № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ являлись Котова Е.В., К.Ю.С., М.Н.В., П.П.И., С.М.П., а исковые требования заявлены только Котовой Е.В.; продавцами по договору № купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ являлись Машкова И.Г., Мосунов В.Г., М.И.И., С.Ю.А., С.Ю.А., С.В.Ф., а исковые требования заявлены только Машковой И.Г., Мосуновым В.Г. В отсутствие волеизъявления продавцов Г.В.Ф., М.А.А., Т.П.П., Ц.В.А., Б.Л.В., М.В.А., М.Ю.А., С.Т.С., Б.А.А., Б.В.Г., ФИО17, Н.А.С., К.Ю.С., М.Н.В., П.П.И., С.М.П., М.И.И., С.Ю.А., С.Ю.А., С.В.Ф. на признание сделок ничтожными в части продажи их земельных долей суд не может признать ничтожными сделки в отношении этих лиц и разрешать вопрос об их правах и обязанностях.

Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку недействительность сделок в части продажи истцами своих долей не влечет недействительности сделок в части продажи иными продавцами своих долей, по заявленным требованиям договоры купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежат признанию ничтожными только в указанной части.

Согласно требований п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем, само по себе признание сделки ничтожной не является основанием для внесения записи в ЕГРП, таким основанием является только применение судом последствий ее недействительности. Указанная правовая позиция изложена в абз.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В силу положений ст.166 ГК РФ применительно к ничтожным сделкам разрешению подлежит требование о применении последствий ее недействительности, учитывая, что такая сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. При этом суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, т.е. в отсутствие соответствующего искового требования.

Ввиду совершения сторонами ничтожных сделок, возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительным сделкам осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.

Как следует из договоров купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ истцы передали в собственность ОАО «Троицкое» земельные доли, оплата же по договорам произведена обыкновенными акциями общества в размере 1 акция за одну земельную долю (п. 2.3 договоров).

Факт исполнения сторонами договора подтверждается регистрацией перехода права собственности на земельную долю за ОАО «Троицкое» и переходом к истцам права на обыкновенные акции общества номиналом 4500 рублей 1 акция. При этом, приобретя в собственность акции общества, истцы приобрели статус участников (акционеров) этого общества. Таким образом, в соответствии с правилами двусторонней реституции право собственности ОАО «Троицкое» на земельные доли подлежит прекращению, истцы подлежат исключению из числа акционеров ОАО «Троицкое».

В соответствии со ст. 14 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельство является документом, удостоверяющим проведение государственной регистрации. Государственная регистрация права и свидетельство о государственной регистрации (документ) не являются тождественными понятиями. Факт признания свидетельства о государственной регистрации прав недействительным не порождает каких-либо правовых последствий. В данной части истцами выбран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Доводы представителя Управления Росреестра по УР о том, что Управление подлежит исключению из числа ответчиков по заявленным требованиям, являются заслуживающими внимания. Поскольку спор связан с правами на недвижимое имущество, а Управление Росреестра по УР не является субъектом указанных материальных правоотношений, нет оснований для удовлетворения требований к указанному ответчику по заявленному предмету и основанию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Котовой Н.В., Котовой А.А., Котовой Ф.И., Короткова Ю.Г., Масалевой Ф.Г., Коровина Г.Н., Котовой Е.В., Машковой И.Г., Мосуновым В.Г. удовлетворить частично.

Признать ничтожным заключенный между Котовой Н.В., Котовой А.А., Котовой Ф.И., Г.В.Ф., М.А.А. Т.П.П., Ц.В.В. и ОАО «Троицкое» договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в части отчуждения:

- Котовой Н.В. земельной доли на земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина», площадью 2,76 га;

- Котовой А.А. земельной доли на земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина», площадью 2,76 га;

- Котовой Ф.И. земельной доли на земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина», площадью 11,04 га.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности ОАО «Троицкое»:

- на земельную долю в праве общей собственности на земельный участок (кадастровый номер №), площадью 2,76 га, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина» и возвратив указанный земельный участок в собственность Котовой Н.В.;

- на земельную долю в праве общей собственности на земельный участок (кадастровый номер №), площадью 11,04 га, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина» и возвратив указанный земельный участок в собственность Котовой Ф.А..

Признать ничтожным заключенный между Коротковым Ю.Г., Котовой Ф.А., Б.Л.В., М.В. А., М.Ю.А., С.Т.С. и ОАО «Троицкое» договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в части отчуждения:

- Коротковым Ю.Г. земельной доли на земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина», площадью 11,04 га;

- Котовой Ф.А., земельной доли на земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина», площадью 11,04 га.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности ОАО «Троицкое»:

Признать ничтожным заключенный между Коровиным Г.Н., Б.А.А., Б.В.Г., ФИО17, Н.А.С. и ОАО «Троицкое» договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в части отчуждения Коровиным Г.Н. земельной доли на земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина», площадью 11,04 га.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности ОАО «Троицкое» на земельную долю в праве общей собственности на земельный участок (кадастровый номер №), площадью 11,04 га, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина» и возвратив указанный земельный участок в собственность Коровина Г.Н..

Признать ничтожным заключенный между Котовой Е.В., К.Ю.С., М.Н.В., П.П.И., С.М.П. и ОАО «Троицкое» договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в части отчуждения Котовой Е.В. земельной доли на земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина», площадью 11,04 га.

Признать ничтожным заключенный между Машковой И.Г., Мосуновым В.Г., М.И.И., С.Ю.А., С.Ю.А., С.В.Ф. и ОАО «Троицкое» договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в части отчуждения:

- Машковой И.Г. земельной доли на земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина», площадью 11,04 га;

- Мосуновым В.Г. земельной доли на земельный участок (кадастровый номер №), расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, колхоз «Имени Азина», площадью 11,04 га.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности ОАО «Троицкое»:

Исключить Котову Н.В., Котову А.А., Котову Ф.И., Короткова Ю.Г., Масалеву Ф.Г., Коровина Г.Н., Котову Е.В., Машкову И.Г., Мосунова В.Г. из числа акционеров ОАО «Троицкое».

В удовлетворении исковых требований Котовой Н.В., Котовой А.А., Котовой Ф.И., Короткова Ю.Г., Масалевой Ф.Г., Коровина Г.Н., Котовой Е.В., Машковой И.Г., Мосунова В.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Сарапульский районный суд.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья И.В.Чистяков