Дело № копия
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Карабашский городской суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи Е.Л. Богачевой,
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес>
с участием представителя истца ФИО8,
ответчика ФИО2,
представителя ответчика ФИО9,
ответчика ФИО3,
гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной, признании недействительной регистрации права собственности, возвращении сторон в первоначальное положение,
У С Т А Н О В И Л :
Истец обратилась с иском о признании сделки купли-продажи дачного дома площадью 14,6 кв.м. и земельного участка площадью 485 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> озеро Малый Агардяш, ДНТ «Рябинушка», недействительной. Также просила признать недействительной регистрацию права собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости, вернув стороны в первоначальное положение.
В обоснование заявленных требований указала, что с ответчиком ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ состоит в зарегистрированном браке. В совместной собственности у сторон имелся дом и земельный участок в ДНТ «Рябинушка». ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдала своему супругу ФИО2 нотариально удостоверенные доверенность и согласие на продажу дачного дома с постройками и земельным участком с целью возмещения кредита. По совместной договоренности муж должен был продать указанное имущество не дешевле чем за 500 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец узнала, что ФИО2 собирается расторгнуть с ней брак и разделить имущество. С этой целью он заключил договор купли-продажи дачи и земельного участка с ФИО3, цена договора 50 000 рублей. Право собственности за ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Согласно отчета оценки - рыночная стоимость двух объектов недвижимости составляет 562 600 рублей.
В судебном заседании представитель истца ФИО8 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить, дополнив, что между ответчиками было злонамеренное соглашение по вопросу цены договора при заключении сделки.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело с участием ее представителя, в предыдущем судебном заседании исковые требования поддержала.
Ответчик ФИО2 исковые требования не признал и пояснил, что истец дала ему доверенность на продажу садового дома с постройками и земельного участка № в ДНТ «Рябинушка». Согласно доверенности и согласия супруги цена участка определялась по усмотрению ФИО2 Дом и земельный участок были проданы ФИО3 за 50 000 рублей. Договоренности о том, что деньги от продажи пойдут на погашение кредита, не было.
Представитель ответчика ФИО9 с требованиями ФИО1 не согласился ввиду того, что истец в присутствии нотариуса подписала доверенность и согласие на продажу земельного участка и дачного дома. ФИО2 был уполномочен продать недвижимость на условиях и цене по своему усмотрению. Совершение сделок, связанных с распоряжением общим имуществом супругов, регулируется семейным законодательством РФ и они могут быть отменены, если один из супругов не дал согласие. В оценке земельного участка и садового дома указана рыночная цена за дом с площадью 54,0 кв.м. В действительности ФИО2 продавал дом площадью 14,6 кв.м., который он приобрел в 1998 г. до заключения брака.
Ответчик ФИО3 с иском не согласился, пояснив, что согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО2 в собственность садовый дом и земельный участок за 50 000 рублей, что посчитал для себя выгодным, в дальнейшем получил свидетельства о праве собственности на указанные объекты недвижимости. Площадь дома составляет 14,6 кв.м., а площадь земельного участка – 485 кв.м. На территории земельного участка также расположены другой недостроенный дачный дом, металлический гараж.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В предыдущем судебном заседании пояснила, что на участке ее брата ФИО2 находится строение, которое построено на ее деньги и в дальнейшем оно будет оформлено на ее имя. Деньги она давала своему брату на покупку сруба, стройматериала, в дальнейшем собиралась пользоваться дачей совместно с братом.
Третьи лица нотариус, представители ДНТ «Рябинушка» и Управления Росреестра в суд не явились, извещены надлежащим образом.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч 2 ст.35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Согласно ч.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован брак (свидетельство о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ I-ИВ №).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (истицей) выдана доверенность и согласие на имя супруга ФИО2 (ответчика) на продажу на условиях и за цену по своему усмотрению принадлежащего на праве собственности недвижимого имущества, состоящего из садового домика с постройками и земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, оз. Малый Агардяш, ДНТ «Рябинушка», участок №.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - садового домика площадью 14,6 и земельного участка – 485 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, оз. Малый Агардяш, ДНТ «Рябинушка», участок №.
Недвижимое имущество передано покупателю ФИО3 продавцом ФИО2 по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ
По пояснениям ответчика ФИО2, данный земельный участок приобретен им в 1998 г. у ФИО6, договор купли-продажи не оформлялся. По свидетельству истца ФИО1 участок и дачу они купили в период совместной жизни, однако, пояснить, при каких обстоятельствах была оформлена сделка, у кого они купили, за какую цену, пояснить не могла. Однако, учитывая, что право собственности на данный земельный участок и дачу было оформлено ФИО2 в период брака с ФИО1 в сентябре 2001г., суд полагает, что данное имущество входит в состав совместного нажитого имущества. В этой части доводы ответчика о том, что имущество не является совместно нажитым, не нашли своего подтверждения. Свидетельские показания о сделке купли-продажи суд не может принять в силу требований закона. Договор купли-продажи садового дома с постройками оформлен ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, сам факт того, что для оформления сделки купли-продажи в 2010г. ответчику понадобилась доверенность и согласие супруги, также опровергает его доводы о принадлежности спорного имущества ответчику.
Согласно ч.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В заключенном договоре между ФИО2 и ФИО3 цена договора была прописана за каждый объект недвижимости отдельно.
Следовательно, совершенная сделка по купле-продаже недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, оз. Малый Агардяш, ДНТ «Рябинушка», участок №, соответствует требованиям гражданского законодательства РФ, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по цене предмета сделки. Истица ФИО1 не является стороной по сделке.
Свое право собственности на приобретенные объекты недвижимости ФИО3 зарегистрировал в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации № и №.
В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В исковом заявлении истица сослалась на то, что сделка купли-продажи между ФИО1 и ФИО3 является притворной с целью прикрыть фактическую сделку купли-продажи дачи за значительно большую сумму, при этом истица сослалась на ст.ст.170,179 ГК РФ.
Согласно ст.170 ГК РФ притворная сделка, это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.
В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение при этом имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалось, может быть признана судом недействительной.
В судебном заседании представитель истца сослался на то, что ФИО1 и ФИО3 вступили в сговор, что подтверждается тем, что брак был расторгнут в очень короткое время, чем поставили в невыгодное положение истца. Просят признать сделку недействительной ввиду злонамеренного соглашения, ставящего истца в невыгодное положение.
В обоснование своих требований ими был предоставлен отчет оценщика ИПБЮЛ ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ Согласно данного отчета рыночная стоимость садового дома и земельного участка по состоянию на июль 2010 года составляет 562 600 рублей, ликвидационная стоимость объекта оценки – 506 340 рублей.
При проведении оценки недвижимости экспертом производилось изучение садового дома общей площадью 54,0 кв.м. и земельного участка площадью 485 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, оз. Малый Агардяш, ДНТ «Рябинушка», участок №.
По заказу ответчиков была проведена оценка садового домика общей площадью 14,6 кв.м. и земельного участка общей площадью 485,0 кв.м. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта составила 63 000 рублей. Экспертиза оценки проведена независимым центром оценки собственности «ДОМ XXI».
Расхождение в площади садовых домов, расположенных на земельном участке № в ДНТ «Рябинушка», возникло в связи с тем, что на данной территории расположено два дома, один из которых (площадью 14,6 кв.м.) был отчужден ФИО2 с согласия его супруги по договору купли-продажи.
По пояснениям ответчика ФИО3 недостроенный садовый дом из бруса он не приобретал. При совершении сделки ФИО2 пояснил ему, что данный дом, принадлежащий его сестре, он разберет и вывезет с земельного участка.
Из объяснений представителя истца ФИО8 усматривается, что к выводу о наличии злонамеренного соглашения между ФИО2 и ФИО3 истец пришла ввиду того, что цена договора занижена. Подтверждением занижения рыночной стоимости недвижимости является заключение экспертов. Фактически собственником недвижимого имущества является ФИО2, а ФИО3 прикрывает данное имущество, являясь владельцем лишь в свидетельствах о государственной регистрации. Заключение данной сделки было необходимо ФИО2 для того, чтобы при разделе совместно нажитого имущества данный объект не был разделен между супругами. Полагает, что будет вторая сделка, т.к. объекты недвижимости, находящиеся в совместной собственности супругов ФИО1, имеют рыночную стоимость больше, чем цена, указанная в договоре. Истица также поясняла, что вырученные от продажи деньги она не получала.
Однако, сами по себе указанные объяснения не могут свидетельствовать о наличии злонамеренного соглашения и, как следствие, о недействительности сделки купли-продажи, поскольку являются всего лишь предположением, не подтвержденным какими-либо доказательствами. Ответчики ФИО3 и ФИО1 в суде не подтвердили, что фактическим собственником дачи и участка остался ФИО1, и что они собираются оформлять на данный объект иную сделку. Не установлено и наличие какого-либо сговора между ответчиками, направленного на ограничение прав и законных интересов истицы.
При этом суд учитывает, что согласно пояснениям сторон, на момент выдачи доверенности и согласия на продажу недвижимого имущества между ФИО1 были доверительные отношения, что подтверждается текстом нотариально удостоверенной доверенности и соглашения, в которых указано, что документы выдаются на продажу недвижимости на условиях и за цену по усмотрению ФИО2, что также предусматривает неограниченные полномочия по распоряжению имуществом в пределах указанной сделки. Каких-либо доказательств того, что супруги оговаривали продажную цену участка и дачи, в суд не представлено.
Во исполнение установленных доверенностью полномочий ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключил договор с покупателем ФИО3
Как усматривается из материалов дела, от ФИО1 не поступало ни устных, ни письменных уведомлений об отмене выданной доверенности и соглашения (пунктом 1 ст.189 ГК РФ установлено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана).
Суд полагает надуманным довод истца о том, что между ответчиками произошло злонамеренное соглашение по реализации земельного участка и садового домика, поскольку данное обстоятельство не нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и отрицалось ответчиками. Указывая на то, что у ответчика ФИО1 имелись намерения таким образом исключить имущество из состава совместно нажитого, истица не привела сколько-нибудь убедительных доводов о наличии умысла, корысти или иных мотивов относительно действий второго ответчика ФИО3 – покупателя по сделке.
Факт не передачи денежных средств, вырученных от продажи земельного участка, не имеет правового значения, поскольку не входит в предмет доказывания по данному иску и не может свидетельствовать о действительности (недействительности) оспариваемой сделки, поскольку является доказательством неисполнения обязательства по договору поручения. При этом истец не лишена возможности обратиться в суд о взыскании полученных денежных сумм с ответчика.
По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения указанной нормы, как следует, из судебной практики, недостаточно. Доказательств наличия таких намерений в суд также не представлено. Из объяснений ответчиков видно, что единственной целью заключения ими договора купли-продажи земельного участка и дачи являлось получение ФИО1 обусловленной договором денежной суммы, а ФИО3 земельного участка и дачи. Кроме того, из содержания ст.170 ч.2 ГК РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же сторонами, что и «прикрываемая».
Доказательств наличия заблуждения при выдаче доверенности и согласия на сделку относительно природы сделки и качеств ее предмета, как и факта выдачи доверенности и согласия под влиянием обмана со стороны ответчика ФИО1 истцом не представлено.
В суд также не представлено доказательств того, что ответчики совершали иную, нежели купля-продажа, сделку.
Ссылка истца на то, что продажа дачного дома и земельного участка за 50 000 рублей значительно дешевле аналогичного имущества, с предоставлением рыночной оценки за 562 600 рублей не может быть положена в основу решения суда об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.
Согласно выданной истцом ДД.ММ.ГГГГ доверенности и согласия ФИО2 последний был уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению недвижимое имущество.
Согласно ст.ст.421 и 524 ГК РФ у сторон имеется право по своему усмотрению определять цену в договоре. Поэтому продажа имущества по более низкой цене, нежели аналогичное имущество других собственников, не противоречит действующему законодательству и не свидетельствует о недействительности сделки. Кроме того, суд учитывает, что фактически земельный участок был запущен, зарос травой и кустарником, строение (дача) - старое, непригодное для проживания, что не отрицали в суде и стороны, что подтверждается и вторым заключением оценщика.
Суд не может принять и довод истца о том, что фактически было продано на указанном участке два строения, которые принадлежали супругам на праве общей совместной собственности. Из письменного согласия и доверенности видно, что истица дала согласие на продажу земельного участка и расположенного на нем садового дома с постройками.
Из приложенных к заключениям оценщиков фотографий видно, что на спорном земельном участке имеется два строения – одно 2-этажное недостроенное, второе- небольшого размера, а также металлический гараж.
Представленными в суд копией договора купли-продажи, копией передаточного акта, копиями свидетельств о государственной регистрации права подтверждается, что предметом договора купли-продажи являлся земельный участок и дом с постройками площадью 14, 6 кв.м.
Копия договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает, что на оспариваемом участке в 2001 году находился садовый дом площадью 14,6 кв.м. с постройками – гаражом и сооружениями.
Пояснения ответчика ФИО2 о принадлежности второго садового дома его сестре подтверждены пояснениями ответчика ФИО3 и третьего лица ФИО5, однако каких-либо допустимых письменных доказательств принадлежности указанного дома ответчику или третьему лицу не представлено. Пояснения ФИО2 о том, что этот дом площадью 54 кв.м. фактически является срубом, поскольку в нем отсутствуют окна, двери, пол, подтверждается заключением об оценке объекта. Допустимых доказательств того, что указанный садовый дом строился (приобретался) на общие совместные средства истца и ответчика, о том, что он принадлежит супругам на праве собственности, в суд не представлено. Согласно копиям решения Первоуральского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в состав совместно нажитого в период брака имущества обе стороны не включали земельный участок в ДНТ «Рябинушка» и дачные дома. Также не имеется доказательств того, что истица давала согласие на продажу дома площадью 54 кв.м. и именно этот дом и был продан и передан ФИО3. Согласно передаточного акта покупателю был передан земельный участок и садовый домик площадью 14,6 кв.м., а также указано об отсутствии взаимных претензий.
Таким образом, спорное строение площадью 54 кв.м., находящееся на земельном участке ФИО1 в ДНТ «Рябинушка», не является предметом договора купли-продажи земельного участка и садового дома с постройками, поэтому его наличие и стоимость не имеют правового значения для решения вопроса о признании сделки купли-продажи участка и дома недействительным.
Представленные в суд сторонами копии кредитных договоров, договоров поручительства, договора оказания платных образовательных услуг, справки с места учебы, заявления-анкеты для получения кредита не свидетельствуют о недействительности (или действительности) оспариваемого договора купли-продажи.
Поскольку истцом в ходе рассмотрения дела не предоставлены достаточные и достоверные доказательства, обосновывающие иск, подтверждающие факт злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.
С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли-продажи дачного дома площадью 14,6 кв.м. и земельного участка площадью 485 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> озеро Малый Агардяш, ДНТ «Рябинушка» недействительной, признании недействительной регистрации права собственности, возвращении сторон в первоначальное положение, отказать.
По вступлении решения в законную силу снять запрет на совершение сделок в отношении указанных дачного дома и земельного участка.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через суд <адрес>.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья (подпись)
Копия верна:
Судья Е.Л. Богачева