Дело №2-136/2011 копия
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
Карабашский городской суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи ФИО8ёвой,
при секретарях ФИО9, ФИО10,
рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес>
с участием истцов ФИО3, ФИО2,
представителя истцов ФИО11,
представителя ответчиков ФИО14,
представителя третьего лица администрации КГО – ФИО16,
представителя третьего лица УСЗН – ФИО15,
гражданское дело по иску ФИО3, ФИО2, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании сделки по купле-продаже трехкомнатной квартиры недействительной, расторжении договора купли-продажи, применении последствий расторжения договора и недействительности сделки и возвращении каждой из сторон всего полученного по сделке, погашении записи о регистрации права долевой собственности,
У С Т А Н О В И Л :
Истцы ФИО21 обратились в суд с иском к ФИО22.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что, являясь собственниками в 1/3 доли каждый, ДД.ММ.ГГГГ продали ответчикам свою трехкомнатную квартиру общей площадью 65,5 кв.м. по вышеуказанному адресу. Сделку оформили договором купли-продажи, условия которого не соответствуют действительности. Цена квартиры с учетом евроремонта, мебели, бытовой техники, сигнализации, и с двумя гаражами составляла 1500000 рублей. ФИО22 согласились на покупку квартиры за указанную цену. Деньги по договору сразу не отдали, истцы согласились подождать, поскольку находились с ними в дружеских отношениях. В договоре указана фиктивная стоимость квартиры в размере 407680 рублей, из которых реально ФИО22 перечислили на счет 157680 рублей субсидии, полученной ими как молодой семьей по федеральной программе. 250000 рублей, выплаченных наличными до подписания договора, как сказано в п.3, ФИО21 не получали. Ссылаясь на положения ст.ст.168, 174, 454, 486, 422, 450 ГК РФ, просили признать сделку по купле-продаже трехкомнатной квартиры, расположен ной по адресу: <адрес>, недействительной, расторгнуть указанный договор купли-продажи, применить последствия расторжения договора и недействительности сделки, возвратив каждой из сторон все полученное по сделке, погасить запись о регистрации права долевой собственности ФИО22 на указанную квартиру.
В судебном заседании истцы ФИО12, ФИО3, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО4, их представитель поддержали заявленные требования. Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Ответчики ФИО5, ФИО6, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО13, ответчик ФИО7 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием своего представителя.
Представитель ответчиков ФИО14 с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры. Со стороны ФИО22 все обязательства по договору выполнены в полном объеме. В договоре цена установлена в сумме 407680 рублей. Денежные средства в размере 250000 рублей были получены наличными до подписания договора, остальные средства в размере 157680 рублей получены путем безналичного перевода. Сделка зарегистрирована, обременения сняты после окончательного расчета. Стороны совместно ездили в регистрационную палату снимать обременение, где ФИО21 подтвердили, что расчет произведен в полном объеме.
Кроме того, исковая давность по данным требованиям составляет 1 год. С момента заключения договора и обращения в суд с исковым заявлением прошло более 4 лет, т.е. пропущен не только специальный, но общий срок исковой давности. Уважительных причин для восстановления срока не имеется.
Представитель третьего лица Управления социальной защиты населения администрации Карабашского городского округа ФИО15 с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что имеется нотариально удостоверенный договор купли-продажи, подтверждающий перечисление денежных средств по договору. Кроме того, считает, что подача данного иска является попыткой оттянуть исполнение обязанности, возложенной на ФИО21 по перечислению денежных средств на счет несовершеннолетнего сына.
Представитель третьего лица администрации Карабашского городского округа ФИО16 с исковыми требованиями не согласилась, считала, что все условия договора купли-продажи были соблюдены, сумма договора указана в самом договоре.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что правовых оснований для удовлетворения иска по указанным истцам основаниям не имеется.
Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 130 ГК РФ квартира отнесена к объектам недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2, ФИО4 с одной стороны (Продавцы) и ФИО5, ФИО13, ФИО20 (Покупатели) с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 65,5 кв.м. Договор нотариально удостоверен нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО17
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится на основании ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как установлено требованиями гражданского законодательства РФ, а именно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ
По договору купли-продажи согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В день подписания договора купли-продажи в соответствии со ст. 556 ГК РФ составлен передаточный акт жилой квартиры по адресу: <адрес>55. Претензий у сторон сделки к друг другу не было, о чем свидетельствуют их подписи в указанном акте. Передаточный акт, составленный сторонами, свидетельствует о том, что договор исполнен реально.
Доводы истцов о том, что цена договора составляет 1500000 рублей несостоятельна, поскольку согласно ч.1 ст.555 ГК РФ цена в договоре продажи недвижимости является его существенным условием. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Неисполнение обязательств по договору купли-продажи в части оплаты не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
Ст.431 ГК РФ предусмотрена необходимость толкования договора исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений.
В п.3 заключенного договора прописана стоимость недвижимого имущества, которая составляет 407 680 рублей. По условиям указанного пункта сумма в размере 250 000 рублей уплачивается Покупателями Продавцам наличными до подписания договора; сумма в размере 157 680 рублей уплачивается после подписания договора путем зачисления денежных средств, которые перечисляются с блокированного лицевого счета на основании свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья.
В силу ст.485 ч.1 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Из оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира оценена сторонами в 407680 рублей. 250000 рублей из которых уплачены до подписания договора. 157 680 рублей перечислены после подписания договора. Допустимых доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, подтверждающих определение сторонами договора цены отчуждаемого имущества в размере 1500000 рублей, в нарушение положений ст.ст.160, 162 ГК РФ, ответчиками суду не представлено. Из текста договора очевидно, что квартира продана за 407 680 рублей. Подписав в таком виде договор, Продавцы подтвердили факт получения 250000 рублей за квартиру. Письменных доказательств обратного не представлено.
Допуская, что стоимость квартиры вместе с мебелью, бытовыми приборами, сигнализацией, двумя гаражами и евроремонтом могла составлять более 1000000 рублей, суд принимает во внимание, что истцами также не представлены доказательства продажи квартиры с указанными предметами, сигнализацией и т.д. Протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску УСЗН к ФИО21 о расторжении договора купли-продажи квартиры, в котором имеется запись со слов ФИО22 о сумме сделки в 1500000 рублей, не может служить допустимым доказательством, поскольку ответчиками и их представителем указанные обстоятельства в настоящем судебном заседании не подтверждены, иных письменных доказательств наличия иного соглашения не имеется. Кроме того, суд учитывает, что с протоколом судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ ответчики не знакомились и не имели возможности подать на него свои замечания, решение по данному делу отменено с вынесением решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Показания свидетелей ФИО18 и ФИО19 о том, что им было известно о продаже трехкомнатной квартиры, принадлежащей ФИО21, из объявления в газете, что собственники указанной квартиры хотели ее продать за 1500000 рублей (из-за наличия евроремонта, мебели и двух гаражей), суд не может принять в качестве бесспорного доказательства заключения между истцами и ответчиками договора купли-продажи квартиры за 1500000 рублей, поскольку свидетели не присутствовали при заключении сторонами сделки, в том числе при обсуждении условий сделки.
Из показаний свидетеля ФИО17 следует, что она как нотариус занималась составлением договора о продаже квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Все условия договора ею были внесены в текст договора со слов сторон, в том числе, и пункт о внесении суммы в размере 250 000 рублей до подписания договора. Каких-либо претензий по оплате у сторон не было. О иной сумме договора стороны ей не сообщали. Определять соответствие цены и объекта она самостоятельно не имеет права, поскольку оценка проводится по согласию сторон.
Оценивая показания свидетеля ФИО17, суд принимает во внимание, что нотариус при удостоверении договора осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус составляет договор и производит проверку всех документов, необходимых для сделки, выявляет волю и направленность волеизъявления на совершение сделки, выясняет истинные намерения лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, выясняет какую именно сделку намерены совершить. Нотариус в силу закона несет ответственность за законность совершения сделки. Таким образом, оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, при приеме и проверке поданных ей документов нотариус убедилась, что претензий по поводу расчета по сделке у сторон не было. Доказательств обратного стороной истца не представлено.
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием Карабашский городской округ и ФИО5, ФИО13, ФИО20 заключен договор предоставления субсидии на приобретение жилья по подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей». Основной целью данной программы являлась государственная поддержка молодых семей, признанных нуждающимися в предоставлении субсидии на приобретение жилья. Согласно данного договора указанным гражданам предоставлялась субсидия в размере 157 860 рублей (40 % от средней стоимости стандартного жилья).
На основании договора ФИО22 выдано свидетельство о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья. Срок действия свидетельства - до ДД.ММ.ГГГГ
Ссылка истцов на то, что покупателями не исполнены условия договора по перечислению денежной суммы, суд не может принять во внимание, поскольку ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после подписания договора купли-продажи, передаточного акта, окончания срока действия свидетельства о предоставлении субсидии в Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> от Продавцов поступило заявление, согласно которому у ФИО3, ФИО2, ФИО4 нет претензий к ФИО5, ФИО7, ФИО6 по отчуждению квартиры. Деньги в сумме 407680 рублей получены в полном объеме. В заявлении имеется подпись ФИО3 и ФИО5, ФИО13, ФИО20
Довод истцов о необходимости «подогнать» сумму субсидии под сумму, которую необходимо указать в договоре купли-продажи, является голословным, опровергается пояснениями представителя администрации ФИО16 и свидетеля Шибаевой о том, что каких-либо требований закона в этой части не имеется, сумма субсидии не зависит от суммы договора купли-продажи квартиры.
Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст.450 и п.4 ст.453 ГК РФ. Из содержания этих статей следует, что по требованию одной из сторон возможно расторжение договора по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное по сделке каждой из сторон остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между ФИО21 и ФИО22 договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30 параграф 7 «Продажа недвижимости» - ст.ст.549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой ими всей покупной цены.
Вместе с тем в силу специальной нормы ст.486 ГК РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается оплатить товар, продавец вправе по своему усмотрению потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Указанными положениями закона продавцы не воспользовались, договор исполнен, квартира передана покупателям, что подтверждает вывод об отсутствии иного соглашения о цене квартиры. Каких-либо претензий в адрес ответчиков с просьбой произвести полный расчет по договору купли-продажи исходя из стоимости квартиры в 1500000 рублей истцы не направляли. Ни законом ни договором купли-продажи истцам не предоставлено право требовать от ответчиков возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиками обязательств по уплате стоимости квартиры.
В ст.450 ГК РФ имеется ссылка на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем. При этом существенными признаются нарушения договора одной из сторон, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Из содержания указанной статьи следует, что истцы в силу ст.56 ГПК РФ должны представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем истцы не представили суду не только каких-либо доказательств заключения договора о продаже квартиры за 1500000 рублей, но и причинения им значительного по смыслу ч.2 ст.450 ГК РФ, ущерба.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу закона отчуждение собственности несовершеннолетнего допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие перед заключением договора купли-продажи квартиры между ФИО21 и ФИО22 было получено. Несовершеннолетний не был зарегистрирован в указанной квартире, после отчуждения квартиры остался проживать совместно с родителями в другом жилье, где имеются все необходимые условия для нормального проживания и учебы. Таким образом, оснований считать, что имущественные права несовершеннолетнего не были реально соблюдены, у суда не имеется.
Доводы о несоответствии договора требованиям законодательства ввиду нарушения прав несовершеннолетнего истца ФИО4, поскольку в договоре не упоминается распоряжение о разрешении совершить сделку с зачислением причитающейся ребенку доли на его счет, также не нашли своего подтверждения, поскольку продажа части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, произведена с разрешения органа опеки и попечительства его законными представителями, которые могли выступать в защиту интересов несовершеннолетнего сына с любыми юридическими и физическими лицами без специальных полномочий. Отсутствие нарушений прав и законных интересов несовершеннолетнего подтверждено определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ Установление регистрирующим органом и УСЗН обременения по сделке по данному основанию не предусмотрено ст.ст.8 и 20 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве», указанные положения закона требуют при заключении в соответствии с частью 1 ст. 20 ФЗ сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона, что и было сделано перед заключением сделки между истцами и ответчиками.
Не установление обременения не противоречит и требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями), поэтому не может являться и основанием для признания сделки недействительной. Отсутствие обременения подтверждает, что сумму по сделке продавцы получили полностью.
Не могут судом быть приняты во внимание и положения ст.174 ГК РФ, поскольку полномочия сторон по сделке не были ограничены ни договором, ни законом и стороны не выходили за пределы своих полномочий при совершении сделки купли-продажи квартиры.
Также судом не может быть принят во внимание довод истцов о том, что ими не выполнено условие органа опеки и попечительства о перечислении доли несовершеннолетнего на его счет в банке, поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует о незаконности договора купли-продажи и не влекут его недействительность по основаниям, предусмотренным в ст.ст.167, 168 ГК РФ.
Кроме того, стороной по делу заявлено о пропуске истцами срока исковой давности.
Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности согласно ст. 12 ГК РФ является способом защиты гражданских прав.
Для защиты гражданских прав установлен срок (исковая давность), в течение которого лицо может обратиться с иском в защиту своих прав (ст. 195 ГК РФ).
В соответствии с п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Срок общей исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ составляет три года.
Из материалов дела, а также из пояснений сторон видно, что сделка была заключена ДД.ММ.ГГГГ Содержание договора, не учитывая цены сделки, порядок заключения и регистрация сделки сторонами не оспаривалась. В условиях договора купли-продажи, а именно в п.3, указано, что оплата по договору в размере 250 000 рублей произведена до подписания договора. То есть истцам на момент подписания договора было известно, исполнено ли Покупателями обязательство по передаче денежных средств.
Однако же с ДД.ММ.ГГГГ (дата подписания) до ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения в суд) данные требования Продавцами квартиры не заявлялись. Указанный период составляет более 3 лет, т.е. пропущен не только специальный срок исковой давности, но и общий.
Довод истцов о том, что они узнали о нарушении своих прав (не получение денег по сделке) только при подаче УСЗН <адрес> иска в суд ДД.ММ.ГГГГ является голословным, т.к. являясь стороной по сделке, истцы обязаны были знать о том, рассчиталась ли другая сторона с ними, вне зависимости от подачи каких-либо исков в суд.
Ссылки истцов на имевшиеся с ответчиками дружеские отношения и общий бизнес не могут служить основаниями для признания причины пропуска срока исковой давности уважительной.
В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцами не предоставлены какие-либо доказательства в подтверждение того, что имелись уважительные причины, которые могли помешать обратиться в суд с исковым заявлением.
Оценив имеющиеся по делу доказательства, суд считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, поэтому в удовлетворении иска надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска ФИО3, ФИО2, ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании сделки по купле-продаже трехкомнатной квартиры недействительной, расторжении договора купли-продажи, применении последствий расторжения договора и недействительности сделки и возвращении каждой из сторон всего полученного по сделке, погашении записи о регистрации права долевой собственности, отказать.
Решение может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда с подачей жалобы через Карабашский городской суд.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья (подпись)
Копия верна:
Судья ФИО8ёва