подлинник
Дело № 2-2572/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 ноября 2011 г. г. Канск
Канский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Артеменко К.Г,
при секретаре Богатых Н.С.,
с участием представителя истца ФИО7,
представителя ответчика – администрации г. Канска – ФИО4,
представителей третьего лица – управления архитектуры и градостроительства администрации г. Канска - ФИО8 и ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Канска о признании права собственности на объект недвижимости,
установил:
истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Канска о признании права собственности на объект недвижимости, мотивируя свои требования тем, что на основании постановления администрации г. Канска № 706 от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении в аренду земельного участка на городском рынке ассоциации крестьянских и фермерских хозяйств» между администрацией г. Канска и Ассоциацией заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации городского рынка сроком на 10 лет (т.е. до ДД.ММ.ГГГГ). Фактически договор аренды расторгнут на основании судебного акта ДД.ММ.ГГГГ В период действия договора аренды на основании заявки председателя Ассоциации – ФИО1 актом от ДД.ММ.ГГГГ был выбран земельный участок для реконструкции территории Центрального рынка и строительства торгового комплекса, который прошел все согласования и заключения. ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации г. Канска № 05 «О согласовании проектирования» было согласовано Ассоциации проектирование и реконструкция Центрального рынка, а ДД.ММ.ГГГГ было выдано архитектурно-планировочное задание на разработку рабочей документации, которая была изготовлена. ДД.ММ.ГГГГ между Ассоциацией и истцом был заключен договор субаренды земельного участка на территории Центрального рынка в части, необходимой для осуществления строительства. ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на строительство ФИО1, строительные работы были начаты в 2004 г., которые завершить истец смог только в августе 2011 г. из-за нехватки финансовых средств. Однако ввести объект в эксплуатации и зарегистрировать право собственности истец не имеет возможности по причине отсутствия возможности оформить права на земельный участок. Постановлением администрации г. Канска от ДД.ММ.ГГГГ № 1429 был утвержден проект границ земельного участка площадью 2884,0 кв.м. по адресу <адрес>, однако ошибочно в качестве разрешенного использования указано: эксплуатация одноэтажного здания торгового назначения. Постановлением администрации г. Канска от ДД.ММ.ГГГГ № 1620 внесены изменения в п. 1 постановления от ДД.ММ.ГГГГ, не изменяя разрешенное использование. С ошибочным указанием разрешенного использования земельный участок площадью 2883+/-19кв.м. был поставлен на кадастровый учет. Истец выполнил рабочий проект системы пожарной сигнализации и системы оповещения эвакуацией при пожаре, выполнены работы по монтажу. В дальнейшем был выдан акт от ДД.ММ.ГГГГ о принятии технических средств сигнализации в эксплуатацию. Также ООО «Красноярскпромгражданпроект» подготовил технический отчет по результатам обследования технического состояния строительных конструкций торгового комплекса и выдано заключение о возможности ввода объекта в эксплуатацию. Истец полагает, что указанная самовольная постройка выполнена с соблюдением природоохранных, строительных и градостроительных норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В связи с чем, ФИО1 просит признать право на самовольное строение – нежилое двухэтажное здание торгово-офисного назначения, общей площадью 2792,8 м2, расположенное по адресу <адрес>.
В судебном заседании представитель истца ФИО7 поддержал исковые требования в полном объеме по изложенным основаниям, уточнив, что просит признать право собственности за ФИО1 на самовольное строение - нежилое двухэтажное здание торгового назначения, общей площадью 2792,8 м2, расположенное по адресу <адрес>, пояснив также, что указанное строение не нарушает права и интересы других лиц, а также соответствует всем нормам.
Представитель ответчика ФИО4 пояснила, что не признает исковые требования, однако в ходе судебного заседания уточнила, что в случае, если объект не нарушает границы земельного участка, не возражает против их удовлетворения.
Представитель третьего лица ФИО8 пояснил, что не возражает против заявленных требований, поскольку ФИО1 было выдано разрешение на строительство, срок, указанный в разрешении, не является пресекательным, территория рынка была в аренде до октября 2005 г.
Представитель третьего лица ФИО6 пояснил, что не возражает против заявленных требований, если объект не выходит за границы территориальной зоны.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его интересы представляет ФИО7
Представитель третьего лица МКУ «КУМИ г. Канска» в судебное заседание не явился, представив письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца с участием его представителя ФИО9 и в отсутствие представителя МКУ «КУМИ г. Канска».
Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии с ч. 4 ст. 25 ГК РФ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
Таким образом, земельный участок может принадлежать заявителю на любом установленном законом праве, в том числе и на праве аренды, о чем не говорится в ст. 222 ГК РФ.
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Канска и Ассоциацией крестьянских фермерских хозяйств в лице ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка площадью 17 000 кв.м. из земель общего пользования для городского рынка сроком на 10 лет (л.д. 6-7).
ДД.ММ.ГГГГ между Канской районной ассоциацией крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов и ФИО1 был заключен договор субаренды земельного участка общей площадью 3146 кв.м. по адресу <адрес> в западной части существующей территории городского рынка, сроком на 11 месяцев для строительства двухэтажных кирпичных зданий магазинов (л.д. 16).
Вместе с тем, представителем третьего лица также представлена копия договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Канской районной ассоциацией крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов и ФИО1 сроком на 11 месяцев в пределах срока аренды земельного участка без указания строительства двухэтажных кирпичных зданий магазинов, предусмотренного п. 1.2 договора, представленного истцом. Согласно пояснениям представителя управления архитектуры и градостроительства администрации г. Канска ФИО8 оба экземпляра договоров являются заключенными.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что договор аренды № 706 от ДД.ММ.ГГГГ следует считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, с Ассоциацией крестьянских (фермерских) хозяйств, как арендатором по договору аренды № 706, фактически договорные отношения прекратили свое действие с момента передачи объектов недвижимости новому собственнику, Ассоциация земельный участок не использует, а все объекты недвижимого имущества, находившиеся у Ассоциации в собственности, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ проданы ООО ПКП «Фермер».
В соответствии с актом выбора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ было дано заключение о целесообразности использования участка по адресу <адрес> для реконструкции и нового строительства на территории центрального рынка (л.д. 8-9).
Согласно выводам санитарно-эпидемиологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10) и заключению № 64/107 по отводу земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (действительному до ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 11) земельный участок – существующая территория рынка по адресу <адрес> - пригоден для реконструкции и нового строительства магазинов, магазинов-павильонов, восстановление пристроек к зданиям магазинов на существующей территории Центрального рынка. Заключение № 219-849 от ДД.ММ.ГГГГ на соответствие объекта требованиям пожарной безопасности (действующее 6 месяцев с момента подписания) определяет, что территория (<адрес>) может использоваться под городской рынок.
Экологическое обоснование от ДД.ММ.ГГГГ также определяет возможным выделение земельного участка для реконструкции и нового строительства на территории центрального рынка магазинов, павильонов, восстановление пристроек к существующим зданиям магазинов по адресу <адрес> при выполнении указанных условий, среди которых разработка проекта реконструкции и нового строительства, согласование проекта, запрещение проведения подготовительных и строительных работ без положительного заключения государственной экологической экспертизы на представленный проект (л.д. 13).
Проектирование реконструкции существующих магазинов и строительство новых на территории центрального рынка было согласовано с Канской районной ассоциацией крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов ДД.ММ.ГГГГ сроком на 6 месяцев согласно постановлению администрации г. Канска № 05 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14).
ДД.ММ.ГГГГ Канская районная ассоциация крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов в лице председателя ФИО1 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключили договор уступки права проектирования и строительства двухэтажных кирпичных зданий магазинов на территории Центрального рынка на основании постановления № 05 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).
Постановлением администрации г. Канска от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано разрешение на строительство двухэтажных кирпичных зданий магазинов в соответствии с согласованной проектной документацией на земельном участке площадью 3146 кв.м. в западной части существующей территории городского рынка (л.д. 19).
ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора № 265 на выполнение подготовительных работ реконструкции центрального городского рынка сроком до ДД.ММ.ГГГГ, разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № 265/1 выдано на строительно-монтажные работы двухэтажных кирпичных зданий магазинов в западной части территории городского рынка.
Границы земельного участка площадью 2884 кв.м. по адресу <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона – ОД – общественно-деловая, разрешенное использование – эксплуатация нежилого одноэтажного здания торгового назначения, были утверждены постановлением администрации г. Канска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20). Постановлением администрации г. Канска от ДД.ММ.ГГГГ № 1620 в постановление от ДД.ММ.ГГГГ было внесено изменение, согласно котором утверждены границы земельного участка общей площадью 2884 кв.м., в том числе охранной зоны 99,0 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, территориальная зона – ОД – общественно деловая, разрешенное использование – строительство нежилого одноэтажного здания торгового назначения (л.д. 21). Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: строительство нежилого одноэтажного здания торгового назначения (2865 кв.м.) (л.д. 22).
Заказчиком рабочего проекта системы пожарной сигнализации и системы оповещения управления эвакуацией при пожаре являлось ООО ПКП «Фермер». Акт комплексного опробирования установок автоматической противопожарной защиты по данному заказу датирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-30), вместе с тем ООО ПКП «Фермер» (в лице директора ФИО1 с одной стороны) заключило с ФИО1 договор на право безвозмездного пользования нежилым зданием только ДД.ММ.ГГГГ, который был представлен в ходе судебного заседания.
Заказчиком рабочей документации торгового комплекса, а также технического отчета по результатам обследования технического состояния строительных конструкций торгового комплекса являлся ФИО1 (л.д. 17-18, л.д. 32-39).
Принимая решение по делу, с учетом установленных обстоятельств, суд считает, что не может быть признано право собственности на указанный объект недвижимости за ФИО1, поскольку истец не является правообладателем земельного участка, на котором расположено строение № 20 по <адрес>. Договор субаренды считается расторгнутым с момента прекращения действия договора аренды, который расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, что также не оспаривалось истцом и подтверждается представленным договором субаренды, согласно которому договор от ДД.ММ.ГГГГ действует в пределах срока аренды земельного участка, то есть Волоков не является законным правообладателем земельного участка. Также суд учитывает, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не оговорено условие о возможности заключения договора субаренды, кроме этого сторонами представлены разные экземпляры договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ с указанием различных условий договора, прав и обязанностей сторон, что вызывает сомнения в соблюдении надлежащего порядка заключения договора субаренды.
Доводы представителя администрации о том, что возможно признать право собственности на указанное самовольное строение при условии нахождения строения в пределах границ земельного участка, необоснованны, поскольку постановлением администрации №1429 от ДД.ММ.ГГГГ и № 1620 от ДД.ММ.ГГГГ указано разрешенное использование земельного участка - строительство одноэтажного здания торгового назначения, с данным разрешенным использованием участок поставлен на кадастровый учет, вместе с тем, строение № 20 является двухэтажным зданием, таким образом, не соблюдено условие разрешенного использования земельного участка.
Суд не принимает доводы представителя ответчика о том, что в постановлениях администрации г. Канска в разрешенном использовании указана техническая ошибка, и исправить ее возможно только по заявлению правообладателя, который в настоящее время отсутствует, поскольку указанное строение не оформлено на ФИО1, поскольку при установлении указанной ошибки препятствий для внесения изменений в данное постановление со стороны администрации г. Канска судом не установлено.
Факт согласования заявления ФИО1 о выдаче разрешения на реконструкцию существующих построек и строительство новых на земельном участке пл. 3146 кв.м. по адресу <адрес> (западная часть центрального рынка) в связи с тем, что земельный участок принадлежал на момент подписания (ДД.ММ.ГГГГ) заявителю на основании договора субаренды, не является основанием для признания права собственности на указанный самовольный объект строительства в настоящее время. Также доводы представителя архитектуры и градостроительства о том, что имеется разрешение на строительство с установленным сроком, который не является пресекательным, не могут являться основанием для признания права собственности, поскольку на момент фактической пролонгации данного срока у ФИО1 не было прав на земельный участок по адресу <адрес>, на котором велось строительство спорного объекта недвижимости.
Суд учитывает, что признание права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости в судебном порядке производится в исключительных случаях, когда истцом исчерпаны другие установленные законом способы, то есть нельзя подменять административный способ легализации самовольной постройки на судебный порядок. При этом, данное решение суда не является препятствием для оформления прав на это имущество в административном порядке путем оформления прав на земельный участок.
Таким образом, судом установлено, что с ФИО1 договор аренды земельного участка по адресу <адрес> не заключен, прав на данный земельный участок истец не имеет, в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ не может быть признано право собственности на указанный объект самовольного строительства.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Канска о признании права собственности на самовольное строение – нежилое двухэтажное здание (лит. Б33, Б34, Б35, В1) торгового назначения, общей площадью 2792 м2, инвентарный номер №, расположенное по адресу <адрес> – отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Канский городской суд в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме.
Судья К.Г. Артеменко