К делу № 2- 1989/2010 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Ст. Каневская Краснодарского края 13 декабря 2010 года
Судья Каневского районного суда Краснодарского края Мосьпан А.Г.
С участием представителя истца Вареца В.М. - Меркуловой В.В., представившей доверенность серии 23 АА № 0043658 от 17.11.2010 года,
представителя истца Вареца В.М. - адвоката Каневского филиала № 1 НО КККА АП КК Поздняковой Г.В., представившей удостоверение № 918 от 08.04.2003 г. и ордер № 0577591 от 01.12.2010 года,
представителя ответчика - представителя ОАО «Племзавод «Урожай» Каневского района Краснодарского края Казанова Ю.В., представившего доверенность № 01-18-397 от 26.11.2010 года,
при секретаре Зуевой В.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вареца В.М. к ОАО «Племзавод «Урожай» Каневского района Краснодарского края о досрочном расторжении его арендных правоотношений по договору аренды земельного участка, в границах ОАО «Племзавод «Урожай» Каневского района Краснодарского края,
УСТАНОВИЛ:
Истец Вареца В.М. обратился в суд иском к ОАО «Племзавод «Урожай» Каневского района Краснодарского края о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, указывая, что на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйстве нного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.01.2007 г., заключенного между представителями Горбанько Ва силием Ивановичем и Горбанько И.И., действующих на основании доверенностей собственников и ЗАО Племзавод "Урожай" в лице генерального директора Горбанько И.Н., он как арендодатель, передал в аренду, принадлежащий ему на праве общей долевой собственности земельный участок сельскохозяйственного наз начения общей площадью 112312400 кв.м., находящиеся по адресу: Краснодарский край Каневской район Новоминской сельский округ, в границах плана ЗАО ПЗ "Урожаи", кадастровый номер 23:11:00 000:75, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недви жимое имущество и сделок с ним 20.01.2007 г., запись регистрация № 23-23-27/027/2006-863, ответчику арендатору, для сельскохозяйственного производства. Договор аренды земельного участка он сам лично не заключал с ответчиком, ознакомлен с договором не был, от его имени договор зак лючали представители Горбанько В.И. и Горбанько И.И. Он не знал об условиях договора аренды, о размере арендной платы, в виде натуральной оплаты / зерно пшеницы - 286,8 кг., сахар-пе сок 9,5 кг., подсолнечное масло - 3,8 кг., за его арендованную землю, которые его не устраивают. Если бы он предвидел вышеуказанные условия договора, то не заклю чал договор аренды вообще или на других условиях. Таким образом, договор аренды земельного участка заключен с отве тчиком на невыгодных для него условиях, чем нарушены его законные права и интересы. Размер арендной платы необходимо изменить, в связи с тем, что она занижена. Более того, ответчик не выполняет условия договора аренды, а именно, его право арендодателя: п.п. 4.1.2. - "посещать земельный участок, переданный в аренду в целях контроля за использованием и состоянием земель". Он лишен ответчиком права и возможности посещать свой земельный участок, контролировать использование его земельного участка в соответствии с его целевым назначением, качество земли и экологическое состояние, по тем основаниям, что в договоре аренды указана общая площадь земельного участка - 112312400 кв.м., сельскохозяйственные угодия и пашни, не описаны границы его участка, номер секции, отделение, контур, где распо ложен его земельный участок, в связи с этим, он не может посещать свой земельный участок, не зная его местонахождение, отделение, участок и поле в границах ЗАО Племзавод" Урожай". Кроме того, ответчиком нарушены требования п. 4.1.4 договора аренды земельного участка, согласно которого, он имеет право участвовать в решении вопросов, возникающих при проведении работ по мелиорации, рекультивации земель, созданию на них защитных лесо насаждений, противоэрозионных и иных полезащитных и инженерно-технических сооружений. Однако, это право также не реализовано, потому что нарушено. При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка подлежит расторжению. Период полевых работ сельскохозяйственного назначения прекращен. Соглашение о проведении договора в соответствие, досрочном рас торжении, они с ответчиком не достигли. Досрочное расторжение до говора аренды земельного участка осуществляется только по решению суда, согласно п. 5.2 договора аренды. Таким образом, данный договор аренды противоречит его имущест венным интересам, поскольку не устраивает размер арендной платы. С учётом изложенного, руководствуясь ст.ст. 450-453, 606-615, 619 ГК РФ, ст.ст. 22, 64 ЗК РФ, просит суд расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.01.2007 года, заключенный между представи телями Горбанько В.И. и Горбанько И.И., действующих на основании доверен ности от его имени и ЗАО Племзавод "Урожай" в лице генерального директора Горбанько И.Н..
Истец Вареца В.М. в судебное заседание не явился, причина неизвестна, извещён о слушании дела своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца Позднякова Г.В. в судебном заседании свои исковые требования поддерживает в полном объёме и пояснила, что Вареца В.М. просит досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка по следующим основаниям: во-первых, договор он не читал, договор этот он не видел, не подписывал, доверенность он также не читал и утверждает, что сам её не подписывал, подписала, якобы, его жена. К нотариусу он не ходил, они обращались к нотариусу, но доверенности у неё не нашли. Её доверитель считает, что этот договор нарушает его законные права и законные интересы, поскольку заключен на не выгодных для него условиях. Его не устраивают условия договора аренды, поскольку не устраивает размер арендной платы. В других хозяйствах размер арендной платы намного выше, и получают они зерно пшеницы, сахара намного больше, чем получает её доверитель. Он полагает, что данный договор для него не совсем удобен и выгоден, так как он его не читал, не видел, каковы условия аренды, он не знал о них и не подписывал его, с договором его никто не ознакомил. Её доверитель полагает необходимым изменить размер арендной платы в связи с тем, что она слишком занижена. На основании изложенного, её доверитель не является стороной по договору, поскольку его не подписывал, и не знал об условиях договора, а также не подписывал доверенность на управление и распоряжение принадлежащей ему земельной долей. Она лично оформляла 15.09.2010 года предупреждение о расторжении досрочно договора аренды земельного участка. Земельный участок находится в общей долевой собственности, но в договоре написано, согласно п. 4.1.2, что он может посещать земельный участок, переданный в аренду и контролировать его использование. Кроме того, согласно п. 4.1.4 договора, ее доверитель имеет право участвовать в решении вопросов, возникающих при проведении работ по мелиорации, рекультивации земель, созданию на них защитных лесо насаждений, противоэрозионных и иных полезащитных и инженерно- технических сооружений. Однако ее доверитель не принимал участия ни в одном собрании, так как его не извещали об этом. С Горбанько он не общался, они даже не проживают в Каневском районе. Горбанько, оформив доверенность, не ставили его в известность о том, что происходит с его земельным участком. Кроме того, согласно п. 2.4 договора, уплату земельного налога и налога на доходы физических лиц, исчисляемых со стоимости сельскохозяйственной продукции, получаемой арендодателями в качестве арендной платы по договору, принимает на себя арендатор. А фактически после уплаты налога эти 13% взыскивают с её доверителя, что и есть категорическое нарушение его прав. Представителю истца не понятно, как было заключено дополнительное соглашение, если доверенность просрочена. В судебном заседании выяснилось, что действительно ответчик нарушил условия договора: был закон, ответчик об этом знал, однако не объяснил её доверителю о том, что существует закон, что будет оплачиваться налог за землю. Её доверитель об этом не знал и не мог знать. Взыскание оплаты, налогов, НДС - 13%, получается, что сельхозпродукция за аренду его же земли такая высокая, что легче её купить на рынке. Для её доверителя это существенно, он пенсионер, болеет, тратит деньги на лекарства. На основании изложенного, просит суд расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.01.2007 года, заключенный между представи телями Горбанько В.И. и Горбанько И.И., действующих на основании доверен ности от имени Вареца В.М. и ЗАО «Племзавод «Урожай» в лице генерального директора Горбанько И.Н..
Представитель истца Меркулова В.В. в судебном заседании полностью поддерживает объяснения, данные представителем истца Поздняковой Г.В., дополнив, что они ходили к председателю колхоза Горбанько, разговаривали с ним, он вроде сначала согласился расторгнуть договор, но потом сказал - через суд, и просит суд расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.01.2007 года, заключенный между представи телями Горбанько В.И. и Горбанько И.И., действующих на основании доверен ности от его имени и ЗАО Племзавод "Урожай" в лице генерального директора Горбанько И.Н..
Представитель ответчика - представитель ОАО «Племзавод «Урожай» Каневского района Краснодарского края Казанов Ю.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, мотивируя тем, что договор аренды земельного участка заклю чен не лично истцом, а через доверенное лицо, которое заключило договор не на выгод ных для него условиях. Также истец ссылается на нарушение ответчиком пунктов догово ра аренды земельного участка, что выражается в лишении его возможности посещать свой земельный участок, контролировать его целевое использование, а также в лишении его пра ва участвовать в решении вопросов, возникающих при проведении работ по мелиорации, рекультивации земель, созданию на них защитных лесонасаждений, противоэрозийных и иных полезащитных и инженерно-технических сооружений. С доводами, изложенными в исковом заявлении, ОАО «Племзавод «Урожай» не согласно, считает их необоснованными и не подлежа щими удовлетворению по следующим основаниям: в силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Исходя из данной нормы законодательства, истец передавал свои полномочия представи телям по доверенности по своей воле и в своих на тот момент времени интересах. Что не противоречит и соответствует п. 2 ст. 9, п. 4 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельско хозяйственного назначения», где указано, что в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключает ся или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально. Права истца, указанные в п. 4.1.2 и п. 4.1.4 договора аренды земельного участка сельско хозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, ОАО «Племзавод «Урожай» также не нарушались. Исходя из п. 1.1 договора аренды земельного участка истец передал совместно с сособственниками на праве общей долевой собственности земельный участок сельскохозяй ственного назначения, а ОАО «Племзавод «Урожай» принял в аренду следующий земельный участок катего рии земель «земли сельскохозяйственного назначения», занесенный в Единый государ ственный реестр земель как единое землепользование с кадастровым номером 23:11:00 00 000:0075. ОАО «Племзавод «Урожай» на протяжении всего времени действия договора аренды земельно го участка не препятствовал и не препятствует посещению истцом земельного участка, в целях контроля за использованием и состоянием земель. Кроме того, истец не приложил к исковому заявлению доказательства организации со стороны ОАО «Племзавод «Урожай» препятствий посе щения истцом земельного участка в целях контроля за использованием и состоянием зе мель. Согласно договора аренды земельного участка истец имеет права участвовать в решении вопросов, возникающих при проведении работ по мелиорации, рекультивации земель, со зданию на них защитных лесонасаждений, противоэрозийных и иных полезащитных и инженерно-технических сооружений, но данные права истец не реализует. ОАО «Племзавод «Урожай» не получал от истца предложений по вопросам проведения работ по ме лиорации, рекультивации земель, созданию на них защитных лесонасаждений, противо эрозийных и иных полезащитных и инженерно-технических сооружений. ОАО «Племзавод «Урожай» просит также обратить внимание на нарушение договора со стороны истца, так, п. 2 ст. 2 ГК РФ, к налоговым и другим финансовым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. Соответственно данный пункт ошибочен по своей природе. Он выполняется в части, земельный налог оплачивается. Хотелось бы обратить внимание суда на то, что в исковом заявлении данный пункт не оговаривается. Истец должен выплачивать эти 13% либо самостоятельно, путем подачи декларации, либо они как контрагенты это делают. Дополнительного соглашения нет, он ошибся. В удовлетворении исковых требований Вареца В.М. просит отказать.
Рассмотрев доводы сторон, представленные суду как в обоснование иска, так и возражения на него, исследовав материалы дела и иные представленные сторонами доказательства в их совокупности применительно к действующему гражданскому и налоговому законодательству, суд приходит к убеждению, что заявленные исковые требования Вареца В.М. о досрочном расторжении его арендных правоотношений по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в границах ЗАО «Урожай» Каневского района Краснодарского края от 01.01.2007 г. подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
Требования истца Вареца В.М. основаны на том, что ответчик - арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, грубо нарушил в 2009 году условия вышеуказанного договора от 01.01.2007 г. в части п. 2.4, определяющем, что : «Уплату земельного налога и налога на физических лиц, исчисляемых со стоимости сельскохозяйственной продукции, получаемой «Арендодателями» в качестве арендной платы по настоящему договору, принимает на себя «Арендатор». В результате этого его арендная плата из-за удержания «Арендатором» с него налоговых платежей уменьшилась на 13 %, что истец расценивает, как ухудшение его материального положения, как стороны в договоре, и существенное нарушение условий договора аренды, определяемое п. 1 ст. 619 ГК РФ, как основание для досрочного расторжения его арендных правоотношений с ОАО «Племзавод «Урожай» Каневского района Краснодарского края. На его письменное предупреждение по устранению этих нарушений и его намерении расторгнуть договор аренды ответчик не отреагировал. Истцом Вареца В.М. приведены также иные доводы в обоснование своего иска, которые не могут быть приняты судом во внимание, в частности, о невозможности контроля за состоянием своей земельной доли и участия в решении вопросов, агротехнических мероприятий по надлежащему содержанию и использованию его земельной доли, поскольку носит гипотетический характер. В данной правовой ситуации, когда земельная доля Вареца В.М. обезличена статусом общей долевой собственности, вышеуказанные условия договора могут быть реализованы только при условии выдела в установленном законом порядке, т.е. после определения границ и местоположения выделяемого земельного участка, его межевания, его государственной регистрации и постановки на кадастровый учет. По этим же основаниям по данным вопросам судом исключены из правовой оценки и возражения ответчика в этой части спора.
При исследовании достаточности оснований для досрочного расторжения вышеуказанных арендных правоотношений, судом исследованы доводы представителя ответчика - ОАО «Племзавод «Урожай» в части якобы правомерности их действий по ухудшению акционерным обществом положения арендодателя Вареца В.М., как стороны договора аренды, удержанием из арендной платы в 2009 году стоимости налоговых платежей на доходы физических лиц в размере 13 %. В обоснованной данной позиции ответчика сделаны ссылки на положения ст. 217, п.п. 1, 9 ст. 226 Налогового кодекса РФ (со всеми изменениями от 16.07.1998 г. по 30.07.2010 г.), императивно устанавливающие положение о том, что участники общей долевой собственности, они же - физические лица обязаны лично нести бремя ответственности налоговых платежей за счет причитающейся им арендной платы, установленной условиями договора аренды (п. 2.1 договора). По мнению ответчика п. 2.4 указанного договора аренды о том, что расходы по уплате налогов на землю и НДФЛ принимает на себя «Арендатор», противоречит Налоговому Кодексу РФ, применяться не должен и его следует считать ошибочным в условиях данного договора аренды. То, что акционерное общество полностью платило все налоги арендодателей, как физических лиц, в первые два года действия договора - за 2007 - 2008 г.г., он также считает противоречащим налоговому законодательству. По этим основаниям претензии истца Вареца В.М. полагает не основанными на законе и подлежащими отклонению с сохранением сложившихся на данное время арендных правоотношений.
Кроме того, представитель ответчика, ссылаясь на п.3 ст. 2 ГК РФ, указал, что к «К имущественным отношениям, основанным на административном или властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не установлено законодательством», то в данной спорной ситуации должны применяться нормы НК РФ, а не условия договора аренды.
Правовой анализ указанных выше исковых требований, доводов и позиций сторон, материалов дела свидетельствует о том, что спорный по условиям договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 01 января 2007 года правомерно основан на типовом договоре данной категории, разработанном до вышеуказанных изменений Налогового кодекса РФ, в частности п. ст. 226 НК РФ, запрещающей налоговым агентам уплату налогов на физических лиц, однако, применяемом до сих пор во всём агропромышленном комплексе Краснодарского края. В целом договор соответствует Подразделу 2 ГК РФ - «Понятие и условия договора», в частности, ст.ст. 420-422, 427, 432 о юридическом понятии договора; свободе договора, соответствии договора и закона; примерных условиях договора, положениях о заключении договора; а также положениям главы 34 ГК РФ, регулирующей договорные арендные правоотношения. Однако, на момент заключения договора аренды от 01.01.2007 г. «Арендатором» в нем должны были быть учтены изменения НК РФ в вышеуказанной части, т.е. по п. 2.4., приведя ее в соответствие с п. 9 ст. 226 НК РФ, чего сделано не было по вине ОАО «Племзавод «Урожай». На момент возникновения данного спора в 2007-2008 г.г., и в ходе судебного заседания не исключалась возможность устранения коллизий и, противоречий гражданского и налогового законодательства о порядке и условиях оплаты налогов, в частности, НДФЛ, что позволило бы избежать ухудшения финансового положения Вареца В.М., как стороны в договоре, подлежащее судебной защите в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ.
Указанные вопросы возможны к разрешению целым рядом вариантов: изменение условий договора аренды; заключение дополнительного соглашения или иным, предусмотренным главой 29 ГК РФ способом.
Кроме того, в соответствии со ст. 20 НК РФ стороны договора могут быть признаны взаимозависимыми лицами, с применением взаимоприемлемых особенностей их налогообложения.
Ссылку представителя ответчика на положение ч. 3 ст. 2 ГК РФ в той части, что налоговое законодательство в данной спорной ситуации имеет императивный приоритет к ГК РФ, суд считает ошибочной, поскольку арендные договорные правоотношения в данном случае не основаны на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, а являются добровольным волеизъявлением сторон в сфере имущественных отношений и содержат вышеуказанные возможности правового урегулирования спора в гражданско-правовом порядке.
Из вышеуказанного следует, что п. 2.4 договора аренды ОАО «Племзавод «Урожай» Каневского района Краснодарского края земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя как в целом, так и по обязательству уплаты «Арендатором» налогов на землю и налога на доходы физических лиц (арендодателей) не соответствует требованиям действующего законодательства в частности условий налоговых платежей.
Однако, арендатором не принято мер по письменному предупреждению арендодателя Вареца В.М. об изменении или досрочном расторжении арендных правоотношений в случае неустранения нарушений его финансовых и имущественных прав, вызванных удержанием в 2009 году из стоимости его арендной платы 13 % в пользу акционерного общества, как налогового агента, осуществляющего налоговые платежи арендодателей. Суд считает обоснованным довод истца Вареца В.М. о том, что это является существенным нарушением условием действующего и неотменённого договора аренды и в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, возможности рассмотрения вопроса о преимущественном праве «Арендатора» на заключение договора аренды на новый срок на взаимоприемлемых условиях, с учётом действующих в настоящее время изменений налогового законодательства.
Условия договора могут подлежать пересмотру в части налоговой ставки на доходы физических лиц при придании им характера дивидендов от прибыли в общей долевой собственности с учётом новой редакции п. 4 ст. 224 НК РФ, устанавливающей для данной категории налогоплательщиков более низкий размер платежей.
Судом исследованы все юридически значимые обстоятельства дела и имеются необходимые и достаточные основания для принятия решения по существу спора и удовлетворения заявленных истцом Вареца В.М. исковых требований.
На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, Каневской районный суд
РЕШИЛ:
Иск Вареца В.М. к ОАО «Племзавод «Урожай» Каневского района Краснодарского края о досрочном расторжении его арендных правоотношений по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 01 января 2007 года - удовлетворить.
Признать расторгнутым в части вышеуказанный договор аренды, а именно - в отношении арендодателя Вареца В.М.
Данное решение является основанием для заключения в соответствии со ст. 619 ГК РФ нового договора аренды или его условий, а также, в том числе, в случае недостижения такого согласия сторон, - основанием для внесения соответствующих изменений в соответствующие акты государственной регистрации договора аренды от 01.01.2007 г. в Каневском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья-