Дело № 2-649/2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Станица Каневская Краснодарского края 28 апреля 2011 г.
Каневской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Смирнова В.В.,
при секретаре Витковой Н.И.,
с участием истца Бурлуцкого И.В., его представителя адвоката Поздняковой Г.В., представившей удостоверение № 918 и ордер № 202433,
ответчицы Дмитриевой В.В., привлеченной к участию в деле в соответствии с ч.3 ст.37 ГПК РФ, ее законного представителя приемной матери Грицан С.Н., представившей постановление администрации МО Каневской район от 24.02.2010 г. № 183,
представителя органа опеки и попечительства Каневского района поверенной Покотий И.Г., представившей доверенность от 13.01.2011 г.,
рассмотрев гражданское дело по иску Бурлуцкого И.В. к Дмитриевой В.В. о признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Истец предъявил иск к ответчику территориальному отделу Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, указывая, что 06.06.2008 г. между ним и Д. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в ст. Каневской по <адрес> (далее - спорной недвижимости). От надлежащего оформления сделки и ее государственной регистрации ответчица ук лонялась, а впоследствии 30.11.2010 г. умерла. Истец требует признать сделку действительной и признать за ним право собствен ности на спорную недвижимость.
Определением судьи от 21.04.2011 г. произведена замена ненадлежащего ответчика территориального отдела Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю на надлежащего ответчика Дмитриеву В.В..
Истец и его представитель истцов в судебном заседании поддержали исковые требования.
Ответчица и ее представитель в судебном заседании иск не признали полностью.
Представитель органа опеки и попечительства, давая заключение по делу, полагала иск не подлежащим удовлетворению полностью.
Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению, что иск подлежит удовлетворению полностью.
Согласно наследственному делу Д. (наследодателя, у которой истец купил дом), умершей 30.11.2009 г., ее наследником по закону является Дмитриева В.В. (внучка) - надлежащая ответчица по делу, ей же выданы и свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверяющие ее право собственности на спорную недвижимость.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Согласно подп.2 п.1 ст.161 и ст.551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Истцом представлена расписка от имени наследодателя, при толковании которой суд в соответствие со ст.431 ГК РФ принимает во внимание буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений. Из содержания расписки следует, что 06.06.2008 г. наследодатель передала в собственность истца спорную недвижимость, а истец уплатил за нее деньги 500000 руб.
Ответчица и ее представитель в судебном заседании признали обстоятельство написания и подписания расписки собственноручно наследодателем и данное признание принято судом, что в соответствии с ч.2 ст.68 ГПК РФ освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания этого обстоятельства.
При таких обстоятельствах суд признает доказанным обстоятельство заключения договора купли-продажи спорной недвижимости между истцом и наследодателем в надлежащей пись менной форме.
Этот договор не зарегистрирован, согласно объяснениям истца ответчица уклонялась от его регистрации.
Согласно п.1 ст.165 ГК РФ несо блюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Вместе с тем, согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистра ции, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом слу чае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Из содержания расписки наследодателя следует, что она приняла на себя обязательство оформить договор купли-продажи спорной недвижимости в установленном законом порядке.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав собственности право собственности наследодателя на спорную недвижимость было подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами только 09.06.2009 г., то есть спустя год со дня получения ею денег за спорную недвижимость (06.06.2008 г.), это право признано вступившим в законную силу решением суда от 12.05.2009 г., из содержания которого следует, что наследодатель сама унаследовала спорную недвижимость, приняв наследство О., но не получив свидетельство о праве на наследство.
Таким образом, на момент совершения договора у наследодателя отсутствовали надлежащие правоустанавливающие документы на спорную недвижимость, без которых была невозможна государственная регистрация перехода права собственности на нее. Кроме того, на момент совершения договора в жилом доме проживала несовершеннолетняя ответчица, опекуном которой являлась наследодатель, в связи с чем, договор купли-продажи спорной недвижимости допускался с согласия органа опеки и попечительства, что являлось обременением спорной недвижимости.
О данных обстоятельствах наследодатель, получив деньги, не уведомила истца, вселив истца с членами его семьи в спорный дом, выехав с опекаемой из спорного жилого дома, сняв себя и опекаемую с регистрационного учета по этому адресу и зарегистрировав по этому адресу истца и его супругу, то есть, фактически полностью передав истцу спорную недвижимость, возложила на истца все процедуры, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности. Доказательством этих обстоятельств являются как письменные документы, так и показания свидетелей, в частности, свидетеля С. (риэлтера), согласно которым в связи с обращением к ней истца она занималась подготовкой документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость, при этом наследодатель никакого участия в этом не принимала, все затраты нес истец.
При таких обстоятельствах суд признает доказанным обстоятельство уклонения наследодателя от государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость.
Возражения ответчицы, ее представителя и представителя органа опеки и попечительства суд отвергает как необоснованные.
Ответчица и ее представитель утверждают, что наследодатель могла подписать иной, отличный по содержанию от расписки документ, поскольку ее подпись находится на оборотной стороне расписки.
Расписка по своему содержанию представляет непрерывный взаимосвязанный текст, переходящий с одной ее стороны на другую и оканчивающийся подписью наследодателя. Согласно показаниям свидетеля С. (риэлтера) расписка была написана под ее диктовку в ее присутствии собственноручно наследодателем после полного получения ею денег от истца за спорную недвижимость. Ответчица и ее представитель сами в судебном заседании признали обстоятельство написания и подписания расписки собственноручно наследодателем.
При таких обстоятельствах суд признает утверждения ответчицы и ее представителя в указанной части необоснованными предположениями.
Ответчица и ее представитель утверждают, что при получении денег 06.06.2008 г. наследодатель не могла являться продавцом спорной недвижимости, поскольку ее право собственности возникло только 09.06.2009 г. после государственной регистрации ее права собственности.
Право собственности наследодателя на спорную недвижимость признано вступившим в законную силу решением суда от 12.05.2009 г., из содержания которого следует, что она сама унаследовала спорную недвижимость, приняв наследство О., но не получив свидетельства о праве на наследство. Согласно специальной норме п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (смерти О.), в связи с чем, спорную недвижимость необходимо признавать принадлежащей наследодателю со дня открытия наследства О., то есть с 01.01.2003 г.
Ответчица и ее представитель оспаривают получение наследодателем всех денег по договору.
Согласно показаниям свидетеля С. (риэлтера), полностью соответствующим объяснениям истца, деньги передавались наследодателю в два этапа: сначала задаток 80000 руб., в подтверждение получения которого наследодателем была выдана расписка на соответствующую сумму, затем оставшиеся 420000 руб., после получения которых расписка о получении задатка была уничтожена и написана новая расписка на всю сумму. Все допрошенные свидетели, как со стороны истца, Р., Щ. и М., так и со стороны ответчицы, Г. и Ж., показали, что они соседи наследодателя, наследодатель неоднократно в беседах с ними сама заявляла о том, что она продала истцу спорную недвижимость за 500000 руб., при этом свидетели отмечали, что до этого наследодатель жила очень скромно на пенсию, имела задолженности по коммунальным платежам, а после вселения истца в спорный дом приобрела новые дорогостоящие вещи себе и внучке (ответчице), а так же своему сожителю, рассказывала о том, как она с сожителем неоднократно посещала рестораны в г. Москве, проживала с ним в гостиницах, оплачивала причиненный сожителем ущерб, намеревалась приобрести себе новое жилье, представитель ответчицы при этом признала, что в этот же период времени наследодатель внесла вклад на свое имя на сумму 50000 руб., который впоследствии сняла, после вселения в дом истец произвел в нем существенный ремонт, пристроил помещения. Свидетели со стороны ответчицы, не отрицая указанных обстоятельств, по сути лишь осуждали поведение наследодателя, которая, являясь опекуном несовершеннолетней, продала жилой дом, в котором она с опекаемой проживали.
Никаких доказательств тех обстоятельств, что наследодатель когда-либо оспаривала написанную ею расписку либо переселение ее с опекаемой из спорного жилого дома, а равно иные обстоятельства, связанные с продажей ею спорной недвижимости ответчику, суду не представлено и на такие обстоятельства ответчица и ее представитель не ссылались в своих возражениях.
Наследодатель с опекаемой были сняты с регистрационного учета по адресу спорной недвижимости 14.04.2009 г., там же 04.07.2009 г. было зарегистрировано место жительства истца и его супруги (после получения наследодателем свидетельств о государственной регистрации права ее собственности на спорную недвижимость). Все эти регистрационные действия были совершены на основании собственноручно подписанных наследодателем заявлений (что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось).
Ответчицей и ее представителем не только не представлены никакие доказательства своих возражений в части неполучения наследодателем всех денег по договору, но и не представлены никакие доказательства, которые могли бы подвергнуть сомнению представленные истцом доказательства, в связи с чем, суд признает утверждения ответчицы и ее представителя о безденежности договора купли-продажи спорной недвижимости необоснованными предположениями.
Представитель органа опеки и попечительства заявляет о недействительности договора ввиду того, что на его совершение не было получено согласие органа опеки и попечительства.
Согласно п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
На момент совершения договора купли-продажи спорной недвижимости в жилом доме проживала несовершеннолетняя ответчица, оставшаяся без родительского попечения, опекуном которой являлась наследодатель, о данных обстоятельствах было известно органу опеки и попечительства, доказательством чего является распоряжение от 13.07.2000 г. № 542-р, которым определялось место жительство несовершеннолетней в спорном жилом доме, отчуждение спорного жилого дома наследодателем в пользу истца затрагивало жилищные права и интересы несовершеннолетней, в связи с чем, договор купли-продажи спорной недвижимости допускался с согласия органа опеки и попечительства.
Вместе с тем, согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 08.06.2010 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности п.4 ст.292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой», а так же в Постановлении от 21.042003 г. № 6-П и Определении от 03.11.2006 г. № 455-О, которым корреспондирует указанное Постановление, регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на него имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел.
Согласно возражениям представителя органа опеки и попечительства риэлтер С. и истец неоднократно обращались к ним за получением согласия на продажу спорной недвижимости истцу, в связи с чем, проводилось обследование спорного жилого дома для выяснения причины проживания истца с членами его семьи совместно с наследодателем и опекаемой, на что им был представлен (согласно показаниям риэлтера С. по ее предложению) договор найма истцом спорного жилого дома. Согласие на продажу спорной недвижимости выдано не было.
Продажа спорной недвижимости наследодателем при ее жизни без согласия органа опеки и попечительства не допускалась, данное установленное законом ограничение наследодателем при жизни оспорено не было, а его обоснованность с учетом особенностей конкретной рассматриваемой жизненной ситуации не подлежит исследованию судом в данном судопроизводстве в силу ч.3 ст.196 ГПК РФ.
При этом право пользования спорным жилым домом, которое было определено за опекаемой органом опеки и попечительства в вышеуказанном распоряжении, было направлено на защиту ее жилищных прав, а осуществление этого права неразрывно было связано как с личностью наследодателя (опекуна), так и с надлежащим осуществлением ею своих обязанностей опекуна (что признано и представителем органа опеки и попечительства). Поскольку опека наследодателя прекратилась ее смертью, следовательно, со дня смерти наследодателя обязанности по определению места жительства опекаемой вновь были возложены на орган опеки и попечительства, который определил ее на воспитание в приемную семью с проживанием в доме приемных родителей.
Таким образом, со дня смерти наследодателя ограничения по распоряжению спорной недвижимостью, установленные п.4 ст.292 ГК РФ и вышеуказанным распоряжением и направленные на защиту жилищных прав опекаемой, необходимо признать прекращенными, при этом на момент рассмотрения дела в суде жилищные права несовершеннолетней не могут быть признаны нарушенными или оспоренными, поскольку она проживает в доме приемных родителей, в отличие от прав и законных интересов истца, за защитой которых он обратился в суд.
Поскольку суд признал доказанным, что договор купли-продажи спорной недвижимости был совершен в надлежащей письменной форме, при этом наследодатель уклонялась от его государственной регистрации, а впоследствии 30.11.2010 г. умерла, поскольку со дня смерти наследодателя ограничения по распоряжению спорной недвижимостью, установленные п.4 ст.292 ГК РФ и вышеуказанным распоряжением и направленные на защиту жилищных прав опекаемой, прекращены и на момент рассмотрения дела в суде эти права несовершеннолетней не могут быть признаны нарушенными или оспоренными, поскольку основания признания договора купли-продажи спорной недвижимости недействительным, на которые ссылается ответчица, ее представитель и представитель органа опеки и попечительства, признаны судом необоснованными, а иных оснований недействительности судом не установлено, следовательно, основания признания этого договора недействительным отсутствуют, в связи с чем, исковые требования признать сделку действительной и признать за истцом право собствен ности на спорную недвижимость подлежат удовлетворению.
Признание за истцом права собственности на спорную недвижимость означает признание этого права со дня совершения договора купли-продажи, в связи с чем, свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверяющие право собственности ответчицы на спорную недвижимость, выданные 12.10.2010 г., ничтожны как не соответствующие требованиям закона (ст.166 ГК РФ), признав недействительными как эти свидетельства, так и свидетельства о государственной регистрации прав собственности, выданные на их основании.
Суд признает необходимым так же отметить, что судом не установлено какой-либо недобросовестности в действиях истца, а рассматриваемый спор порожден по убеждению суда как недобросовестностью наследодателя, не уведомившей истца об отсутствии у нее надлежащих правоустанавливающих документов на спорную недвижимость, без которых была невозможна государственная регистрация перехода права собственности на нее и умолчавшей о наличии обременения спорной недвижимости, так и профессиональной некомпетентностью риэлтера С., обнадежившей истца обещаниями зарегистрировать переход права собственности и фактически склонившей истца к полной передаче денег наследодателю за спорную недвижимость до государственной регистрации перехода права собственности на нее.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Бурлуцкого И.В. к Дмитриевой В.В. о признании права собственности удовлетворить полностью.
Признать действительной сделку купли-продажи жилого дома, строе ний, сооружений и земельного участка, находящихся по адресу: Краснодарский край, Канев ской район, станица Каневская, <адрес>, №, заключенную между Бурлуцким И.В. и Д..
Признать за Бурлуцким И.В. право собственности на жилой дом, строения, сооружения и земельный участок, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Каневская, <адрес>, №.
Признать недействительными свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверяющие право собственности Дмитриевой В.В. на указанное недвижимое имущество, выданные нотариусом Каневского нотариального округа Н. и свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные на основании этих свидетельств о праве на наследство.
Решение суда является основанием для прекращения прав собственности прежних правообладателей на указанное недвижимое имущество и для государственной регистрации права собственности на него за Бурлуцким И.В..
Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий