К делу № 2-454/2012 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
станица Каневская Краснодарского края 17 апреля 2012 года
Судья Каневского районного суда Краснодарского края Мосьпан А.Г.
с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску – представителя ЗАО «Секрет успеха» Чернега Д.Е., представившей доверенность № 10 от 20.03.2012 года,
ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Колмыкова А.Н.,
представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Колмыкова А.Н. – Алимова С.Г., представившего доверенность серии 23 АА № 1533043 от 03.04.2012 года,
представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора по первоначальному иску и встречному иску - представителя ОАО «Россия» Боброва М.В., представившего доверенность от 15.02.2012 года,
при секретаре Лымарь А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Секрет успеха» к Колмыкова А.Н. о понуждении заключения договора найма жилого помещения и встречному иску Колмыкова А.Н. к ЗАО «Секрет успеха» о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У С Т А Н О В И Л:
ЗАО «Секрет успеха» обратилось в суд с иском к Колмыкову А.Н. о выселении без предоставления другого жилого помещения, указывая, что 31 мая 2010 года ЗАО «Секрет успеха» согласно договора купли-продажи приобрело квартиру, расположенную по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АИ № 031969 от 29.06.2010 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Истцу стало известно, что в приобретенной квартире проживает ответчик с семьей без законных на то оснований. 06.02.2012 г. Колмыкову А.Н. было направлено уведомление о добровольном освобождении занимаемой жилой площади, но до настоящего времени ответчик продолжает незаконно пользоваться и владеть чужим имуществом. Никаких договоренностей с ответчиком относительно порядка пользования указанным помещением истец не имеет. Указанное домовладение приобретено для проживания работников ЗАО «Секрет успеха», которые нуждаются в жилой площади. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст. 209, 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, ст.ст. 131, 132 ГПК РФ, просит суд: 1. Выселить Колмыкова А.Н. и члена его семьи Паутову В.З. из жилого помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>. 2. Взыскать с Колмыкова А.Н. в пользу ЗАО «Секрет успеха» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску – представитель ЗАО «Секрет успеха» Чернега Д.Е. изменила предмет заявленных исковых требований и суду пояснила, что ответчик имеет на руках ордер на служебное помещение, в связи с чем, основания для выселения Колмыкова А.Н. и членов его семьи отсутствуют. Полагает, что нарушенные интересы ЗАО «Секрет успеха» полностью могут быть восстановлены только в понуждении ответчика заключить договор найма жилого помещения. Ответчик не отрицает факта проживания и использования жилого помещения им и членами его семьи, использует его в нарушение требований ст.ст. 674, 678, ч. 3 ст. 682 Гражданского Кодекса РФ, а равно без заключения договора найма жилого помещения в письменной форме, не внося квартирную плату за использование принадлежащего ЗАО «Секрет успеха» жилого помещения, не поддерживает техническое состояние жилья. В силу требований ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Поскольку бывший собственник не достиг согласия с нанимателем и не перезаключил договор найма жилого помещения, считает необходимым заключить договор найма жилого помещения с Колмыковым А.Н. (проект договора прилагается), а также взыскать за фактическое использование жилой площади квартирную плату, из расчета: стоимость 1 кв.м жилой площади 47,8 руб. х площадь 83,7 кв.м = 4000,86 рублей, за период с 01.07.2010 г. по 31.03.2012 г. 4000 х 21 мес. = 84 000 рублей. В соответствии со ст. 39 ГПК РФ и ст.ст. 674, 675, 678, ч. 3 ст. 682 ГК РФ, просила суд: 1. Признать факт найма гражданином Колмыкова А.Н. у Закрытого акционерного общества «Секрет успеха» жилого помещения, расположенного по адресу: 353720, Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>. 2. Обязать Колмыкова А.Н. подписать с ЗАО «Секрет успеха» договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: 353720, Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, в редакции, представленной в судебное заседание. 3. Взыскать с Колмыкова А.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «Секрет успеха» квартирную плату за период с 01.07.2010 года по 31.03.2012 г. в сумме 84 000 рублей 00 копеек. В удовлетворении встречного иска Колмыкова А.Н. просила отказать.
Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Колмыкова А.Н. – Алимов С.Г. в судебном заседании измененные первоначальные исковые требования не признал. В порядке п. 2 ст. 31 и ст. 137 ГПК РФ в интересах своего доверителя Колмыкова А.Н. обратился в суд со встречным иском к ЗАО «Секрет успеха» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, указывая, что первоначальный иск, как таковой, основан на том, что у истца имеется титульное право наймодателя на основании права собственности на квартиру, возникшее в результате совершения сделки – договора купли-продажи квартиры от 31 мая 2010 года, заключенного между продавцом ОАО «Россия» и покупателем ЗАО «Секрет успеха». Встречный иск основан на том, что указанный договор купли-продажи является ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Следовательно, удовлетворение встречного иска и применение последствий недействительности ничтожной сделки прекращает право собственности ЗАО «Секрет успеха» на указанную квартиру и лишает Общество права подачи первоначального иска, тем самым, полностью исключая удовлетворение исковых требований первоначального иска. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 1. Договор от 02 февраля 2009 года купли-продажи квартиры общей площадью 82,5 кв.м, в том числе жилая площадь 48,6 кв.м, вспомогательная площадь 33,9 кв.м, расположенной по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, заключенный между продавцом ОАО «Россия» Каневского района и покупателем Засоба Т.К., является такой ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям закона: во-первых, в пункте 2 договора указано, что «объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения, составленным по состоянию на 28.06.1994 г., бухгалтерской справкой». Ни технический паспорт 1994 года, ни бухгалтерская справка не являются правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности на жилое помещение; во-вторых, в пункте 4 указанного договора записано, что «объект не обременён правами третьих лиц», в то время, как продавцу ОАО «Россия» было прекрасно известно, что в указанной квартире с 1994 года постоянно и непрерывно проживают члены семьи Колмыкова А.Н. Ничтожность указанной сделки подтверждается определением Каневского районного суда от 20 июля 2010 года по гражданскому делу № 2-760/09 по заявлению Колмыкова А.Н. о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам, которым решение Каневского районного суда от 05.06.2009 года по гражданскому делу по иску Засоба Т.К. к ОАО «Россия» о признании права собственности на спорную квартиру было отменено, и прекращено право собственности Засоба Т.К. на указанную квартиру. Вследствие отсутствия у продавца ОАО «Россия» права собственности на квартиру, такого права собственности по ничтожной сделке не могло возникнуть у покупателя гр. Засоба Т.К. 2. Договор от 19 ноября 2009 года купли-продажи квартиры общей площадью 82,5 кв.м, в том числе жилая площадь 48,6 кв.м, вспомогательная площадь 33,9 кв.м, расположенной по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, заключенный между продавцом Засоба Т.К. и покупателем ОАО «Россия» Каневского района, также является ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям закона: во-первых, в связи с отсутствием у продавца Засоба Т.К. права собственности на указанную квартиру вследствие ничтожности первого договора купли-продажи от 02.02.2009 года, такое право собственности на указанную квартиру не могло возникнуть у покупателя ОАО «Россия»; во-вторых, в пункте 4 указанного договора записано, что «объект не обременён правами третьих лиц», в то время, как покупателю ОАО «Россия» было прекрасно известно, что в указанной квартире с 1994 года постоянно и непрерывно проживают члены семьи Колмыкова А.Н. 3. Договор от 31 мая 2010 года купли-продажи квартиры общей площадью 82,5 кв.м, в том числе жилая площадь 48,6 кв.м, вспомогательная площадь 33,9 кв.м, расположенной по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, заключенный между продавцом ОАО «Россия» Каневского района и покупателем ЗАО «Секрет успеха», также является ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям закона: во-первых, в связи с отсутствием у продавца ОАО «Россия» права собственности на указанную квартиру вследствие ничтожности второго договора купли-продажи от 19.11.2009 года, такое право собственности на указанную квартиру не могло возникнуть у покупателя ЗАО «Секрет успеха»; во-вторых, в пункте 5 указанного договора записано, что «указанная квартира не обременена другими правами третьих лиц», в то время, как продавцу ОАО «Россия» было прекрасно известно, что в указанной квартире с 1994 года постоянно и непрерывно проживают члены семьи Колмыкова А.Н.; в-третьих, в пункте 6 договора записано, что «Покупатель ознакомлен с состоянием квартиры», что не соответствует действительности, поскольку ключи от квартиры постоянно и непрерывно находились у членов семьи Колмыкова А.Н., а они покупателя директора ЗАО «Секрет успеха» Гудзь Т.Н. никогда с состоянием квартиры не знакомили. Следовательно и этот договор купли-продажи является ничтожной сделкой и не может иметь юридических последствий в виде признания права собственности ЗАО «Секрет успеха» на спорную квартиру. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом, либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, что связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ, просил суд: 1. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и установить, что договор от 02 февраля 2009 года купли-продажи квартиры общей площадью 82,5 кв.м, в том числе жилая площадь 48,6 кв.м, вспомогательная площадь 33,9 кв.м, расположенной по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, заключенный между продавцом ОАО «Россия» Каневского района и покупателем Засоба Т.К., является недействительной сделкой с момента её совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, что связаны с его недействительностью. 2. Обязать ОАО «Россия» возвратить гр. Засоба Т.К. 105 000 (сто пять тысяч) рублей, полученные в качестве оплаты по ничтожной сделке. 3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и установить, что договор от 19 ноября 2009 года купли-продажи квартиры общей площадью 82,5 кв.м, в том числе жилая площадь 48,6 кв.м, вспомогательная площадь 33,9 кв.м, расположенной по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, заключенный между продавцом Засоба Т.К. и покупателем ОАО «Россия» Каневского района, является недействительной сделкой с момента её совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, что связаны с его недействительностью. 4. Обязать гр. Засоба Т.К. возвратить ОАО «Россия» 86 000 (восемьдесят шесть тысяч) рублей, полученные в качестве оплаты по ничтожной сделке. 5. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и установить, что договор от 31 мая 2010 года купли-продажи квартиры общей площадью 82,5 кв.м, в том числе жилая площадь 48,6 кв.м, вспомогательная площадь 33,9 кв.м, расположенной по адресу: Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, заключенный между продавцом ОАО «Россия» Каневского района и покупателем ЗАО «Секрет успеха», является недействительной сделкой с момента её совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, что связаны с его недействительностью. 6. Обязать ОАО «Россия» возвратить ЗАО «Секрет успеха» 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, полученные в качестве оплаты по ничтожной сделке. 7. Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности ЗАО «Секрет успеха» на квартиру, назначение: жилое; площадь - 83,7 кв.м; этаж: 1; адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, серия 23-АИ № 031969 от 29.06.2010 года, удостоверенное государственным регистратором Каневского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Коваленко И.П., запись регистрации 23-23-27/021/2010-483. 8. Установить, что настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности ЗАО «Секрет успеха» на квартиру, назначение: жилое; площадь - 83,7 кв.м; этаж: 1; адрес (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>. 9. Судебные расходы возложить на ответчика. Суду дополнил, что его доверитель отказывается подписывать такой договор найма, поскольку он «кабальный». По завершению срока договора найма люди просто-напросто потеряют право проживания в данном домовладении. Обратил внимание суда на то, что пункт 3 договора найма жилого помещения гласит, что срок найма составляет 5 лет, а после этого срока ЗАО «Секрет успеха» просто не заключит с Колмыковым А.Н. новый договор. Полагал целесообразным изменить формулировку пункта 10.2 договора найма жилого помещения от 01.04.2012 года, поскольку данная редакция предполагает возможное выселение его доверителя по неограниченному кругу оснований. В удовлетворении измененных первоначальных исковых требований ЗАО «Секрет успеха» просил отказать.
Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Колмыков А.Н. в судебном заседании полностью поддержал позицию и объяснения, данные его представителем Алимовым С.Г. Просил удовлетворить его встречные исковые требования, в удовлетворении измененных первоначальных исковых требований ЗАО «Секрет успеха» просил отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора по первоначальному иску и встречному иску - представитель ОАО «Россия» Бобров М.В. в судебном заседании полностью поддержал позицию и объяснения, данные представителем истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Чернега Д.Е. Полагал измененные первоначальные исковые требования ЗАО «Секрет успеха» подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречный иск Колмыкова А.Н. не подлежащим удовлетворению.
Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, находит измененные первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречный иск - также подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям:
В судебном заседании проверены доводы измененных исковых требований, представленные к нему расчеты, документы и материалы, из которых правомерно вытекает, что ответчик имеет на руках ордер на служебное помещение, в связи с чем, основания для выселения Колмыкова А.Н. и членов его семьи отсутствуют. Нарушенные интересы ЗАО «Секрет успеха» полностью могут быть восстановлены только в понуждении ответчика заключить договор найма жилого помещения. Ответчик не отрицает факта проживания и использования жилого помещения им и членами его семьи, использует его в нарушение требований ст.ст. 674, 678, ч. 3 ст. 682 Гражданского Кодекса РФ, а равно без заключения договора найма жилого помещения в письменной форме, не внося квартирную плату за использование принадлежащего ЗАО «Секрет успеха» жилого помещения, не поддерживает техническое состояние жилья.
В силу требований ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, с его изменениями по вновь установленным в суде обстоятельствам. Бывший собственник не достиг согласия с нанимателем и не перезаключил пока договор найма жилого помещения. По проверенным в суде расчетам надлежит взыскать с Колмыкова А.Н. за фактическое использование жилой площади квартирную плату, из расчета: стоимость 1 кв.м жилой площади 47,8 руб. х площадь 83,7 кв.м = 4000,86 рублей, за период с 01.07.2010 г. по 31.03.2012 г. 4000 х 21 мес. = 84 000 рублей.
В соответствии со ст.ст. 674, 675, 678, ч. 3 ст. 682 ГК РФ, суд считает обоснованным требование признать факт найма гражданином Колмыковым А.Н. у Закрытого акционерного общества «Секрет успеха» жилого помещения, расположенного по адресу: 353720, Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, а также обязать Колмыкова А.Н. заключить с ЗАО «Секрет успеха» договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: 353720, Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, в редакции, представленной в судебное заседание. Обоснованно также требование взыскать с Колмыкова А.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «Секрет успеха» квартирную плату за период с 01.07.2010 года по 31.03.2012 г. в сумме 84 000 рублей 00 копеек.
В части положений представленного ЗАО «Секрет успеха» п. 10.2 проекта договора найма жилого помещения, то он подлежит изменению по нижеизложенным основаниям.
К данному выводу суд приходит с учетом того, что требования встречного иска следует считать обоснованными в части уточнения формулировки п. 10.2 представленного суду проекта договора найма жилого помещения, а именно дополнить данный пункт положением о том, что «…Применение данных положений возможно только при нарушении сторонами положений п.п. 8, 9 данного договора», что более полно обеспечит интересы обеих сторон по делу и соответствие договора найма требованиям закона.
Положения же п. 3 проекта данного договора найма жилого помещения о сроке действия договора найма при вышеуказанном дополнении п. 10.2 договора найма не могут нарушить интересы сторон. В иной части требования встречного иска не противоречат измененным исковым требованиям ЗАО «Секрет успеха», на основе его неотмененных в установленном законом порядке полномочий собственника спорной жилой площади.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Измененные первоначальные исковые требования ЗАО «Секрет успеха» к Колмыкова А.Н. о понуждении заключения договора найма жилого помещения – удовлетворить частично.
Признать факт найма Колмыкова А.Н. у Закрытого акционерного общества «Секрет успеха» жилого помещения, расположенного по адресу: 353720, Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>.
Обязать Колмыкова А.Н. заключить с Закрытым акционерным обществом договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: 353720, Краснодарский край, Каневской район, станица Стародеревянковская, <адрес>, в редакции, представленной в судебное заседание.
Дополнить пункт 10.2 договора найма жилого помещения следующими условиями: последствия применения пункта 10.2 договора возможны только при нарушении сторонами положений пунктов 8 и 9 данного договора.
Взыскать с Колмыкова А.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «Секрет успеха» квартирную плату за период с 01.07.2010 года по 31.03.2012 г. в сумме 84 000 (восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек.
В удовлетворении встречного иска Колмыкова А.Н. к ЗАО «Секрет успеха» в части применения последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.
Судья –