Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 марта 2011 года Канавинский районный суд города Нижнего Новгорода в составе:
председательствующего судьи Корниловой Л.И.
при секретаре Егоровой О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сорокиной М.А. в ЗАО «Первая ипотечная компания- Регион», ТСЖ «Волжские огни» об обязании устранить недостатки строительства в квартире, передать квартиру в пользование, взыскании неустойки, компенсации морального вреда
УСТАНОВИЛ:
Сорокина М.А. обратилась в суд к ЗАО «Первая ипотечная компания- Регион» (далее «ПИК-Регион») с иском об устранении недостатков строительства квартиры, обязании ответчика к передаче квартиры в её пользование и взыскании неустойки в размере 200 000 руб. за нарушения обязательств по договору строительного подряда. В обоснование иска она указала, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион» в лице обособленного подразделения в г. Нижний Новгород заключило с ней договор инвестирования № строительства жилого дома «Б» по <адрес>. В соответствии с п.1,2 данного договора по окончании строительства и введения дома в эксплуатацию ответчик должен был передать в собственность квартиру в секции 8, на 12 этаже из двух жилых комнат площадью 69,49 кв.м., номер 1на площадке.
Свои обязательства по договору истица исполнила к ДД.ММ.ГГГГ, оплатив через ЮЛ 1 2131 604 руб.36коп., как предусмотрено п.п.3.1.,3.2. договора. В соответствии с п.3.3. договора у ней возникло право требования на получение квартиры в собственность. В ДД.ММ.ГГГГ она осмотрела квартиру № на 12- м этаже 8- й секции дома «Б» по <адрес> (№ в доме № после нумерации), и в подписанном акте субподрядчиком строительства дома ЗАО «СИР-НН» о техническом состоянии квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ отражены недостатки, в том числе: не выровнены стены, потолки, полы, оконные проемы, на окнах отсутствует фурнитура, не смонтированы счетчики расхода электроэнергии, воды и т.д. Она сообщила в обособленное подразделение письмом от ДД.ММ.ГГГГ об имеющихся недостатках, попросила предоставить информацию, в т.ч. по контролю над строительством. Но до настоящего времени не проинформирована о возможных обмерах квартиры ФГУП «Ростехинвентаризация» и фактической площади квартиры, о сроках устранения недостатков и передачи квартиры в собственность.
ДД.ММ.ГГГГ Истица в заявлении об увеличении исковых требований просила взыскать с ответчика неустойку в размере 20 000 руб. за причиненные нравственные страдания, вызванные нарушением ответчиком обязательств по договору, просила о рассмотрении дела без своего участия.
Представитель ответчика ЗАО «ПИК-Регион» Соболев Ю.В.(по доверенности) иск не признал, пояснив, что согласно п.5.4. договора инвестирования стороны установили, что свидетельством качества квартиры, соответствия её проекту, строительно-техническим нормам и правилам является Акт приемочной комиссии о принятии законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома, в котором находится квартира… Все претензии по выявленным в процессе эксплуатации недостаткам и скрытым дефектам квартиры предъявляются гражданином в эксплуатирующую управляющую организацию в течение 1 года с момента принятия дома в эксплуатацию и на баланс для составления дефектной ведомости.
Сотрудники ЗАО «ПИК- Регион» неоднократно приглашали истца подписать акт приема- передачи жилого помещения и большая часть квартир в данной секции жилого дома находится в собственности граждан. Поэтому вина в неисполнении обязательств ответчиком отсутствует.
Суд привлек в качестве соответчика ТСЖ «Волжские огни», которому по акту приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ переданы 8-11 секции жилого дома и третьим лицом - соинвестора ЗАО «Стройинвестрегион- НН».
В дополнениях к обоснованию иска от ДД.ММ.ГГГГ Сорокина М.А. указала,что доказательств об извещении её о явке на подписание акта приема- передачи жилого помещения ответчик не представил.
ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с претензией к руководству обособленного подразделения ЗАО «ПИК-Регион» в г.Н.Новгороде, потребовав устранить недостатки строительства и выплатить неустойку за нарушение прав потребителя, что подтверждается уведомлением о вручении. Ответа на претензию и предложения о подписании передаточного акта так и не последовало.
В силу ст.723 ГК РФ В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
Согласно статьи 755 1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
2.Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
3. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
В силу п.1,2 ст. 16 ФЗ «О Защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Также ничтожны условия договора, противоречащие действующему законодательству. Из совокупности вышеприведенных норм и в их взаимосвязи следует вывод о противоречии законодательству п.5.4 договора в части «Все претензии по выявленным в процессе эксплуатации недостаткам и скрытым дефектам квартиры предъявляются гражданином в эксплуатирующую /управляющую организацию в течение одного года с момента принятия дома в эксплуатацию и на баланс для составления дефектной ведомости. Ввиду непринятия истицей результатов работы, квартира не эксплуатировалась и ключ от входной двери не передан до настоящего времени. Указанным пунктом договора возлагались обязанности по устранению недостатков на несуществующую управляющую компанию, что также не предусматривает законодательство.
Недействительным является и п.4.4.6. договора №, обязывающий истца компенсировать расходы общества по содержанию квартиры и общего имущества в жилом доме… с момента передачи дома на баланс эксплуатирующей организации до момента подписания гражданином передаточного акта на квартиру.
Данное условие находится в явном противоречии с положениями ст.153, 155 Жилищного кодекса РФ, а также положениями ст.210 ГК РФ, поскольку на гражданина, не являющегося собственником жилого помещения, возложены расходы по содержанию и ремонту общего имущества в объекте, поэтому данная часть договора должна быть признана судом недействительной. Также являются ничтожными положения п.4.4.3. договора инвестирования об оплате расходов по оформлению и регистрации права собственности гражданина на квартиру в размере 1% от размера инвестиционного взноса в строительство квартиры, поскольку государственный регистрирующий орган не уполномочивает кого- либо заниматься оформлением и регистрацией прав, а действует в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость, предусмотрев за услуги госпошлину.
Согласно статья 401 ГК РФ п.3 « Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.»
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную деятельность, распространил действие Закона РФ «О защите прав потребителей» на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и, тем самым, предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств (Определение ВС РФ от 3марта 2009г. № 85- В 09-1).
Истица считает несостоятельной попытку застройщика возложить ответственность по договору кроме ТСЖ на ЗАО «Стройинвестрегион- НН» и администрацию г.Н.Новгорода, поскольку отношения возникли напрямую между потребителем и исполнителем, другие же отношения ЗАО «ПИК- Регион» с иными лицами в силу ФЗ «О защите прав потребителей» и иного законодательства не имеют правового значения.
Представитель соответчика ТСЖ “Волжские огни» с судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица ЗАО «Строийинвестрегион- НН» не явился, извещен надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, признав их неявку без уважительных причин.
Выслушав представителя ЗАО «ПИК- Регион», исследовав материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.
В соответствии со ст.702 ГК РФ - по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно ст.740 ГК РФ - по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.
Таким образом, предметом Договора № от ДД.ММ.ГГГГ является строительство указанной выше квартиры, т.е. по своему содержанию этот договор - строительного подряда.
В соответствии с п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 29 сентября 1994 года с последующими изменениями «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» - «Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров … подряда (бытового, строительного)».
В соответствии с ч.1 ст.27 Закона РФ №2300-1 «О Защите прав потребителей» (далее - Закон) «Исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ…».
Хотя заключенный истицей с ЗАО «ПИК-Регион» договор поименован как инвестирования, однако таковым по сути не является. Во-первых, в соответствии со ст.1 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст.1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как для граждан-"инвесторов" целью заключения рассматриваемого договора является желание получить (приобрести) жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности;
-во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст.6 "Права инвесторов" ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ), в то время как лицо, вносящее денежные средства, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием (без какого-либосогласования с "инвестором"-"дольщиком" переноса сроков завершения строительства);
Таким образом, договоры, заключаемые, между гражданами с одной стороны, и строительными организациями-застройщиками с другой, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений - квартир в многоквартирных домах), по своему содержанию являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену.
На основании вышеизложенного суд полагает, что заключенный договор от ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ЗАО «ПИК-Регион», является договором о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. На правоотношения сторон данного договора должны распространяться не нормы ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а положения Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку земельный участок в аренду под строительство жилого дома № по <адрес> предоставлен заказчику строительства ЗАО «Стройинвестрегион НН» ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до вступления в силу ФЗ № 214 от 20.12.2004г.
Из п.1.2. договора следует, что по окончании строительства, введению жилого дома в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения гражданином своих обязательств по настоящему договору квартира передается в собственность гражданина площадью 69.49 кв.м. Следовательно, ввиду отсутствия конкретной даты исполнения договора, исходя из его условий, подразумевалось время ввода дома в эксплуатацию.
Истица свои обязательства по договору исполнила, полностью произведя оплату через ЗАО «Банк жилищного финансирования» в сумме 2 131 604 руб.36коп. к ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанциями, актом о произведении платежа от ДД.ММ.ГГГГ, письмом банка от ДД.ММ.ГГГГ, и получила право на предоставление жилья в собственность.
ДД.ММ.ГГГГ блок «Б» жилого дома, в котором находится квартира №, принят в эксплуатацию.В ДД.ММ.ГГГГ истица осмотрела жилое помещение и субподрядчиком строительства, ЗАО «СИР-НН», составлен акт технического состояния квартиры №, в котором отражены замечания по качеству произведенных работ, в т.ч. не установлена фурнитура на окнах, не выровнены откосы у окон и дверных проемов, имеются щель в прихожей, отверстия в ванной и санузле, не установлены счетчики расходования воды, электроэнергии, на полу имеются трещины, наплывы… О недостатках истица письменно уведомила застройщика.
В ответе от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ПИК-Регион» сообщило дольщику о большом объеме работ по устранению недоделок в жилом доме и о передаче квартиры в ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств того, что исполнитель производил какие- либо работы по устранению недостатков и предлагал истице подписать передаточный акт, а она уклонялась от этого, приняла результат выполненных работ ответчиком не представлено. Претензии по проектным характеристикам квартиры Сорокина М.А. не предъявляет, поэтому суд не принимает довод застройщика со ссылкой на п.5.4. договора в той части, что ввиду наличия акта приемочной комиссии о принятии законченного производством СМР жилого дома, она не вправе требовать устранения недостатков. Квартира ею не принята, ключи не передавались, поэтому жилое помещение ею не эксплуатировалось. Следовательно, ТСЖ «Волжские огни» не несет ответственности за недостатки строительства конкретного помещения, поскольку стороной договора инвестирования не являлось и не существовало при заключении сторонами сделки.
В силу п.1,2 ст. 16 ФЗ «О Защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Также ничтожны условия договора, противоречащие действующему законодательству. Из совокупности вышеприведенных норм и в их взаимосвязи следует вывод о противоречии законодательству п.5.4 договора в части «Все претензии по выявленным в процессе эксплуатации недостаткам и скрытым дефектам квартиры предъявляются гражданином в эксплуатирующую /управляющую организацию в течение одного года с момента принятия дома в эксплуатацию и на баланс для составления дефектной ведомости.
Недействительным является и п.4.4.6. договора №, обязывающий истца компенсировать расходы общества по содержанию квартиры и общего имущества в жилом доме… с момента передачи дома на баланс эксплуатирующей организации до момента подписания гражданином передаточного акта на квартиру. Данное условие находится в явном противоречии с положениями ст.153, 155 Жилищного кодекса РФ, а также положениями ст.210 ГК РФ, поскольку на гражданина, не являющегося собственником жилого помещения, возложены расходы по содержанию и ремонту общего имущества в объекте, поэтому данная часть договора должна быть признана судом недействительной. Также являются ничтожными положения п.4.4.3. договора инвестирования об оплате расходов по оформлению и регистрации права собственности гражданина на квартиру в размере 1% от размера инвестиционного взноса в строительство квартиры, поскольку государственный регистрирующий орган не уполномочивает кого- либо заниматься оформлением и регистрацией прав, а действует в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.
Поскольку требования о признании некоторых пунктов договора недействительными в силу их ничтожности истицей не заявлялись, суд не считает необходимым признавать их таковыми по своей инициативе.
Исходя из вышеизложенного, суд находит обоснованными требования об обязании ЗАО «ПИК- Регион» устранить недостатки строительства квартиры и передать жилое помещение в пользование Сорокиной М.А. по передаточному акту в месячный срок.
В соответствии с ч..5 ст.28 закона «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании п.1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3 процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
В соответствии с ч.1 ст.332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо о того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Учитывая, что истица лишена возможности осуществления своих прав по приобретению права пользования жилым помещением и осуществления его декоративного ремонта для последующего проживания, доступ в квартиру невозможен по вине ответчика, не исполнившего перед ней своих обязательств в полном объеме, требования о взыскании неустойки заявлены обоснованно.
Размер неустойки определяется согласно расчета истицы, выразившей волю уменьшить количество дней по просрочке обязательств ответчиком:
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за 487 дней неустойка составит: 2 131 604 руб.х 3% х 487 дн.= 31 142 734 руб., но не может быть более 2 131 604 руб.
В соответствии с ч.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Поскольку сумма исчисленной и затребованной истицей в 200 000 руб. неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ, считает необходимым уменьшить размер неустойки до 100 000 руб.
В соответствии со ст.15 закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Определяя размер компенсации морального вреда, суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий в результате невозможности использования квартиры для проживания в ней с семьей, а также страдания, связанные с самим фактом нарушения ответчиком договора в течение продолжительного времени.
С учетом конкретных обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.
Кроме того, в соответствии со ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 Налогового Кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, в размере 7200 рублей.
В иске к ТСЖ «Волжские огни» следует отказать, учитывая, что оно не нарушало прав потребителя и не принимало на себя обязательств по устранению недостатков не переданного в собственность дольщика жилья.
Руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Сорокиной М.А. - удовлетворить частично.
Обязать ЗАО «Первая ипотечная компания-Регион» устранить в месячный срок со дня вступления данного решения суда в законную силу недостатки строительства в квартире № в доме № по <адрес>, отраженные в акте технического состояния квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленном при участии представителей ЗАО «ПИК-Регион» и ЗАО «СИР-НН» и передать данное жилое помещение Сорокиной М.А. в пользование по передаточному акту.
Взыскать с ЗАО «Первая ипотечная компания-Регион» в пользу Сорокиной М.А. неустойку в размере 100 000 руб., компенсацию морального вреда- 10 000 руб., всего в сумме 110 000 руб.
Взыскать с ЗАО «Первая ипотечная компания-Регион» госпошлину в госдоход 7200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Канавинский районный суд г. Н.Новгорода в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения.
....
....
Судья Л.И. Корнилова