Дело № 2-654/2010
Р Е Ш Е Н И Е
и м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
Дата года г. Канаш
Канашский районный суд Чувашской Республики
в составе:
председательствующего судьи Архипова В.В.
при секретаре Гавриловой Л.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гавриловой Елены Григорьевны к Германовой Светлане Варсанофьевне о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и ее возврате, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации за Германовой Светланой Варсанофьевной жилой трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ...
установил:
Гаврилова Е.Г. обратилась в суд с иском к Германовой С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате, прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, указывая, что между ней и Устюговым А.В., действующим в интересах Германовой С.В., 11 октября 2004 года был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому она продала представителю покупателя Устюгову А.В. принадлежащую ей на праве собственности квартиру общей площадью 59 кв.м., расположенную по адресу: .... Стоимость указанной квартиры определена сторонами в размере Номер. Квартира зарегистрирована на праве собственности за ответчиком. Между тем ответчиком до настоящего времени согласованная стоимость квартиры не оплачена, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи квартиры. В договоре также предусмотрено сохранение за ней права пользования жилым помещением и осуществления других прав по пользованию жилым помещением. Вместе с тем указанные положения ответчиком также не соблюдаются. Более того, данное обременение не зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по Чувашской Республике. В нарушение условий договора купли-продажи квартиры ответчик препятствует ее проживанию в квартире. Кроме того, ответчик выразила намерения произвести отчуждение квартиры. Поскольку со стороны ответчика имеет место существенное нарушение условий договора купли-продажи квартиры, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры и возвратить квартиру, а также прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
В судебном заседании истец Гаврилова Е.Г. исковые требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям и вновь привела их суду. Дополнительно в обоснование заявленных требований суду пояснила, что заключение договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., передачей денежных средств в счет стоимости квартиры не сопровождалось. Германова С.В. пообещала выплатить стоимость квартиры позже, но и в последующем она от нее денежные средства не получила. Несмотря на то, что в договоре за ней сохранено право проживания в спорной квартире, в настоящее время ответчик намеревается продать квартиру, в которой она проживает со своим сыном и престарелой матерью. Учитывая, что Германова С.В. допустила существенные нарушения условий договора купли-продажи квартиры, касающиеся оплаты покупной стоимости квартиры и права ее (Гавриловой Е.Г,) проживания в ней, просит расторгнуть указанный договор и возвратить квартиру ей в собственность, а также прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации за Германовой С.В. права собственности на спорную квартиру.
Представитель истца по доверенности Михайлов В.С. требования истца поддержал по изложенным в иске основаниям. В обоснование иска суду пояснил, что в договоре купли-продажи квартиры отсутствует указание о получении продавцом Гавриловой Е.Г. денежных средств в размере стоимости квартиры. В договоре купли-продажи квартиры имеется условие о сохранении за Гавриловой Е.Г. права проживания, однако, ответчик в нарушение условий договора намерена произвести отчуждение спорной квартиры. Считает, что срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском не является истекшим на том основании, что ответчик до февраля 2010 года намерения об отчуждении квартиры не выражала, то есть до указанного момента истица не знала о нарушении ее права. Ввиду существенного нарушения ответчиком условий заключенного договора договор купли-продажи квартиры подлежит расторжению, а квартира подлежит возврату в собственность истца.
Ответчик - Германова С.В. иск не признала и просила отказать в его удовлетворении. В качестве возражений на иск суду пояснила, что истец Гаврилова Е.Г. приходится ей матерью. Оформление договора купли-продажи квартиры в регистрирующего права на недвижимое имущество органе сопровождалось предварительной обусловленной передачей денежных средств в размере Номер. Денежные средства в размере Номер были переданы ею лично Устюгову А.В. для передачи истцу при заключении договора купли-продажи квартиры. Факт оплаты стоимости квартиры также подтверждается условиями договора купли-продажи квартиры, из которых явствует, что квартира по соглашению сторон оценена и продана за Номер, которые были уплачены представителем покупателя продавцу до подписания договора. В настоящее время, являясь собственником спорной квартиры, она вправе по своему усмотрению распоряжаться ею. В спорном жилом помещении никто не зарегистрирован, периодически в ней проживает ее мать. О намерении истца расторгнуть заключенный договор купли-продажи квартиры ей стало известно после его обращения с настоящим иском в суд. Со стороны истца и Устюгова А.В. имеет место оговор. Считает, что истцом пропущен общий трехгодичный срок исковой давности.
Третье лицо - Устюгов А.В., извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Гаврилов П.С. суду пояснил, что после регистрации брака совместно с Гавриловой Е.Г. он изначально проживал по адресу: .... В последующем с супругой и ее матерью стал проживать в квартире супруги по адресу: .... Периодически, когда Германова С.В. препятствовала проживанию своей матери в спорной квартире, Гаврилова Е.Г. проживала у него в квартире.
Суд, выслушав пояснения сторон и представителя истца, допросив свидетеля, изучив письменные материалы дела, находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 454 ч.1 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ч.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
На основании договора купли-продажи квартиры Дата л.д. 7-8) Гаврилова Е.Г. (Продавец) продала Устюгову А.В. (Представителю покупателя) квартиру общей площадью 59 кв.м., расположенную по адресу: Чувашская ....
Согласно исковому заявлению в качестве материально-правового требования заявлено требование о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате, а также о прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
В качестве основания истцом указано на существенное нарушение ответчиком условий договора купли-продажи квартиры (п.п. 3, 4): неуплата ответчиком покупной цены квартиры и нарушение права истца на проживание в спорном жилом помещении.
В силу ст. 486 ч.1 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу ст. 1 ч.2 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 421 ч. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом на основании п. 4 приведенной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 3 договора купли-продажи квартиры стоимость жилой квартиры оценена по соглашению сторон и продана за 300 000 рублей, уплаченных представителем покупателя продавцу полностью до подписания настоящего договора.
Из п.2 передаточного акта от Дата, являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры, следует, что расчет по договору произведен полностью.
Таким образом, установлено, что между сторонами имело место соглашение о цене объекта недвижимого имущества, а также сторонами предусмотрен порядок выплаты его стоимости, который истцом и ответчиком соблюден.
Положениями п. 4 договора купли-продажи квартиры за Гавриловой Е.Г. сохранено право пользования жилым помещением, которое она занимает, и при своем временном отсутствии, а также право на осуществление других прав по пользованию жилым помещением на условиях, предусмотренных ЖК РФ.
В обоснование заявленного требования истцом также указывается на нарушение ответчиком вышеуказанного пункта. Однако, доводы истца о нарушении ответчиком принадлежащего ей права пользования в спорном жилом помещении суд находит несостоятельными, как не основанные на материалах гражданского дела.
Согласно ст. 450 ч.2 п.1 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом ст. 450 ГК РФ определяет, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Потому суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.
Из содержащегося в нормах ст. 450 ч.2 п.1 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Вместе с тем истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих об отсутствии факта оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры на момент подписания договора, а также о нарушении ответчиком права истца на пользование жилым помещением и подтверждающих причинение ему значительного, по смыслу ст. 450 ч.2 ГК РФ, ущерба.
Доводы представителя истца о том, что подтверждением долга по оплате стоимости квартиры является отсутствие письменного указания сторонами в договоре купли-продажи квартиры о факте передачи денежных средств суд признает несостоятельными, поскольку закон не требует обязательное фиксирование передачи денежных средств в счет оплаты стоимости объекта недвижимого имущества, такое указание может производиться по усмотрению сторон в добровольном порядке.
Также суд находит несостоятельными и доводы истца об отсутствии зарегистрированного обременения жилого помещения в виде сохранения за ней права пользования жилым помещением в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по Чувашской Республике, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. При этом государственная регистрация указанного в договоре купли-продажи квартиры ограничения (обременения) в виде сохранения права пользования жилым помещением в качестве обязательной действующим законодательством не предусмотрена.
По смыслу ст. 453 ч.4 ГК РФ возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В гл. 30 ГК РФ в части положений о купле-продаже также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
В рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры от Дата не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик Германова С.В. заявила о применении судом срока исковой давности.
В соответствии со ст. 9 ч.1 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В число гражданских прав граждан гражданским законодательством отнесено и право заявить в суде об истечении срока исковой давности.
Согласно ст. 196 ГК РФ).
Согласно ст. 200 ч.1 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
При решении вопроса о применении исковой давности и определении начала течения срока давности суд исходит из того, что договор купли-продажи квартиры был подписан Дата лично истцом, и с того момента истцу было известно о последствиях совершаемой сделки. Следовательно, трехгодичный срок давности для направления в суд настоящего искового заявления истек 11 октября 2007 года, тогда как иск подан 14 мая 2010 года, то есть за пределами установленного законом срока исковой давности. При этом факт нарушения условий договора, имевший место за пределами срока исковой давности, не влияет на подсчет срока исковой давности. Ходатайства о восстановлении срока исковой давности сторонами не заявлено.
В силу п. 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в случае пропуска стороной срока исковой давности и при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии со ст. 199 ч.2 ГК РФ истечение срока давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Учитывая, что на момент вынесения решения суда срок исковой давности истек, ответчик заявил о применении исковой давности до вынесения решения суда, а перерыва срока исковой давности не установлено, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате удовлетворению не подлежат.
Соответственно, на основании норм ст. 207 ГК РФ ввиду истечения срока исковой давности по главным требованиям истекает срок исковой давности и по дополнительному требованию истца о прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении иска Гавриловой Елены Григорьевны к Германовой Светлане Варсанофьевне о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и ее возврате, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации за Германовой Светланой Варсанофьевной жилой трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения, с подачей жалобы через суд, вынесший.
Председательствующий судья В.В. Архипов
Мотивированное решение составлено 15 июля 2010 года.