о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на незавершенный

Дело № 2-790/2010

Дата года город Канаш

Канашский районный суд Чувашской Республики

в составе: председательствующего судьи Карачкиной Ю.Г.,

при секретаре Гавриловой О.О.,

с участием представителя истца Немова С.В., представителя ответчика Гараева Р.З., представителя третьего лица Сурова А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Драчева И.В. к Гараеву Ф.З. о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на незавершенный строительством магазин с пристроем и входными площадками,

у с т а н о в и л :

Дата года Драчев И.В. обратился в Канашский районный суд ЧР с иском к Гараеву Ф.З. о признании состоявшимся между ним и ТОО ТПФ «...» Дата года договора купли-продажи неоконченного строительством здания, расположенного под ..., и признании права собственности на незавершенное строительством одноэтажное кирпичное здание - магазин (литера Б) с кирпичным пристроем - гаражом (литера Б1) и тремя входными площадками (литеры б, б1, б2) под ....

Требования Драчева И.В. обоснованы тем, что Дата года ТОО ТПФ «...» по письменному договору продало ему неоконченное строительством нежилое кирпичное здание, расположенное в ... на земельном участке Номер, предоставленном продавцу постановлением главы администрации ... от Дата года Номер. По акту приема-передачи Дата года неоконченное строительством здание передано ему. Стоимость здания оплачена им в полном объеме путем передачи продавцу товарно-материальных ценностей. В договоре были оговорены все существенные условия для данного вида договоров, стороны договора исполнили взятые на себя обязательства, то есть сделка фактически совершилась (состоялась), и он приобрел право собственности. Дата года ТОО ТПФ «...» ликвидировано, по этой причине государственная регистрация его права собственности стала невозможна. Само по себе отсутствие государственной регистрации сделки при ее соответствии иным требованиям закона не может быть препятствием для перехода права собственности по данной сделке, так как государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права и поэтому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях. Соответственно, у него есть право на защиту своего права в силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В настоящее время о своем праве на этот же объект недвижимости заявил Гараев Ф.З., подав в Канашский отдел Управления ... по Чувашской Республике заявление о регистрации права.

Надлежащим образом извещенные истец Драчев И.В., ответчик Гараев Ф.З. и третье лицо Григорьев Е.В. на судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили.

Представитель истца Немов С.В. полагал возможным рассмотреть дело без участия истца и поддержал иск по заявленным основаниям.

Представитель ответчика Гараев Р.З. иск не признал и повторил возражения, изложенные письменном отзыве и письменных объяснениях Гараева Ф.З. л.д.Номер). По их мнению, имеются следующие основания для отказа в иске: 1) право собственности Драчева И.В. на спорное здание не было зарегистрировано, то есть юридически не возникло; 2) право собственности продавца - ТОО ТПФ «...» на спорный объект не было зарегистрировано, то есть не существовало; 3) земельный участок, на котором расположено спорное здание, передан в аренду ответчику; 4) заявление от имени Григорьева Е.В. от Дата года является подложным, оно выполнено с использованием его подписи на чистом листе бумаги; 5) с Дата года истек срок давности для оспаривания права ответчика на земельный участок ...; 6) признание права собственности на здание магазина за истцом противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; 7) статья 305 ГК РФ неприменима к данным отношениям, так как истец не доказал наличие титула владения имуществом; 8) сделка купли-продажи ничтожна из-за несоблюдения требования о ее государственной регистрации; 9) истец не владеет спорным зданием с Дата года, потому истек срок исковой давности для признания права собственности; 10) в уставе ТОО ТПФ «...» не определено, что Драчев И.В. без учета мнения соучредителя Григорьева Е.В. имел право назначать директора общества, следовательно, договор от имени ТОО ТПФ «...» подписан неуполномоченным лицом; 11) спорное здание фактически не перешло во владение Драчева И.В., потому договор не заключен; 12) предыдущие сделки между С. «...» и МП «...», между МП «...» и ТОО ТПФ «...» ничтожны из-за несоответствия земельному законодательству; 13) решение по делу Номер имеет преюдициальное значение для Драчева И.В.; 14) Гараев Ф.З. является добросовестным приобретателем спорного здания; 15) здание сегодня имеет вид, отличный от того, который оно имело в Дата году.

Представитель третьего лица Григорьева Е.В. - Суров А.П. так же просил отказать в иске, так как с Дата года Драчев И.В. не регистрировал свое право собственности на здание, не нес бремя его содержания. Драчев И.В. не мог без согласия Григорьева Е.В. назначить Т.Н.Г. директором. Григорьев Е.В. узнал о договоре не в Дата году, а позже, хотя этот договор не мог быть совершен без учета мнения Григорьева Е.В.

Представитель третьего лица - и.о.руководителя Управления ... по Чувашской Республике П.И.Н.. представила отзыв о том, что регистрирующий орган не имеет заинтересованности в споре, а потому просит рассмотреть дело без участия своего представителя л.д.Номер).

Третье лицо- администрация ... Чувашской Республики, извещенная о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направила, от Н.Г.А. поступило заявление о рассмотрении дела без его участия л.д.Номер), однако свои полномочия представлять интересы администрации он соответствующей доверенностью не подтвердил.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив письменные доказательства, имеющиеся в материалах данного гражданского дела и ранее рассмотренных Канашским районным судом ЧР гражданских дел Номер, Номер, Номер, Номер, Номер, суд приходит к следующему.

Согласно техническому паспорту от Дата года спорный объект расположен на земельном участке площадью Номер кв.метров по адресу: ... и представляет собой незавершенное строительством одноэтажное кирпичное здание Дата года постройки (литера Б) с кирпичным пристроем - гаражом Дата года постройки (литера Б1) и тремя входными площадками (литеры б,б1,б2). Застроенная площадь Номер кв.метра л.д.Номер дело Номер). Земельный участок площадью Номер кв.метров, находящийся в государственной собственности на территории ..., Дата года на основании постановлений главы администрации ... Номер от Дата года и Номер от Дата года передан в аренду Гараеву Ф.З. на срок с Дата года по Дата года, при этом условия договора применяются также к правоотношениям, возникшим в период с Дата года по Дата года л.д.Номер).

В соответствии со ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В настоящее время право собственности на спорный объект недвижимого имущества в ЕГРП ни за кем не зарегистрировано, но на рассмотрении находятся документы о государственной регистрации права л.д.Номер), в связи с этим Дата года по ходатайству представителя истца Немова С.В. судьей были приняты меры обеспечения иска в виде запрещения Управлению ... по Чувашской Республике регистрировать право собственности на спорное здание и сделки по его отчуждению л.д.Номер).

В материалах гражданского дела Номер в копии дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости, находящийся по адресу: ..., имеются сведения о том, что земельный участок площадью Номер га был выделен под строительство магазина «...» (...) Канашскому С. «...» в составе проекта на строительство Номер-квартирного жилого дома поз.Номер (...) в Номер жилой группе ... на основании решения исполкома ... городского Совета народных депутатов Номер от Дата года. Проектная документация была разработана в Дата году. Решением исполкома ... городского Совета народных депутатов Номер от Дата года данный Номер-квартирный жилой дом был принят в эксплуатацию без магазина, при этом руководство С. «...» гарантировало завершение строительства магазина «...» к Дата года л.д.Номер). В связи с этим заключение ... ... от Дата года по поводу земельного участка ..., где указано, что участок «свободный от застройки», является неверным л.д.Номер дело Номер). Доказательства, подтверждающие получение разрешения на ввод магазина «...» в эксплуатацию, стороны не представили.

Истцом и его представителем была представлена копия договора от Дата года между С. «...» и МП «...» о купле-продаже незавершенного строительством магазина в Номер жилой группе ... за Номер млн.рублей л.д.Номер). Подлинник договора, соответствующий этой копии, суду представлен не был. На другом договоре между теми же сторонами и о том же предмете л.д.Номер), выполненном с помощью современных средств печати, отсутствует печать предприятия-продавца, ликвидированного Дата года л.д.Номер), потому имеются основания предполагать, что второй договор был составлен уже после ликвидации С. «...». Однако доказательством того, что договор между С. «...» и МП «...» имел место, и МП «...» владело зданием магазина, может служить постановление администрации ... Номер от Дата года о выделении МП «...» земельного участка площадью Номер кв.метров под ... л.д.Номер дело Номер). Дата года по договору купли-продажи МП «...» в лице директора Д. произвело отчуждение незавершенного строительством магазина в Номер жилой группе ... ТОО ТПФ «...» л.д.Номер), Дата года по постановлению главы администрации ... Номер земельный участок ... был изъят у МП «...» л.д.Номер), Дата года по постановлению главы администрации ... Номер земельный участок ... площадью Номер кв.метров был передан в бессрочное пользование ТПФ «...» для строительства магазина л.д.Номер), в подтверждение был выдан государственный акт Номер л.д.Номер дело Номер).

В качестве основания для признания права собственности на спорное здание суду был представлен договор от Дата года, согласно которому ТОО ТПФ «...» в лице директора Т.Н.Г. продало, а Драчев И.В. купил за Номер млн.рублей неоконченное строительством одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина, находящееся в ... на земельном участке Номер л.д.Номер).

В соответствии со ст.237 ГК РСФСР по договору купли - продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 года №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» переход права на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость подлежал регистрации в территориальном органе Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.

Балансом ТОО ТПФ «...» на Дата года подтверждается наличие незавершенных капитальных вложений л.д.Номер дело Номер). В решении Арбитражного суда ЧР от Дата года отражено, что здание магазина «...» в недостроенном виде было передано на баланс ТПФ «...» во Номер-ом квартале Дата года л.д.Номер дело Номер). Однако право собственности ТОО ТПФ «...» на недостроенное здание магазина «...», расположенное на земельном участке ..., не было зарегистрировано, то есть де-юре не возникло. При отсутствии у продавца права собственности указанное право не могло перейти к покупателю.

Согласно акту, прием-передача объекта состоялась Дата года, директор ТОО ТПФ «...» Т.Н.Г. и покупатель Драчев И.В. подтвердили, что расчет по договору произведен полностью л.д.Номер). В гражданском деле Номер имеется договор купли-продажи недостроенного здания магазина «...» в ..., заключенный между теми же сторонами Дата года и акт приема-передачи от Дата года, отличающиеся по содержанию от вышеуказанных договора и акта л.д.Номер). В решении Арбитражного суда ЧР от Дата года л.д.Номер дело Номер) указано, что ТПФ «...» реализовало здание магазина «...» Драчеву И.В. в обмен на поставленную продукцию, и за это продавцу был начислен налог. В договоре купли-продажи от Дата года, который был представлен в данном деле л.д.Номер), отсутствует условие о том, что расчет между сторонами будет производиться путем поставки продукции, а в договоре купли-продажи от Дата года, который имеется в гражданском деле Номер, такое условие имеется. Кроме того, в акте от Дата года, который имеется в гражданском деле Номер, отсутствует подтверждение расчета между сторонами, а в акте от Дата года нал.д.Номер имеется такая оговорка. ТОО ТПФ «...» было ликвидировано Дата года л.д.Номер дело Номер). Договор и акт, похожий на тот, который представлен в данном деле, впервые был представлен тем же Т.Н.Г. вместе исковым заявлением от имени Драчева И.В. от Дата года л.д.Номер дела Номер). Договор и акт в деле Номер визуально отличаются от договора и акта в деле Номер по способу технического исполнения. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что представленные в гражданском деле Номер и в настоящем гражданском деле варианты договора купли-продажи от Дата года и акта от Дата года составлены и подписаны уже после ликвидации ТОО ТПФ «...», то есть факт полной оплаты Драчевым И.В. здания магазина «...» надлежащими доказательствами не подтвержден, как не подтверждено несение им финансового и налогового бремени по содержанию этого имущества. Драчев И.В. не представил доказательства того, что спорный объект был снят с баланса ТОО ТПФ «...». Акт приема-передачи здания магазина «...» однозначно не свидетельствует о том, что передача имущества состоялась. Доказательством обратного служит решение налогового органа от Дата года о наложении ареста на имущество ТПФ «...» - незавершенное строительство магазина по адресу: ..., которое не было обжаловано Драчевым И.В., а отмена ареста состоялась после уплаты начисленной суммы налога учредителем Григорьевым Е.В. л.д.Номер в деле Номер,л.д.Номер в деле Номер).

В соответствии со ст.37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Статья 39 ЗК РСФСР в качестве одного из оснований прекращения права пользования земельными участками называет переход права собственности на строение, сооружение в соответствии со статьей 37 настоящего Кодекса.

Постановлением администрации ... Номер от Дата года земельный участок ... был изъят у ТОО ТПФ «...» в городской земельный фонд не в связи с отчуждением строений, а в связи с отказом от использования, и по договору аренды Номер от Дата года на Номер года предоставлен в аренду Гараеву Ф.З. под строительство магазина л.д.Номер дело Номер). Таким образом, Драчев И.В. как физическое лицо никогда не был владельцем земельного участка .... Зная о постановлении Номер и договоре аренды, Дата года Драчев И.В. обратился в суд с иском о признании их недействительными, но Дата года иск был оставлен без рассмотрения л.д.Номер дело Номер). Заявление ответчика Гараева Ф.З. о том, что срок давности для повторного оспаривания этих актов истек л.д.Номер), является обоснованным.

В статье 6 ФЗ РФ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» предусмотрено, что к товариществам с ограниченной ответственностью, созданным до официального опубликования части первой Кодекса, применяются соответственно нормы главы 4 Кодекса об обществе с ограниченной ответственностью (статьи 87 - 94). Согласно ст.91 ГК РФ к исключительной компетенции общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью относится образование исполнительных органов общества и досрочное прекращение их полномочий. Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания участников общества, не могут быть переданы им на решение исполнительного органа общества.

Согласно Учредительному договору от Дата года л.д.Номер дело Номер) учредителями ТОО ТПФ «...» были Драчев И.В. и Григорьев Е.В., уставной фонд состоял из равных взносов. Согласно уставу, зарегистрированному Дата года л.д.Номер дело Номер) органами управления ТОО ТПФ «...» являлись собрание учредителей, администрация и ревизионная комиссия. Администрация состояла из исполнительных директоров и руководителей основных подразделений предприятия. Количественный и качественный состав администрации определялся собранием учредителей. Работой администрации руководил президент. Президент осуществлял оперативное руководство производственно-хозяйственной деятельностью предприятия, представлял его без доверенности, заключал договоры, выдавал доверенности, открывал счета в банках, совершал иные действия в интересах предприятия. Члены администрации, а также другие работники предприятия утверждались и снимались с должности собранием по представлению президента или по инициативе собрания. Членами трудового коллектива предприятия являлись работники, принятые по трудовому договору. Прием работников на работу и их увольнение производились президентом предприятия.

Согласно протоколу Номер учредительного собрания от Дата года президентом ТОО ТПФ «...» был назначен Драчев И.В. л.д.Номер дело Номер). Истец Драчев И.В. на предыдущем судебном заседании пояснил, что в Дата году в момент заключения договора купли-продажи Т.Н.Г. не был постоянным директором, он был назначен директором только на время отпуска президента. В материалах дела Номер нал.д.Номер имеется копия приказа Номер от Дата года о назначении Т.Н.Г. и.о.президента (директора) ТОО ТПФ «...» на время отпуска Драчева И.В. с Дата года по Дата года. Подлинник этого приказа суду представлен не был.

Назначение исполняющего обязанности президента - это, по существу, формирование исполнительного органа, так как исполняющий обязанности наделяется полномочиями действовать от имени общества без доверенности. Назначение и освобождение от должности президента ТОО ТПФ «...» относилось к исключительной компетенции собрания учредителей. В этой связи можно сделать вывод, что временное наделение кого-либо полномочиями президента с правом действовать от имени товарищества без доверенности также относилось к исключительной компетенции собрания учредителей. Поскольку решения общего собрания учредителей о временном назначении Т.Н.Г. на должность президента ТОО ТПФ «...» не было, договор купли-продажи от Дата года от имени продавца заключен неуполномоченным лицом. Акт передачи недостроенного здания магазина от Дата года л.д.Номер), протокол общего собрания учредителей ТОО ТПФ «...» от Дата года л.д.Номер), заявление от имени Григорьева Е.В. в администрацию ... от Дата года л.д.Номер) не могут служить надлежащим доказательством последующего одобрения сделки, поскольку в указанных документах идет речь об объекте ..., и его адрес на ... не менялся л.д.Номер), кроме того Григорьев Е.В. впоследствии дважды пытался в суде оспорить этот договор купли-продажи, в том числе по тому основанию, что он заключен неуполномоченным лицом (дела Номер, Номер).

В судебном заседании установлено, что как минимум последние восемь лет Драчев И.В. не владеет спорным зданием, а владение Гараева Ф.З. считает незаконным. В соответствии со ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от Дата года не состоялся (не заключен и не порождает правовых последствий), и иск Драчева И.В. о признании права собственности на неоконченное строительством здание, расположенное под ..., удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Драчева И.В. о признании состоявшимся договора между ним и ТОО ТПФ «...» от Дата года купли-продажи неоконченного строительством здания, расположенного под ..., и признании права собственности на незавершенное строительством одноэтажное кирпичное здание - магазин (литера Б) с кирпичным пристроем - гаражом (литера Б1) и тремя входными площадками (литеры б, б1, б2) под ... оставить без удовлетворения.

Принятую Дата года Канашским районным судом Чувашской Республики меру обеспечения иска в виде запрещения Управлению ... по Чувашской Республике регистрировать право собственности на спорное здание ... и сделки по отчуждению этого объекта недвижимости сохранить до вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный суд Чувашской Республики через Канашский районный суд ЧР в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения Дата года.

Судья Ю.Г. Карачкина

Мотивированное решение составлено Дата года.