Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Курилова А.Е.,
с участием представителя истца Назаренко В.И. – Бушуевой В.И., действующей на основании доверенности,
представителя ответчика – Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области Песчанского А.С., действующего на основании доверенности,
представителя третьего лица по делу, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора – Комитета по управлению имуществом <данные изъяты> – ФИО11 действующей на основании доверенности,
при секретаре Митрофановой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назаренко ФИО12 к Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области, Фетисову ФИО13 о признании права собственности на жилой дом,
У С Т А Н О В И Л:
Назаренко В.И. обратилась в суд с иском к Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области о признании права собственности на жилой дом, указав в иске, что она является владельцем жилого дома, расположенного на земельном участке, площадью <данные изъяты>., кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>. Вышеуказанное недвижимое имущество было приобретено ей ДД.ММ.ГГГГ у бывшего владельца Фетисова ФИО14, о чем и был заключен соответствующий догово<адрес> заключался в присутствии свидетелей ФИО15, ФИО7 После совершения сделки Фетисов В.Л. выехал из вышеуказанного домовладения и в данный момент его место пребывание неизвестно. У продавца не было надлежащим образом зарегистрировано право собственности на домовладение. В силу правовой неграмотности она не учла эти обстоятельства и считала себя полноправной собственницей вышеуказанного домовладения, так как заключила договор купли-продажи и при подписании его передала продавцу деньги. Чтобы зарегистрировать свое право собственности она обратилась в <данные изъяты>» с заявлением о проведении работ по проектированию и межеванию земельного участка для постановки на кадастровый учет. На ее заявление ей сообщили, что исполнение документов приостановлено, документы, подтверждающие право собственности на домовладение и площади земельного участка отсутствуют, и так как территория жилого дома расположена в санитарно-защитной зоне, для признания права собственности на жилой дом, ей необходимо обратиться в суд. Отсутствие первично зарегистрированного права собственности за ней, лишает ее возможности во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности, в соответствии с действующим законодательством, на купленный ей жилой дом и не позволяет ей реализовать полномочия собственника.
На основании изложенного, просила суд признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, площадью <данные изъяты>., кадастровый номер № по адресу: <адрес>.
Определением Каменского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве соответчика привлечен Фетисов ФИО16.
В судебное заседание истец Назаренко В.И., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, не явилась, доказательств уважительности причин неявки суду не представила, об отложении дела не ходатайствовала.
В судебное заседание представители третьих лиц по делу <данные изъяты> надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, направили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся истца Назаренко В.И., представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора - <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца Назаренко В.И. – Бушуева В.И., поддержала заявленные исковые требования, просила суд удовлетворить их, суду пояснила, что признание права собственности на указанный жилой дом необходимо истцу для получения земельного участка, так как она собралась сносить данный старый жилой дом и возводить новый.
В судебном заседании представитель ответчика Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области Песчанский А.С., возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, при этом суду пояснил, что территория, на котором находится спорный жилой дом, является санитарно-защитной зоной, на ней не могут располагаться жилые строения, в материалах дела имеется акт, согласно которому само помещение находится в ограниченно-способном состоянии, оно не является безопасным. Спорное помещение не отвечает требованиям жилого помещения. Никаких прав у прежнего хозяина ни на спорный жилой дом, ни на земельный участок не было, соответственно он не мог совершить договор купли-продажи, его права на дом не регистрировались в уполномоченном органе. Сам земельный участок ни истцу, ни прежнему хозяину не предоставлялся ни на каком праве. Спорный дом является самовольной постройкой.
В судебном заседании представитель третьего лица по делу, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора – <данные изъяты> – ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила в их удовлетворении отказать.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении заявленных требований Назаренко В.И. отказать по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Фетисовым ФИО17 и Назаренко ФИО18 был заключен договор, по которому домовладелец Фетисов В.Л. по собственному желанию продает свое домовладение по адресу: <адрес> с постройками, о чем и составлен настоящий договор.
На момент спорного периода – заключения договора купли-продажи домовладения между Назаренко В.И. и Фетисовым В.Л., то есть ДД.ММ.ГГГГ, вступили в законную силу и действовали части 1 и 2 Гражданского Кодекса РФ.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Определение предмета в договоре продажи недвижимости регулируется ст. 554 ГК РФ.
Согласно нормам данной статьи, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, согласно ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Представленный суду и исследованный в судебном заседании договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный между Назаренко В.И. и Фетисовым В.Л. не соответствует требованиям ст.ст. 551, 552, 555 ГК РФ, а именно: не содержат всех существенных условий такого договора, в нем отсутствует указание на данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, также отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что данный договор считается незаключенным в соответствии с требованиями ст. 552, 555 ГК РФ.
Отсутствие с указанном договоре согласования в письменной форме всех существенных условий договора препятствует последующей государственной регистрации данного договора в уполномоченном органе или признанию на истцом права собственности на спорный жом на основании судебного акта.
Кроме того, в период заключения указанного договора государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась в соответствии с Федеральным Законом № 122 – ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно ст. 2 Федерального Закона № 122 ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес>, правопреемником, которого являлось <данные изъяты>, приступило к проведению государственной регистрации прав на территории <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ. До создания <данные изъяты> на территории <адрес>, государственная регистрация осуществлялась в организациях (органах) по учету объектов недвижимого имущества.
Согласно ответу на запрос от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> запрашиваемые сведения об объекте недвижимого имущества: жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, не может быть предоставлена, поскольку в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав, ограничений (обременений) прав на этот объект отсутствуют.
Таким образом, сам договор, право продавца Фетисова В.Л. при продаже спорного жилого дома, переход права к истцу Назаренко В.И. в Едином государственном реестре прав на недвижимость не зарегистрированы.
Отсутствие государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что данный договор является незаключенным согласно ст. 558 ГК РФ.
Таким образом, суд считает, что указанные истцом основания для возникновения у нее права собственности на спорный дом – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являются необоснованными. При указанных обстоятельствах суд не может принять договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ как основание для возникновения у Назаренко В.И. права собственности на спорный дом.
Кроме того, согласно техническому паспорту на жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, не сдан в эксплуатацию, строительство самовольное, что подтверждается копией указанного паспорта.
Согласно ответу <данные изъяты>, документы, подтверждающие право собственности на домовладение и площади земельного участка отсутствуют. Территория жилого дома расположена в санитарно-защитной зоне.
Кроме того, в своих исковых требованиях Назаренко В.И. просит суд признать за ней право собственности именно на жилой дом.
Согласно ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ принято Постановление от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Согласно п. 10 данного Положения, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Однако, согласно Акту №, выполненному <данные изъяты>», о состоянии строительных конструкций жилого дома по адресу: <адрес> – на стадии визуального обследования по внешним признакам техническое состояние основных строительных конструкций жилого дома оценивается как «ограниченно работоспособное» согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Выявленные дефекты и повреждения конструкций образовались вследствие просадки основания фундаментов, длительного срока эксплуатации превышающего нормативный (для данного типа зданий 30 лет), давнего срока проведения капитального ремонта с заменой поврежденных несущих конструкций, атмосферных и температурных воздействий окружающей среды. Для восстановления работоспособного состояния конструкций здания требуется замена большей части основных несущих конструктивных элементов.
Таким образом, согласно данному № выполненному <данные изъяты>» о состоянии строительных конструкций жилого дома, его техническое состояние основных строительных конструкций оценивается как «ограниченно работоспособное», а для восстановления работоспособного состояния конструкций здания требуется замена большей части основных несущих конструктивных элементов.
Кроме того, порядок признания помещения жилым помещением предусмотрен разделом 4 указанного Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Согласно п. 42 данного Положения, комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Согласно п. 47 Положения, по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений, в том числе, о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания.
Однако, из материалов дела следует, что истец в уполномоченный орган с заявлением о признании спорного дома жилым помещением не обращался, истцом каких-либо доказательств того, что спорный дом является жилым помещением, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, суду не представлено.
Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Однако, из материалов дела следует, что истец Назаренко В.И. в настоящее время каким-либо правом на земельный участок, на котором расположен спорный дом, не обладает, а представители органа местного самоуправления – Администрации г. Каменск-Шахтинского и органа, уполномоченного распоряжением муниципального имущества, возражают против удовлетворения заявленных требований истца.
Представленная истцом выписка из протокола № заседания комиссии по землепользования, застройке и изменении, разрешенного использования земельных участков, от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой в удовлетворении заявления Назаренко В.И. о предоставлении земельного участка в аренду под домовладением, расположенным по <адрес>, отказано, в связи с отсутствием документов, удостоверяющих право собственности на жилой дом, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не свидетельствует о наличии у Назаренко В.И. какого-либо права на спорный земельный участок.
При таких обстоятельствах у суда нет законных оснований для признания за Назаренко В.И. права собственности на жилой дом.
Из материалов дела следует, что ответчик Фетисов В.Л. умер ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям нотариуса <данные изъяты> округа, в нотариальной конторе <данные изъяты> дело после смерти умершего Фетисова В.Л. не открывалось, наследники в нотариальную контору с заявлением не обращались.
В судебном заседании представитель истца Бушуева Е.В. настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, в том числе, к ответчику Фетисову В.Л. Каких-либо ходатайств об исключении из состава лиц, участвующих в деле, соответчика Фетисова В.Л., прекращении производства по делу в данной части, от истца не поступало.
Согласно ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии со ст. 41 ГПК РФ, в случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.
В связи с этим, суд также считает необходимым отказать истцу в удовлетворении исковых требований к Фетисову В.Л.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Назаренко ФИО19 к Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области, Фетисову ФИО20 о признании права собственности на жилой дом – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: