Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2 февраля 2012 года город Каменка Пензенской области
Каменский городской суд Пензенской области в составе:
председательствующего судьи Погребной С.Г.,
при секретаре Медведевой О.А., с участием:
представителей истца Тимашева С.А., Согомонян Г.Г.,
третьего лица Гимадулиной Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «ХХХ» к Баткаеву Н.А. о признании недействительным зарегистрированного права собственности и признании недействительной записи регистрации права собственности на х/х долей незавершенной строительством 30-ти квартирной блок-секции в многоквартирном доме № по улице ... города ..., -
У С Т А Н О В И Л :
ТСЖ «ХХХ» обратилось в суд с иском к Баткаеву Н. А. о признании недействительным зарегистрированного права собственности и признании недействительной записи регистрации права собственности на х/х долей незавершенной строительством 30-ти квартирной блок-секции в многоквартирном доме № по улице ... города ....
В обоснование заявленных требований истец указал, что в Ч.М.Г. ТСЖ «ХХХ» создано для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: ..., застройщиком которого являлся ответчик Баткаев Н.А., который в период с Ч.М.Г. по Ч.М.Г. заключил договоры на долевое участие в строительстве с физическими лицами и принял обязательство за счет принадлежащих им средств произвести для них строительство жилого помещения вышеназванного объекта недвижимости. Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, в установленном порядке закреплен в собственность ТСЖ «ХХХ». Ч.М.Г. 30-квартирная блок-секция введена в эксплуатацию, каждой квартире присвоен новый порядковый номер на основании Постановления администрации ... № от Ч.М.Г., все члены ТСЖ «ХХХ» зарегистрировали свое право собственности на квартиры в Управлении Росреестра .... Ч.М.Г. ответчик Баткаев Н.А. зарегистрировал право собственности на х/х долей незавершенной строительством 30-ти квартирной блок-секции, расположенной по адресу: ..., назначение: нежилое, площадь застройки ХХХ кв.м., степень готовности 15%, инвентарный номер №, литер ХХХ, запись регистрации в ЕГРПН №. Ответчик Баткаев Н.А. считает, что является собственником подвального помещения в доме, которое он никому из жильцов не продавал и которое он намерен использовать в качестве нежилого помещения для ремонта бытовой техники. Истец полагает, что Баткаев Н.А., заключая договоры на долевое участие в строительстве жилого дома, к которым на основании судебных актов применены последствия договора подряда, не создавал собственность в спорном жилом доме для себя, как застройщика, а выполнял подрядные работы по строительству квартир для граждан, которые данные квартиры приобрели в свою собственность, поэтому любое закрепление за Баткаевым Н.А. права собственности в спорном жилом доме не основано на нормах ГК РФ, в частности: ст. 218 ГК РФ, поскольку он это право не приобрел в установленном законодательством РФ порядке. Доказательства возмездности приобретения им имущественного права на спорное нежилое помещение отсутствуют. В настоящее время незавершенная строительством 30-квартирная блок секция введена в эксплуатацию, объектом недвижимости является многоквартирный жилой дом, где согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе и подвалы. Со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома спорное помещение имело только одно функциональное назначение – в нем расположены общедомовые инженерные коммуникации - системы канализации, горячего, холодного водоснабжения, центрального отопления. По мнению истца, при застройке жилого дома в проектно-сметную документацию не было заложено строительство подвального нежилого помещения, предназначенного для ремонта бытовой техники, поэтому это помещение не могло стать самостоятельным объектом договора строительного подряда или купли-продажи, какого-либо согласия на реконструкцию подвального помещения в нежилое, предназначенное для ремонта бытовой техники, и как следствие уменьшение общего имущества собственников квартир, у ответчика не имеется. Истец просил суд признать недействительным зарегистрированное за Баткаевым Н.А. право собственности на х/х незавершенной строительством 30-ти квартирной блок-секции, расположенной ... ..., назначение: нежилое, площадь застройки ХХХ кв.м., степень готовности 15%, инвентарный номер №, литер ХХХ, признать недействительной запись регистрации права собственности Баткаева Н.А. на вышеуказанные х/х долей незавершенной строительством 30-ти квартирной блок-секции.
В судебном заседании представители истца ТСЖ «ХХХ» - Тимашев С.А., действующий на основании доверенности от Ч.М.Г., и Согомонян Г.Г., действующий в силу ордера и удостоверения адвоката, исковые требования поддержали, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик Баткаев Н.И. в суд не явился. В письменном заявлении, поступившем в суд Ч.М.Г., просил слушание дела без его участия не проводить в связи с временным нахождением в командировке по служебным делам в городе ... и с невозможностью явиться в судебное заседание лично, а также обеспечить явку его представителей Логуновой Н.А. и Баткаева Э.Н.. Поскольку в силу ч. 1 ст. 167 ГПК РФ ответчик не представил доказательства уважительности причин неявки в судебное заседание и, учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц, суд приступает к рассмотрению спора в отсутствие ответчика, поскольку полагает возможным разрешить его по имеющимся в деле доказательствам.
Третье лицо Баткаев Э.Н. в суд не явился, представил заявление, в котором просил слушание дела без его участия не проводить в связи с временным нахождением в командировке по служебным делам в городе ... и с невозможностью явиться в судебное заседание лично, однако доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представил. С учетом изложенного, суд занятую Баткаевым Э.Н. позицию расценивает как сознательный выбор в пользу неучастия в судебном заседании, что является правом участника процесса.
Третьи лица - Бареев Р.Х. и Солуянова В.А. в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ... - Гимадулина Н.В., действующая на основании доверенности № от Ч.М.Г. при рассмотрении данного дела полагалась на усмотрение суда и пояснила, что Ч.М.Г. на основании договора купли-продажи от Ч.М.Г. Баткаев Н.А. зарегистрировал х/х долей в праве на незавершенную строительством 30-квартирную блок-секцию жилого дома, расположенного по адресу: ..., при этом, при проведении правовой экспертизы представленных ответчиком документов, она установила, что х/х долей на спорный объект имеются собственники, определенные судебными актами, а поскольку Баткаев Н.А. ранее владел свидетельством от Ч.М.Г., по которому на него была зарегистрирована незавершенная строительством 30-квартирная блок-секция 15% готовности по адресу: ... на основании договора купли-продажи от Ч.М.Г., данное свидетельство утратило силу при определении судом долевых собственников, но договор купли-продажи от Ч.М.Г. в судебном порядке не отменен, поэтому Баткаев Н.А. обратился с заявлением и просил зарегистрировать ХХХ доли в праве. При проверке документов было установлено, что его доля в праве составляет х/х. Считает, что государственная регистрация х/х долей незавершенной строительством 30-ти квартирной блок-секции в многоквартирном доме № по улице ... города ..., назначение: нежилое, площадь застройки ХХХ кв.м., степень готовности 15%, инвентарный номер №, литер ХХХ за Баткаевым Н.А. произведена в соответствии с действующим законодательством.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что застройщиком дома № по улице ... города ... являлся Баткаев Н.А., который Ч.М.Г., будучи индивидуальным предпринимателем, приобрел по договору купли-продажи, заключенному с ООО «ХХХ», незавершенную строительством 30-квартирную блок-секцию жилого дома по улице ... города ..., общей площадью по проекту ХХХ, с 15% готовности на момент продажи. Свое право собственности на приобретенный объект Баткаев Н.А. зарегистрировал Ч.М.Г. в Управление Федеральной регистрационной службы ....
Впоследствии ответчик заключил договоры на долевое участие в строительстве с физическими лицами, по которым обязался за счет принадлежащих им средств произвести для них строительство жилого помещения в названном объекте недвижимости.
Решениями Каменского городского суда Пензенской области от Ч.М.Г., Ч.М.Г. к договору о сотрудничестве в строительстве жилого дома от Ч.М.Г., заключенному между ИП Баткаевым Н.А. и ООО « ...» применены последствия договора строительного подряда.
Из вышеуказанных решений, которые вступили в законную силу, следует, что Постановлением Главы администрации ... № от Ч.М.Г. был утвержден акт выбора земельного участка от Ч.М.Г. под проектирование и строительство 28 квартирной блок- секции, пристроенной к пятиэтажному жилому дому по улице .... ООО «ХХХ» получила в инспекции государственного архитектурно-строительного надзора РФ ... разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по строительству жилого дома по ул. ... в городе ..., был разработан рабочий проект. По состоянию на Ч.М.Г. строительство было осуществлено на 15% готовности.
Решением Каменского городского суда от Ч.М.Г., вступившим в законную силу Ч.М.Г., установлено, что в целом 30-ти квартирная блок-секция (пристрой к жилому дому), расположенная по улице ... города ..., не достроена и не введена в эксплуатацию, имеет 76% готовности, что подтверждается заключением эксперта ГУ ПЛСЭ № от Ч.М.Г..
Ч.М.Г. Баткаев Н.А обратился в ... отдел Росреестра ... с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве х/х) с выдачей свидетельства от государственной регистрации права на объект недвижимого имущества незавершенной строительством 30-квартирной блок-секции, 15% готовности, расположенной по адресу: ..., представив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от Ч.М.Г..
Начальником ... отдела Росреестра ... Гимадулиной Н.В. Ч.М.Г. была проведена правовая экспертиза, исходя из которой, она пришла к выводу о том, что имеются основания для госрегистрации права общей долевой собственности на х/х долей в праве за Баткаевым Н.А., доля Баткаева Н.А. ею была вычислена самостоятельно путем сложения долей в праве на объект незавершенного строительства правообладателей, при этом оставшаяся доля, которая, по её мнению, составляет х/х долей, назначение объекта – нежилое, принадлежит Баткаеву Н.А., что в судебном заседании Гимадулина Н.В. не отрицала.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от Ч.М.Г. за Баткаевым Н.А., на основании договора купли-продажи от Ч.М.Г., была зарегистрирована доля в праве х/х в общедолевой собственности, с указанием объекта права: незавершенная строительством 30 квартирная блок-секция, назначение нежилое, площадь застройки ХХХ кв.м.. степень готовности 15%, инв.№, Лит ХХХ, расположенный по адресу: ....
Согласно договору купли-продажи от Ч.М.Г. ООО объединение «ХХХ» передала в собственность ИП Баткаева Н.А. следующее недвижимое имущество: незавершенный строительством пристрой индивидуальной 30-квартирной 5-этажной блок-секции к жилому дому по адресу ..., общей площадью по проекту- ХХХ кв.м., объем строительный /по проекту- ХХХ, процент готовности строительством пристроя на момент продажи составлял -15%, однако указанный договор не подтверждает право Баткаева Н.А. на х/х доли в праве общедолевой собственности, с указанием объекта права – нежилое, по вышеуказанному адресу.
Исходя из решений Каменского городского суда от Ч.М.Г., Ч.М.Г., Ч.М.Г., Постановления о передаче арестованного имущества взыскателю судебного пристава-исполнителя от Ч.М.Г. и актов передачи арестованного имущества от Ч.М.Г. все тридцать квартир незавершенной строительством 30 квартирной блок-секции, расположенной в городе ... по улице ... закреплены за А.Л.И. – ХХХ доли; Я.А.А. – ХХХ доли; Д.Д.З. – ХХХ доли; К.Н.А. – ХХХ доли; К.Л.П. – ХХХ доли; Ш.Е.В. – ХХХ доли; Т.А.И. – ХХХ доли; Д.Н.Ш. – ХХХ доли; К.А.С. – ХХХ доли; К.М.Н. – ХХХ доли; И.М.Е.. – ХХХ доли; Ш.С.А. – ХХХ доли; А.Т.Р. – ХХХ доли; Т.С.И. – ХХХ доли; Л.И.В. – ХХХ доли; Т.В.И. – ХХХ доли; К.С.С. – ХХХ доли; Ж.Е.С. – ХХХ доли; Б.Т.В. – ХХХ доли; Я.Г.И. – ХХХ доли; Солуяновой В.А. – ХХХ доли; Д. – ХХХ доли .
Установлено, что в рамках исполнительного производства в отношении Баткаева Н.А. по постановлению пристава-исполнителя К.Г.В. от Ч.М.Г. гражданину Ф.С.В. были переданы х/х доли в вышеуказанном праве общей долевой собственности, а х/х доли в вышеуказанном праве общей долевой собственности были переданы ООО КБ «ХХХ».
Судом установлено, что дом № по улице ... был построен при участии граждан в финансировании строительства, то есть в результате долевого участия в строительстве.
В Ч.М.Г. собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме № по улице ... в городе ... создали ТСЖ «ХХХ» (л.д.№).
Ч.М.Г. 30-ти квартирная блок-секция, расположенная в городе ... по улице ..., № была введена в эксплуатацию (л.д.№).
Постановлением Администрации города ... № от Ч.М.Г. вновь построенному дому, расположенному по улице ... в городе ..., присвоен новый территориальный адрес и установлена новая нумерация квартир (л.д. №).
Согласно п. 1ст. 17 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон), основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются: вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно ст. 18 Закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
Согласно п.п. 23-36 главы 111 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года, № 219, в отношении незавершенного строительством объекта, такими сведениями являются:
- строительный адрес объекта;
- наименование объекта - объект незавершенного строительства;
- назначение объекта - объект незавершенного строительства;
- общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Между тем, договор купли-продажи от Ч.М.Г., заключенный между ООО объединение « ...» и ИП Баткаевым Н.А., а также вышеуказанные судебные акты, постановления судебного пристава-исполнителя, не являются подтверждением того, что Баткаев Н.А. имеет долю в праве х/х в общедолевой собственности, объект права: незавершенная строительством 30 квартирная блок-секция, назначение нежилое, площадь застройки ХХХ кв.м., степень готовности 15%, инв. №, Лит ХХХ, расположенный по адресу: ....
Доводы представителя Управления Росреестра ... о том, что договор купли-продажи от Ч.М.Г. не отменен в судебном порядке, в связи с чем не было оснований отказать Баткаеву Н.А. в регистрации права, суд находит несостоятельными, поскольку право собственности, которое ранее было зарегистрировано на основании этого же договора (свидетельство о государственной регистрации права от Ч.М.Г.) на принадлежащую ответчику незавершенную строительством 30-ти квартирную блок-секцию по вышеуказанному адресу, было прекращено в связи с проведенной регистрацией права общей долевой собственности на данный объект.
Кроме того, на момент подачи Баткаевым Н.А. заявления в ... отдел Управления Росреестра строительство 30-ти квартирной блок-секция, расположенной в городе ... по улице ..., №, фактически было завершено, она была введена в эксплуатацию Ч.М.Г. (л.д.№) и Постановлением Администрации города ... № от Ч.М.Г. вновь построенному дому присвоен новый территориальный адрес и установлена новая нумерация квартир (л.д. №).
Представитель Баткаева Н.А. – Логунова Н.А., участвуя в судебном заседании Ч.М.Г., пояснила, что Баткаев Н.А. имеет право собственности на нежилое помещение - х/х долей в праве общей долевой собственности незавершенного строительства в доме № по улице ..., а именно на часть подвального помещения, в котором не проходят инженерные коммуникации, с чем суд согласиться не может по следующим обстоятельствам.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года, № 491, в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, помимо прочего включаются: механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Из проектной документации, технического паспорта и кадастрового паспорта помещения по состоянию на Ч.М.Г. следует, что действительно в многоквартирном доме № по улице М.Горького имеется подвальное помещение, которое предназначалось для обслуживания более одного помещения в доме и не сформировано как самостоятельный объект недвижимости для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.
Согласно справке от Ч.М.Г. ООО «ХХХ», которым проводились работы по газоснабжению и теплоснабжению указанного многоквартирного дома, следует, что в данном доме имеется подвальное помещение, в котором проходят транзитные стояки систем холодного водоснабжения, а также стояки канализации, обслуживающие более одного помещения в жилом доме. В спорном подвальном помещении проходит транзитный кабель электроснабжения, предназначенный для электропитания всех квартир, помещение имеет два самостоятельных входа с внешней стороны здания.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).
В силу п. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Статьей 218 ГК РФ установлено, что лицом может быть приобретено право собственности как на новую вещь, так и на вещь, имеющую или ранее имевшую собственника. Право собственности на новую вещь приобретается лицом, изготовившим или создавшим такую вещь с соблюдением закона и иных правовых актов.
Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на имущество, отвечающее признакам общего имущества многоквартирного дома.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и вне зависимости от его государственной регистрации и какого-либо документального оформления.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что все 30 квартир 30-квартирной блок-секции, расположенной по адресу: ..., в настоящее время переданы в собственность физических и юридических лиц, которые являются сособственниками именно жилых помещений указанного объекта недвижимости, представляющего жилой многоквартирный дом. При этом, ответчик таковым не является, он принимал участие в строительстве жилого дома как застройщик, находящихся в его собственности на день подачи заявления в ... отдел Росреестра ... о государственной регистрации права доли в общей долевой собственности в указанном многоквартирном доме не имелось, доказательств возмездности приобретения доли в общедолевой собственности указанного многоквартирного дома им не представлено.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что право общей долевой собственности на общее имущество, в данном случае на часть подвала, принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома в силу закона вне зависимости от его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку представленные ответчиком на государственную регистрацию документы относительно права на х/х в общедолевой собственности, с указанием объекта права: незавершенная строительством 30-квартирная блок-секция, назначение нежилое, площадь застройки ХХХ кв.м.. степень готовности 15%, инв.№, Лит ХХХ, расположенный по адресу: ... не подтверждали права заявителя на спорный объект, суд находит исковые требования ТСЖ «ХХХ» подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -
Р Е Ш И Л :
Признать недействительным зарегистрированное за Баткаевым Н.А. право собственности на х/х долей незавершенной строительством 30-ти квартирной блок-секции в многоквартирном доме № по улице ... города ..., назначение: нежилое, площадь застройки ХХХ кв.м., степень готовности 15%, инвентарный номер №, литер ХХХ.
Признать недействительной запись регистрации права собственности за Баткаевым Н.А. на х/х долей незавершенной строительством 30-ти квартирной блок-секции в многоквартирном доме № по улице ... города ..., назначение: нежилое, площадь застройки ХХХ кв.м., степень готовности 15%, инвентарный номер №, литер ХХХ, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Каменский городской суд Пензенской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 07 февраля 2012 года.
Председательствующий