Дело № 2-190/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Камбарка 20 августа 2012 г.

Камбарский районный суд Удмуртской Республики в составе:

Председательствующего судьи Ефимова С.Л.,

При секретаре Дьячковой Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «К.р.» к Ж.А.Р. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «К.р.» обратилась в суд с иском к Ж.А.Р. о взыскании задолженности по арендной плате в размере хх ххх рублей 71 копейка и пени х ххх рублей 70 копеек, расторжении договора аренды земельного участка.

Исковое заявление мотивировано тем, что на основании Постановления Администрации К.р.от хх декабря 2010 года № ххх, между Администрацией К.р.(Арендодатель) и Ж.А.Р., (персональные данные исключены)., заключен договор аренды земельного участка от хх декабря 2010 года № хх-х.Ю/хх-Д, с кадастровым номером хх:хх:хххххх:х, общей площадью 1415 кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, (адрес), с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания ка­фе, гостиницы и кондитерского цеха. Договор аренды заключен на срок 5 лет и прошел государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним хх декабря 2010 года, регистрационная запись № хх-хх-хх/ххх/хххх-ххх.

Согласно пункту 1.2 Договора на земельном участке имеются объекты недвижимо­сти - гостиница, встроено-пристроенное здание кафе «В», принадлежащие Аренда­тору на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности от хх октября 2010 года 18-АБ № хххххх, 18-АБ № хххххх.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрена платность использования земли в виде уплаты земельного налога или арендной платы. За земли, переданные в аренду, взы­скивается арендная плата.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан свое­временно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.2 Договора аренды арендная плата вносится Арендатором ежеквар­тально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Размер задолженности за период с хх октября 2010 г. по хх августа 2011 года со­ставил хх ххх,хх (сумма прописью).

Согласно п. 5.1 Договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календар­ный день просрочки. Размер пени на xx.04.2012 года составляет х ххх,хх рублей (сумма прописью) за период с xx.03.2011 г. по хх апреля 2012 года.

Таким образом, общая сумма задолженности составляет хх ххх,хх рублей (сумма прописью), в том числе задолженность по арендной плате - 12 090,71 ((сумма прописью)), пени - хххх,хх рублей (сумма прописью) за период с xx.03.2011г. по хх апре­ля 2012 года.

Администрация К.р.неоднократно обращалась к Ответчику с тре­бованием погасить задолженность по арендной плате (требования об уплате задолженно­сти № хх-зем от xx.03.2011г., ххх-зем от xx.08.2011г.), однако оплата до сегодняшнего дня так и не поступила.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендода­теля договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; бо­лее двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от хх октября 2006 года № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на не­движимое имущество», по месту нахождения недвижимого имущества также рассматри­ваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное ис­полнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограни­чения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесе­ние записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих го­сударственной регистрации.

Так как для расторжения договора аренды земельного участка от хх декабря 2010 го­да № 35-5.Ю/10-Д необходимо внесение записи в Единый государственный реестр прав о расторжении, считаем необходимым рассмотреть настоящий иск в Камбарском районном суде.

На основании пункта 19 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины.

Так как Арендатор не внес в установленные сроки арендную плату за земельный участок, в связи с переходом права собственности на здания гостиницы и встроено-пристроенного кафе, истец просит суд взыскать с Ж.А.Р.в пользу Администрации муници­пального образования «К.р.» хх ххх,хх рублей (сумма прописью), в том числе задолженность по арендной плате - хх ххх,хх (сумма прописью), пени -хххх,хх рублей (сумма прописью) за период с xx.03.2011г. по хх апреля 2012 года; расторгнуть договор аренды земельного участка от хх декабря 2010 года № хх-х.Ю/хх-Д, с кадастровым номером хх:хх:хххххх:х, общей площадью 1415 кв.м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, (адрес), с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания кафе, гостиницы и кондитерского цеха с Ж.А.Р..

Представитель истца Б.Т.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что на земельном участке, предоставленном Ж.А.Р., расположены здание кафе «В» и гостиница, которые в данный момент им проданы. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка было направлено ответчику за подписью главы администрации К.р. Г.М.Г., но обратно от ответчика оно не вернулось. Ж.А.Р. лишь однажды заплатил х ххх рублей в счет арендной платы.

Ответчик Ж.А.Р. в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. В порядке ст. 176 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Допрошенный в ходе предварительного судебного заседания свидетель М. суду пояснил, что приобрел у Ж.А.Р. в собственность кафе «В» и гостиницу в с. К.. хх июля 2011 года оформил свидетельство о праве собственности на кафе «В» и гостиницу в с. К., и сразу заключил с Администрацией К.р.договор аренды. Договор аренды земельного участка временный, на 11 месяцев, без регистрации. Он начал пользоваться и пользуется по настоящее время кафе и гостиницей сразу же после регистрации права собственности.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Согласно постановлению Главы Администрации К.р.от xx.12.2010 года № ххх на основании заявления собственника объекта недвижимости и свидетельств о государственной регистрации права предоставлен Ж.А.Р. земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером хх:хх:хххххх:х, расположенный по адресу: УР, К.р., (адрес), общей площадью 1415 кв.м. для эксплуатации и обслуживания кафе, гостиницы и кондитерского цеха (л.д.15).

Согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земельного участка) от хх декабря 2010 года № хх-х.Ю/хх-Д Администрация МО «К.р.» (Арендодатель) и Ж.А.Р.(Арендатор) заключили договор аренды земельного участка из категорий земель населенных пунктов с кадастровым номером хх:хх:хххххх:х, общей площадью 1415 кв.м., расположенный по адресу: УР, К.р., (адрес), для эксплуатации и обслуживания кафе, гостиницы и кондитерского цеха (л.д.8-13).

Договор фактически подписан сторонами хх декабря 2010 года и передан арендатору по акту в тот же день (л.д.14).

Согласно п. 2.1 Договора срок аренды участка устанавливается с хх октября 2010 года по хх октября 2015 года.

Согласно п. 2.2 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и распространяет свое действие на срок, указанный в п. 2.1 Договора. Договор прошел государственную регистрацию xx.12.2010 года, регистрационный № хх-хх-хх/ххх/хххх-ххх (л.д.9-13).

Согласно п. 1.2 Договора на земельном участке имеются объекты недвижимости – гостиница, встроено-пристроенное здание кафе «В», принадлежащие Ж.А.Р. на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности от хх октября 2010 года 18-АБ № хххххх, 18-АБ № хххххх (л.д. 20, 21).

Данные обстоятельства установлены судом из письменных доказательств, пояснений представителя истца и никем не оспариваются.

Исковые требования Администрации МО «К.р.» к Ж.А.Р. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка № хх-х.Ю/хх-Д от xx.12.2010 года заключен между истцом и ответчиком сроком с xx.10.2010 года по xx.10.2015 года.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. По смыслу названных норм права, возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и требует согласия всех лиц, заключающих договор. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка.

Согласно п.п.2.1-2.2 договора аренды земельного участка № хх-х.Ю/хх-Д от xx.12.2010 года договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и распространяет свое действие на срок, указанный в п. 2.1 Договора. Таким образом, указанный договор распространяет свое действие на отношения, возникшие с хх октября 2010 года.

В договоре, подписанном как арендодателем, так и арендаторами, стороны фактически согласовали, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Применяя изложенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что стороны в договоре согласовали условие о необходимости уплаты арендатором арендной платы за фактическое пользование земельным участком, указанным в договоре, с начала такого пользования, то есть с хх октября 2010 года. При этом суд исходит из того, что земельный участок поступил в фактическое пользование Ж.А.Р. именно с указанной даты ввиду наличия на участке объектов недвижимости, принадлежащих с указанной даты ответчику, независимо от составления или не составления договора и акта приема-передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1. Договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет хх ххх рублей 82 копейки. Расчет годовой арендной платы за земельный участок приведен в Приложении 4 к Договору (л.д.17).

Согласно п. 3.2. Договора арендная плата вносится арендаторам равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что арендная плата начисляется арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 Договора, то есть с хх октября 2010 года.

В приложении 4 к Договору приведен расчет арендной платы за период с xx.10.2010 г. по xx.12.2010 г., согласно которому сумма арендной платы за данный период составила х ххх,хх рублей (л.д.17). Расчет арендной платы на 2011 год приведен в Приложении к Договору (л.д.19) и составляет хх ххх,хх рублей. Расчеты судом проверены, они являются правильными.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что за период с хх октября 2010 года по хх апреля 2012 года ответчиком Ж.А.Р. арендная плата за пользование земельным участком вносилась один раз в сумме х ххх рублей.

В предварительном судебном заседании xx.06.2012 года представитель истца Б.Т.С. пояснила, что объекты на предоставленном Ж.А.Р. земельном участке им проданы.

Также в предварительном судебном заседании xx.07.2012 года свидетель М.. пояснил, что приобрел у Ж.А.Р. в собственность кафе «В» и гостиницу в с. К. xx.07.2011г., право собственности зарегистрировал xx.08.2011 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации (л.д. 64, 65).

Таким образом, ответчик Ж.А.Р. пользовался данным земельным участком с xx.10.2010 года по xx.08.2011 года.

С учетом изложенного, суд считает необходимым взыскать с Ж.А.Р..Р. в пользу Администрации МО «К.р.» задолженность по арендной плате за период с xx.10.2010 года по xx.08.2011 года в размере хх ххх рублей 71 копейка, из которых:

- арендная плата за 2010 год в размере х ххх рублей 45 копеек.

- арендная плата за 2011 год в размере х ххх рублей 26 копеек исходя из расчета: хх ххх,хх руб. (размер арендной платы за год) : (расчет).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором.

Исходя из п. 5.1 Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (л.д. 12).

Как установлено судом, Договор был заключен хх декабря 2010 года. Согласно п. 3.2 Договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Следовательно, обязанность ответчика по погашению задолженности по арендной плате, в том числе по арендной плате за период с хх октября 2010 года по хх августа 2011 года в размере хх ххх рублей 71 копейка, возникает с хх марта 2011 года.

Расчет неустойки (пени) предоставлен истцом (л.д.7), судом проверен, он является правильным.

Таким образом, подлежит взысканию с ответчика Ж.А.Р..Р. в пользу Администрации МО «К.р.» неустойка за нарушение срока внесения арендной платы в размере х ххх рублей 70 копеек.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 4.4 Договора Арендатор обязан:

- выполнять в полном объеме все условия Договора;

- уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных Договором;

- письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении;

- в случае перехода прав Арендатора на сооружение, расположенное на участке к другому лицу, заключить договор о передаче прав и обязанностей по Договору с новым правообладателем данного объекта.

В п. 6.2 Договора указано, что Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.1 Договора, а также по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 4.1.1 Договора Арендодатель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения Договора при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится ответчиком равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября.

Как установлено судом, Ж.А.Р. за все время пользования земельным участком уплачена арендная плата в размере х ххх рублей и на день предъявления иска ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

Кроме того, Ж.А.Р. на основании договора купли-продажи от xx.07.2011 года были проданы М. встроено-пристроенное здание кафе «В» и гостиница, расположенные на данном земельном участке по адресу: УР, (адрес) (л.д.64,65).

Как следует из представленных истцом материалов, Администрация К.р. направляла ответчику Ж.А.Р. требования о необходимости погашения задолженности по арендной плате xx.03.2011 года исх. № хх-зем. (л.д.22) и xx.08.2011 года исх. № ххх-зем. (л.д.23), и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Однако ответчиком никакие действия по уплате задолженности по арендной плате предприняты не были, соглашение о расторжении договора им подписано не было.

Так как п. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Администрацией К.р.xx.10.2011 года за исх. № ххх-зем. Ж.А.Р. было направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, однако ответ в установленный законом срок получен не был.

Учитывая изложенное, суд считает, что поскольку истцом соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, требование Администрации МО «К.р.» о расторжении договора аренды земельного участка с Ж.А.Р. подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, уплачивается государственная пошлина: при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска до хх ххх рублей в размере 4 процента цены иска, но не менее ххх рублей; при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера в размере ххх рублей.

В соответствии с п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие в качестве истцов или ответчиков по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с Ж.А.Р..Р. подлежит взысканию в доход Муниципального образования «К.р.» госпошлина в размере ххх рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального образования «К.р.» к Ж.А.Р. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Взыскать с Ж.А.Р.в пользу Администрации МО «К.р.» задолженность по арендной плате в сумме хх ххх рублей 71 копейку и пени в сумме х ххх рублей 70 копеек.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от хх декабря 2010 года № хх-х.Ю/хх-Д, с кадастровым номером хх:хх:хххххх:х, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, (адрес), заключенный между Администрацией МО «К.р.» и Ж.А.Р..

Взыскать с Ж.А.Р. государственную пошлину в доход Муниципального образования «К.р.» в сумме ххх рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики через К.р.ный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен хх августа 2012 года.

Судья С.Л. Ефимов